曼哈頓 Pre-Construction Condos & New Developments

在曼哈頓購買預售物業如何運作？

您通常在施工前或施工期間，依據經紐約州總檢察長核准的發售計畫書，直接向開發商（sponsor）購買。決定您所購買內容的是發售計畫書，而非物件說明表：包括單位規格、建築預算與開發商的義務。合約通常在支付約為購買價格10%的訂金時簽署，部分開發商會要求隨工程進度再支付一筆款項。交割於建築完工備妥時進行，這可能在簽約一年或更久之後。

開發商銷售中，哪些交割費用有所不同？

在曼哈頓典型的轉售交易中，轉讓稅由賣方負擔。在開發商銷售中，通常由買方承擔，不過在已有現貨庫存的建築中，這一點越來越可以協商。紐約州轉讓稅為0.4%（住宅物業超過300萬美元的部分為0.65%），紐約市轉讓稅在50萬美元以下為1%，超過則為1.425%。紐約市豪宅稅針對100萬美元（含）以上的購買向買方課徵，自1%起，並分級調升至2,500萬美元以上的3.9%。開發商交易也可能要求買方負擔開發商的律師費與營運資金提撥。

預售還是轉售：哪一個更值得買？

預售帶來全新產品、當前的設施標準，部分建築還提供可挑選戶型與樓層的早鳥價格。轉售帶來確定性：您可以看到實際的單位、實際的景觀與建築的營運歷史，並在已知的日期完成交割。在開發商庫存可協商的市場中，正確答案取決於個別建築，因此每次搜尋我們都會將兩者並列比較，而非預先偏向任何一方。

買方在簽署開發商合約前應檢查哪些事項？

• 開發商已完成案件的過往實績、先前的建築，以及是否曾有縮減設施或延遲交屋的紀錄。
• 發售計畫書中預估的房地產稅與公共管理費，以及這些數字是否合理。
• 訂金保障：託管（escrow）帳戶設於何處，以及退還的條件。
• 已售出單位的比例：影響貸款、議價空間，以及入住時建築的氛圍。
• 最終期限，以及若開發商未能準時交屋時您可採取的補救措施。