在鲜明的迈阿密语境中，演绎欧式奢华的私享格调
Kempinski Residences Miami Design District 坐落于艺术、时尚与滨水生活的交汇点，在全球最具创造力的城市之一重新定义住宅奢华。项目由两座优雅的 20 层塔楼组成，共有 132 套私人住宅、6 套联排别墅（townhome）和 17 间仅供住户专享的客房套房。
Kempinski Residences Miami 概览
3801 Biscayne Boulevard, Miami, FL 33137
Arkade Group
Arquitectonica
2029
0
0
共管公寓
Design District
买家为何青睐 Kempinski Residences Miami
欧洲奢华酒店服务落户 Design District
Kempinski 是欧洲历史最悠久的奢华酒店集团，其进入迈阿密市场、落子 3801 Biscayne Boulevard，意义不凡。我们团队多年来持续关注迈阿密的品牌住宅，Kempinski 这一名字对特定买家群体颇具分量：通常是欧洲、拉丁美洲或全球流动的客户，他们从日内瓦、曼谷或伊斯坦布尔就熟知这一品牌。Design District 的区位则进一步加分。这不是又一座 Brickell 的塔楼，而是位于迈阿密文化最具活力街区之一、由 Arquitectonica 设计的酒店品牌住宅。
Arquitectonica 的设计公信力
由 Arquitectonica 担任建筑师，绝非小事。这是迈阿密最杰出的事务所之一，城市中一些最具辨识度的建筑均出自其手。我们的经纪团队曾在多个 Arquitectonica 设计的项目中售出住宅，其作品无论在美学还是功能上，品质始终稳定出色。对于 Kempinski Residences，这家事务所带来了国际开发商有时所欠缺的在地专长。他们深谙迈阿密的光线、气候与空间偏好。注重设计出处的买家会欣赏这一点：这不是一件泛泛的国际舶来品，而是一栋扎根于迈阿密建筑身份的作品。
Design District 是迈阿密最具活力的街区
我们经常在 Design District 附近开展工作，这一街区在过去十年间的蜕变令人瞩目。昔日的展厅与仓库之地，如今汇聚了 Louis Vuitton、Dior、Prada，以及迈阿密一些最出色的餐厅。位于 3801 Biscayne Boulevard 的 Kempinski Residences 坐落于这片活力的北缘，既可便捷前往 Design District，也毗邻 Biscayne 北段正在崛起的走廊。对于觉得 Brickell 过于商务、South Beach 过于短暂的买家而言，Design District 是一个真正有趣的选择，兼具扎实的文化底蕴。
品牌住宅服务，却无海滨小镇的陈词滥调
迈阿密的品牌住宅市场竞争拥挤（Ritz-Carlton、Four Seasons、St. Regis、Mandarin Oriental），但这些项目大多位于 Brickell、Sunny Isles 或海滩的滨水地段。Design District 的 Kempinski Residences 则在鲜明的都市、非滨水环境中提供品牌酒店服务。对于既想要礼宾、家政与奢华酒店配套，又更青睐艺术与设计氛围而非海滨地址的买家，这是一个难得的选择。我们的团队发现，这一差异在来自伦敦、巴黎和圣保罗等城市的买家中引起强烈共鸣。
我们对 Kempinski Residences Miami Design District 的看法
Kempinski Residences Miami Design District 是我们目前在迈阿密市场关注的最具特色的项目之一。项目位于 3801 Biscayne Boulevard，由 Arquitectonica 设计，将一个历史悠久的欧洲奢华酒店品牌带入了这座城市文化地位最重要的街区之一。这不是典型的迈阿密投资选择，而这正是它的有趣之处。
我们的经纪团队为许多国际买家提供咨询，Kempinski 是一个在欧洲及全球流动客户心中深具共鸣的名字。虽然该品牌在美国的知名度或许不及 Four Seasons 或 Ritz-Carlton，但它在海外的声誉属于第一梯队。我们认为，对于希望拥有品牌住宅、又不愿选择那些随处可见、有时还附带溢价的美国知名奢华酒店品牌的成熟买家，这是一项优势。
Design District 的区位是故事的另一半。这个街区已从小众设计聚落，成熟为拥有世界级零售、画廊与餐厅的真正奢华目的地。在这里生活，与在 Brickell 或海滩生活有本质区别：更都市、更精选，也与那个把迈阿密推上全球文化版图的艺术与时尚圈联系更紧密。我们认为，被这个街区吸引的买家，做出的是一种成熟的生活方式选择。
作为交付期在 2030 年或之后的早期项目，价格与配套细节仍在陆续明确。我们建议有意向的买家向我们的团队登记，以便随项目推进获取最新动态。Arquitectonica 的参与让我们对设计品质充满信心，而 Kempinski 品牌则提供了足以满足奢华买家期待的服务框架。这是一个值得密切关注的项目。
关于 Kempinski Residences Miami
Kempinski Residences Miami Design District 是位于迈阿密 3801 Biscayne Boulevard 的全新品牌奢华公寓，由 Arquitectonica 设计。项目预计于 2030 年或之后交付，标志着欧洲历史最悠久的奢华酒店集团 Kempinski 进入迈阿密住宅市场，将其精致的欧式待客传统带到这座城市文化最具活力、变化最快的街区之一。
我们的经纪团队在迈阿密品牌住宅领域经验深厚，而 Kempinski 项目以其非同寻常的定位脱颖而出。迈阿密大多数品牌住宅项目瞄准 Brickell、Sunny Isles 或迈阿密海滩的滨水地段，Kempinski 却选择了 Design District，这是一个以奢华零售、当代艺术画廊和世界级餐饮定义的街区，而非海景与海滩。这是一个经过深思的选择，吸引的是特定的买家：全球视野成熟、注重设计，比起典型的南佛罗里达海滩生活更向往都市文化。我们的团队发现，这一定位尤其受到欧洲和拉丁美洲买家的共鸣，他们对 Kempinski 这个名字的认识来自其遍布欧洲、亚洲和中东的酒店。
Arquitectonica 担任建筑师，为项目增添了可观的公信力。作为迈阿密最受尊敬、作品最丰富的建筑事务所之一，Arquitectonica 带来数十年的在地经验，以及囊括城市众多标志性建筑的作品集。对于进入迈阿密市场的欧洲酒店品牌而言，拥有这样一位扎根本地的建筑师是重要资产，可确保大楼既具建筑上的卓越品质，又针对迈阿密的气候与生活方式实现功能优化。Kempinski 的国际酒店基因与 Arquitectonica 深厚的迈阿密根基相结合，造就了一个既具世界气度、又契合所在环境的项目。
Design District 本身在过去十年经历了翻天覆地的转变，从以贸易为主的展厅区发展为全球奢华目的地。Louis Vuitton、Dior、Prada 及其他主要时装品牌的旗舰店如今成为街区的支柱，与画廊、Institute of Contemporary Art 等博物馆，以及不输迈阿密任何地方的餐饮场景并肩而立。居住于 Kempinski Residences，业主将身处这一创意生态的中心，步行即可享受迈阿密大多数街区无法提供的文化体验。
由于项目尚处早期阶段，我们的团队建议有意向的买家与我们联系，加入我们的优先名单，以便在价格、平面图和配套细节公布时第一时间获得更新。我们还可以提供 Kempinski 与迈阿密市场其他品牌住宅选择的对比背景，并协助您评估 Design District 的生活方式是否契合您的优先事项。
浏览迈阿密期房开发项目，或查看 Billionaires' Beach Miami。海外买家请参阅我们的外国买家迈阿密购房指南。
无与伦比的居住体验
住宅系列
一居室
1 居室
900–1,200 平方英尺（84–111 平方米）
150万美元起
两居室
2 居室
1,200–1,800 平方英尺（111–167 平方米）
250万美元起
三居室
3 居室
1,800–2,500 平方英尺（167–232 平方米）
400万美元起
顶层豪宅
4–5 居室
3,500+ 平方英尺（325+ 平方米）
1,000万美元起
住宅起价 $3,500,000
缔造者
Arquitectonica
建筑设计
Arquitectonica 由 Bernardo Fort-Brescia 与 Laurinda Spear 于 1977 年创立，迈阿密 50 座最高建筑中有 14 座出自其手，塑造了城市天际线，其中包括 Brickell City Centre 和 Kaseya Center。
Rockwell Group
室内设计
这家屡获殊荣的工作室由 David Rockwell 领导，曾打造 15 Hudson Yards、Nobu Downtown 和 Equinox Hotel 的室内空间。其在 Kempinski 的作品将精致材质与当代的从容感融为一体。
Enea Landscape Architecture
景观设计
Enea 由 Enzo Enea 在瑞士创立，将艺术、自然与建筑的理念带入庭院、泳池与花园，并通过架高的配套设施连桥将两座塔楼相连。
通往 Design District 的门户
Kempinski Residences 位于 3801 Biscayne Boulevard，处于迈阿密的文化中心地带，世界级画廊、旗舰精品店与创新餐饮在此交汇。
常见问题解答
Kempinski Residences Miami Design District 位于哪里？
Kempinski Residences 位于迈阿密 3801 和 3883 Biscayne Boulevard，是通往 Miami Design District 的门户。
Kempinski Miami Design District 共有多少套住宅？
项目包括两座 20 层塔楼内的 132 套私人住宅，另有 6 套联排别墅和 17 间仅供住户专享的客房套房。
Kempinski Residences Miami 的起价是多少？
起价为 370万美元，户型为 2 至 4 居室，总面积约 2,100 至 3,700 平方英尺（195 至 344 平方米）。
Kempinski Residences Miami Design District 由谁设计？
建筑设计 Arquitectonica，室内设计 Rockwell Group，景观设计 Enea。开发商为 DaGrosa Capital Development Partners。
Kempinski Residences Miami 何时竣工？
Kempinski Residences Miami Design District 预计于 2029 年第四季度竣工。
Kempinski Residences Miami 非公开房源信息
如需了解Kempinski Residences Miami的最新在售情况、价格历史、户型图及非公开房源，请向我们的顾问团队申请保密评估。
3801 Biscayne Boulevard, Miami, FL 33137
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Miami 房地产市场洞察
市场背景：从 Miami 到东北部、以及从 Miami 到 California 的人口迁移，已从疫情时期的激增转变为结构性的迁居。Miami’的百万富翁人口在2013年至2023年间增长了约78%。地理上的制约具有约束力：海洋、海湾与 Everglades 限制了供给。2025年12月的中位价：Miami Beach 公寓 62万美元，Brickell 公寓 58万美元。豪华公寓每平方英尺价格：$1,200-$3,500+，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500+，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000+。
价值型子市场：Brickell（$600-$1,500/SF）、Edgewater（$700-$1,200/SF）、Downtown Miami（$600-$2,000/SF）。标杆型子市场：Fisher Island、Sunny Isles Beach（$1,500-$3,500/SF，品牌豪宅库存密集）、South of Fifth。品牌项目基准包括 Four Seasons Surf Club（$2,200-$3,500/SF）、St. Regis Sunny Isles（$1,800-$2,800/SF）以及 Porsche Design Tower（$1,600-$2,400/SF）。Miami 如今拥有的酒店品牌豪宅数量超过西半球任何其他城市。
结构性因素层层叠加：无州所得税（相比之下 NY 为10.9%、CA 为13.3%）、无遗产税、十年间78%的百万富翁人口增长，以及建造成本通胀。当前的期房库存是在20-50%的关税落在钢材、铝、混凝土与木材之前完成融资并破土动工的，实际上是关税前定价的最后一批。Florida SB 264 限制特定国家国民在距军事设施10英里范围内的购置，对于国际买家须在签约阶段进行审查。
关键事实
- Miami Beach 公寓中位价（2025年12月）：62万美元
- Brickell 公寓中位价（2025年12月）：58万美元
- 豪华公寓 $/SF：$1,200-$3,500+
- Fisher Island $/SF：$2,000-$4,500
- 平均在售天数：95
- 成交费用：2-3%（现金），3-4%（贷款）
- 房产税：每年约为评估价值的2%
- 百万富翁人口增长：+78%（2013-2023）
- 州所得税：0%（相比之下 NY 为10.9%，CA 为13.3%）
购房者需要了解的信息
Miami’的百万富翁人口在2013年至2023年间增长了约78%，加之没有州所得税以及严苛的地理制约（海洋、海湾、Everglades）限制了供给。豪华公寓每平方英尺价格在 $1,200-$3,500+ 之间，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500+，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000+。Miami 如今拥有的酒店品牌豪宅数量超过西半球任何其他城市。
Miami 房地产常见问题
Miami’当前的公寓中位价是多少？
2025年12月：Miami Beach 62万美元，Brickell 58万美元。豪华公寓库存价格在每平方英尺 $1,200-$3,500+ 之间，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000。
为何 Miami 在结构上持续吸引超高净值资本？
零州所得税（相比之下 NY 为10.9%、CA 为13.3%）、无遗产税、十年间百万富翁人口增长78%（2013-2023），以及限制长期供给的地理制约。这些都是结构性因素，而非周期性因素。
建造成本的关税环境对当前库存意味着什么？
当前的期房库存是在20-50%的关税落在钢材、铝、混凝土与木材之前完成融资并破土动工的。下一个开发周期的重置成本定价预计将大幅上升。当前的配额代表着关税前定价的最后一批。
什么是 Florida SB 264，它对国际买家有何影响？
Florida SB 264 限制七个国家（China、Russia、Iran、North Korea、Cuba、Venezuela、Syria）的国民在距军事设施10英里范围内购置房产。该限制须在签约阶段进行审查，并可能需要对实体结构进行调整以达到合规。
Miami 公寓典型的每月持有成本是多少？
业主协会（HOA）费用为每平方英尺每月 $0.80-$2.50，房产税为每年约评估价值的2%，HO-6 保险为每年 $2,000-$5,000+，洪水保险为 $500-$3,000+。一套2,000平方英尺的公寓，仅业主协会费用每月就达 $1,600-$5,000。
Surfside 事件之后的检查要求有哪些？
3层及以上的建筑必须在第30年（沿海建筑为第25年）接受结构检查，此后每10年一次。业主协会必须为储备金提供充足资金；不再允许豁免储备金。较旧的建筑存在特别摊派的风险；在尽职调查阶段须审查检查报告与储备金研究。