Manhattan Neubau Eigentumswohnungen 2026
Das Manhattan-Angebot an Vorab- und Neubauobjekten wird vom Bauträger bestimmt, ist objektspezifisch und reagiert sehr empfindlich auf den Fertigstellungszeitpunkt. Bevor Käufer dem Vorabverkauf den Vorzug vor einer bestehenden Eigentumswohnung geben, sollten sie die verfügbaren Bauträgereinheiten, die jüngst übergebenen Gebäude, die Wiederverkaufsalternativen, die Abschlusskosten und die bisherige Bilanz des Bauträgers vergleichen.
Wie funktioniert der Kauf vor Fertigstellung in Manhattan?
Sie kaufen direkt vom Bauträger (dem Sponsor) auf Grundlage eines vom Generalstaatsanwalt des Staates New York genehmigten Verkaufsprospekts (offering plan), in der Regel vor oder während der Bauphase. Maßgeblich für das, was Sie erwerben, ist der Verkaufsprospekt und nicht ein Exposé: Ausstattung der Einheit, Gebäudebudget und die Pflichten des Bauträgers. Verträge werden üblicherweise mit einer Anzahlung von rund 10 Prozent des Kaufpreises unterzeichnet, wobei einige Bauträger mit fortschreitendem Bau eine weitere Rate verlangen. Der Abschluss erfolgt, sobald das Gebäude bezugsfertig ist, was ein Jahr oder länger nach Vertragsschluss eintreten kann.
Welche Abschlusskosten sind beim Bauträgerverkauf anders?
Bei einem üblichen Wiederverkauf in Manhattan trägt der Verkäufer die Grunderwerbsteuern. Bei Bauträgerverkäufen übernimmt sie häufig der Käufer, auch wenn dies in Gebäuden mit verfügbarem Bestand zunehmend verhandelbar ist. Die Übertragungssteuer des Staates New York beträgt 0,4 Prozent (0,65 Prozent oberhalb von 3 Millionen USD bei Wohnimmobilien), die der Stadt New York 1 Prozent bis 500.000 USD und 1,425 Prozent darüber. Die New Yorker Mansion Tax trifft den Käufer bei Kaufpreisen ab 1 Million USD, beginnt bei 1 Prozent und steigt stufenweise bis 3,9 Prozent oberhalb von 25 Millionen USD. Bei Bauträgergeschäften kann zudem verlangt werden, dass der Käufer das Anwaltshonorar des Bauträgers sowie Beiträge zum Betriebskapital übernimmt.
Vorab oder Wiederverkauf: Was ist der bessere Kauf?
Der Vorabkauf verschafft Ihnen ein neues Produkt, zeitgemäße Ausstattungsstandards und in einzelnen Gebäuden einen Preis der ersten Verkaufsphase mit Wahl von Linie und Etage. Der Wiederverkauf verschafft Ihnen Sicherheit: Sie sehen die tatsächliche Einheit, die tatsächlichen Ausblicke und die Betriebsgeschichte des Gebäudes und schließen zu einem bekannten Termin ab. In einem Markt mit verhandelbarem Bauträgerbestand ist die richtige Antwort objektspezifisch; deshalb stellen wir bei jeder Suche beide Gruppen nebeneinander, statt uns von vornherein für eine zu entscheiden.
Was sollten Käufer vor der Unterzeichnung eines Bauträgervertrags prüfen?
- Die abgeschlossene Bilanz des Bauträgers, seine früheren Gebäude und jede Vorgeschichte von gekürzter Ausstattung oder verzögerter Übergabe.
- Die im Verkaufsprospekt veranschlagten Grundsteuern und gemeinschaftlichen Lasten und ob sie realistisch sind.
- Der Schutz der Anzahlung: wo das Treuhandkonto (Escrow) geführt wird und unter welchen Bedingungen es zurückerstattet wird.
- Der Anteil der verkauften Einheiten: Er beeinflusst Finanzierung, Verhandlungsspielraum und die Atmosphäre des Gebäudes beim Einzug.
- Die Endtermine und Ihre Rechtsbehelfe, falls der Bauträger nicht fristgerecht übergibt.
Mehr Zusammenhang finden Sie unter Luxus-Eigentumswohnungen in New York, Apartments an der Billionaires’ Row, die umfassendere Pipeline der New Yorker Neubauprojekte oder die vollständige Aufschlüsselung der Kostenbestandteile einer Immobilieninvestition.