如果你在美国境外生活但正在考虑移居美国，其实你很幸运。美国的房地产市场对任何想在全美范围内投资房产的外籍人士来说非常友好和方便。美国政府不对非公民购买或进行智能房产投资设置限制或收取隐藏费用，如额外印花税等。实际上，在美国购房的经验可能与你在本国购房的经验相差不大。不过，作为外国投资者，有四条规则需要牢记，以便开始在美国寻找房产。
1. 寻找公寓楼，而不是合作公寓。
为什么选择曼哈顿Miami的豪华房产 condominium vs 合作公寓? 共管公寓旨在作为主要住所，而拥有这些共管公寓的公司非常希望阻止外国买家购买。这是因为它们希望这些公寓中有主要家庭居住。外国业主可能会在某个时候决定离开该物业并将其出租，这会增加建筑中的流动性，而这正是他们不想看到的。
此外，拥有这些建筑的公司明白，如果他们将建筑卖给外国业主，与卖给美国公民相比，在法庭上追究该业主责任的能力是不同的。拥有者’对于持有在美国境外的资产的企业而言，即使公司胜诉获得判决，要从海外收回这些资产几乎是不可能的。 这就是为什么如果你是外国人寻找美国房地产，你需要寻求购买共管公寓或独立屋。合作公寓不是选项。
2. 选择将费用抵扣收入以供美国所得税用途
如果您在美国购买房产或物业，必须在每一年的纳税年末提交税务申报表。为了利用美国国税局（IRS）对房地产投资所提供的慷慨税收优惠，投资者必须选择从收入中抵扣开支。您只需通过提交税务申报表并作出这种选择（称为“选举”）即可做到这一点。如果您未提交税务申报表或未作此选择，国税局将自动向您收取总收入的30%。这会对利润产生毁灭性的影响，因为您将无法扣除诸如折旧、公共设施费、财产税、维修费用或利息等开支。
也需要注意的是，由于可以扣除折旧（一种非现金支出）以及其他许多现金支出，在投资的早期阶段，您将在账面上显示税务亏损。 因此，你不需要向政府支付任何款项。但是，仅仅因为你有税务亏损，仍然需要尽快提交税表来选择这项选举。
3. 计划并准备以避免遗产税（也称为死亡税）。
当美国人去世时，联邦和州税合计可能会占其整体遗产的约46%。对于美国公民而言，这仅适用于最富有的人。他们的遗产在最初的1140万美元（已婚夫妇为2280万美元）内免税。然而，外国买家的免税额仅为6万美元。这意味着如果拥有美国财产的所有者没有为此做好规划，在去世时可能会产生一大笔税款, , 最终导致一笔可观的继承损失给他人。’继承人。 为了避免这笔沉重的税款，可以使用一家总部设在海外的外国公司来购买房产，而不是个人购买或通过LLC持有房产（这不足以逃避遗产税）。 另一个办法是购买一份 inexpensive term-life insurance政策，受益人为你的继承人，并用它来支付可能需要缴纳的税款。外国人很容易逃避遗产税，所以这不应妨碍你购买美国房产。每个投资都需要妥善规划。请务必与我们讨论这个问题，看看我们的外国客户是如何结构他们的交易以尽量减少税收的。
4. 咨询家乡税务专家。
您在我们网站或互联网上阅读的大多数税务建议，通常假设美国与您的祖国之间没有税收协定。 然而，你的祖国可能与美国签署了协议，允许不同的税务处理。 因此，你应该与一位本地税务律师交谈，了解两国之间是否存在税收条约，以及这样的条约可能会如何影响你购买海外投资房产。
当谈到投资机会时，美国对外国投资者来说几乎是欢迎和友好的国家之一。与许多其他国家相比，在美国投资具有显著优势，比如投资的安全性。通过一些谨慎的规划，可以避免沿途可能出现的任何额外税项、费用或陷阱。但请务必咨询Manhattan Miami及我们的专业团队和资源, , 就像我们所提供的那些资源一样。 外国买家指南, 确保您能找到最适合的房产和建议。
听听我们客户的故事，看看你将如何融入其中。
在曼哈顿迈阿密房地产，我们专门帮助国际和国内买家找到并购买他们想要的房屋，并以合适的价格完成交易。无论您是在寻找一个 投资物业，主要住宅、为即将前往哥伦比亚大学或纽约大学读书的孩子准备的公寓，或者想要在NYC交换投资房产，我们都能为您提供帮助。
