外国买家购买迈阿密房地产指南

迈阿密已成为全球最活跃的跨境房地产投资目的地之一。来自拉丁美洲、欧洲和亚洲的国际资本以美国其他市场无法比拟的规模流入南佛罗里达州。但外国买家面临着与国内交易截然不同的税收、法律和融资考虑因素，包括 FIRPTA 预扣税、实体结构决策和有限的抵押贷款可用性。本指南涵盖了您在投入资金之前需要了解的内容。

迈阿密是世界上最受外国买家欢迎的房地产市场之一，但有一个重大例外。佛罗里达州法律现在限制居住在七个指定国家之一且不是美国公民或合法永久居民的买家进行某些购买。该法规使用的标准是住所，而不是国籍。如果这符合您的情况，请在继续之前仔细阅读下一部分。

有关更广泛的美国框架、所有权结构、融资和交割，请阅读我们的支柱指南： 国际买家如何购买美国豪华房地产 →

重要提示：佛罗里达州 SB 264 限制

佛罗里达州参议院第 264 号法案于 2023 年 7 月 1 日生效，限制“外国委托人”购买房产。 《佛罗里达州规约》第 692.201(3) 条列出了七个“有关外国国家”：中华人民共和国、俄罗斯联邦、伊朗伊斯兰共和国、朝鲜民主主义人民共和国、古巴共和国、尼古拉斯·马杜罗的委内瑞拉政权和阿拉伯叙利亚共和国。对于个人而言，第 692.201(4)(d) 条将外国委托人定义为居住在这些国家之一且不是美国公民或合法永久居民的人。实际检验的是住所，而不是国籍或公民身份。尽管存在持续的法律挑战，该法律仍然有效。

如果该法定定义可以描述您，请在签订合同之前请佛罗里达州律师确认您的身份。这些限制适用于外国委托人：

中国（限制最严格）： 根据佛罗里达州法规第 692.204(1)(a) 条，居住在中华人民共和国且不是美国公民或合法永久居民的人不得在佛罗里达州任何地方拥有或获得不动产权益。第 692.204(2) 条规定了一项例外情况：

• 可以购买一处住宅物业
• 房产面积不得超过 2 英亩
• 不得位于任何军事设施 5 英里范围内
• 必须持有非旅游签证或已获得庇护

俄罗斯、古巴、委内瑞拉、伊朗、叙利亚、朝鲜： 根据《佛罗里达州法规》第 692.203(1) 条，外国委托人（对于个人来说是指居住在这些国家之一的非美国公民或合法永久居民的人）不得获得任何军事设施或关键基础设施或其 10 英里范围内的不动产权益，这些术语在《佛罗里达州法规》第 692.203 条中进行了定义。由于此类设施分布在全州各地，因此限制区覆盖了佛罗里达州大部分已开发土地。在您提出报价之前，请佛罗里达州律师确认特定包裹的状态。

处罚很严厉：

• 财产被国家没收
• 刑事处罚因法规而异：违反佛罗里达州法规第 692.203 条（涵盖中国以外的六个相关国家的外国委托人）的购买行为属于二级轻罪，而违反适用于中华人民共和国的第 692.204 条的购买行为属于三级重罪
• 处罚适用于买家、卖家和房地产专业人士

所有买家无论国籍或住所，都必须在成交时签署一份宣誓书，确认遵守 SB 264。

截至 2026 年 8 月的当前状态： 该法律有效并可执行。 2025 年 11 月 4 日，第十一巡回法院在 Shen 诉辛普森案（编号 23-12737）中拒绝阻止，认为大多数挑战者缺乏诉讼资格，因为他们居住在佛罗里达州而不是关注国家，并在初步阶段驳回了他们的平等保护、正当程序、公平住房法和优先权论点。案件被退回地区法院，诉讼仍在继续，因此这一立场可能会改变。

如果这适用于您： 在尝试购买之前请咨询美国移民律师。或者，考虑一下纽约。纽约市没有类似的限制，并且仍然向所有国家的买家开放。

为什么迈阿密适合外国买家

无合作公寓（co-op）限制。

与纽约不同，那里70%的市场是合作公寓（co-op），董事会实际上会排除外国买家，迈阿密几乎全是共管公寓。你购买的是不动产。没有董事会面试，不要求收入来自美国，也没有转租限制。只要有资金，就可以购买。

没有州所得税。

佛罗里达州没有州所得税，这对于赚取租金收入的投资者和建立居住权的高净值个人来说是一个主要优势。加上联邦折旧和费用扣除，许多投资者在前 10-15 年对迈阿密租金收入缴纳零所得税。

宅基地保护。

佛罗里达州的宅基地法提供了非凡的资产保护。如果您在佛罗里达州拥有居住权，并将宅基地作为您的主要住所，债权人通常不能强迫出售您的房屋来偿还债务。对于关心资产保护的国际买家来说，这一点意义重大。

国际基础设施。

迈阿密是一个门户城市。这里的银行经常与外国人合作。律师专门从事跨境交易。房地产经纪人（包括我们）用西班牙语、葡萄牙语、法语和其他语言开展业务。整个生态系统的建立是为了服务国际买家。

国外买家在哪里采购

Brickell

迈阿密的金融区吸引了希望享受城市便利并靠近国际银行和企业的拉丁美洲买家。高层公寓、步行街道、强劲的租赁需求。周围的入口点 一居室售价 50 万美元，高层建筑中较大单位售价 100 万美元以上。

Miami Beach

标志性的海滨生活。 South of Fifth (SoFi) 是超豪华的飞地。中海滩和北海滩提供更多空间和更安静的感觉。欧洲和南美买家在这里占据主导地位。海滨单元的起价约为 100 万美元，顶层公寓的起价则高达 2000 万美元以上。

Sunny Isles Beach

强大的俄罗斯和拉丁美洲买家存在。现代高层塔楼，其中许多设有品牌住宅（保时捷设计塔、Armani Casa 住宅、即将推出的 Bentley Residences）。以低于迈阿密海滩的价格直接欣赏海景。

Coconut Grove

更多住宅，以家庭为主。吸引寻求邻里感觉而不是高层生活方式的买家。公寓和单户住宅的混合。

Coral Gables

地中海建筑、绿树成荫的街道、优秀的学校。单户住宅多于公寓。呼吁建立永久居留权的家庭。

冲浪后尽职调查

2021 年尚普兰大厦倒塌后，佛罗里达州通过了重要的公寓改革立法。作为国外买家，您需要了解这意味着什么：

里程碑检查： 三层以上且楼龄超过 30 年（靠近海岸则为 25 年）的建筑物必须接受结构检查。一些老建筑已经倒塌或面临昂贵的修复。

储备金要求： 协会不能再放弃结构部件的储备金。许多建筑现在正在收集特别评估，以资助他们以前忽视的储备金。

购买前要问什么：

• 该建筑是否完成了里程碑检查？结果如何？
• 目前的储备资金水平是多少？
• 是否有待进行或最近的特别评估？
• 建筑物的合规计划是什么？

在您提出报价之前，您的买方代理人应该验证所有这些。目前购买维护不善且延期维护的建筑物是有风险的。

外国人融资

迈阿密的贷款机构在与国际买家打交道方面经验丰富。典型术语：

• 要求的首付款远高于美国居民借款人，具体数字由个人贷方设定
• 利率高于同类美国居民抵押贷款，溢价由个人贷方设定
• 私人银行最高贷款额超过 3-500 万美元
• 需要12个月的储备金

与外国买家合作的贷款人：

• 汇丰银行（广泛的外国买家计划）
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

您需要护照文件、收入证明、银行对账单以及您所在国家银行的信用证明。

现金购买很常见。迈阿密大约 50% 的奢侈品交易都是现金交易。

税务考量

租金收入： 完全可扣除的费用加上折旧通常可以消除多年的纳税义务。您必须提交美国纳税申报表并选择按净收入纳税。

FIRPTA: 当您出售时，买方必须扣留一部分实现的总金额，而不是您的收益，并将其汇给美国国税局。 《国内税收法》第 1445 条将税率设定为 15%。如果买方购买房产用作住宅且变现金额超过 300,000 美元但不超过 1,000,000 美元，则税率降至 10%；如果买方购买该房产作为住宅且变现金额为 300,000 美元或以下，则无需预扣税款。任何高于实际税款的预扣税款都会在您提交申请时退还，并且在交割前提交的 8288-B 表格可以提前减少预扣税款。

遗产税： 这是最重要的。无住所非居民外国人在美国的资产需缴纳高达 40% 的联邦遗产税，一旦这些在美国的资产超过 60,000 美元，该遗产必须提交 706-NA 表格。美国国税局 (IRS) 表示，60,000 美元的申报门槛并未与通货膨胀挂钩，因此不会每年上涨。这是一个单独的数字，并且远小于美国公民和住所可获得的基本排除金额，美国国税局将 2025 年死亡的基本排除金额定为 13,990,000 美元，2026 年死亡的基本排除金额为 15,000,000 美元。如果死者的祖国与美国签订了遗产税条约，《国内税收法》第 2102(b)(3)(A) 条可以替代按比例分配的统一抵免额位于美国的全球遗产，通常大于等值的 60,000 美元，但不是美国公民的全部金额。通过外国公司安排您的购买或通过人寿保险进行对冲。购买前请咨询税务律师。

无州所得税： 佛罗里达州不征收州所得税，使得迈阿密比纽约或加利福尼亚州对创收投资更具吸引力。

有关外国买家税务问题的完整详细信息 →

购买流程

1. 聘请买方代理人：了解迈阿密、与国际买家合作并代表您的利益（而非卖家的）的人
2. 获得预先批准：如果进行融资，请获得与外国人合作的贷方的预先批准信
3. 定义您的标准：社区、建筑类型、预算、投资与个人使用、出租潜力
4. 搜索和游览。如果您在海外，我们可以进行虚拟游览
5. 出价。在佛罗里达州，报价以书面形式提出并支付押金
6. 尽职调查：检查期（通常为 10-15 天），用于审查公寓文件、财务、检查报告
7. 关闭。可以通过授权书远程完成

现金购买的整个过程通常需要 30-45 天，融资则需要 45-60 天。

FIRPTA 和退出策略的税务考虑

《外国投资房地产税法》(FIRPTA) 要求外国人出售美国房地产时，需预扣总销售价格的 15%。这不是税。这是在交易结束时扣除并汇给 IRS 的预扣税。提交美国纳税申报表后，卖方将收到超出实际纳税义务的任何预扣金额的退款。

为什么这对您的退出策略很重要： FIRPTA 预扣税基于总销售价格，而不是收益。对于 500 万美元的销售，无论您的利润或损失如何，在交易结束时都会扣留 750,000 美元。如果预扣税处理不当，从外国卖家那里购买的买家也可能要承担责任，这可能会使谈判变得复杂。

FIRPTA 规划应从收购开始，而不是从出售开始。您选择的实体结构（个人名称、美国有限责任公司、外国公司）直接影响您的 FIRPTA 风险、遗产税责任以及通过分期销售等机制推迟收益的能力。

通过有限责任公司购买：外国买家应该知道什么

许多国际买家通过美国有限责任公司购买迈阿密房地产，以保护隐私和责任。有限责任公司拥有该房产的所有权，不公开买家的姓名，并保护个人资产免受与该房产相关的索赔。

关键考虑因素：

• 隐私： 有限责任公司会阻止您的名字出现在公共财产记录中，这与重视谨慎判断的买家相关
• 责任保护： 如果租户或客人在物业上受伤，索赔仅限于有限责任公司的资产，而不是您的个人资产
• 税收影响因结构而异： 就美国税务而言，外国人拥有的单一成员有限责任公司被视为无视实体，这意味着 FIRPTA 和遗产税仍然适用，就好像您一样 直接拥有。外国公司作为有限责任公司成员可以减少遗产税风险，但会带来其他税务后果
• 融资复杂性： 一些贷方不会向有限责任公司提供贷款，或要求个人担保。现金买家面临的限制较少

正确的实体结构取决于您的居住国、税收协定状态以及财产是用于个人使用还是投资。咨询美国 在选择结构之前专门从事跨境房地产的税务律师。

国际买家的常见问题

我需要前往迈阿密购买吗？

不会。我们定期与远程购买的买家合作：虚拟参观、电子签名、委托书成交。也就是说，我们建议您访问 可能的。

我可以出租我的单位吗？

大多数迈阿密公寓允许出租，几乎没有任何限制。某些建筑物有最短租赁期限（30 天、6 个月或 12 个月）。之前核实租赁政策 如果租金收入对您很重要，则购买。

我需要美国银行账户吗？

有帮助但不是必需的。您需要电汇资金才能完成交易。一些买家开设美国账户；其他人直接从海外银行电汇。

物业管理呢？

我们为海外业主提供物业管理服务：租户安置、租赁管理、维护协调。我们的许多客户从未访问过他们的 特性;我们处理一切。

为什么与我们合作

我们帮助了来自巴西、阿根廷、哥伦比亚、墨西哥、西班牙、法国、英国的国际买家中国香港和其他几十个国家购买迈阿密房地产。我们了解从实体结构到税务规划再到跨时区管理房产的独特考虑因素。

我们将为您联系专门从事外国买家交易的贷方、律师和税务专业人士。我们将引导您浏览一个市场 奖励知情的买家并惩罚那些不做功课的买家。

联系我们 →

迈阿密办事处 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

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常见问题：迈阿密的外国买家