概覽
255 East 77th Street 是一座 36 層的石灰岩大樓，於上東區拔地而起，高達 500 英尺，由 Robert A.M. Stern Architects 設計，室內則出自 Yabu Pushelberg 之手。本案由 Naftali Group 開發，融合哥德式與裝飾藝術的建築傳統，立面呈現拱廊、涼廊、藤架與裝飾性頂冠，於 2026 年竣工後，將成為雷諾克斯山天際線上引人矚目的地標。
這座大樓的與眾不同之處，除了 RAMSA 的血統與 Yabu Pushelberg 的室內設計之外，更在於納入了 33 個室內停車位。在曼哈頓，停車位不是付之闕如，就是需以逾 20 萬美元購置一個獨立車位；能將室內停車整合於一座豪華共管公寓之中，是極為出色的差異化優勢。本案於竣工前已售出約 85%，預計總銷售額將接近 5 億美元。
自本案首度公布以來，我們的團隊便持續為客戶提供 255 East 77th 的相關諮詢，我們認為它是上東區最出色的新開發項目之一。RAMSA 的建築造詣、33 個停車位、挑高空間內的 75 英尺泳池，加上 Yabu Pushelberg 的室內設計，共同打造出一項既能吸引重視設計的買家、也能滿足講求實用者的產品。Salt & Straw 已簽約進駐地面層商業空間，為社區增添一處親切宜人的生活配套。
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
共管公寓
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street 深受重視 RAMSA 建築、實用奢華設施與強勁預售氣勢的買家青睞。
RAMSA 對哥德式與裝飾藝術的融合
Robert A.M. Stern Architects 為這座 500 英尺的石灰岩大樓帶來拱廊、涼廊、藤架與裝飾性頂冠。其設計既承襲歷史意象，又鮮明地展現當代風貌。
33 個室內停車位
這並非行銷噱頭，而是真正的生活型態差異化優勢。在上東區的全新共管公寓中設有 33 個室內停車位，實屬非凡。對於有車的買家而言，這消除了曼哈頓生活中最令人困擾的難題之一。
竣工前已售出 85%
強勁的預售速度反映出市場信心。約 85% 的住宅已簽約，預計總銷售額達 $500M，255 East 77th 已展現出經過驗證的需求。
Yabu Pushelberg 室內設計
這家加拿大設計公司為住宅注入精緻且具國際視野的美學。搭配 RAMSA 的建築外觀，成就了一座建築與室內語彙渾然一體的大樓。
我們對 255 East 77th Street 的看法
255 East 77th Street 是我們正積極向尋求上東區 RAMSA 品質的買家推薦的大樓。85% 的預售率不言而喻，這是一個獲得市場擁抱的項目。哥德式與裝飾藝術的建築元素、33 個室內停車位，加上 Yabu Pushelberg 的室內設計，共同打造出一項既在建築上出類拔萃、又在實用上引人入勝的產品。
其優勢相當可觀：RAMSA 的過往成績確保了強勁的長期轉售表現，停車位是真正的差異化優勢，挑高空間內的 75 英尺泳池躋身曼哈頓最佳住宅泳池體驗之列，而雷諾克斯山的地段則能便捷通往中央公園、博物館大道與東側最出色的餐廳。以 $7.4M 作為這般品質 RAMSA 大樓的入手門檻，相較於 220 CPS 或 520 Park 而言，展現出相對的價值。
就坦誠評估而言，本案仍在興建中，預計 2026 年交付，買家等於是在對一份時程作出承諾。上東區東側的地段雖然交通便利，但相較於部分競品，距離公園多了一個街區。此外，本案共 62 戶，規模大於如 The Bellemont（12 戶）這類精品開發案，意味著每層樓的專屬性較低。然而，對於想要完整 RAMSA 組合，包含建築、設施、停車位與經驗證需求的買家而言，255 East 77th 確能實現所望。
歡迎國際買家
外國人士購買 Manhattan 共管公寓無需簽證或居留資格。許多國際買家運用 LLC 結構以兼顧隱私與資產傳承規劃。Manhattan Miami 專精於引導國際買家完成整個收購流程，從融資方案到成交程序皆涵蓋其中。
閱讀我們的國際買家指南 →About 255 East 77th Street
遠見創造者
Naftali Group
開發商
Naftali Group 已確立其作為紐約最具鑑賞力的豪華住宅開發商之一的地位，其作品組合以建築特色、材質品質與曼哈頓黃金地段為優先。在 Miki Naftali 的領導下，該公司已開發並收購逾 60 億美元的房地產資產，以交付能享有溢價、並吸引全城最為老練買家的建築而享有盛譽。
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
建築師
RAMSA 是紐約市乃至全球豪華住宅建築領域的翹楚。該公司的作品組合包括 220 Central Park South、520 Park Avenue、15 Central Park West 與 30 Park Place，這些建築重新定義了頂級奢華市場，並累計創造數十億美元的銷售額。RAMSA 的古典設計語彙、對比例的一絲不苟，以及對恆久材質的堅持，使其建築成為曼哈頓最炙手可熱的新建案。
Yabu Pushelberg
室內設計
Yabu Pushelberg 是一家享譽全球的設計工作室，以打造格外精緻且感官豐富的室內空間而聞名。該公司由 George Yabu 與 Glenn Pushelberg 創立，形塑了全球最具聲望的酒店、住宅與文化空間的美學識別。他們在 255 East 77th Street 的作品，為私人住宅及大樓完善的設施空間帶來精緻的材質配置與量身訂製的細節。
Upper East Side
255 East 77th Street 坐落於雷諾克斯山，即上東區的文化與住宅核心。這片街區以博物館大道上的世界級藝文機構、麥迪遜大道的精品店與畫廊、公園大道與第五大道綠樹成蔭的靜謐，以及鄰近中央公園東側的保育花園而聞名。雷諾克斯山提供一種靜謐而精緻的生活方式：歷史悠久的餐廳、獨立書店、頂尖的醫療機構，以及全球最令人嚮往的住宅地段之一。此地可輕鬆搭乘 6 號地鐵與橫貫市區的公車路線，同時保有適於步行、宛如村落般的氛圍，使上東區成為曼哈頓最歷久彌新、備受青睞的街區之一。
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
常見問題
255 East 77th Street 的預計竣工日期為何？
255 East 77th Street 預計於 2026 年竣工。本案目前仍在興建中，並已售出 85%，反映出市場對本項目的高度信心。Naftali Group 素有依期程交付、並達到最高規格的卓越紀錄。
255 East 77th Street 由誰設計？
本案由 Robert A.M. Stern Architects（RAMSA）設計，該公司是豪華住宅建築領域最受敬重的事務所之一，作品包括 220 Central Park South 與 520 Park Avenue 等。室內設計出自享譽全球的 Yabu Pushelberg 工作室，Hill West Architects 擔任執行建築師，開發則由 Naftali Group 主導。
255 East 77th Street 設有停車位嗎？
有，而且這是本案最具特色之處之一。255 East 77th Street 於大樓內設有 33 個室內私人停車位，在曼哈頓新開發項目中屬極為罕見的設施。在這個曾有單一車位售價逾 100 萬美元的行政區，此項配置正彰顯了本案及其住戶的非凡層級。
255 East 77th Street 的價格為何？
255 East 77th Street 的住宅價格自 740 萬美元起，適用於兩房與三房格局；四房與整層住宅則介於 1,500 萬至 2,800 萬美元。頂層豪宅系列，包括一戶 3,750 萬美元的複層住宅，代表本案的巔峰之作。截至 2026 年初，本案已售出 85%。
255 East 77th Street 提供哪些設施？
設施規劃以一座設於壯麗挑高空間內的 75 英尺游泳池為核心，並輔以全方位水療中心、頂尖健身中心、私人訓練室與瑜伽室、由 Yabu Pushelberg 打造室內的住戶交誼廳與私人餐廳、景觀屋頂露台、兒童遊戲室，以及 33 個室內停車位。
255 East 77th Street 的建築風格為何？
RAMSA 設計了一座 500 英尺的石灰岩大樓，融合哥德式與裝飾藝術兩大建築傳統，這也是紐約天際線史上最負盛名的兩種風格。立面呈現深嵌的拱廊、涼廊、裝飾性藤架與雕塑般的裝飾頂冠，塑造出一座兼具上東區最頂級戰前地標之莊重與氣勢的建築。
Private Availability at 255 East 77th Street
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 255 East 77th Street, request a confidential review with our advisory team.
255 East 77th Street, New York, NY 10075
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Manhattan 房地產市場情報
市場脈絡：Manhattan 豪宅公寓大廈的價格依子市場明確區隔。Billionaires’ Row 廊帶（57 街，介於 Park Avenue 與 Columbus Circle 之間）擁有全美最高的每平方英尺單價，指標性豪宅成交價達每平方英尺 $4,000-$10,000+。Manhattan 下城（Tribeca、West Village、Soho）在新建案供給有限的支撐下，自成一個頂級豪宅層級。Upper East Side 與 Upper West Side 的公寓大廈中位數價格明顯低於下城指標水準，但提供更大的樓板面積與親近 Central Park 的優勢。Manhattan 的價格對利率、豪宅稅級距，以及個別大樓的銷售計畫書階段相當敏感。
實體洞察：2026 年由開發商直售的新建案包括 80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）與 Mandarin Oriental Fifth Avenue。已完工且仍有開發商餘屋的大樓包括 Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th 與 50 West 66th。每一棟大樓的開發商紀錄、營建融資銀行、銷售計畫書修訂節奏，以及 421-a 或其他稅賦減免狀態皆不相同，必須逐一盡職調查。
買方訊號：Manhattan 的結構性條件包括：由紐約州檢察總長監管的銷售計畫書程序（提供監管較鬆散市場所沒有的買方程序保障）、轉售市場的深度（出場時流動性高），以及近期供給受限（核心子市場的可開發容積有限）。簽約時需審慎評估的風險：$2M 以上豪宅稅級距的累進加重、開發商銷售案中移轉稅轉由買方負擔、特定基地的界線與景觀廊道風險、管委會的出租與轉售政策，以及 421-a 退場時程（如適用）。任何個別建案的狀態，包括開發商餘屋數量、檢察總長計畫書修訂、價格或銷售比例，皆應以洽詢當時為準。
關鍵數據
- Manhattan 指標性公寓大廈每平方英尺價格區間：$1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row 平均每平方英尺價格：$4,000-$10,000+
- 下城指標豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺價格：$2,500-$6,000+
- 豪宅稅（Mansion Tax）：$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採買方累進級距
- 典型開發商合約訂金：簽約時 10%-20%
- 標準買方律師審閱期：自合約送達起 1-3 個工作天
- 開發商端佣金：開發商銷售案中由開發商支付買方經紀人佣金
- 稅賦減免方案（如適用）：421-a、J-51，狀態逐棟確認
- 外國人以 LLC 持有：常見作法，於簽約時完成架構
買方流程
Manhattan 開發商銷售流程：預約表單 → 銷售計畫書交付 → 買方律師審閱 → 簽署合約並支付首期訂金 → 房貸核准（如有融資）→ 交屋時完成交割。開發商餘屋與中古轉售的流程有所不同；建議於賞屋前先行諮詢規劃。
Manhattan 房地產常見問題
什麼是紐約州檢察總長銷售計畫書？
銷售計畫書（offering plan）是向紐約州檢察總長申報的法律文件，規範 Manhattan 每一戶公寓大廈的銷售。內容界定訂金保管、單位規格、公共管理費、不動產稅、開發商義務與買方保障。任何 Manhattan 公寓大廈的交易，都必須在核備的銷售計畫書框架下完成交割；修訂版本會定期提交，並由買方律師於簽約時審閱。
什麼是開發商餘屋？
開發商餘屋（sponsor inventory）是指仍由大樓開發商（即「sponsor」）持有、尚未售出的單位。這些單位為全新、從未有人居住，且可能享有議價空間、交割費用抵免，以及該大樓的稅賦減免（如有）。開發商端交易依銷售計畫書進行，而非標準的中古轉售合約。
Manhattan 適用哪些稅賦減免？
421-a 是 Manhattan 公寓大廈最常見的減免方案，符合條件的新建案可享 10 至 25 年的不動產稅減免。J-51 適用於特定翻新建築。每項減免各有退場時程與逐棟認定的適用資格，必須以銷售計畫書及最新稅務證明確認。
Manhattan 公寓大廈的交割費用有哪些？
典型的買方交割費用約為房價的 2% 至 4%，包括紐約市與紐約州不動產移轉稅（開發商銷售案中常由買方承擔）、豪宅稅（$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採累進級距）、產權保險（title insurance）、買方律師費、貸款時的房貸登記稅，以及按比例分攤的公共管理費與不動產稅。
公共管理費等同於 HOA 管理費嗎？
不同。Manhattan 的公寓大廈使用「公共管理費」（common charges）一詞，而非 HOA 管理費。公共管理費用於大樓營運、人事、設施與儲備基金。不動產稅由紐約市另行課徵，並不包含在公共管理費之內。
Manhattan Miami 在 Manhattan 交易中如何收取報酬？
在開發商端的新建案購屋中，由開發商支付 Manhattan Miami 的買方經紀人佣金，買方無需自付任何代表費用。中古轉售交易的佣金安排則於委任時揭露。