Wo sollte ich kaufen: New York oder Miami?

Bei der Wahl zwischen Manhattan und Miami geht es selten darum, welcher Markt der „bessere“ ist. Es geht darum, welcher Markt zur Struktur eines bestimmten Käufers passt, also zu Wohnsitz, Steuersituation und Zeithorizont. Beide Märkte haben eigenen strategischen Wert, und die meisten UHNW-Engagements enden in beiden. Die Frage ist die Aufteilung und nicht das Entweder-oder.

Der richtige Markt hängt davon ab, welche Faktoren in Ihrer Situation überwiegen:

• Kapitalerhalt, das strukturell begrenzte Angebot in NYC, die globale Liquidität und der Charakter eines Reservewährungs-Assets begünstigen den Vermögenserhalt über Zyklen hinweg.
• Wertzuwachs, die aktive Entwicklungspipeline Miamis, die Zuflüsse von Migrationskapital aus anderen Bundesstaaten und die Dynamik eines Wachstumsmarktes begünstigen wertsteigerungsorientierte Positionen.
• Steuerlicher Wohnsitzwechsel, Floridas Struktur ohne bundesstaatliche Einkommensteuer begünstigt Spitzenverdiener, die aus Hochsteuerjurisdiktionen zuziehen. NYC bietet dazu keine Entsprechung.
• Prestige des Hauptwohnsitzes, NYC genießt weltweit größere Anerkennung als Adresse des Hauptwohnsitzes; Miami bewegt sich auf einer anderen Prestigestufe, schließt den Abstand jedoch rasch.
• Zugang für internationale Käufer, Miamis Markt für Luxus-Condominiums steht internationalen Käufern offener gegenüber als der von Co-ops geprägte Markt in NYC. Condominium-Objekte in NYC sind ebenfalls zugänglich, allerdings mit mehr strukturellen Hürden.
• Lebensstil, kulturelle Infrastruktur, Schulen, Klima, Verkehr und familiäres Umfeld bestimmen gemeinsam, welcher Markt zum Nutzungszweck passt.

Bei Spitzenverdienern prägt die Struktur von Wohnsitz und Domizil das Ergebnis nach Steuern stärker als die Auswahl der Immobilie. Floridas Verzicht auf eine Einkommensteuer auf Ebene des Bundesstaates hat über die vergangenen Jahre eine anhaltende Zuwanderung aus Hochsteuerstaaten ausgelöst. Ein echtes Domizil in Florida zu begründen verlangt mehr als einen Immobilienkauf. Es verlangt die Verlagerung des Lebensmittelpunkts (Führerschein, Wählerregistrierung, die wesentlichen sozialen, familiären und beruflichen Bindungen).

Für Käufer mit Sitz in NYC, die Miami als steuerlich motivierte Verlagerung prüfen, ist die Abfolge die eigentliche strukturelle Entscheidung: wann das Domizil in Florida begründet wird, wann der Hauptwohnsitz in NYC veräußert oder auf ein pied-à-terre reduziert wird, wann der Lebensmittelpunkt tatsächlich verlagert wird. Diese Reihenfolge prägt das steuerliche Ergebnis wesentlich. Siehe steuerlicher Wohnsitzwechsel von NYC nach Miami.

Derselbe Käufer kann je nach Nutzungszweck unterschiedliche optimale Märkte haben:

• Hauptwohnsitz, abhängig von Familie, Beruf und steuerlicher Positionierung. Im Zweifel der Markt, in dem das berufliche und familiäre Umfeld verankert ist.
• Pied-à-terre, meist NYC für kulturelle und geschäftliche Präsenz; Miami für saisonale Nutzung.
• Investitionsposition. Miami bietet an der aktuellen Zyklusposition die bessere Wertsteigerungsrechnung; NYC den besseren Werterhalt über lange Zyklen.
• Family Office und Generationenvermögen, beide Märkte verfügen über Family-Office-Infrastruktur für UHNW-Vermögen. Miami bietet weniger Reibung bei grenzüberschreitenden Erbstrukturen; NYC die tiefere professionelle Infrastruktur.
• Internationale Basis in den USA Miami ist für internationale UHNW-Käufer typischerweise der Einstiegspunkt in die USA, NYC folgt als Erweiterung.

Bei vergleichbarer Objektklasse (Luxus-Condominium, ähnliche Größe, ähnlicher Ausstattungsgrad) zeigen sich diese Preistendenzen:

• Erwerb, der Quadratfußpreis für Luxus-Condominiums liegt in NYC in der Regel über dem in Miami; in der Trophy-Klasse nähern sich beide Märkte an.
• Erwerbsnebenkosten. Die Erwerbsnebenkosten in NYC fallen deutlich schwerer aus als in Florida (mansion tax, mortgage recording tax und weitere). Siehe Erwerbsnebenkosten NYC und Miami.
• Laufende Kosten, die Grundsteuerstruktur Floridas unterscheidet sich von der New Yorks; das Hausgeld variiert je nach Gebäude; auch die Versicherung folgt anderen Regeln (in Florida spielen Hurrikanrisiken eine Rolle, die es in NYC nicht gibt).
• Einkommensteuerbelastung. Florida erhebt keine bundesstaatliche Einkommensteuer; in NYC zahlen Ansässige sowohl staatliche als auch städtische Einkommensteuer.

Das Gesamtbild aus Erwerb, Nebenkosten, laufenden Kosten, Einkommensteuer und späteren Veräußerungskosten unterscheidet sich zwischen den Märkten erheblich. Die Analyse gehört auf eine Basis nach Steuern, nach laufenden Kosten und nach Veräußerung.

Über die Finanzstruktur hinaus zählen die Lebensumstände:

• NYC, kulturelle Tiefe, dichtes intellektuelles und geschäftliches Umfeld, fußläufige Viertel, starker Nahverkehr, vier Jahreszeiten, etabliertes Privatschulwesen.
• Miami, Küstenklima, großzügigere Wohnflächen für denselben Einsatz, wachsende kulturelle Infrastruktur, starke internationale Gemeinschaft, wachsendes Privatschulwesen, ganzjähriges Leben im Freien.

Keiner der beiden Märkte ist grundsätzlich „besser“, die Passung hängt von der Familienphase, den beruflichen Ankern und persönlichen Vorlieben ab.