Star Island，迈阿密海滩：谁住在这里、什么在成交、如何买入

先定位：Star Island 究竟是什么

多数人第一次听说 Star Island，是在观光游船的解说里。真实情况更简单，对买家也更有用。

这座岛位于 Biscayne Bay 之中，处在 Downtown Miami 与 South Beach 之间，紧邻 MacArthur Causeway 以北，Palm Island 与 Hibiscus Islands 以东，Venetian Islands 以南。方位值得仔细写清楚，因为它常被写反。US Census Bureau 的地理编码把 Star Island Drive 的地址定位在西经约 80.151 度，而 Palm Island 上的 Palm Avenue 以及 North、South Hibiscus Drive 位于西经 80.156 至 80.167 度之间，也就是说 Star Island 在两者以东。Census TIGER 道路中心线显示，MacArthur Causeway 经过该岛处约在北纬 25.772 度，位于所有 Star Island 地址以南。The Real Deal 称它是 Miami Beach 内紧邻 MacArthur Causeway 的一座人工岛，由 1920 年代开发热潮中的疏浚工程造出；Miami Beach 绝大多数海湾岛屿都源自那一轮热潮。它并非天然陆地。它从一开始就是被设计、划地并作为顶级门牌出售的，而这份最初的意图，在一个世纪之后依然主导着它的交易方式。

该岛由 City of Miami Beach 管辖。它不是独立的自治市，也没有自己的警察力量。相对于承载的资产价值，它的陆地面积极小，而这正是关键所在：一小圈土地，承担了迈阿密顶级存量中不成比例的一部分。

小到什么程度？The Real Deal 在 2026 年报道，Star Island 上约有 30 座住宅。这一个数字，基本解释了后面所有的事。只有约三十宗可交易资产的市场，与三千宗的市场完全不是一回事。

岛上只有一条街。Star Island Drive 沿岛缘绕成一个环，住宅分布在环线外侧的滨水一侧与内侧两边。正是这样的几何关系，让这座岛无需一套私人政府来维持，就已经足够私密。

若想了解 Star Island 在迈阿密其他顶级聚居地中的位置，请看我们的指南： 迈阿密的亿万富豪聚居区.

谁住在 Star Island

这座岛正是因这个问题而闻名，因此我们给出一个严谨的回答。

Star Island 没有公开的住户名册。能查到的只有媒体报道与县级不动产记录，而两者并不总能对上，因为在 Miami-Dade，这一层级的买家惯常以 LLC 和信托持有产权。以下内容均出自我们逐条核对过的报道。请把它当作一份“谁曾被报道过”的记录，而不是当下的居住名单。人是会搬的，这里庄园的换手频率，也高于它们的名声给人的印象。

本节中的每一个名字，来源都是 The Real Deal，这家行业媒体对 Miami-Dade 的契据记录跟得最紧。那些在游船讲解和房源文案里流传、却没有这一级出处的名字，这里不予转述。

媒体报道的现任业主

• 格洛丽亚与埃米利奥·埃斯特凡夫妇。 Estefan 夫妇是与这座岛关联最久的名字。The Real Deal 在 2021 年报道，他们以 3,500万美元售出位于 1 Star Island Drive 的客屋；2026 年又报道，他们在岛上仍保有一处更大的庄园。
• 肯·格里芬。 这位 Citadel 创始人已在 Star Island 上聚合出面积最大的连片持有。The Real Deal 在 2023 年报道，他控制着 8、9、10、11、12、13 和 14 Star Island Drive 共计近 6.5英亩（约2.6公顷）的连片土地，并在 2026 年再次提到约 6.5英亩这一数字。
• 里克·罗斯。 The Real Deal 在 2026 年 3 月报道，这位说唱歌手兼唱片公司高管（法定姓名 William Leonard Roberts II）把名下位于 37 Star Island Drive 庄园的抵押贷款额提高到 3,500万美元；三年前的 2023 年，他正是以 3,500万美元买下这处房产。
• 菲利普与帕特里夏·弗罗斯特夫妇。 The Real Deal 在报道格里芬并地时，将弗罗斯特家族的宅邸定位于 21 Star Island Drive。
• 斯图尔特·米勒。 The Real Deal 报道称，Lennar 的执行董事长在 Star Island 拥有住宅。
• 安东尼·谢。 The Real Deal 报道称，loanDepot 创始人在 Star Island 拥有住宅。
• 肖恩·库姆斯。 The Real Deal 于 2026 年 7 月报道，库姆斯以 5500 万美元售出 1 Star Island Drive 的宅邸，而产权记录显示他仍持有相邻的 2 Star Island Drive 宅邸。
• 拉塞尔·韦纳。 The Real Deal 报道称，这位亿万富豪于 2025 年秋以 3530 万美元买下 43 Star Island Drive 面积 1.1 英亩的地块。
• 弗雷达·林德曼。 The Real Deal 在讲述格里芬并地过程时，将她的住宅列于 15 Star Island Drive。

媒体报道的历任业主

• 罗西·奥唐纳。 The Real Deal 报道称，2025 年售予拉塞尔·韦纳的 43 Star Island Drive，此前属于这位前脱口秀主持人。
• 弗拉德·多罗宁。 The Real Deal 报道称，这位开发商于 2025 年 3 月以 1.2 亿美元售出其 Star Island 宅邸，当时创下 Miami-Dade 郡住宅成交纪录。
• 亚历克斯·罗德里格斯。 The Real Deal 报道，Rodriguez 与 Jennifer Lopez 于 2020 年买下 13 Star Island Drive；Rodriguez 其后又购入 14 Star Island Drive 的地块，并在 2023 年以 4,550万美元将该地块转售给 Griffin。
• 约翰·扬舍斯基。 据 The Real Deal，DenTek 创始人于 2023 年 9 月以 5700 万美元售出其位于 27 Star Island Drive 的宅邸。

这份名单带出两点，对买家而言，两点都比名字本身更重要。

第一，构成变了。这座岛过去读起来是音乐人与运动员的门牌，如今金融、住宅开发与按揭行业的财富占了很重的分量。这一转变同时改变了买家池、翻新预算，以及价格的底部支撑。

第二，单一业主的土地聚合在这里是一股活跃的力量。据 The Real Deal，Griffin 那约 6.5英亩（约2.6公顷）来自七个独立的地块编号。当一位买家把相邻宗地并成一座大宅院，可交易住宅的数量就此减少，而且不会再回来。Biscayne Bay 里没有任何机制能再造出一块替补地。这就是这座岛上每一次价格讨论背后的结构性事实。

岗亭、跨海堤道，以及这里的「私密」到底指什么

买家反复追问门禁，而诚实的答案比营销说法更为复杂。

进入 Star Island 只有一座桥，从 MacArthur Causeway 接入，尽头是一座有人值守的岗亭。这条连接道有名字，只是房源文案里几乎不写。Census TIGER 道路中心线显示，Bridge Road 自 causeway 向北延伸，终点正是 Star Island Drive 的起点；这两段路，就是进出与环绕这座岛的全部路网。Miami Herald 在 2025 年 10 月报道 North Bay Road 另一桩设门禁的动议时，把 Star Island 列入 Miami Beach 已实行门禁的社区之列，同列的还有 Palm Island 与 Hibiscus Islands、Sunset Islands、Normandy Shores 和 Biscayne Point，并指出这些社区都与城市主干路网隔水相望。真正起作用的是水，不是岗亭。

岗亭服务在法律上能拒绝谁、不能拒绝谁，我们不作判断。那是关于一段特定通行权的法律问题；如果它对您的决定很重要，值得以书面形式向 City of Miami Beach 提出。可以明确说的是：游船整日绕岛而行，外环每一栋住宅面向海湾的立面，从水上都看得见。如果您要的是真正的隐蔽，而不是一道受控的前门，请认真掂量这一点。

不妨与两个显而易见的选择对照。Fisher Island 完全没有陆路通道，只能靠渡轮或私人船只抵达，屏障明显更强。请读我们的 Fisher Island 生活指南 如果你正在权衡这一取舍。Indian Creek Village 则是拥有自有警力的独立自治市，出入管控在结构上完全不同。

Star Island 给到的，是位置。从岗亭出发，几分钟到 South Beach，几分钟到通往 Downtown 与 Brickell 的 causeway 匝道。城市南北两端的公务机航站，不必穿过最堵的路段就能抵达。请让您的顾问在您真正会用到的时段实地跑一遍这些路线，因为公开的行车时间估算在这里几乎没有参考价值。

没有人买 Star Island 是为了隐身。人们买它，是为了身处中心、面朝深水、身在门禁之内，并且住在一个名字人人都认得的岛上。

地块、水岸线，以及供给为何在结构上被锁死

Star Island 全部是滨水地块。环岛路上的每一处物业都临水。这里没有内陆无水岸的房源，而那正是大陆一侧、甚至 Palm 与 Hibiscus 部分区域会有的类型。

岸线长度的差异比房源文案暗示的要大得多，在您以某个数字为锚之前，值得先弄清楚。The Real Deal 报道，1 Star Island Drive 坐落在一块 1.3英亩（约5,260平方米）的地块上，拥有 240英尺（约73米）临水岸线。同一家媒体报道，Rick Ross 位于 37 Star Island Drive 的近 1英亩（约4,050平方米）庄园，临水岸线为 100英尺（约30米），配一座 40英尺（约12米）码头。这两处就在同一条环线上，临水岸线却相差一倍以上。永远不要采信房源文案给出的岸线数字，请以测绘结果为准。

地块规模同样参差。The Real Deal 报道过 13、14 和 37 Star Island Drive 的近 1英亩（约4,050平方米）地块，43 号约 1.1英亩（约4,450平方米），以及 1 号的 1.3英亩（约5,260平方米）宗地。有用的结论是：一英亩可以作为单块 Star Island 地块的心理基准；明显超出这个量级的，通常是聚合而来，而不是原始宗地。

码头才是真正的资产。这些是可直通 Biscayne Bay 的私人码头。水深、通航净空以及任何扩建权利都因宗地而异，且随疏浚与许可沿革变化。请针对具体地籍号，对照最新海图与许可档案逐项确认，而不是相信“深水泊位”这类营销措辞。

监管框架的分量不亚于水深，而且比多数买家预想的更严。佛罗里达州法第 258.397 条把 Biscayne Bay 划定为水域保护区，覆盖水下底地、其上水体，以及边界内所有公有岛屿；私人持有的陆上部分不在其中，除非 Board of Trustees 另行协商纳入。实际结果是：房子在保护区之外，码头在保护区之内。同一条款规定，除非拟定线位于平均高潮线处，否则不得批准防波墙线向海一侧外移，这正是约束护岸重建的条文。若您对这处房产的规划包含护岸更换或码头延伸，请在出价之前把这笔账算清楚。

供给被锁死有四个相互叠加的原因：

1. 岛已建满。 它在一个世纪前被疏浚成今天的形状，而州法已经关上了重演一次的门。佛罗里达州法第 258.397 条规定，Board of Trustees 不得批准、也不得容忍对保护区水下土地的进一步疏浚或填筑，例外情形的范围很窄：公共航行、公共必要或海湾保护，为水质设置的抛石护坡，符合特定认定条件的码头、栈桥与游艇码头，以及消除公共卫生隐患或水体滞流。再造一块 Star Island 地块，不在这份清单上。
2. 地籍图久远，地块面积大。 分割一块大面积滨水宅地，会遇到分区规制与邻里反对，也会摧毁支撑这一门牌价值的根基。
3. 并地会永久减少地块数量。 格里芬名下的七个地块编号，如今作为一处产权整体运作。
4. 持有周期很长。 这里许多业主没有出售的理由，任何一年的换手都很少。

在这样小的岛上，可售情况逐月都会明显变化。若想了解即时情况，请使用下方搜索，或与顾问联系。

这里的房子是什么样

Star Island 没有统一的建筑风格，这与 Indian Creek 或 La Gorce 的老区确有实质差别。

老房子仍在。The Real Deal 报道，1 Star Island Drive 的住宅建于 1940 年，1995 年扩建，这恰好说明了岛上典型的生命周期：老结构经一次大规模扩建延续下来，而不是推倒重建。买家今天看到的，多半是当代热带现代主义：平屋顶、深挑檐、面向海湾的落地玻璃，泳池的位置让水面看上去与海湾连成一片。少数几处庄园属于过渡风格，传统体量配全套现代内装。

尺度是这里的常量，与其引用一个谁也说不出出处的“典型”数字，不如落到可核实的数据上。The Real Deal 报道，37 Star Island Drive 的庄园建筑面积为 12,400平方英尺（约1,152平方米），1 Star Island Drive 的住宅接近 8,000平方英尺（约743平方米）。同一家媒体还报道，Alex Rodriguez 曾计划在 14 Star Island Drive 的空地上建一座 20,000平方英尺（约1,858平方米）的大宅，后来把地块转售给了 Griffin。这里的新建项目，交付标准处在 Miami Beach 市场的顶端。至于某一块地实际能承载多少，那是分区与建筑面积的问题，没有经验法则可套。

给看老房子的买家一条实务提醒。City of Miami Beach 执行 FEMA 的 50 percent rule，其建筑主管部门也把算法讲得很清楚：把一年滚动期内所有 Miami Beach 建筑许可的工程造价加总，再除以 Miami-Dade County Property Appraiser 认定的房产价值，或者除以经认证的折旧重置成本评估值。该比值一旦达到 0.50，工程即构成实质性改良，结构必须整体达到现行洪泛区管理与新建建筑规范的全部要求。用市府的原话说，是结构的每一个方面。在一座地基多为二十世纪中叶、又要对上现行完成地坪标高标准的岛上，分期翻新很可能在无人有意为之的情况下越过这条线。请在写出价单之前就把这项分析做完。

Star Island 与 Indian Creek、La Gorce 的比较

这一层级的买家几乎总会同时看这三处。它们解决的是不同的问题。

Star Island ，是三者中最外显的一个。位置居中，私人泊位，岗亭门禁，门牌本身对任何人都一目了然。它到 South Beach 和 causeway 的车程最短；它也位于游船航线上，公众可见度在三者中最高。如果您要的是存在感、水和中心位置，就买它。

Indian Creek Village ，是三者中最私密的一个。它是一座自成一岛的建制村，有自己的警察局，环绕着一座私人高尔夫球场。那里的门禁属于市政职能，而不是外包的岗亭服务，隐私的量级完全不同。它的位置更靠北，去 South Beach 的车程更长。如果隐私与稀缺性的分量高于便利，就买它。

La Gorce Island ，是安静的中间选项。有岗亭门禁，位于 Miami Beach 一侧，地块尺度的跨度更宽，进入门禁滨水生活的门槛也更低。对于想要一栋门禁滨水住宅、又不愿去争抢那极少数顶级宗地的买家，这是务实之选。

若想就出入方式、治理结构与买家画像作直接对照，请读 Indian Creek、Star Island 与 La Gorce 对比.

简而言之：Indian Creek 卖的是私密，La Gorce 卖的是实用，Star Island 卖的是水岸上的辨识度。

33139 这个背景，以及数字的真实含义

Star Island 与 South Beach、South of Fifth、Sunset Harbour 和 Venetian Islands 共用 33139 这一个 ZIP。因此在这座岛上，ZIP 几乎不能代表任何东西。33139 的中位价，是把 South Beach 的小面积单间公寓和 Star Island 的大宅院混在一起算出来的。在这里请忽略 ZIP 层级的统计，只看这座岛自己的成交记录。

这些成交记录值得成组来读。The Real Deal 报道，1 Star Island Drive 在 2021 年的成交价为 3,500万美元，同一处房产在 2026 年 7 月成交 5,500万美元。该媒体还报道，27 Star Island Drive 在 2023 年成交 5,700万美元，37 Star Island Drive 在 2023 年成交 3,500万美元，43 Star Island Drive 在 2025 年成交 3,530万美元，Doronin 名下的庄园在 2025 年 3 月成交 1.2亿美元，创下当时 Miami-Dade 的纪录。这些是一笔笔单独的交易，不是市场均价；彼此之间的价差，主要取决于地块面积、岸线长度，以及买家买的是一栋房子还是一块地。

33139 真正给到您的，是位置。South of Fifth 的餐厅与海滩南段，Sunset Harbour 的游艇服务与补给，供接驳艇和访客停泊的 Miami Beach Marina，再往北几分钟就是 Lincoln Road 与会展中心一带。

洪泛区与保险值得单列一句。这是 Biscayne Bay 里一座疏浚而成的岛。这里一处庄园的风灾与洪水保险，每年都是一笔认真的数字，且因结构、标高与承保方胃口而异。请在签约之前就拿到报价，而不是等到尽职调查阶段；也不要拿别人另一栋房子的报价来做预算。

在 Star Island 买房

流程中有几处，与在迈阿密海滩的普通购房不同。

成交往往发生在公开市场之外。 这一层级的业主往往并不挂牌。The Real Deal 把 1 Star Island Drive 在 2026 年 7 月的成交描述为一笔明显的私下交易；2023 年 Griffin 与 Rodriguez 之间的两笔交易，也是通过消息源而不是 MLS 得知的。如果您只盯着公开房源，看到的就不是完整的市场。

产权通常由公司实体持有。 这类交易的买卖双方通常都是 LLC。The Real Deal 的报道指出，1 Star Island Drive 的出售方主体为 1 West Star Island LLC，买入方主体为 JFStar LLC。这样的架构会影响交割节奏、产权审查工作和税务分析。

现金为主，但贷款同样存在。 组合贷与私人银行融资在这一层级是真实存在的。据 The Real Deal，Ross 的庄园背负一笔来自 Brickell 一家私人贷款机构的气球式按揭；同一家媒体报道，1 Star Island Drive 的买家以一笔 1,850万美元的按揭完成融资。请尽早确定您的融资姿态，因为它会改变您的谈判位置。

外国买家面临特定的税务风险。 FIRPTA 预扣、持有架构与遗产税规划，都必须在你出价之前落定。

把交易摩擦成本算进预算。 在这一量级的交易中，documentary stamp tax、产权保险与测量都不是零头。签字之前，请让顾问把过户各项费用逐条报出。

弄清保安服务如何计费。 Miami-Dade County 通过保安特别税区，为住宅社区入口的固定岗哨与岗亭提供经费，费用以非从价评估的形式列入业主每年的房产税单。该县还说明，设在自治市辖区内的税区，须经该自治市同意才能设立和运作；房产位于此类税区内的，卖方须告知买家。请确认您要买的具体地籍号适用哪种机制，并直接查阅当期税单上的评估条目，而不是接受一个口头数字。

这座岛特有的尽职调查项目包括：护岸的状况与年份；码头许可，以及 Biscayne Bay 水域保护区对码头扩建的任何限制；完成地坪标高与现行规范的对照；对照市府 50 percent rule 的累计许可沿革；以及以测绘确认实际临水岸线，而不是采信房源文案的说法。

常见问题

谁住在迈阿密的 Star Island？ The Real Deal 报道过的 Star Island 业主包括 Gloria 与 Emilio Estefan、Citadel 创始人 Ken Griffin、说唱歌手 Rick Ross、Phillip 与 Patricia Frost、Lennar 执行董事长 Stuart Miller、loanDepot 创始人 Anthony Hsieh，以及 Sean Combs。亿万富豪 Russell Weiner 买下了曾属于 Rosie O'Donnell 的庄园。岛上没有公开的住户名册，多数顶级产权通过 LLC 或信托持有，因此媒体报道与不动产记录常有出入。

Star Island 属于迈阿密还是迈阿密海滩？ 它在 Miami Beach，不在 City of Miami，尽管人们习惯用“Star Island Miami”来搜索它。这座岛位于 City of Miami Beach 辖内的 Biscayne Bay 水域，ZIP 33139，经 MacArthur Causeway 上的一座桥进出。它的市政服务、分区管理与建筑许可，全部来自 Miami Beach。

Star Island 是门禁社区吗？ 是。唯一的桥头入口设有人员值守的岗亭。Miami Herald 曾把 Star Island 列入 Miami Beach 的门禁社区之列，同列的还有 Palm Island 与 Hibiscus Islands、Sunset Islands、Normandy Shores 和 Biscayne Point，这些社区都与城市主干路网隔水相望。它不像 Indian Creek Village 那样是一座私人自治市，也不像 Fisher Island 那样限制通行。游船经常从岛边驶过，所以请预期这是一道受控的入口，而不是真正的与世隔绝。

如何前往 Star Island？ 陆路只有一条：从 Downtown Miami 与 South Beach 之间的 MacArthur Causeway 转入 Bridge Road，过桥抵达岗亭，路在 Star Island Drive 的起点结束。Census TIGER 道路中心线显示没有第二条路。水路方面，各处房产在 Biscayne Bay 上均设私人泊位，这也是这座岛对游艇业主吸引力极强的原因。

Star Island 的住宅都配有私人码头吗？ 基本上是。全岛皆为滨水，住宅或面向环线外侧的 Biscayne Bay，或面向内侧水面。私人泊位是这个门牌的定义性特征。泊位尺寸、水深、岸线长度以及任何扩建权利都因宗地而异，出价前应通过测绘与许可核查逐项确认。

Star Island 与 Indian Creek 有何不同？ Indian Creek 是自成一体的建制村，有自己的警察力量和一座私人高尔夫球场，卖的是隐私与极端稀缺。Star Island 卖的是中心位置、泊位与辨识度。Star Island 到 South Beach 与 causeway 的车程短得多。Indian Creek 的通行管控更严格；Star Island 则是更显眼、也更便利的门牌。

为什么 Star Island 在售房源如此稀少？ The Real Deal 在 2026 年报道，岛上约有 30 座住宅。它一个世纪前就被疏浚成了最终形状，无法再扩；佛罗里达州法第 258.397 条把 Biscayne Bay 划为水域保护区，除极少数例外情形外，禁止对其水下土地进一步疏浚或填筑；地块面积大，而且实际上不可再分割；把相邻宗地并成大宅院的买家，等于把住宅永久移出了市场。再加上业主对价格不敏感、持有周期普遍很长，任何一年的换手量都不会高。

Star Island 的邮政编码是多少？ 33139，与 South Beach、South of Fifth、Sunset Harbour 和 Venetian Islands 共用。这也让 ZIP 层级的价格数据对这座岛毫无用处，因为它把 South Beach 的单间公寓和滨水庄园混在了一起。请以 Star Island 自身的可比成交来判断，而不是 33139 的中位数。

就 Star Island 与迈阿密顾问详谈

Star Island 是一个靠关系运转的市场。真正重要的房产往往在公开推介之前就已易手；在这里，结果好坏的分野通常不在谈判，而在渠道与时机。

Manhattan Miami 服务于迈阿密海滩滨水市场顶端的买家与业主，并覆盖更广阔的 迈阿密 豪宅市场。我们可以告诉您：什么已经进入市场，近期成交了什么、成交基准如何，哪些宗地是可以安静接触的，以及某一处庄园内部正压着哪些护岸、码头与标高问题。

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