График приобретения новостроек Майами: от бронирования до сдачи объекта

Рынок строящейся недвижимости Майами работает по принципиально иному графику, чем рынок вторичного жилья. Лестница депозитов распределяет вложение капитала на 24-48 месяцев. Отношения с застройщиком определяют распределение лучших этажей. Условия задает проспект предложения недвижимости. Для покупателей уровня UHNW понимание всего графика важно до того, как депозит за бронирование станет невозвратным.

Покупатель подписывает соглашение о бронировании и вносит первоначальный депозит (обычно 10% цены покупки). На этом этапе строительство, как правило, еще не начато, а проспект предложения недвижимости может находиться в разработке. Бронирование закрепляет конкретную квартиру или право выбора на определенном этаже до заключения полноценного договора. Как правило, в течение определенного первоначального срока, установленного соглашением о бронировании, покупатель вправе отказаться с возвратом депозита; перед подписанием уточните срок отказа у юриста.

Когда проспект предложения недвижимости утвержден в окончательной редакции, покупатель подписывает полноценный договор купли-продажи и вносит дополнительный депозит по договору (как правило, 10-20% сверх депозита за бронирование). Договор становится обязательным для сторон; на этом этапе определяются права переуступки, условия отказа и строительные рубежи. Международные покупатели нередко завершают этот этап дистанционно: по доверенности (Power of Attorney) или с подписанием по платежным инструкциям.

Депозитные платежи по строительным рубежам наступают, когда здание достигает заранее определенных стадий строительства (как правило: фундамент, завершение несущего каркаса, завершение вертикального строительства, TCO). Каждый платеж закреплен в проспекте предложения недвижимости. Общая сумма депозитов на этом этапе обычно достигает 30-40% цены покупки. Покупатель связан обязательствами; отказ, как правило, требует согласия застройщика и может повлечь потерю уже внесенных депозитов.

До получения TCO покупатель (или его представитель) осматривает квартиру и фиксирует замечания по устранению недоделок. Юрист застройщика координирует осмотр и устранение любых недостатков. Для покупателей лучших этажей этот этап нередко включает согласование дизайна и подписание индивидуальной отделки, если она была выбрана на этапе договора.

Когда здание получает временное свидетельство о вводе в эксплуатацию (TCO), назначается закрытие сделки для покупателя. Покупатель вносит остаток (как правило, 50-60% цены покупки) и оформляет передачу права собственности по акту. Владение переходит в момент закрытия сделки. При сделках с финансированием кредитор перечисляет средства на этом этапе. Гербовый сбор Флориды + налог на нематериальные активы (по сделкам с финансированием) + титульное страхование оплачиваются при закрытии сделки.

Если проспект предложения недвижимости допускает переуступку, покупатель может передать договор другому покупателю до получения TCO. Цена на рынке переуступки, как правило, отражает рост стоимости от бронирования до сдачи объекта. Обычно требуются согласие застройщика и оплата сборов за переуступку. Для покупателей, ориентированных на инвестиции, переуступка является распространенным способом выхода до получения TCO. Условия переуступки в договоре необходимо проверить до бронирования: не все застройщики ее допускают.

• Горизонт владения. Вы примете объект при сдаче и будете в нем жить или сдавать его в аренду, либо переуступите права до получения TCO?
• Приобретающее лицо. Лицо, на которое оформлено бронирование, должно совпадать с лицом на момент закрытия сделки; замена лица в середине цикла может потребовать согласия застройщика.
• Индивидуальная отделка. Выбор дизайна и отделки, как правило, ограничен по времени; заранее согласуйте его с юристом и дизайнерской командой.
• Срок отказа, срок отказа по соглашению о бронировании является главной защитой покупателя; прежде чем вносить депозит, уясните его объем и дату окончания.
• Обязательства по FIRPTA. Иностранным покупателям следует предусмотреть планирование FIRPTA при бронировании, а не при закрытии сделки или будущей продаже.