Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

为什么这栋楼会被人指名询问

South Florida 的海滨高层住宅，多数靠景观、楼板面积与装修标准出售。这一栋靠署名出售。根据 Dezer Development 自己的项目记录，Armani/Casa Interior Design Studio 设计了室内与公共空间，而这一署名改变了这栋楼的交易方式。买家上门时已经认识这个品牌。他们在看过任何一张户型图之前，就已经对一个房间应有的感觉抱有预期。

那种知名度有用，同时也是陷阱。品牌熟悉感会压缩买家在这一价位的海滨物业上本应完成的尽职调查。有人被大堂打动，很快签约，之后才去消化储备金状况、特别摊派历史、保险支出，以及具体户型线的风险敞口。这些项目决定了这套公寓在未来十年的持有成本。设计署名不会改变其中任何一项。

本页介绍这栋楼在物理上是什么、各户型线有何差异、买家在出价前应核实什么，以及这座塔楼在 Collins Avenue 上其他品牌产品中处于什么位置。若想先了解整条走廊，请从 Sunny Isles 在售公寓专题页开始，再回到这里。

这栋楼本身

塔楼直接坐落在 Collins Avenue 东侧的沙滩上，靠近 Sunny Isles Beach 海滨的北端。郡房产记录显示，市界之内的 Collins Avenue 门牌号大致排到 19200 号街区，再往北即由 Golden Beach 的镇界接续，海滨街道的名称也随之改变。

根据设计建筑师自己的项目页面，由 César Pelli 创立的 Pelli Clarke & Partners 是设计建筑师，Sieger Suarez Architects 是备案建筑师。该页面记录塔楼高 649 英尺，建筑面积约 784,000 平方英尺。Dezer Development 将这栋楼描述为一座 60 层的海滨塔楼，Pelli Clarke & Partners 另行描述该塔楼高六十层，因此在开发商与设计建筑师之间，营销口径的层数至少是一致的。Miami-Dade 郡的单元记录将住宅楼层编号为三层至五十四层，且没有第十三层，因此营销口径的层数与备案的单元编号并不吻合。在把这里的高楼层与隔壁楼的高楼层作比较之前，先问清楚一份房源采用的是哪一套口径。

建筑师将体量描述为两个相互交织、随高度上升而展开的风帆状形体。这一描述不是修辞。它解释了楼板的一个可量化特征：部分户型线的面积会随楼层升高而实际变大，这一点体现在郡自己的面积记录中，在 Miami 的塔楼里并不常见。

泳池平台与海滩俱乐部位于面海一侧。门廊车道与到达动线朝向 Collins。

结构、住宅套数与竣工

Miami-Dade 郡针对 18975 Collins Condo 的 folio 记录列出 306 套编号住宅，位于三层至五十四层，每层六套，也就是六条户型线各五十一套。另有两个 folio 记录为顶层公寓单元：PH-00 的郡备案居住面积为 5,336 平方英尺，PH-04 为 4,821 平方英尺。合计 308，正是 Dezer Development 在其项目记录中公布的数字，此处已与实际备案的地块记录核对。关于公布的套数有一点提醒：设计建筑师针对这座塔楼的项目页面写的是 260 套住宅，既与郡的记录对不上，也与开发商自己的数字对不上。任何单一来源公布的套数，都应视为有待核实的说法，而不是事实。

郡的记录还回答了买家在想知道自己这条户型线可比样本有多深时会问的一个问题。按每个 folio 的卧室数统计，这栋楼在 04 与 05 线上有 102 套两居，在 01 与 03 线上有 102 套三居，在 00 与 02 线上有 102 套四居。郡对两个顶层公寓 folio 完全没有记录卧室数。Dezer Development 宣传的户型从两居到六居，因此任何大于四居的配置都位于顶层公寓，而不在户型线网格之内。一个竞争对手的楼盘页面把结构拆成 102 套两居、102 套三居与 104 套四居及以上，等于悄悄假定两个顶层公寓是四居单元。郡的记录并没有这样写。

另有十四个 folio 不计入住宅套数。它们在郡的记录中编号为 PS-1 至 PS-15，其中没有 PS-13，每个备案面积均为 209 平方英尺。这些就是 Pelli Clarke & Partners 所称的沙滩上的私人海滨小屋。每个海滩小屋的 folio 都附带其自身 0.0299% 的共有部分不可分割权益，正是这一点使它成为独立立契的单元，而不是使用他人财产的许可。由于它们各自持有 folio，可以与公寓分开转让。Pelli Clarke & Partners 还将这些海滩小屋描述为多层结构，因此如果一份房源资料报出的面积远高于 209 平方英尺，它描述的就不是郡备案的居住面积。请以书面形式确认您正在考虑的交易是否包含海滩小屋，并以 folio 记录而非房源资料为准。

在竣工时间上，郡的记录是分开的。三层至五十层备案的建成年份为 2019 年，三层有两个例外：302 与 303 单元备案为 2020 年。五十一层至五十四层以及两个顶层公寓 folio 备案为 2020 年。Pelli Clarke & Partners 将该项目列为 2020 年竣工，而行业媒体报道塔楼于 2019 年年底完工。这些都与一座在年末年初之交封顶并自下而上交付的塔楼相吻合。任何一个页面若为这栋楼印上单一的建成年份，无论偏向哪一边，都是在把一份确实分开的记录抹平。这个日期在实务上只有一个原因重要，下文会讲到：它启动了里程碑检查的时钟。

超过十英尺的层高、通高玻璃与进深较大的露台，是开发商在各户型中一以贯之的营销主线。我们不公布按楼层区间划分的净层高，因为该数字随区间与户型而变，属于开发商的规格说明书，而不属于一个网页。我们会在客户出价前调取这份说明书。

Armani/Casa 署名涵盖什么

Dezer Development 的项目记录写明，Armani/Casa Interior Design Studio 设计了住宅、公共区域与配套空间，且该工作室的工作延伸至楼内展示的家具与饰面。我们完全按照开发商公布的措辞来描述这一署名。我们不去描述其背后的商业协议，因为该协议条款属于私密，当事方之外的任何人都无法诚实地加以描述。

买家实际看到的是一套克制的材料语言。暖调中性色、大量石材与木饰、低对比度的木作、间接照明，以及刻意低调的五金。Armani/Casa 不做戏剧性。它做的是安静。想要高光泽、高对比度的 Miami 式室内的人，会觉得交付的成品乏味，而这在这个市场里是一个真实的分层点。

此后有若干二手单元被业主重新装修过，这意味着同一条户型线上的两套公寓可能呈现得非常不同。看房时请直接问清楚，您看到的是原始交付饰面还是业主自行改造。这既影响您应当支付的价格，也影响您需要调取的施工许可记录。我们不公布原始的电器或橱柜制造商，因为我们尚未为本页取得开发商的规格说明书，而在这一点上给出错误答案，会被每一位读到它的买家继续传播。

配套楼层

Dezer Development 公布的配套面积超过 35,000 平方英尺，分布于两个楼层，包括住户休息厅、餐厅、雪茄室、酒窖、两层高的水疗中心、面海健身中心、影院与俱乐部房，另有恒温泳池平台与约 300 英尺的私人海滩。开发商还将景观设计归于 Enzo Enea。请把这些视为交付时的配套安排，而不是今天实际运营的配套安排。自 2019 年以来，Sunny Isles 各塔楼的配套运营方与开放时间都有变动，公布的清单并不等于有人值守的清单。

有两个问题比这份清单更重要。第一，哪些配套有人值守、按什么时间表运营，因为没有人值守的水疗中心只是一个房间。第二，配套的运营成本是多少，因为这笔成本就含在您的每月管理费里，而它正是会变动的那一项。

户型线与平面图

每层楼板容纳六套住宅，按户型线自 00 至 05 编号。下列数字来自 Miami-Dade County Property Appraiser 对楼内每一个单元的 folio 记录，因此是备案居住面积，而不是开发商营销的室内面积。这两种测量口径并不相同，开发商的户型图册通常会读起来更大。请用郡的数字在户型线之间作比较，用户型图册处理任何您要签署的文件。

• 00 线是最大的标准户型。郡的记录显示为四居、五个全卫加一个客用洗手间，居住面积自三层的 3,005 平方英尺升至五十四层的 3,504 平方英尺。
• 01 线为三居，五个全卫加一个客用洗手间，自三层至五十四层的每一层均备案为 2,468 平方英尺。
• 02 线为四居，四个全卫加一个客用洗手间，每层均备案为 2,682 平方英尺。
• 03 线为三居，三个全卫加一个客用洗手间，每层均备案为 2,271 平方英尺。
• 04 线为两居，两个全卫加一个客用洗手间，自塔楼底部的 1,506 平方英尺增至顶部的 1,762 平方英尺。
• 05 线是较小的两居，两个卫生间，自 1,080 平方英尺增至 1,305 平方英尺。

请读其中的规律，而不是单个数字。有三条户型线自下而上尺寸完全相同，这使它们异常容易用可比案例定价。另有三条户型线随高度增长，这正是风帆状体量在产权记录中的体现。在 00 线上，最低层与最高层之间的备案居住面积相差约 500 平方英尺，而这还没有把景观计入价格。

有一个呈现方式上的陷阱值得点名，因为它出现在为这座塔楼排名的楼盘页面上。那些页面把户型分成三个楼层区间，通常是 3 至 20 层、21 至 40 层与 41 至 54 层，并为每个区间给出单一面积。在会增长的户型线上，郡的记录并不支持这种结构。在 04 线上，备案居住面积在三层为 1,506 平方英尺，二十层为 1,584，三十层为 1,634，四十一层为 1,693，五十四层为 1,762，中间楼层的数值介于这些数值之间，而不是重复它们。因此区间表会高估区间底部的公寓，低估区间顶部的公寓。请为具体楼层定价，而不是为区间定价。

露台面积不在郡的备案之列，我们也不公布。有记录可查的，是实际建造这座塔楼的两方的说法：露台是一间经过设计的房间，而不是一道窄檐。Dezer Development 表示住宅配有宽敞的私人阳台并设有户外厨房，Pelli Clarke & Partners 表示所有住宅均设有开阔的私人露台与户外厨房，且多数配有私人高速电梯直达。两方都没有按户型线公布露台尺寸，郡也没有。这里的露台进深确实因户型线与楼层区间而异，而在 Collins 的临海一侧，一个户外房间是公寓功能的一部分，而不是点缀。我们会在就每平方英尺单价提供建议之前，取得具体单元的标注尺寸平面图，因为仅按室内面积定价的买家会把各户型线排错序。

两个顶层公寓 folio 的配置是单独的，不遵循户型线网格。

如何考虑户型线的选择

在这栋楼内，有三个变量决定价值，顺序如下。

朝向排在第一位。朝北的住宅可望向 Golden Beach 方向的开阔水面与沙滩。朝南的住宅望向 Sunny Isles 的塔楼群，画面更有冲击力，也更热闹。正东是纯粹的海景。西面是 Intracoastal Waterway，Pelli Clarke & Partners 描述这些住宅可看到岛屿、海洋与 Intracoastal 的景观，这提醒我们，在这样狭窄的堰洲岛用地上，同一个户型可能带有不止一个朝向。请问清楚哪些窗户朝哪个方向，而不是接受房源资料上的一个方位标签。

楼层区间排在第二位，而且不是线性的。价值的跃升在住宅越过周边屋顶线的位置最为陡峭。在这座塔楼里，六条户型线中有三条的户型本身也随高度变大，因此在那几条线上，高度买到的不只是景观，还有面积。

露台进深排在第三位，长期被低估。请从平面图取得这个数字，而不是从房源信息。

在这里持有：结算清单上以及之后会出现什么

这是营销页面会跳过的一节。

每月管理费。Sunny Isles 配备完整配套的海滨塔楼，每月摊派金额都不低，这栋楼也不例外。我们不公布每平方英尺的数字，因为它随每一次通过的预算而变，而一个过时的数字比没有数字更糟。请以书面形式索取当前数字，而不是依赖门户网站，并索取最近三份通过的年度预算，以便看清变化的方向。

储备金与 Florida 的结构储备金规定。根据 Florida Statute 718.112，住宅公寓业主协会必须为物业内每一栋三层及以上的建筑，至少每十年完成一次结构完整性储备金研究。对于在 2024 年 12 月 31 日或之后通过的预算，须取得该研究的、由业主控制的协会，不得就该研究涵盖的项目投票决定不提取储备金或低于规定额度提取。较新的建筑在这一点上通常比 1980 年代的塔楼处境更好。更新并不等于豁免。请调取该研究与当前的储备金余额。

里程碑检查的时点。Florida Statute 553.899 要求，三层及以上的公寓建筑须在其达到三十年楼龄那一年的 12 月 31 日之前完成一次里程碑检查，此后每十年一次。该法规还允许地方执法机构在当地条件（包括临近海水）需要时，将该时点提前至二十五年。对于备案建成年份为 2019 年与 2020 年的建筑，首次里程碑检查还很远。对买家而言重要的问题不是检查是否已经发生，而是协会是否正在为即将到来的那一次做预算。

保险。Florida 沿海的风灾与财产保险在过去几年里大幅重新定价，并通过总保单流入您的每月费用。请询问协会的保费在最近三次续保时各自的变化。然后询问您具体那套单元的 HO-6 报价，因为那一份只属于您自己。

房产税重置。Florida 在成交时重新评估。自交付起持有至今的卖家，所缴税款可能明显低于您在第一个完整年度将要缴纳的金额。不要以卖家当前的税单来做测算。综合税率由郡、学区委员会、市政府与区域征税机构每年设定，我们会依据您的购买价格与成交时生效的税率来计算这个数字。

成交费用。Florida 的文件印花税适用于契据。Florida Department of Revenue 将 Miami-Dade County 的税率定为每 $100 对价 60 美分，另加每 $100 征收 45 美分的附加税。该部门指出，附加税不适用于仅转让单户住宅的文件，这意味着这里的公寓单元两部分都要承担。产权与贷款方费用另计。我们会在您签约前提供逐项完整明细。

出租限制。这栋楼的出租频次与最短租期由公寓章程与协会规则设定，两者都可以修订。我们不公布当前条款，因为网页上引用的过时规则，正是那种会让人损失一笔交易的错误。不过章程并非秘密文件。Miami-Dade County 记录中每一个单元的法律描述都引用它，出处为 Official Records Book 31715, Page 2560，因此这份治理文件可以调取阅读，而不必从门户网站推测。这一点在这里很重要，因为公布这座塔楼最短租期的几个竞争页面彼此矛盾，其中至少有一个在同一页内自相矛盾两次。我们会在您签约前以书面形式取得这些规则。如果您的计划依赖于在这条走廊内任何位置作短期出租，请尽早说明，我们会明确告诉您这栋楼是否可行。

这栋楼在 Sunny Isles 市场中的位置

Collins Avenue 的海滨段如今密集排布着一批冠有时尚、酒店与汽车品牌名称的塔楼，由为数不多的几家发起方开发。Dezer Development 一直是这场变化中的常量之一，这座塔楼也在其自己的开发记录之列。

密度既是这个市场的强项，也是它的风险。强项在于深度：国际买家群体把这一段海滨视为一个被认可的资产类别，即便在成交较慢的季度也有真实的流动性。风险在于可替代性。如果一英里之内有数座塔楼都能提供高楼层、带海景的品牌四居，卖家的定价能力就会被竞争约束，而理解替代集合的买家谈判起来更有利。

Armani/Casa 在这个集合中的位置很具体。它是一栋设计品牌建筑，而不是酒店品牌建筑，因此没有酒店服务，也没有品牌运营方的出租计划。对于想要一座不含酒店成分的纯住宅塔楼的买家，这是优点。对于想要前台酒店式服务与出租计划的买家，这是错配，正确的比较集合在 Collins 的其他位置。

关于 South Florida 品牌产品与非品牌产品的定价对比，请参阅我们对Miami 品牌豪宅的分析。关于市场顶端的成交水平，请参阅Miami 最昂贵的住宅。

定价与市场状况

我们不在楼盘页面上公布静态价格数字。它们会过时，而一个不附带户型线、楼层与装修标准的数字几乎没有意义。这座塔楼里的两套四居，仅凭朝向与装修状况就可能定价相差很大。当前可售房源与要价由本页的实时搜索模块显示。

我们也不在这里公布在市天数的解读或对库存走向的判断，因为这两者都只有在附上带日期的 MLS 数据调取时才值得陈述，而一个上线一整年的页面无法诚实地承载一份带日期的调取结果。我们会在与您交谈时，提供这栋楼的当前数字与郡内对比，并注明调取日期。

关于全郡的当前动态，请参阅我们的Miami 公寓市场分析。

从美国境外购买

Sunny Isles 海滨走廊吸引着国际买家群体。我们不公布这栋楼按国籍划分的业主构成，因为没有可靠的公开来源能提供这样的数据。

外国人购房的操作流程是常规的，但并非自动完成。FIRPTA 是最常被太晚发现的一项。根据 Internal Revenue Service 的规定，预扣适用于外国人处置美国不动产权益时，而不适用于购买时；买方通常为预扣义务人，标准税率为已实现金额的 15%。即便它的影响出现在退出环节，也应在收购阶段就为它做好规划。

持有主体的架构很重要，而合适的架构取决于您所在国家的税收协定立场，而不是某条通用规则。外国国民可以通过组合贷款机构获得融资，其贷款成数条件与本国买家所见不同。协会审批是一个实实在在的环节，有实实在在的文件要求，并且需要时间。我们经常处理这类情况，会在您出价前带您走一遍适用于您所属法域的流程顺序。

这栋楼的尽职调查清单

在您于此出价之前，我们会代您取得并阅读以下文件：

• 已备案的公寓章程及其全部修订，以便我们知道您实际拥有什么、协会可以更改什么。就这栋楼而言，郡的单元法律描述引用的章程出处为 Official Records Book 31715, Page 2560。
• 最近三份通过的年度预算，以观察管理费一项的变化方向。
• 最近一次的结构完整性储备金研究与当前的储备金余额。
• 协会的保险声明页，包括风灾的免赔额结构。
• 过去二十四个月的董事会会议纪要，特别摊派在付诸表决之前会先在这里露面。
• 任何涉及协会的未决或潜在诉讼。
• 具体单元的施工许可记录，它能告诉我们业主改造是否合法。
• 现行的规章制度，包括修订后的出租与宠物政策。
• 随公寓一并转让的任何海滩小屋或车位权益的 folio 记录。

如果卖家或挂牌经纪人不愿提供其中任何一项，就把这种抗拒本身当作信息。

常见问题

Residences by Armani/Casa 位于何处？

这栋楼位于 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160，在 Collins Avenue 东侧，直面大西洋。Miami-Dade County 的房产记录将该地块列在 City of Sunny Isles Beach 的 18975 Collins Condo 分区之下。它坐落于该市海滨的北端一带，再往北不远即为 Golden Beach 的镇界。

这栋楼由谁设计与开发？

塔楼由 Dezer Development 与 The Related Group 开发。根据设计建筑师的项目记录，由 César Pelli 创立的 Pelli Clarke & Partners 是设计建筑师，Sieger Suarez Architects 为备案建筑师。Dezer Development 将室内、公共区域与配套空间归于 Armani/Casa Interior Design Studio，将景观设计归于 Enzo Enea。

这栋楼有多少套住宅，何时竣工？

Miami-Dade County 的 folio 记录在三层至五十四层列出 306 套编号住宅，每层六套、每条户型线五十一套，另有两套顶层公寓，合计即 Dezer Development 公布的 308 这个数字。按卧室数计，folio 显示有 102 套两居、102 套三居与 102 套四居，两套顶层公寓没有记录卧室数。郡的记录显示三层至五十层的建成年份为 2019 年，302 与 303 单元除外，这两套备案为 2020 年；五十一层至五十四层与顶层公寓备案为 2020 年。Pelli Clarke & Partners 记录塔楼高 649 英尺，并将竣工列为 2020 年。

Armani/Casa 的海滩小屋是什么，是否随公寓一并出售？

Miami-Dade County 的记录显示，楼内有十四个单独持有 folio 的单元，编号为 PS-1 至 PS-15，其中没有 PS-13，每个备案面积均为 209 平方英尺。由于它们各自持有 folio，可以与公寓分开独立转让。某笔具体交易是否包含其中之一，请以 folio 记录而非房源资料为准来确认。

在 Armani/Casa 可以把住宅出租吗？

这栋楼的出租受已备案的公寓章程与协会的规章制度约束，两者协会都可以修订。我们不公布当前的最短租期或出租频次上限，因为在线引用的过时规则，正是那种会让买家损失一笔交易的错误。任何计划依赖租金收入的买家，都应让我们在签约前以书面形式确认这些规则。

除购买价格之外，在这里持有一套住宅的成本是多少？

每月管理费涵盖总保单、人员、配套运营与储备金。在此之上还有 Florida 房产税，它会按您的购买价格重置，而不是从卖家那里延续，另有您自己的 HO-6 单元保单。沿海风灾保险近年来大幅重新定价，并通过总保单传导。我们会在出价前为每位客户建立完整的持有成本模型，依据的是协会当前通过的预算，而不是门户网站的估算。

哪几条户型线最具价值？

这取决于您要优化的是什么。郡的记录显示，01、02 与 03 线自三层至五十四层的每一层居住面积相同，这使它们异常容易用可比案例定价。00、04 与 05 线随高度增长，因此在这几条线上，更高的楼层买到的不只是景观，还有面积。露台面积不在郡的备案之列，必须来自标注尺寸的平面图，这也是我们在就每平方英尺单价提供建议之前先取得它的原因。

与 Sunny Isles 的其他品牌塔楼相比，Armani/Casa 值得买吗？

它是一栋设计品牌建筑，没有酒店成分，也没有品牌出租计划，适合想要一座纯住宅塔楼的买家，不适合想要前台酒店式服务的买家。在 Collins Avenue 的品牌走廊内，各塔楼之间存在真实的可替代性，而这种可替代性，对理解比较集合的买家来说就是谈判筹码。我们会诚实地带您梳理一遍，包括那些并非由我们代理挂牌的楼盘。

我要如何看这栋楼里的住宅？

通过买方经纪人，私下安排。在这一价位，Sunny Isles 并没有多少有意义的公开看房流量，较好的房源多数需预约并由挂牌经纪人在场带看。我们会安排看房、提前取得协会文件，并在您被要求作出决定之前，交给您一份持有成本模型与一份可比案例分析。

与 Miami 顾问交谈

我们在 18975 Collins Avenue 以及整个 Sunny Isles Beach 海滨走廊代理买家。在您看房之前，我们会调取楼内当前的可售房源、取得协会文件，并针对您正在考虑的具体户型线建立持有成本模型。在您出价之前，我们会把这套住宅与走廊内每一笔可比成交作定价对照，而不只是与这座塔楼内部的成交对照。

如果您是在这里出售，谈话内容就不同，我们应当私下进行。

申请在 Residences by Armani/Casa 私人看房

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