安东尼·格里耶罗，持牌房地产经纪人 | Manhattan Miami Real Estate | 2026年8月更新
在费雪岛，买家挑的不是楼盘，而是不同的持有方式。每一种方式都会改变私密性、实际居住状态，以及资金被占用的性质。
岛上已无可开发土地。所有大型项目都已交付或临近交付，此后进入市场的只有二手转售。接下来的全部判断，都从这一条前提出发。
要点速览
费雪岛是迈阿密供给最受限的私人岛屿市场之一。登岛只能依靠渡轮、私人游艇或直升机。全岛约800套住宅，常住居民约560名，产品从数百万美元的公寓一直延伸到一亿美元以上的顶层豪宅。业主必须加入费雪岛俱乐部，这笔开支必须从一开始就计入预算。
费雪岛：33109邮编区的公寓、住宅与价格
本页是起点。由此可以进入当前在售房源、33109的价格背景、俱乐部的真实成本，以及各栋楼与独栋住宅之间的差别。
费雪岛概览
| 项目 | 内容 |
|---|
| 位置 | 迈阿密海滩外海3英里（4.8公里），紧邻 Government Cut 航道 |
| 邮编 | 33109，2025年全美最贵 |
| 岛屿面积 | 216英亩（87.4公顷） |
| 住宅总数 | 约800套 |
| 常住居民 | 约560名 |
| 交通方式 | 渡轮（7.5分钟）、私人游艇或直升机 |
| 2025年中位价 | 950万美元（同比上涨65%） |
| 每平方英尺单价 | 2,200美元至5,000美元以上（每平方米约23,700至53,800美元） |
| 2025年最高成交 | 2370万美元 |
全美最贵的邮编区
2025年10月，33109正式成为全美最贵的邮编区，终结了加州 Atherton 连续八年的领先。根据 PropertyShark 的数据，费雪岛住宅中位价达到950万美元，较上一年上涨65%。当年最高一笔成交为2370万美元。
彭博社依据美国国税局数据给出的2023年住宅平均价值，明显高于同类地区。这个数字应当照其本意来读：它是2023年的一个截面，而不是预测。
多数买家要看过几栋楼之后，才明白哪一栋真正适合自己。我们建议先用一次简短沟通把持有结构谈清楚，然后再去看房。
费雪岛是什么
费雪岛是迈阿密海滩南端外海的一座私人堰洲岛，面积216英亩，即87.4公顷。岛上没有桥。登岛只能乘坐仅限业主与受邀客人的渡轮、乘自有游艇或搭直升机，仅这一条通行限制就足以解释相当一部分价格溢价。
全岛约800套住宅，涵盖公寓、别墅与独栋住宅，常住居民约560名。这一差额并非笔误：相当一部分房产属于季节性使用，这在南佛州的冬季聚居区十分常见。
岛屿沿革
1905年之前，费雪岛还是迈阿密海滩的一部分，是 Government Cut 航道的疏浚使它成为独立岛屿。岛名源自汽车零部件业先驱卡尔·费雪，他于1919年从南佛州首位非裔美国富豪戴纳·多西手中买下此岛。
1920年，费雪以一艘游艇加十美元的代价将岛屿转予小威廉·K·范德比尔特。范德比尔特家族把这里辟为私人冬季宅邸，并建起至今仍是全岛建筑核心的地中海风格宅第，由棕榈滩建筑师莫里斯·法蒂奥于1935年设计。如今范德比尔特宅邸是费雪岛俱乐部的所在。
1944年范德比尔特去世后，产权几经易手，直到1987年费雪岛俱乐部收购并启动住宅开发。
按产品类型的价格
| 类型 | 价格区间 | 面积 | 代表项目 |
|---|
| 入门级公寓 | 200万至500万美元 | 1,800至3,000平方英尺（167至279平方米） | Bayside Village、Seaside Village |
| 中段公寓 | 500万至1,200万美元 | 3,000至5,500平方英尺（279至511平方米） | Bayview、Oceanside |
| 高端公寓 | 1,200万至4,000万美元 | 4,000至10,000平方英尺（372至929平方米） | Palazzo Del Sol、Palazzo Della Luna、Palazzo Del Mare |
| 顶层豪宅 | 4,000万至1亿美元以上 | 8,000至16,000平方英尺（743至1,486平方米） | Palazzo Della Luna、Six Fisher Island |
| 独栋住宅 | 3,000万至5,500万美元以上 | 10,000平方英尺（929平方米）以上 | The Links Estates |
2025年的市场
216英亩上只有约800套住宅，供给在结构上就稀缺。这个市场不能用月度均值来读：两三笔大额成交，就足以改变整个季度的统计结果。
| 指标 | 2025年数值 |
|---|
| 成交中位价 | 950万美元 |
| 挂牌中位价 | 570万至1,170万美元 |
| 每平方英尺均价 | 2,970美元（每平方米约31,970美元） |
| 入门价位 | 200万美元起 |
| 顶级房产 | 2,000万至8,500万美元以上 |
| 当年最高成交 | 2370万美元 |
| 在售房源 | 35至45套 |
| 去化周期 | 平均约140天 |
主要楼盘
Palazzo Della Luna（2019年落成）
- 地址：6800 Fisher Island Drive
- 50套临水住宅，3,724至10,194平方英尺（346至947平方米）
- 中央花园设瑜伽草坪与槌球场，另设日出泳池与日落泳池
- 顶层豪宅最高曾挂牌8,500万美元
Palazzo Del Sol（2016年落成）
- 地址：7000 Fisher Island Drive
- 46套住宅，3,800至9,800平方英尺（353至910平方米）
- 建筑师 Kobi Karp，十层，位于比斯坎湾与大西洋交汇处
- 每笔成交附赠一辆价值2万美元的定制 Garia 高尔夫球车
Palazzo Del Mare（2008年落成）
- 地址：7193 Fisher Island Drive
- 十层共32套，地中海风格，Gaggenau 厨电
- 近期代表挂牌：7,025平方英尺（653平方米）六卧，1,830万美元
Bayview
- 地址：4811 至 5393 Fisher Island Drive
- 六栋中层建筑共111套，2,000至10,000平方英尺（186至929平方米）
- 可眺望迈阿密市中心天际线、比斯坎湾与大西洋
新建项目与规划
The Residences at Six Fisher Island（计划2026年交付）
- 开发方：Related Group、Teddy Sagi、BH Group 与 Wanxiang America RE Group
- 十层共50套，3,870至8,400平方英尺（360至780平方米），三至八间卧室
- 建筑师 Kobi Karp，室内由 Tara Bernerd and Partners 负责
- 价格约1,500万美元起，目标单价超过每平方英尺4,000美元
- Madison Realty Capital 提供4亿美元建设贷款
- 已售出五成，销售额超过5亿美元，两套顶层豪宅合计成交1.5亿美元
- 这是岛上五年多来的首个新建住宅项目
The Links Estates
- 12栋定制住宅，单栋约10,000平方英尺（929平方米），地块0.3至0.5英亩（1,214至2,023平方米）
- 建筑 Portuondo Perotti，室内 Indelux，景观 Enzo Enea
- 每平方英尺约3,300美元起，均价约3,300万美元
- 这是在岛上拥有土地几乎唯一可行的途径
燃油码头地块（提案阶段，尚未定案）
- 该地块于2025年10月以1.8亿美元售出，创下全岛纪录
- 规划两栋十三层塔楼，每平方英尺约5,000美元起
- 这块10英亩土地上目前仍有一座70万桶的油库，对迈阿密港意义重大
- 迈阿密戴德县与邮轮业持反对意见，调解仍在进行
- 应当视为不确定的规划，而不是已经落定的未来供给
如何登岛
与迈阿密其他豪宅片区不同，费雪岛没有桥。进岛只有三种方式。
渡轮
- 每五分钟一班，全天24小时，全年无休
- 自 Terminal Island 经 MacArthur Causeway，航程7.5分钟
- 业主可以把自己的车开上渡轮
游艇
- 两座深水码头，泊位超过100个
- 可停靠长度250英尺（76米）以内的船只
- 内港水深8英尺（2.4米）
直升机
- 范德比尔特宅邸设有私人停机坪，供俱乐部会员使用
- 至南海滩约10分钟，至布里克尔18分钟，至国际机场25分钟
费雪岛俱乐部
俱乐部是全岛的社交与运动中心。业主通过权益会籍加入，非业主可选择非居民年度会籍。
- 权益会籍覆盖会员本人、配偶以及24岁以下受抚养子女
- 包含俱乐部权益、全部设施使用权以及预订优先权
- 访客：两人每日约250美元，此外每增加一名成人加收100美元
| 会籍类型 | 入会费 | 年费 |
|---|
| 权益会籍（业主） | 25万美元 | 19,260至25,520美元 |
| 年度会籍（非居民） | 40,000至42,800美元 | 24,824美元 |
| 高尔夫附加（个人） | 已含 | 另加3,950美元 |
| 高尔夫附加（家庭） | 已含 | 另加4,650美元 |
设施与服务
范德比尔特宅邸
- Garwood Lounge and Piano Bar，1930年代风格的扒房
- 台球俱乐部、City View Cafe、图书室与沙龙、Cafe Tangier
- 大型宴会厅与恒温海水泳池
九家餐厅
- Garwood Lounge and Piano Bar，宅邸内的高级餐饮
- La Trattoria，临码头的休闲意式餐厅
- Porto Cervo，高尔夫球场旁的地中海菜
- Beach Club and Sunset Bar，可俯瞰比斯坎湾
- 另有五家餐饮场所
运动与休闲
- P. B. Dye 设计的高尔夫球场，九洞十八打位，据《高尔夫文摘》评为全美九洞球场第八
- 18片网球场，场地达到法网与温网水准
- 一英里（1.6公里）私人海滩，沙来自巴哈马
- 两座码头，深水泊位可容纳250英尺（76米）以内船只
- 健身中心、Spa Internazionale 与 Salon di Bellezza、骑行步道、观鸟保护区
日常配套
- Fisher Island Day School，学前班至八年级
- 岛上设有 UHealth 医疗中心
- Island Market、银行、邮局、消防站与24小时安保
购房款之外的开支
| 项目 | 预计金额 |
|---|
| 俱乐部入会费 | 25万美元，一次性 |
| 俱乐部年费 | 19,260至25,520美元 |
| 房产税 | 视评估值而定 |
| 物业费 | 视楼盘而定，每月1,500至8,000美元以上 |
| 购买码头泊位 | 125,000至500,000美元 |
| 高尔夫球车 | 15,000至20,000美元 |
| 高尔夫附加 | 每年3,950至4,650美元 |
资产表现
被引用最多的例子是卡罗琳·沃兹尼亚奇与大卫·李的顶层豪宅：2021年以1,870万美元买入，2024年以3,700万美元售出，三年上涨98%。这是真实发生的事，但不是规律。它发生在特殊周期中的顶级房产上，并不代表入门级公寓的平均表现。
与其他富豪社区的比较
费雪岛的定位很清楚：以远低于纯独栋社区的门槛，换取带度假村级配套的岛居生活。对于宁可要一套配套齐全的公寓或别墅，也不要一处孤立宅邸的买家而言，这就是该类别的上限。
| 比较项 | 费雪岛 | Indian Creek | Star Island |
|---|
| 入门价 | 61万美元 | 2023年年中以来6400万美元以上 | 2,500万美元以上 |
| 顶级价 | 3,800万美元以上 | 2亿美元以上 | 1.2亿美元 |
| 住宅总数 | 约800套 | 41 | 约35 |
| 面积 | 216英亩（87.4公顷） | 274英亩（110.9公顷） | 约40英亩（16.2公顷） |
| 产品类型 | 公寓与别墅 | 独栋住宅 | 独栋住宅 |
| 通行方式 | 渡轮或直升机 | 私人桥梁 | 门岗 |
| 是否强制入会 | 是，25万美元 | 否 | 否 |
| 适合人群 | 既要私密也要服务 | 追求最高安保 | 看重声望与知名度 |
费雪岛与 South of Fifth 的比较
| 比较项 | 费雪岛 | South of Fifth |
|---|
| 通行方式 | 仅渡轮、游艇或直升机 | 公共道路，可步行 |
| 性格 | 私人岛屿社区 | 海滨城市街区 |
| 住宅总数 | 约800套住宅 | 4,000套以上 |
| 中位价 | 950万美元 | 200万至400万美元 |
| 代表楼盘 | Palazzo Della Luna、Six Fisher Island | Apogee、Continuum、Glass |
| 生活方式 | 俱乐部、高尔夫、家庭 | 餐厅、夜生活、步行可达 |
| 私密程度 | 最高 | 中等 |
大事年表
| 年份 | 事件 |
|---|
| 1905 | Government Cut 航道疏浚，使岛屿脱离迈阿密海滩 |
| 1919 | 卡尔·费雪从戴纳·多西手中买下该岛 |
| 1920 | 小威廉·K·范德比尔特以一艘游艇加十美元取得该岛 |
| 1935 | 莫里斯·法蒂奥设计的范德比尔特宅邸落成 |
| 1987 | 费雪岛俱乐部收购该产业，住宅开发启动 |
| 2008 | Palazzo Del Mare 落成 |
| 2016 | Palazzo Del Sol 落成 |
| 2019 | Palazzo Della Luna 落成 |
| 2021 | 沃兹尼亚奇与李以1,870万美元购入顶层豪宅 |
| 2024 | 两人以3,700万美元售出，Six Fisher Island 动工 |
| 2025 | 33109 成为全美最贵邮编区，中位价950万美元 |
| 2025 | 10月，燃油码头地块以1.8亿美元售出 |
| 2026 | Six Fisher Island 预计交付 |
常见问题
如何前往费雪岛？
只能乘坐从 Terminal Island 每五分钟一班的私人渡轮、乘自有游艇或搭直升机。岛上没有桥。业主可以把车开上渡轮，但在岛内几乎所有人都以高尔夫球车代步。
费雪岛俱乐部的会费是多少？
业主须缴纳25万美元入会费，并按权益会籍每年缴纳19,260至25,520美元。这涵盖全部设施：高尔夫、网球、水疗、餐厅、海滩俱乐部与码头。高尔夫另需每年3,950至4,650美元。
33109为什么是全美最贵的邮编区？
33109在2025年10月以950万美元的中位价登顶，较2024年上涨65%，终结了 Atherton 连续八年的领先。仅靠渡轮通行带来的完全私密、216英亩上约800套住宅的有限供给，以及与迈阿密的距离，共同支撑了这一价格水平。2025年最高一笔成交达到2370万美元。
岛上住着多少人？
全岛约800套住宅，常住居民约560名。差额来自相当一部分房产属于季节性使用。
物业费是多少？
各楼盘差别很大。Bayside Village 这类较早的楼盘每月约1,500至3,000美元，而 Palazzo 系列常常超过每月4,000至8,000美元。费用涵盖维护、维修储备与俱乐部基本使用权，但不含高尔夫及部分服务。
我可以把房子出租吗？
这取决于各楼盘的管理规约。多数楼盘允许在管委会批准后按年出租。六至十二个月以下的短期出租通常被禁止或受到严格限制，部分楼盘还会限制每年出租的次数。
岛上的学校情况如何？
Fisher Island Day School 在岛内提供学前班至八年级的教育。高中阶段家庭通常选择迈阿密海滩或迈阿密的私立学校，例如 Ransom Everglades、Miami Country Day 与 MAST Academy。就公立学区而言，该岛归迈阿密戴德县管辖。
与 Indian Creek 有什么不同？
Indian Creek 占地274英亩，共41栋住宅，完全没有公寓，只有独栋住宅，也没有像样的公共设施。自2023年年中以来，那里的入门价已超过6400万美元。费雪岛的产品选择更宽，还有 Indian Creek 所没有的俱乐部生活。
目前有哪些在建项目？
50套、计划2026年交付的 The Residences at Six Fisher Island，是五年多来的首个新建项目。把燃油码头改建为两栋十三层塔楼的方案于2025年年底公布，但遭到迈阿密戴德县与邮轮业的反对。
有独栋住宅在售吗？
The Links Estates 共有12栋定制住宅，单栋约10,000平方英尺，即929平方米，地块0.3至0.5英亩。价格区间自3,100万美元至5,500万美元以上，也有买家合并地块，打造超过1亿美元的宅邸。
岛上有哪些医疗资源？
费雪岛设有 UHealth 医疗中心，负责日常诊疗与急诊。需要专科治疗时，迈阿密海滩的西奈山医疗中心约15分钟车程。
一套房子通常多久能卖出？
平均140至300天。2,000万美元以上的房产往往需要更久，而成熟楼盘中定价合理的单位可能更快成交。
迈阿密的其他片区