迈阿密已成为全球最活跃的跨境房地产投资目的地之一。来自拉丁美洲、欧洲和亚洲的国际资本以美国其他市场无法比拟的规模流入南佛罗里达州。但外国买家面临着与国内交易截然不同的税收、法律和融资考虑因素，包括 FIRPTA 预扣税、实体结构决策和有限的抵押贷款可用性。本指南涵盖了您在投入资金之前需要了解的内容。
签约前，请佛罗里达州律师核查买方身份及房产所在地是否符合规定。
有关更广泛的美国框架、所有权结构、融资和交割，请阅读我们的支柱指南： 国际买家如何购买美国豪华房地产 →
我们服务国际买家的经验
我们曾向来自40多个国籍的买家出售房产。多年来，我们服务了许多来自亚洲、欧洲、墨西哥和南美洲的客户。
欧元非常强势时，我们开始前往欧洲与客户见面。这一做法取得了成效。欧元走弱后，我们将更多精力转向亚洲。多年来，我们经常前往中国大陆、香港、新加坡、台湾、首尔和日本。
Anthony Guerriero曾任美国注册会计师（CPA），非常了解外国买家和投资者需要考虑的税务问题。我们提供一站式服务，协调专注于外国买家的律师、银行专业人士和会计师。
重要提示：佛罗里达州 SB 264 限制
佛罗里达州法第692.201至692.204条限制与法定七个国家有关的部分买家及实体。对个人而言，住所地以及美国公民或合法永久居民身份均有影响，不能仅凭国籍判断购房资格。法律分别规定农业用地、军事设施或关键基础设施内及十英里范围内的物业，以及与中华人民共和国相关的更广泛持有限制。例外、宣誓声明及登记要求须逐案审查。签约前，请佛州律师核查买家、持有链、地块及适用法院命令。美国制裁还须另行审查。 Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC
为什么迈阿密适合外国买家
选择房产并审查大楼
各楼宇的持有及出租规则不同。作出承诺前，请核查业主协会审批、实体持有、最低租期、出租次数及当地规定。仅拥有资金并不代表符合购房或出租资格。
佛州不征收个人州所得税，但仍可能有联邦所得税、房地产税及申报义务
佛州不征收个人州所得税，但仍可能有联邦所得税、房地产税及申报义务。实体在佛州的企业所得税待遇须另行核查。
宅基地保护。
主要住宅的债权人保护与房地产税减免是两项不同待遇，各有资格要求，外国买家持有房产不会自动获得。债权人保护有面积限制及例外，包括某些抵押贷款、税款和摊派。请律师核查持有及用途；房地产税减免资格由当地物业估价官认定。 Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4
国际基础设施。
迈阿密是一个门户城市。这里的银行经常与外国人合作。律师专门从事跨境交易。房地产经纪人（包括我们）用西班牙语、葡萄牙语、法语和其他语言开展业务。整个生态系统的建立是为了服务国际买家。
国外买家在哪里采购
Brickell
迈阿密的金融区吸引了希望享受城市便利并靠近国际银行和企业的拉丁美洲买家。高层公寓、步行街道、强劲的租赁需求。周围的入口点 一居室售价 50 万美元，高层建筑中较大单位售价 100 万美元以上。
Miami Beach
标志性的海滨生活。 South of Fifth (SoFi) 是超豪华的飞地。中海滩和北海滩提供更多空间和更安静的感觉。欧洲和南美买家在这里占据主导地位。海滨单元的起价约为 100 万美元，顶层公寓的起价则高达 2000 万美元以上。
Sunny Isles Beach
强大的俄罗斯和拉丁美洲买家存在。现代高层塔楼，其中许多设有品牌住宅（保时捷设计塔、Armani Casa 住宅、即将推出的 Bentley Residences）。以低于迈阿密海滩的价格直接欣赏海景。
Coconut Grove
更多住宅，以家庭为主。吸引寻求邻里感觉而不是高层生活方式的买家。公寓和单户住宅的混合。
Coral Gables
地中海建筑、绿树成荫的街道、优秀的学校。单户住宅多于公寓。呼吁建立永久居留权的家庭。
冲浪后尽职调查
2021 年尚普兰大厦倒塌后，佛罗里达州通过了重要的公寓改革立法。作为国外买家，您需要了解这意味着什么：
里程碑检查： 三层以上且楼龄超过 30 年（靠近海岸则为 25 年）的建筑物必须接受结构检查。一些老建筑已经倒塌或面临昂贵的修复。
储备金要求： 协会不能再放弃结构部件的储备金。许多建筑现在正在收集特别评估，以资助他们以前忽视的储备金。
购买前要问什么：
- 该建筑是否完成了里程碑检查？结果如何？
- 目前的储备资金水平是多少？
- 是否有待进行或最近的特别评估？
- 建筑物的合规计划是什么？
在您提出报价之前，您的买方代理人应该验证所有这些。目前购买维护不善且延期维护的建筑物是有风险的。
外国人融资
专业贷款机构可能接受没有美国信用记录的申请人。审批取决于借款人、文件、用途、持有实体及大楼。承诺贷款购房前，应确认具体首付、储备金、利率、费用及项目审查条件。
准备护照、地址证明、收入或企业资料、按要求提供的税表、银行和投资账户报表、购房资金来源与转账路径，以及适用的实体文件。询问哪些资料需要翻译。预批并非最终贷款承诺。
税务考量
折旧及可扣除费用，包括按揭利息，可以抵减租金收入。未使用的被动出租亏损通常结转至可以使用时，但受被动活动、风险承担及其他规则限制，并不存在普遍适用的七年到期规定。这可能带来正现金流，同时只需缴纳少量或无需缴纳当期联邦所得税，但不保证有15年的免税期。结果取决于租金、费用、融资、税务成本基础及持有方式。非居民个人可能需要作出IRC 871(d)选择并提交1040-NR表，才能按净额扣除费用。房地产税及出售时的税款仍可能适用。 IRS Publication 527 IRS Publication 925
折旧与亏损结转如何抵减租金收入
美元假设示例：一名非居民个人以现金购买110万美元的出租物业。假设建筑可折旧税务成本为825,000美元，土地为275,000美元。按适用的27.5年GDS折旧期，完整年度折旧为30,000美元。模型从首个不足一年的纳税年度结束后开始，期初没有亏损，涵盖15个完整纳税年度。
第1至7年：每年租金60,000美元，减去42,000美元可扣除的现金费用，留下18,000美元正现金流。再扣除30,000美元折旧，形成每年12,000美元税务亏损。假设没有其他被动收入可抵减，暂缓扣除的被动亏损累计至84,000美元。
第8至15年：假设年租金升至90,000美元，可扣除现金费用升至50,000美元。现金流为40,000美元；扣除30,000美元折旧后，出租税务利润为10,000美元。每年使用10,000美元结转亏损抵减。八年合计使用80,000美元，尚余4,000美元。在这些假设下，虽然现金流为正，该出租活动在模型中的15年均无当期联邦所得税。
第16年：若数据不变，剩余4,000美元抵减10,000美元税务利润的一部分，留下6,000美元应税租金收入。
| 模型年度 | 所得税前年度现金流 | 结转亏损抵减后的年度应税租金收入 |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
上述为假设数字，不是物业预测或免税保证。示例假定物业仅供出租、已有效选择按净收入纳税并及时申报、税务成本基础及风险承担金额充足，且亏损符合被动活动规则的使用条件。现金费用假定均可扣除，并已包含房地产税。本国税项及出售税款须另行计算。折旧降低税务成本基础，并可能影响出售税款。
非居民个人的美国租金收入，若不与美国经营活动有效关联，通常按毛收入的30%或较低协定税率征税，不能扣除费用。符合条件的IRC 871(d)选择，可允许按净收入适用累进税率。 IRS §871(d)
请会计师确认资格、选择声明、税号、申报表及期限。不能假定设立LLC或出现亏损就无需申报。
外国卖方处置美国房地产时，FIRPTA通常要求买方按实现总额预扣15%。适用例外及IRS预扣证明可以减少或免除预扣。预扣额用于抵缴卖方税款；只有多缴部分可以退还。 提交8288-B表本身不代表获准减少预扣。交割及税务顾问须处理IRS批准和适用的预扣、缴付规则。 IRS FIRPTA IRS Form 8288-B
美国遗产税取决于住所地、持有方式及税收协定资格。对于既非美国公民、也非美国住所地居民的人士，美国境内资产超过60,000美元时通常须按适用规则提交遗产税申报。仅设立LLC并不会自动消除遗产税风险。 IRS Form 706-NA
佛州不征收个人州所得税，但仍可能有联邦所得税、房地产税及申报义务。实体在佛州的企业所得税待遇须另行核查。 Florida DOR
交割税费取决于地点、价格、融资及合同。单一百分比无法同时概括曼哈顿和迈阿密。请索取逐项估算，包括可能由您承担的买方经纪费用。 迈阿密-戴德县：每100美元征收0.60美元，另加0.45美元附加税，适用独栋住宅例外时除外。 Florida DOR
购买流程
- 聘请买方代理人：了解迈阿密、与国际买家合作并代表您的利益（而非卖家的）的人
- 获得预先批准：如果进行融资，请获得与外国人合作的贷方的预先批准信
- 定义您的标准：社区、建筑类型、预算、投资与个人使用、出租潜力
- 搜索和游览。如果您在海外，我们可以进行虚拟游览
- 出价。在佛罗里达州，报价以书面形式提出并支付押金
- 尽职调查：检查期（通常为 10-15 天），用于审查公寓文件、财务、检查报告
- 通常可以远程交割，但律师、贷款机构和产权或结算公司必须提前接受签署方式。询问授权委托书、领事公证或其他获认可方式是否合适，并为预约、认证及原件寄送留出时间。
现金购买的整个过程通常需要 30-45 天，融资则需要 45-60 天。
FIRPTA 和退出策略的税务考虑
外国卖方处置美国房地产时，FIRPTA通常要求买方按实现总额预扣15%。适用例外及IRS预扣证明可以减少或免除预扣。预扣额用于抵缴卖方税款；只有多缴部分可以退还。 提交8288-B表本身不代表获准减少预扣。交割及税务顾问须处理IRS批准和适用的预扣、缴付规则。 IRS FIRPTA IRS Form 8288-B
FIRPTA既可能涉及此次买入，也涉及未来卖出。向外国卖方购买时，请交割律师或结算代理核实卖方身份和预扣义务。规划出售后的可用资金时，应扣除预扣款，不要将全部售价视为立即可用现金。
出售税款取决于收益、持有期限及持有方式。折旧会降低税务成本基础，并可能影响出售税款。州税也可能适用；外国房地产卖方不存在统一的28%联邦最高税率。
符合第1031条的交换可以递延商业或投资房地产的收益。仅购买另一处物业并不足够；个人自用住宅通常不符合条件，还须遵守严格时限及其他规则。
通过有限责任公司购买：外国买家应该知道什么
在住宅房地产交易中，LLC可以作为契据列明的买家及业主，在个人与物业之间增加一层不透明性。LLC也可以帮助保护个人资产免受公司债务影响：佛州一般不会仅因某人是成员或经理而要求其对公司债务承担个人责任。隐私与保护程度取决于架构及具体事实。个人担保或本人行为可能产生个人责任。这种隐私优势不免除依法识别业主及税务申报的义务。 Florida Statutes 605.0304
签约前决定产权持有方式。请美国及本国顾问比较责任、遗产税、申报、融资与未来出售的影响，并确认贷款机构及大楼接受拟定的持有人。设立实体不保证匿名或免税。
美国遗产税取决于住所地、持有方式及税收协定资格。对于既非美国公民、也非美国住所地居民的人士，美国境内资产超过60,000美元时通常须按适用规则提交遗产税申报。仅设立LLC并不会自动消除遗产税风险。 IRS LLC IRS Form 706-NA
协定优惠取决于具体条文及个人资格。所得税协定不一定提供遗产税减免，没有遗产税协定也不代表税率为0%。请美国及本国顾问核查适用文本，不要依赖按护照分类的税务表格。 IRS
国际买家的常见问题
我需要前往迈阿密购买吗？
通常可以远程交割，但律师、贷款机构和产权或结算公司必须提前接受签署方式。询问授权委托书、领事公证或其他获认可方式是否合适，并为预约、认证及原件寄送留出时间。
我可以出租我的单位吗？
各楼宇的持有及出租规则不同。作出承诺前，请核查业主协会审批、实体持有、最低租期、出租次数及当地规定。仅拥有资金并不代表符合购房或出租资格。
我需要美国银行账户吗？
有帮助但不是必需的。您需要电汇资金才能完成交易。一些买家开设美国账户；其他人直接从海外银行电汇。
物业管理呢？
我们为海外业主提供物业管理服务：租户安置、租赁管理、维护协调。我们的许多客户从未访问过他们的 特性;我们处理一切。
为什么与我们合作
我们帮助了来自巴西、阿根廷、哥伦比亚、墨西哥、西班牙、法国、英国的国际买家中国香港和其他几十个国家购买迈阿密房地产。我们了解从实体结构到税务规划再到跨时区管理房产的独特考虑因素。
我们将为您联系专门从事外国买家交易的贷方、律师和税务专业人士。我们将引导您浏览一个市场 奖励知情的买家并惩罚那些不做功课的买家。
迈阿密办事处 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752
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常见问题：迈阿密的外国买家
外国人可以在迈阿密购买房产吗？
外国人在购买或出售迈阿密房地产时缴纳的税款是否更高？
外国买家应该以自己的名义还是通过有限责任公司购买迈阿密房产？
外国买家可以在迈阿密获得抵押贷款吗？
什么是 FIRPTA？它对迈阿密的外国卖家有何影响？
有哪些国家的公民不能在迈阿密购买房产？
我需要在迈阿密才能成交房产吗？
外国业主可以在迈阿密的房产中停留多长时间？
核查遗产税风险及协定资格
协定优惠取决于具体条文及个人资格。所得税协定不一定提供遗产税减免，没有遗产税协定也不代表税率为0%。请美国及本国顾问核查适用文本，不要依赖按护照分类的税务表格。 IRS
审核日期：2026年10月19日
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