千载难逢的海滨人间天堂
Rivage Bal Harbour 坐落于南佛罗里达最令人向往的海滩地段，在繁茂的热带景观之中拔地而起，是现代居住的灯塔。这一极为稀缺的住宅系列共 56 套，皆为沐浴在光线中的空中府邸，毗邻标志性的 Bal Harbour Shops，位于 Bal Harbour 最后一块待开发的海滨地块，带来奢华的海滨生活。
Rivage Bal Harbour 概览
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154
Related Group, Two Roads Development
Arquitectonica
2027
56
25
共管公寓
Bal Harbour
买家为何青睐 Rivage Bal Harbour
Bal Harbour 最后一块可开发的海滨地块
这并非营销话术：Rivage 所在的，正是 Bal Harbour 最后一块可供开发的海滨地块。此楼建成之后，在南佛罗里达最尊贵的社区之一，将不再有任何新的海滨项目可建。Related Group 与 Two Roads Development 在 10245 Collins Avenue 取得了这块 2.67 英亩、拥有 200 英尺私人海岸线的土地。对于深谙土地稀缺价值的买家而言，仅凭这一点就足以左右决策。我们深耕 Bal Harbour 多年，可以确认，在 Rivage 之后，这里的开发管线实际上已经关闭。
仅 56 套住宅，每套均配两车位私人车库
25 层楼仅 56 套住宅，对于这一品质的建筑而言，密度低得非同寻常。但我们的买家始终感到意外的，是每套住宅都附带的两车位私人车库。在有顶车位属于高端配套的市场中，Rivage 提供带储藏空间的封闭式私人车库，这通常只见于联排别墅或独栋别墅，而非塔楼公寓。再加上私人电梯直接入户、10 英尺层高以及进深达 12 英尺的露台，每套住宅更像是一座私人住宅，而非一套公寓。面积从 3,300 平方英尺（307 平方米）起，确实称得上宽敞。
SOM 建筑设计与 Rottet Studio 室内设计
SOM（Skidmore, Owings & Merrill）是全球最受尊敬的建筑事务所之一，作品涵盖从 Burj Khalifa 到 One World Trade Center 的地标建筑。其参与 Rivage，意味着设计上的严谨程度，是南佛罗里达少有项目能够比肩的。室内设计由 Rottet Studio 的 Lauren Rottet 负责，景观设计则出自 Enea Garden Design 的 Enzo Enea 之手。配备燃气灶的 Sub-Zero 与 Wolf 厨房，以及采用 Dornbracht 卫浴配件的洞石浴室，都体现了这一水准。我们对买家说，仅凭设计团队，Rivage 就已经属于另一个层级。
管家与私厨齐备的全方位庄园式生活
Rivage 的服务体系，超出了多数品牌住宅所能提供的范围。每位业主均可享有专属管家与庄园经理、私人厨师、购物服务、医疗礼宾、保洁、洗衣、住宅内用餐以及一辆专属座驾（house car）。仅限住户使用的海滨餐厅、鸡尾酒廊和早餐吧，让日常用餐无需离开大楼。这是公寓形式下的庄园级服务，而在 56 套住宅的规模下，服务人员与住户的比例，是我们在南佛罗里达所见过的最高水平之一。800万美元起的价格，正体现了这份独享性。
我们对 Rivage Bal Harbour 的看法
Rivage Bal Harbour 是当前南佛罗里达开发周期中的标杆资产，我们的团队也以此态度对待它。Related Group 与 Two Roads Development 取得了 Bal Harbour 最后一块海滨地块（位于 10245 Collins Avenue，占地 2.67 英亩，拥有 200 英尺私人海岸线），并邀请 SOM、Rottet Studio 与 Enea Garden Design，在 25 层的楼体中打造 56 套海滨别墅。当我们说这栋楼属于另一个层级时，依据的是我们与整个 Miami-Dade 县竞争性顶级奢华项目买家直接合作的经验。
户型组合从面积 3,284 平方英尺（305 平方米）的三居室住宅，到面积 6,655 平方英尺（618 平方米）的五居室住宅，另有三套顶层复式，其中 Ocean Penthouse 面积达 12,603 平方英尺（1,171 平方米）。价格自 800万美元起，付款结构为签约时 20%，动工时 10%，封顶（top-off）时 10%，交割时 60%。每套住宅均包含私人电梯直接入户、两车位私人车库、配燃气灶的 Sub-Zero 与 Wolf 厨房，以及采用 Dornbracht 卫浴配件的洞石浴室。这套服务组合（管家、庄园经理、私人厨师、医疗礼宾、专属座驾）更像一座私人庄园，而不是一栋公寓。
需要坦率指出的一点是价格。起价 800万美元，预计维护费为每平方英尺 2.10 美元，即便按 Bal Harbour 的标准，这也是一项可观的投入。希望以较低门槛获得海滨奢华的买家，可以考虑 Rosewood Hillsboro Beach 或 Ritz-Carlton Pompano。此外，2030 年及以后的交付时间表，意味着需要耐心的资金。但对于想要南佛罗里达市场绝对顶端的买家（最后一块海滨地块、世界级设计团队、56 套的稀缺性、全套庄园式服务）而言，Rivage 就是答案。我们的团队与正在把 Rivage 同 Faena Residences、Shore Club 和 The Perigon 一并比较的买家紧密合作。
关于 Rivage Bal Harbour
Rivage Bal Harbour 是位于 10245 Collins Avenue 的超豪华海滨公寓，由 Related Group 与 Two Roads Development 在 Bal Harbour 最后一块可供开发的海滨地块上开发。项目由 SOM（Skidmore, Owings & Merrill）设计，室内设计出自 Rottet Studio 的 Lauren Rottet，景观设计出自 Enea Garden Design 的 Enzo Enea。这栋 25 层的大楼仅有 56 套海滨别墅，坐落于 2.67 英亩的地块，拥有 200 英尺私人海岸线。我们的经纪团队认为，这是目前 Miami-Dade 县在建的最重要的超豪华项目，其稀缺价值在 Bal Harbour 最后一块海滨地块建成后将无法复制。
住宅系列包括 15 套三居室，面积 3,284 至 3,297 平方英尺（305 至 306 平方米）；30 套四居室，面积 4,215 至 4,810 平方英尺（392 至 447 平方米）；以及 8 套五居室，面积 5,810 至 6,655 平方英尺（540 至 618 平方米）。三套顶层复式为大楼加冕：Lower Penthouse 面积 9,464 平方英尺（879 平方米），Bay Penthouse 面积 8,677 平方英尺（806 平方米），Ocean Penthouse 面积 12,603 平方英尺（1,171 平方米）。价格自 800万美元起，付款结构为签约时 20%，动工时 10%，封顶（top-off）时 10%，交割时 60%。预计每月维护费为每平方英尺 2.10 美元。
每套住宅均配备私人电梯直接入户、10 英尺层高、落地窗、进深达 12 英尺的露台、带储藏空间的两车位私人车库、配燃气灶的 Sub-Zero 与 Wolf 厨房，以及采用 Dornbracht 卫浴配件的洞石主卧浴室。25,000 平方英尺（2,323 平方米）的配套设施包括带私人凉亭的 Sunrise 与 Sunset 泳池、设有土耳其浴与冷水浸浴池的完整水疗中心、带瑜伽室的健身中心、匹克球与板式网球场、仅限住户使用的海滨餐厅、鸡尾酒廊与早餐吧、影音室、图书馆，以及配有 VR 游戏模拟器的儿童游戏室。服务体系包括专属管家、庄园经理、私人厨师、医疗礼宾、购物服务、保洁、住宅内用餐以及一辆专属座驾。
Rivage 在 Bal Harbour 乃至整个南佛罗里达豪宅市场中占据独特地位。作为这一尊贵社区中最后一块海滨开发地块，毗邻 Bal Harbour Shops，坐拥大西洋、Biscayne Bay 与迈阿密天际线的壮阔景观，它所具备的稀缺价值根本无法复制。在这一价位段比较的买家，通常还会同时考察 Miami Beach 的 Faena Residences Miami、Shore Club 与 The Perigon，以及作为更安静海滨选择的 Rosewood Hillsboro Beach。我们 ManhattanMiami.com 的团队专注于南佛罗里达超豪华房产，可提供详尽的户型对比、最新房源情况以及私人咨询。欢迎联系我们，洽谈 Rivage Bal Harbour。
浏览 迈阿密期房开发项目，或查看 Billionaires' Beach Miami。海外买家请参阅我们的外国买家迈阿密购房指南。
无与伦比的居住体验
住宅系列
三居室
3 居室
2,800 - 3,500 平方英尺（260 - 325 平方米）
800万美元起
四居室
4 居室
3,500 - 5,000 平方英尺（325 - 465 平方米）
1,200万美元起
五居室
5 居室
5,000 - 6,500 平方英尺（465 - 604 平方米）
1,800万美元起
顶层复式
5-6 居室
7,000+ 平方英尺（650+ 平方米）
3,000万美元起
住宅起价 $8,000,000
配套与服务
配套设施
- 带私人凉亭的 Sunrise 与 Sunset 泳池
- 海滨餐厅：仅限住户使用
- Rivage Spa：桑拿、土耳其浴与冷水浸浴池
- 健身中心与瑜伽室
- 匹克球与板式网球场
- 鸡尾酒廊与早餐吧
- 影音室与图书馆
- 儿童游戏室与 VR 游戏模拟器
- 全方位服务的海滩俱乐部
- 每套住宅配两车位私人车库
- 住宅管家与庄园经理
- 24 小时安保与代客泊车
缔造者
Related Group
开发商
Two Roads Development
开发商
SOM
设计建筑师
Rottet Studio
室内设计师
Bal Harbour 的皇冠明珠
以标志性的 Bal Harbour Shops 为核心，Bal Harbour 长期以来都是这座美丽堰洲岛尖端的精英社区。它无疑是南佛罗里达魅力生活方式中最精致、文化底蕴最深厚的写照。坐拥大西洋、Biscayne Bay 与迈阿密天际线的无遮挡景观，Rivage 堪称人间天堂。
常见问题解答
Rivage Bal Harbour 是什么项目？
Rivage Bal Harbour 是一栋 25 层的海滨塔楼，占地 2.67 英亩，设有 56 套家庭别墅，拥有 200 线性英尺的原始私人海岸线。这是 Bal Harbour 最后一处待开发的海滨地产，由 SOM 设计，Rottet Studio 负责室内设计，开发商为 Related Group 与 Two Roads Development。
有哪些户型可选？
Rivage 提供 15 套三居室住宅（3,284-3,297 平方英尺，305-306 平方米）、30 套四居室住宅（4,215-4,810 平方英尺，392-447 平方米）、8 套五居室住宅（5,810-6,655 平方英尺，540-618 平方米），另有三套独享顶层复式：Lower Penthouse（9,464 平方英尺，879 平方米）、Bay Penthouse（8,677 平方英尺，806 平方米）和 Ocean Penthouse（12,603 平方英尺，1,171 平方米）。
住宅有哪些特色？
每套住宅均配备私人电梯直接入户、10 英尺层高、落地窗、进深达 12 英尺的露台、配燃气灶的定制 Sub-Zero 与 Wolf 厨房、采用 Dornbracht 卫浴配件的洞石主卧浴室，以及带储藏空间的两车位私人车库。
起价是多少？
Rivage Bal Harbour 的住宅起价为 800万美元。付款结构为：签约时 20%，动工时 10%，封顶（top-off）时 10%，交割时 60%。预计物业维护费为每平方英尺 2.10 美元。
提供哪些配套设施？
配套面积达 25,000 平方英尺（2,323 平方米），包括两座度假村式泳池（Sunrise 与 Sunset）、设有桑拿、土耳其浴与冷水浸浴池的 Rivage Spa、带瑜伽室的健身中心、匹克球与板式网球场、海滨餐厅、鸡尾酒廊、影音室、图书馆、儿童游戏室、VR 游戏模拟器以及全方位服务的海滩俱乐部。
包含哪些服务？
住户可享有专属管家与庄园经理、私人厨师、购物服务、医疗礼宾、保洁、洗衣、由楼内餐厅提供的住宅内用餐、一辆专属座驾（house car）、24 小时安保、代客泊车，以及驻场总经理。
Rivage Bal Harbour 由谁设计？
建筑设计由全球最负盛名的事务所之一 SOM（Skidmore, Owings & Merrill）担纲，设计合伙人为 Olin McKenzie。室内设计由 Lauren Rottet 领衔的 Rottet Studio 完成，景观设计由 Enzo Enea 领衔的 Enea Garden Design 完成。
Rivage Bal Harbour 位于何处？
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154。毗邻标志性的 Bal Harbour Shops，坐拥大西洋、Biscayne Bay 与迈阿密天际线的无遮挡景观。销售中心位于 Bal Harbour Shops，9700 Collins Ave，3 楼。
Rivage Bal Harbour 非公开房源信息
如需了解Rivage Bal Harbour的最新在售情况、价格历史、户型图及非公开房源，请向我们的顾问团队申请保密评估。
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154
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Miami 房地产市场洞察
市场背景：从 Miami 到东北部、以及从 Miami 到 California 的人口迁移，已从疫情时期的激增转变为结构性的迁居。Miami’的百万富翁人口在2013年至2023年间增长了约78%。地理上的制约具有约束力：海洋、海湾与 Everglades 限制了供给。2025年12月的中位价：Miami Beach 公寓 62万美元，Brickell 公寓 58万美元。豪华公寓每平方英尺价格：$1,200-$3,500+，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500+，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000+。
价值型子市场：Brickell（$600-$1,500/SF）、Edgewater（$700-$1,200/SF）、Downtown Miami（$600-$2,000/SF）。标杆型子市场：Fisher Island、Sunny Isles Beach（$1,500-$3,500/SF，品牌豪宅库存密集）、South of Fifth。品牌项目基准包括 Four Seasons Surf Club（$2,200-$3,500/SF）、St. Regis Sunny Isles（$1,800-$2,800/SF）以及 Porsche Design Tower（$1,600-$2,400/SF）。Miami 如今拥有的酒店品牌豪宅数量超过西半球任何其他城市。
结构性因素层层叠加：无州所得税（相比之下 NY 为10.9%、CA 为13.3%）、无遗产税、十年间78%的百万富翁人口增长，以及建造成本通胀。当前的期房库存是在20-50%的关税落在钢材、铝、混凝土与木材之前完成融资并破土动工的，实际上是关税前定价的最后一批。Florida SB 264 限制特定国家国民在距军事设施10英里范围内的购置，对于国际买家须在签约阶段进行审查。
关键事实
- Miami Beach 公寓中位价（2025年12月）：62万美元
- Brickell 公寓中位价（2025年12月）：58万美元
- 豪华公寓 $/SF：$1,200-$3,500+
- Fisher Island $/SF：$2,000-$4,500
- 平均在售天数：95
- 成交费用：2-3%（现金），3-4%（贷款）
- 房产税：每年约为评估价值的2%
- 百万富翁人口增长：+78%（2013-2023）
- 州所得税：0%（相比之下 NY 为10.9%，CA 为13.3%）
购房者需要了解的信息
Miami’的百万富翁人口在2013年至2023年间增长了约78%，加之没有州所得税以及严苛的地理制约（海洋、海湾、Everglades）限制了供给。豪华公寓每平方英尺价格在 $1,200-$3,500+ 之间，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500+，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000+。Miami 如今拥有的酒店品牌豪宅数量超过西半球任何其他城市。
Miami 房地产常见问题
Miami’当前的公寓中位价是多少？
2025年12月：Miami Beach 62万美元，Brickell 58万美元。豪华公寓库存价格在每平方英尺 $1,200-$3,500+ 之间，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000。
为何 Miami 在结构上持续吸引超高净值资本？
零州所得税（相比之下 NY 为10.9%、CA 为13.3%）、无遗产税、十年间百万富翁人口增长78%（2013-2023），以及限制长期供给的地理制约。这些都是结构性因素，而非周期性因素。
建造成本的关税环境对当前库存意味着什么？
当前的期房库存是在20-50%的关税落在钢材、铝、混凝土与木材之前完成融资并破土动工的。下一个开发周期的重置成本定价预计将大幅上升。当前的配额代表着关税前定价的最后一批。
什么是 Florida SB 264，它对国际买家有何影响？
Florida SB 264 限制七个国家（China、Russia、Iran、North Korea、Cuba、Venezuela、Syria）的国民在距军事设施10英里范围内购置房产。该限制须在签约阶段进行审查，并可能需要对实体结构进行调整以达到合规。
Miami 公寓典型的每月持有成本是多少？
业主协会（HOA）费用为每平方英尺每月 $0.80-$2.50，房产税为每年约评估价值的2%，HO-6 保险为每年 $2,000-$5,000+，洪水保险为 $500-$3,000+。一套2,000平方英尺的公寓，仅业主协会费用每月就达 $1,600-$5,000。
Surfside 事件之后的检查要求有哪些？
3层及以上的建筑必须在第30年（沿海建筑为第25年）接受结构检查，此后每10年一次。业主协会必须为储备金提供充足资金；不再允许豁免储备金。较旧的建筑存在特别摊派的风险；在尽职调查阶段须审查检查报告与储备金研究。