邁阿密新開發案時程,從保留到交屋

邁阿密預售屋的時程結構,與轉售屋截然不同。分期訂金階梯將資金投入分散於 24 至 48 個月。開發商的往來關係決定頂級樓層的配售。銷售計畫書則訂定各項條款。對超高資產買家而言,在任何保留訂金轉為不可退之前,先完整掌握整個時程,是不可或缺的功課。

買家簽署保留協議並支付初期訂金(通常為購買價格的 10%)。此時大樓通常尚未動工,銷售計畫書也可能仍在擬定中。保留所預留的是特定單位或樓層配額,待完整簽約。買家通常可在保留協議訂定的初始期間內撤回並取回訂金;簽署前,請與律師確認解約期限。

銷售計畫書定稿並獲核准後,買家簽署完整的買賣合約,並繳付追加的簽約訂金(通常為保留訂金之外另加 10 至 20%)。合約具有拘束力,轉讓權利、解約條款與里程碑節點,均在此階段確立。國際買家通常透過授權委託書(Power of Attorney)或依匯款指示簽署,遠端完成此階段。

工程里程碑訂金,於大樓達到預先約定的工程節點時到期(通常為:地基、結構封頂、主體完工、TCO)。每一期里程碑訂金,均於銷售計畫書中訂明。此階段的訂金總額通常達購買價格的 30 至 40%。買家已受合約拘束;解約通常須經開發商同意,且可能沒收已繳付的訂金。

TCO 之前,買家(或買家的代表)會檢查單位並列出待改善的缺失項目。開發商的律師負責協調驗屋,以及各項缺失的處理。對頂級樓層的買家而言,若在簽約階段已選擇客製化,此階段往往還涉及設計協調與客製化的簽核確認。

大樓取得暫時入住許可(Temporary Certificate of Occupancy)後,即安排買家成交。買家支付尾款(通常為購買價格的 50 至 60%)並辦理契據過戶。所有權於成交時移轉。屬融資交易者,貸款機構於此階段撥款。佛羅里達州的契據印花稅、無形資產稅(限融資交易)與產權保險,均於成交時支付。

若銷售計畫書允許轉讓,買家可在 TCO 前將合約轉讓給其他買家。轉讓市場的價格,通常反映自保留到交屋之間的價差。一般須經開發商同意,並支付轉讓費用。對以投資為目的的買家而言,轉讓是 TCO 前常見的退場路徑。請在保留前,先確認合約中的轉讓條款;並非所有開發商都允許轉讓。

• 持有期限。您打算接收交屋後自住或出租,還是在 TCO 前轉讓?
• 購置主體。保留時的主體,應與成交時的主體一致;週期中途變更主體,可能須經開發商同意。
• 客製化。設計與裝修的選配,通常有時間限制;請事先與律師及設計團隊協調。
• 解約期限,保留協議中的解約期限,是買家最主要的保障;存入訂金前,請先了解其範圍與到期日。
• FIRPTA 影響。外國買家應在保留時,而非成交或日後出售時,規劃 FIRPTA。