Actualizado: mayo de 2026
El acuerdo de la NAR cambió el funcionamiento del reembolso al comprador
El 17 de agosto de 2024 entró en vigor el acuerdo de la National Association of Realtors, que desligó la retribución del agente del comprador de las fichas del MLS. El vendedor ya no está obligado a ofrecer esa comisión a través del MLS y el comprador negocia directamente los honorarios de su agente. El reembolso sigue existiendo y es más negociable que nunca, pero la aritmética funciona de otra manera.
Comprar un departamento en Manhattan desde el extranjero implica una partida que muchos compradores latinoamericanos y españoles descubren tarde: la comisión de intermediación. En Nueva York existe un mecanismo legal para recuperar parte de ese dinero en el cierre. Se llama buyer rebate, reembolso al comprador, y esta guía explica qué es, de dónde sale el dinero, cuánto se puede recuperar y qué cambió con el acuerdo de la NAR de 2024.
Qué es un reembolso al comprador
Un reembolso al comprador es una parte de la comisión que cobra el agente del comprador y que ese mismo agente devuelve a su cliente. La consecuencia práctica es sencilla: dos agentes pueden conseguirle la misma propiedad al mismo precio, pero con reembolso el comprador cierra la operación desembolsando menos. Otra forma de entenderlo es como una devolución que el agente del comprador paga en el momento del cierre.
La situación legal en el estado de Nueva York
Nueva York incorporó el reembolso al comprador a su legislación en diciembre de 2014, cuando una enmienda al artículo 442 de la Real Property Law lo excluyó expresamente de la prohibición de repartir una comisión con una persona sin licencia. Conviene precisar un punto que se malinterpreta con frecuencia: el reembolso no era ilegal antes de esa fecha. Tanto el Department of State como la Fiscalía General del estado ya sostenían que estaba permitido, y la enmienda de 2014 codificó esa posición en lugar de levantar una prohibición. El propósito declarado fue reducir los costos de transacción del comprador y aumentar la competencia entre agentes.
Tratamiento fiscal
Por regla general el reembolso al comprador no se considera renta gravable. Dicho esto, cada situación patrimonial es distinta, sobre todo cuando el comprador es no residente en Estados Unidos, así que conviene confirmarlo con un contador fiscal antes del cierre y, si en su caso concreto sí tributara, asegurarse de cumplir con esa obligación.
Reembolso y negociación de la comisión no son lo mismo
Se parecen, pero hay una diferencia que importa: quien concede el reembolso es el bróker del comprador, mientras que la comisión negociada la paga el vendedor. El comprador negocia sobre el reembolso; el vendedor negocia sobre la comisión.
Cómo se reparte la comisión
Tomemos el esquema clásico. El vendedor paga a su bróker una comisión del seis por ciento sobre el precio de venta. Si el comprador acude con su propio bróker, el bróker del vendedor se queda con la mitad, es decir un tres por ciento, y entrega el otro tres por ciento al bróker del comprador. El reembolso sale de esa segunda mitad.
Quién negocia qué
Los nombres lo indican: el reembolso lo negocia el comprador, no el vendedor, y la comisión del vendedor la negocia el vendedor, no el comprador. Lo que el comprador puede discutir es si su agente le pagará un reembolso y de qué cuantía. En rigor, el término largo es buyer commission rebate, reembolso de comisión al comprador, de modo que cuando un comprador negocia ese punto con su agente sí está negociando técnicamente una comisión.
Cuando el agente trabaja bajo un bróker
Todo agente inmobiliario que no sea bróker debe operar bajo otro bróker, el llamado bróker responsable. Eso significa que la parte de comisión que recibe el agente del comprador se vuelve a dividir, normalmente por la mitad, con ese bróker.
Con números. Si una vivienda se vende en 150.000 dólares y los agentes del comprador y del vendedor reparten una comisión del seis por ciento al cincuenta por ciento, a cada lado le corresponde un tres por ciento, esto es 4.500 dólares. Si además cada agente trabaja bajo un bróker responsable, ese importe se divide de nuevo: agente y bróker se quedan con un 1,5 por ciento cada uno, 2.250 dólares. Si el agente del comprador ofrece entonces un reembolso del uno por ciento, el comprador recibe 1.500 dólares y al agente le quedan 750, es decir un 0,5 por ciento.
Cuánto se recupera realmente
La aritmética es directa y conviene hacerla antes de firmar nada: un reembolso de un punto porcentual devuelve al comprador el uno por ciento del precio de compra en el cierre. En el ejemplo anterior son 1.500 dólares sobre 150.000. Sobre el ticket medio de una operación en Manhattan la cifra deja de ser simbólica, y por eso merece negociarse por escrito antes de empezar a visitar propiedades y no cuando ya hay una oferta aceptada.
Por qué un agente ofrece un reembolso
El motivo más habitual es competir por el cliente. Un agente también puede acceder a un reembolso cuando tiene especial interés en que una propiedad concreta se venda y ese incentivo ayuda a que el comprador presente una oferta. Y hay un tercer motivo, menos evidente: un agente que trabaja con procesos y tecnología más eficientes tiene margen para trasladar parte de ese ahorro operativo al comprador en forma de ahorro transaccional.
Cuatro maneras de aplicar el reembolso
- Reducir los gastos de cierre.
- Financiar mejoras en la vivienda, como encimeras o suelos nuevos.
- Comprar electrodomésticos, por ejemplo nevera o lavadora y secadora.
- Recibirlo en efectivo en el momento del cierre.
La comisión no lo es todo
Un comprador que llega a Nueva York desde otro país tiene que sopesar algo más que el porcentaje. La calidad del agente pesa más que el reembolso en un mercado tan competido como este. Puede compensar con creces pagar la comisión completa a alguien capaz de conseguir la propiedad adecuada al precio adecuado y en el plazo adecuado, antes que obtener un reembolso de quien no puede. Quien evalúa experiencia, especialización y referencias de sus clientes suele salir mejor parado de la operación.
Qué cambió con el acuerdo de la NAR de 2024
Los tres cambios operativos
- El vendedor ya no está obligado a ofrecer la retribución del agente del comprador a través del MLS. El reparto automático hacia el lado comprador dejó de serlo.
- El comprador debe firmar un acuerdo escrito de representación antes de visitar una vivienda con un agente participante del MLS. Ese documento detalla exactamente cómo cobra su agente. La NAR acota la exigencia a los participantes del MLS que atienden a un comprador sobre una propiedad listada en el MLS, de modo que no alcanza a un contacto meramente administrativo ni a una jornada de puertas abiertas organizada por el agente del vendedor.
- Los honorarios del agente del comprador se negocian ahora directamente entre comprador y agente, habitualmente como importe fijo, tarifa por hora o porcentaje del precio de compra.
Qué significa para el reembolso en 2026
- Si el vendedor sí acordó retribuir al agente del comprador, algo todavía frecuente en Nueva York, el reembolso funciona igual que siempre: el agente devuelve una parte en el cierre.
- Si el vendedor no la ofrece, el comprador paga directamente a su agente y el reembolso pasa a ser un descuento sobre esos honorarios negociados.
- En ambos escenarios el comprador tiene más margen para pactar por adelantado y por escrito tanto los honorarios como el reembolso, antes de iniciar la búsqueda.
El contexto neoyorquino: cooperativas y acuerdo de representación
Los consejos de las cooperativas de Nueva York exigen un contrato firmado en firme antes de revisar la solicitud del comprador. La entrada en vigor del acuerdo escrito de representación se absorbió sin fricción en este mercado, donde la relación formal con el comprador ya era práctica corriente, y hoy la mayoría de los agentes con experiencia en Manhattan y Miami documentan su política de reembolso dentro de ese mismo acuerdo.
La pregunta operativa, formulada antes de la primera visita: ¿ofrece usted reembolso al comprador y puede incorporarlo al acuerdo de representación? La respuesta debe ser clara y constar por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente un reembolso al comprador?
Es una parte de la comisión que cobra el agente del comprador y que ese agente devuelve a su cliente, en la práctica una devolución pagada en el cierre. Permite adquirir la misma propiedad al mismo precio desembolsando menos.
¿Es legal el reembolso al comprador en el estado de Nueva York?
Sí. Nueva York lo incorporó a su legislación en diciembre de 2014 mediante una enmienda al artículo 442 de la Real Property Law. No era ilegal antes: el Department of State y la Fiscalía General ya sostenían que estaba permitido, y la enmienda codificó esa posición en lugar de levantar una prohibición.
¿El reembolso tributa?
Por regla general no se considera renta gravable. Aun así conviene confirmarlo con un contador fiscal, sobre todo en el caso de un comprador no residente, y cumplir con la obligación si en su situación concreta sí tributara.
¿Cuánto puede recuperar el comprador?
Un reembolso de un punto porcentual devuelve el uno por ciento del precio de compra. Sobre una operación de 150.000 dólares son 1.500 dólares para el comprador, y al agente le quedan 750 una vez repartida la comisión con su bróker responsable.
¿Cambió algo el acuerdo de la NAR de agosto de 2024?
Sí. Desde el 17 de agosto de 2024 el vendedor ya no está obligado a ofrecer la retribución del agente del comprador a través del MLS y esos honorarios se negocian directamente. El reembolso sigue siendo legal en Nueva York: si el vendedor retribuye al agente del comprador funciona como antes, y si no lo hace se convierte en un descuento sobre los honorarios pactados.
¿Qué debo preguntarle a un agente antes de empezar?
Si ofrece reembolso al comprador y si puede incorporarlo al acuerdo escrito de representación. La respuesta debe ser clara y constar por escrito antes de la primera visita.
