Zeitplan für Neubauprojekte in Miami, von der Reservierung bis zur Fertigstellung

Pre-Construction in Miami folgt einem strukturell anderen Zeitplan als der Wiederverkauf. Die Anzahlungsstaffel verteilt den Kapitaleinsatz über 24-48 Monate. Die Beziehungen zu den Bauträgern bestimmen die Zuteilung der Trophy-Etagen. Der Offering Plan legt die Bedingungen fest. Für UHNW-Käufer ist es unerlässlich, den gesamten Zeitplan zu verstehen, bevor eine Reservierungsanzahlung unwiderruflich wird.

Der Käufer unterzeichnet eine Reservierungsvereinbarung mit einer ersten Anzahlung (üblich sind 10 % des Kaufpreises). In dieser Phase befindet sich das Gebäude in der Regel noch nicht im Bau, und der Offering Plan kann noch in Arbeit sein. Die Reservierung sichert eine bestimmte Einheit oder Etagenzuteilung bis zum vollständigen Vertrag. In der Regel kann der Käufer in einem in der Reservierungsvereinbarung festgelegten Anfangszeitraum unter Rückerstattung der Anzahlung zurücktreten; klären Sie die Widerrufsfrist vor der Unterzeichnung mit Ihrem Rechtsberater.

Sobald der Offering Plan finalisiert und genehmigt ist, unterzeichnet der Käufer den vollständigen Kaufvertrag und leistet eine weitere Vertragsanzahlung (in der Regel 10-20 % zusätzlich zur Reservierungsanzahlung). Der Vertrag ist bindend; Abtretungsrechte, Rücktrittsbestimmungen und Meilensteine werden in dieser Phase festgelegt. Internationale Käufer schließen diese Phase häufig aus der Ferne ab, per Vollmacht (Power of Attorney) oder mit Unterzeichnung nach Überweisungsanweisung.

Anzahlungen zu Bauabschnitten werden fällig, sobald das Gebäude vorab definierte Bauereignisse erreicht (in der Regel: Fundament, Richtfest der Tragstruktur, Rohbaufertigstellung, TCO). Jede Meilenstein-Anzahlung ist im Offering Plan festgelegt. Die Gesamtanzahlung erreicht in dieser Phase üblicherweise 30-40 % des Kaufpreises. Der Käufer ist gebunden; ein Rücktritt erfordert in der Regel die Zustimmung des Bauträgers und kann den Verfall bereits geleisteter Anzahlungen nach sich ziehen.

Vor dem TCO besichtigt der Käufer (oder sein Vertreter) die Einheit und hält Mängelpunkte fest (Punch List). Der Rechtsberater des Bauträgers koordiniert die Begehung und die Behebung etwaiger Mängel. Bei Käufern von Trophy-Etagen umfasst diese Phase häufig die Abstimmung der Gestaltung und die Freigabe individueller Ausstattungswünsche, sofern diese in der Vertragsphase gewählt wurden.

Sobald das Gebäude die vorläufige Bezugsfertigkeitsbescheinigung (Temporary Certificate of Occupancy) erhält, wird das Closing des Käufers angesetzt. Der Käufer bringt die Restzahlung (in der Regel 50-60 % des Kaufpreises) mit und vollzieht die Übertragung der Eigentumsurkunde. Der Besitz geht mit dem Closing über. Bei finanzierten Transaktionen zahlt der Kreditgeber in dieser Phase aus. Die Florida Documentary Stamp Tax + Intangible Tax (bei finanzierten Transaktionen) + Titelversicherung werden beim Closing entrichtet.

Sofern der Offering Plan Abtretungen erlaubt, kann der Käufer den Vertrag vor dem TCO an einen anderen Käufer übertragen. Die Preise am Abtretungsmarkt bilden in der Regel die Preiskurve von der Reservierung bis zur Fertigstellung ab. In der Regel sind die Zustimmung des Bauträgers und Abtretungsgebühren erforderlich. Für investmentorientierte Käufer ist die Abtretung ein gängiger Ausstiegsweg vor dem TCO. Prüfen Sie die Abtretungsbestimmungen im Vertrag vor der Reservierung; nicht jeder Bauträger lässt Abtretungen zu.

• Haltehorizont. Übernehmen Sie die Einheit bei Fertigstellung, um sie selbst zu nutzen oder zu vermieten, oder treten Sie vor dem TCO ab?
• Erwerbsgesellschaft. Die Gesellschaft bei der Reservierung sollte mit der Gesellschaft beim Closing übereinstimmen; Änderungen mitten im Zyklus können die Zustimmung des Bauträgers erfordern.
• Individuelle Ausstattung. Gestaltungs- und Ausstattungswahlen sind in der Regel befristet; stimmen Sie sich frühzeitig mit Rechtsberater und Designteam ab.
• Widerrufsfrist, die Widerrufsfrist der Reservierungsvereinbarung ist der wichtigste Schutz des Käufers; machen Sie sich Umfang und Ablauf klar, bevor Sie die Anzahlung leisten.
• FIRPTA-Risiko. Ausländische Käufer sollten die FIRPTA-Planung bei der Reservierung vornehmen, nicht erst beim Closing oder beim späteren Verkauf.