255 East 77th Street برج من الحجر الجيري بارتفاع 500 قدم حيث يلتقي الطراز القوطي بالآرت ديكو
نظرة عامة
255 East 77th Street هو برج من الحجر الجيري من 36 طابقاً يرتفع 500 قدم فوق أبر إيست سايد، صمّمه Robert A.M. Stern Architects بتصميم داخلي من Yabu Pushelberg. طوّرته Naftali Group، ويمزج المبنى بين المرجعيات المعمارية القوطية والآرت ديكو في واجهة تضم أروقة وشرفات معمّدة وعرائش وتاجاً زخرفياً سيصبح حضوراً مهيباً في أفق لينوكس هيل عند اكتماله في عام 2026.
ما يميّز هذا المبنى — إلى جانب عراقة RAMSA وتصاميم Yabu Pushelberg الداخلية — هو تضمين 33 موقفاً مغلقاً للسيارات. في سوق مانهاتن حيث تكون مواقف السيارات إما معدومة أو تكلّف أكثر من 200,000 دولار لموقف منفصل، فإن وجود مواقف مغلقة مدمجة ضمن شقة فاخرة يشكّل عامل تميّز استثنائي. المبنى مباع بنسبة تقارب 85% قبل الاكتمال، بإجمالي مبيعات متوقع يقترب من 500 مليون دولار.
دأب فريقنا على تقديم المشورة للعملاء بشأن 255 East 77th منذ الإعلان الأول عن المشروع، ونعتبره واحداً من أقوى عروض التطوير الجديد في أبر إيست سايد. إن الجمع بين التميّز المعماري لـ RAMSA، والمواقف الـ 33 للسيارات، والمسبح بطول 75 قدماً في فضاء مزدوج الارتفاع، والتصاميم الداخلية من Yabu Pushelberg يخلق منتجاً يجذب المشتري المهتم بالتصميم والمشتري العملي على حد سواء. وقّعت Salt & Straw على متجر الطابق الأرضي، ما يضيف ميزة ملائمة للحي.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
شقق مملوكة
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
لقيَ 255 East 77th Street صدىً لدى المشترين الذين يقدّرون عمارة RAMSA، ووسائل الراحة الفاخرة العملية، وزخم المبيعات المسبقة القوي.
مزج RAMSA بين القوطية والآرت ديكو
أضفى Robert A.M. Stern Architects أروقة وشرفات معمّدة وعرائش وتاجاً زخرفياً على برج من الحجر الجيري بارتفاع 500 قدم. التصميم مرجعي تاريخياً وحديث بشكل لا لبس فيه في آن واحد.
33 موقفاً مغلقاً للسيارات
هذه ليست تفصيلة تسويقية — إنها عامل تميّز حقيقي في نمط الحياة. إن وجود 33 موقفاً مغلقاً للسيارات في شقة جديدة في أبر إيست سايد أمر استثنائي. فبالنسبة للمشترين الذين يملكون سيارات، يزيل هذا واحدة من أكثر إحباطات الحياة في مانهاتن استمراراً.
مباع بنسبة 85% قبل الاكتمال
تشير سرعة المبيعات المسبقة القوية إلى ثقة السوق. فمع وجود نحو 85% من الوحدات تحت التعاقد وإجمالي مبيعات متوقع يبلغ 500 مليون دولار، أثبت 255 East 77th وجود طلب فعلي.
التصاميم الداخلية من Yabu Pushelberg
تضفي شركة التصميم الكندية جمالية راقية ذات طابع عالمي على المساكن. وباجتماعها مع الواجهة الخارجية لـ RAMSA، تكون النتيجة مبنى تتحدث فيه العمارة والتصميم الداخلي اللغة ذاتها.
رأينا في 255 East 77th Street
255 East 77th Street مبنى نوصي به بنشاط للمشترين الباحثين عن جودة RAMSA في أبر إيست سايد. إن نسبة البيع المسبق البالغة 85% تتحدث عن نفسها — فهذا مشروع احتضنه السوق. إن الجمع بين العناصر المعمارية القوطية والآرت ديكو، والمواقف الـ 33 المغلقة للسيارات، والتصاميم الداخلية من Yabu Pushelberg يخلق منتجاً متميزاً معمارياً ومقنعاً عملياً في آن واحد.
الإيجابيات جوهرية: يضمن سجلّ RAMSA قوة إعادة البيع على المدى الطويل، والمواقف تشكّل عامل تميّز حقيقي، والمسبح بطول 75 قدماً في فضاء مزدوج الارتفاع من بين أفضل تجارب المسابح السكنية في مانهاتن، ويوفّر موقع لينوكس هيل وصولاً ممتازاً إلى سنترال بارك، وميوزيم مايل، وأفضل مطاعم إيست سايد. وتمثّل نقطة الدخول عند 7.4 مليون دولار لمبنى من RAMSA بهذه الجودة قيمةً مقارنةً بـ 220 CPS أو 520 Park.
على صعيد التقييم الصادق، لا يزال المبنى قيد الإنشاء بموعد تسليم في عام 2026 — أي أن المشترين يلتزمون بجدول زمني. وموقع شرق أبر إيست سايد، وإن كان جيّد الاتصال، يبعد مربعاً سكنياً إضافياً عن الحديقة مقارنةً ببعض المنافسين. وبـ 62 وحدة، يكون المبنى أكبر من مشاريع التطوير البوتيكية مثل The Bellemont (12 وحدة)، ما يعني حصرية أقل لكل طابق. لكن بالنسبة للمشتري الذي يريد حزمة RAMSA الكاملة — العمارة، ووسائل الراحة، والمواقف، والطلب المثبت — فإن 255 East 77th يفي بالغرض.
نرحّب بالمشترين الدوليين
يمكن للمواطنين الأجانب شراء شقق مملوكة في Manhattan دون اشتراط تأشيرة أو إقامة. ويستخدم كثير من المشترين الدوليين شركات ذات مسؤولية محدودة (LLC) لأغراض الخصوصية وتخطيط الإرث. تتخصص Manhattan Miami في إرشاد المشترين الدوليين عبر مراحل الاستحواذ، من خيارات التمويل إلى إجراءات إتمام الصفقة.
اقرأ دليلنا للمشتري الدولي →About 255 East 77th Street
أصحاب الرؤية
Naftali Group
المطوّر
رسّخت Naftali Group مكانتها كإحدى أكثر شركات التطوير السكني الفاخر تمييزاً في نيويورك، بمحفظة تعطي الأولوية للتميّز المعماري، وجودة المواد، والمواقع المتميزة في مانهاتن. وبقيادة Miki Naftali، طوّرت الشركة واستحوذت على أصول عقارية تتجاوز قيمتها 6 مليارات دولار، ما أكسبها سمعة في تسليم مبانٍ تفرض أسعاراً متميزة وتجذب أكثر المشترين تطوراً في المدينة.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
المهندس المعماري
RAMSA هي الاسم الأبرز في العمارة السكنية الفاخرة في مدينة نيويورك وعالمياً. تشمل محفظة الشركة 220 Central Park South و520 Park Avenue و15 Central Park West و30 Park Place — مبانٍ أعادت تعريف سوق الفخامة الفائقة وحقّقت مجتمعةً مليارات المبيعات. إن لغة التصميم الكلاسيكية لـ RAMSA، وعنايتها الدقيقة بالتناسب، والتزامها بالمواد المعمّرة تجعل مبانيها الأكثر رواجاً بين الإنشاءات الجديدة في مانهاتن.
Yabu Pushelberg
التصميم الداخلي
Yabu Pushelberg استوديو تصميم يحظى بإشادة عالمية معروف بابتكار تصاميم داخلية بالغة الرقيّ والثراء الحسي. أسّسه George Yabu وGlenn Pushelberg، وقد شكّلت الشركة الهوية الجمالية لأرقى الفنادق والمساكن والمساحات الثقافية في العالم. ويضفي عملها في 255 East 77th Street لوحة مواد راقية وتفاصيل مصمّمة حسب الطلب على المساكن الخاصة ومساحات وسائل الراحة الواسعة في المبنى على حد سواء.
Upper East Side
255 East 77th Street يقع في لينوكس هيل، القلب الثقافي والسكني لأبر إيست سايد. إنه حي تعرّفه مؤسسات ميوزيم مايل عالمية المستوى، وبوتيكات وصالات عرض ماديسون أفينيو، والهدوء المظلل بالأشجار في بارك أفينيو وفيفث أفينيو، والقرب من حدائق المحمية الشرقية في سنترال بارك. توفّر لينوكس هيل نمط حياة من الرقيّ الهادئ — مطاعم عريقة، ومكتبات مستقلة، ومؤسسات طبية رائدة، وبعض أكثر العناوين السكنية رواجاً في العالم. يوفّر الموقع وصولاً سلساً إلى قطار الخط 6 وخطوط الحافلات العرضية مع الحفاظ على الطابع القابل للتنقل سيراً والشبيه بالقرية الذي جعل أبر إيست سايد من أكثر أحياء مانهاتن جاذبية على الدوام.
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
الأسئلة الأكثر شيوعاً
ما هو تاريخ الاكتمال المتوقّع لـ 255 East 77th Street؟
من المتوقّع أن يكتمل 255 East 77th Street في عام 2026. المبنى قيد الإنشاء حالياً وقد بيع منه 85% بالفعل، ما يعكس ثقة استثنائية من السوق بالمشروع. تتمتع Naftali Group بسجلّ قوي في تسليم المباني في مواعيدها ووفق أعلى المواصفات.
من صمّم 255 East 77th Street؟
صمّم المبنى Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)، إحدى أكثر الشركات احتراماً في مجال العمارة السكنية الفاخرة، والمسؤولة عن 220 Central Park South و520 Park Avenue وغيرهما. التصميم الداخلي من استوديو Yabu Pushelberg المرموق عالمياً. ويعمل Hill West Architects بصفة المهندس المعماري المنفّذ. ويقود التطوير Naftali Group.
هل يحتوي 255 East 77th Street على مواقف للسيارات؟
نعم — وهذه من أبرز ميزات المبنى. يضم 255 East 77th Street 33 موقفاً خاصاً مغلقاً للسيارات داخل المبنى، وهي ميزة نادرة للغاية في مشاريع التطوير الجديدة في مانهاتن. ففي منطقة بيعت فيها مواقف فردية للسيارات بأكثر من مليون دولار، يعكس هذا العرض مكانة المبنى وساكنيه.
ما هي أسعار 255 East 77th Street؟
تبدأ أسعار المساكن في 255 East 77th Street من 7.4 مليون دولار لتصاميم غرفتَي وثلاث غرف نوم، بينما تتراوح أسعار مساكن الأربع غرف والمساكن التي تشغل طابقاً كاملاً بين 15 مليون و28 مليون دولار. وتمثّل مجموعة المساكن العلوية (بنتهاوس)، بما فيها دوبلكس بسعر 37.5 مليون دولار، ذروة العرض. المبنى مباع بنسبة 85% اعتباراً من مطلع عام 2026.
ما وسائل الراحة التي يوفّرها 255 East 77th Street؟
يرتكز برنامج وسائل الراحة على مسبح بطول 75 قدماً ضمن فضاء مزدوج الارتفاع مبهر، يكمّله منتجع صحي متكامل الخدمات، ومركز لياقة بأحدث التجهيزات، واستوديوهات خاصة للتدريب واليوغا، وصالة للسكان وغرفة طعام خاصة بتصميم داخلي من Yabu Pushelberg، وتراس على السطح منسّق بالمساحات الخضراء، وغرفة لعب للأطفال، و33 موقفاً مغلقاً للسيارات.
ما هو الطراز المعماري لـ 255 East 77th Street؟
صمّم RAMSA برجاً من الحجر الجيري بارتفاع 500 قدم يمزج بين التقليدين المعماريين القوطي والآرت ديكو — وهما من أكثر الطرز شهرة في تاريخ أفق نيويورك. تضم الواجهة أروقة غائرة وشرفات معمّدة وعرائش زخرفية وتاجاً نحتياً زخرفياً، ما يخلق مبنى يتمتع بالهيبة والحضور اللذين تتميز بهما أرقى معالم ما قبل الحرب في أبر إيست سايد.
Private Availability at 255 East 77th Street
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 255 East 77th Street, request a confidential review with our advisory team.
255 East 77th Street, New York, NY 10075
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
تحليل سوق العقارات في Manhattan
السياق السوقي: تتفاوت أسعار وحدات الكوندومينيوم الفاخرة في Manhattan بحسب السوق الفرعية. يسجل ممر Billionaires’ Row (شارع 57th Street، بين Park Avenue وColumbus Circle) أعلى سعر للقدم المربعة في الولايات المتحدة، حيث تتداول المساكن الاستثنائية عند $4,000-$10,000+ للقدم المربعة (SF). ولوسط المدينة في Manhattan (Tribeca وWest Village وSoho) شريحته فائقة الفخامة الخاصة، مدفوعة بمعروض محدود من المشاريع الجديدة. وتقع متوسطات أسعار الكوندومينيوم في Upper East Side وUpper West Side دون مستويات الوحدات الاستثنائية في وسط المدينة بفارق جوهري، لكنها توفر مساحات طوابق أكبر ووصولًا إلى Central Park. وتظل الأسعار في Manhattan حساسة لأسعار الفائدة وشرائح ضريبة Mansion Tax ومرحلة خطة الطرح لكل مبنى على حدة.
أبرز المشاريع: تشمل المشاريع الجديدة المطروحة مباشرة من الراعي في 2026: 80 Clarkson (West Village)، و255 East 77th (Upper East Side)، و140 Jane (West Village)، و1122 Madison (Carnegie Hill)، وMandarin Oriental Fifth Avenue. ومن المباني المكتملة التي لا يزال فيها مخزون لدى الراعي: Central Park Tower، و220 Central Park South، و53 West 53، و111 West 57th، و50 West 66th. ولكل منها سجل راعٍ، وجهة تمويل بناء، ووتيرة تعديلات لخطة الطرح، وحالة إعفاء 421-a أو غيره من الإعفاءات الضريبية، تختلف عن سواه ويجب التدقيق فيها كلٌّ على حدة.
إشارة للمشتري: تشمل المقومات الهيكلية لسوق Manhattan إجراءات خطة الطرح الخاضعة لإشراف النائب العام لنيويورك (توفر حماية إجرائية للمشتري لا تتوفر في الأسواق الأقل تنظيمًا)، وعمق سوق إعادة البيع (سيولة عالية عند التخارج)، والمعروض المحدود في المدى القريب (طاقة تخطيطية محدودة للبناء في الأسواق الفرعية الرئيسية). أما المخاطر الواجب تقييمها عند التعاقد فهي: تصاعد شرائح ضريبة Mansion Tax فوق $2M، وتحمل المشتري ضريبة نقل الملكية في مبيعات الراعي، والتعرض لحدود قطعة الأرض وممرات الإطلالة في مواقع بعينها، وسياسات مجلس المبنى بشأن التأجير من الباطن وإعادة البيع، وجدول الإلغاء التدريجي لبرنامج 421-a حيثما ينطبق. وينبغي التحقق وقت الاستفسار من حالة أي مشروع بعينه، ومستوى مخزون الراعي، وتعديلات خطة الطرح لدى النائب العام، والأسعار، ونسبة المبيعات.
حقائق أساسية
- نطاق $/SF للوحدات الاستثنائية في Manhattan: $1,500-$10,000+
- متوسط $/SF في Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF للوحدات الاستثنائية في وسط المدينة (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- ضريبة Mansion Tax: بواقع 1% فوق $1M، مع شرائح تصاعدية فوق $2M على المشتري
- الدفعة التعاقدية المعتادة لدى الراعي: 10%-20% عند التوقيع
- النافذة المعيارية لمراجعة محامي المشتري: 1-3 أيام عمل من تسليم العقد
- العمولة من جهة الراعي: يدفع المطور عمولة وكيل المشتري في مبيعات الراعي
- برامج الإعفاء الضريبي (حيثما تنطبق): 421-a وJ-51، مع التحقق من الحالة لكل مبنى على حدة
- تملك المواطنين الأجانب عبر شركة LLC: شائع ويُهيكل عند التعاقد
إجراءات المشتري
إجراءات مبيعات الراعي في Manhattan: نموذج الحجز → تسليم خطة الطرح → مراجعة محامي المشتري → توقيع العقد وسداد الدفعة الأولى → الحصول على الالتزام بالتمويل العقاري (في حال التمويل) → الإتمام عند التسليم. وتختلف إجراءات مخزون الراعي عن إجراءات إعادة البيع؛ ويوصى بتخطيط استشاري مسبق قبل الجولات.
الأسئلة الشائعة حول عقارات Manhattan
ما خطة الطرح لدى النائب العام لنيويورك؟
خطة الطرح هي المستند القانوني المودع لدى النائب العام لنيويورك، وهي التي تنظم بيع كل كوندومينيوم في Manhattan. وتحدد آلية التعامل مع الدفعات، ومواصفات الوحدات، والرسوم المشتركة، والضرائب العقارية، والتزامات الراعي، وأوجه حماية المشتري. ولا تُتمم أي عملية بيع كوندومينيوم في Manhattan خارج إطار خطة طرح معتمدة؛ وتُودع التعديلات دوريًا ويراجعها محامو المشترين عند التعاقد.
ما المقصود بمخزون الراعي؟
يشير مخزون الراعي (sponsor inventory) إلى الوحدات غير المباعة التي لا تزال بحوزة مطور المبنى (الراعي). وحدات الراعي جديدة تمامًا ولم تُسكن قط، وقد تشمل أسعارًا قابلة للتفاوض، وخصومات على تكاليف الإتمام، والاستفادة من برامج الإعفاء الضريبي حيثما توفرت في المبنى. وتتم معاملات جهة الراعي وفق خطة الطرح، لا وفق عقد إعادة البيع المعياري.
ما الإعفاءات الضريبية المطبقة في Manhattan؟
421-a هو الإعفاء الأكثر شيوعًا لوحدات الكوندومينيوم في Manhattan، إذ يخفض عبء الضريبة العقارية لمدة تتراوح بين 10 و25 سنة للمشاريع الجديدة المؤهلة. أما J-51 فيطبق على مبانٍ محددة خضعت لإعادة التأهيل. ولكل إعفاء جدول إلغاء تدريجي وحالة تأهيل خاصة بالمبنى يجب التحقق منها في خطة الطرح وأحدث شهادة ضريبية.
ما تكاليف الإتمام لوحدة كوندومينيوم في Manhattan؟
تتراوح تكاليف الإتمام المعتادة على عاتق المشتري بين 2% و4% من السعر، وتشمل ضرائب نقل الملكية لمدينة نيويورك وولايتها (يتحملها المشتري غالبًا في مبيعات الراعي)، وضريبة Mansion Tax (بواقع 1% فوق $1M مع شرائح تصاعدية فوق $2M)، وتأمين الملكية، وأتعاب محامي المشتري، وضريبة تسجيل الرهن العقاري في حال التمويل، والرسوم المشتركة والضرائب العقارية المحسوبة بالتناسب.
هل الرسوم المشتركة هي نفسها رسوم HOA؟
لا. تستخدم مباني الكوندومينيوم في Manhattan مصطلح الرسوم المشتركة (common charges) وليس رسوم HOA. وتمول الرسوم المشتركة تشغيل المبنى والعاملين والمرافق والاحتياطيات. أما الضرائب العقارية فتصدر فواتيرها مدينة نيويورك على نحو منفصل ولا تدخل ضمن الرسوم المشتركة.
كيف تتقاضى Manhattan Miami أتعابها في معاملات Manhattan؟
في مشتريات المشاريع الجديدة من جهة الراعي، يدفع المطور عمولة وكيل المشتري لصالح Manhattan Miami. فيكون تمثيل المشتري دون أي كلفة من جيبه. وفي معاملات إعادة البيع، يُفصح عن ترتيبات العمولة عند بدء التعاقد.