Amendment 3 во Флориде: что голосование по налогу на недвижимость значит для владельцев в Майами

3 ноября избиратели Флориды голосуют по Amendment 3 (поправке № 3 к конституции штата), крупнейшему за последние годы изменению налога на недвижимость, вынесенному на голосование в штате. Поправка повышает homestead exemption (вычет из оценочной стоимости основного жилья, далее «вычет homestead») для налогов, не относящихся к школьным, с максимума 51 411 долларов в 2026 году до 150 000 долларов в 2027 году и 250 000 долларов в 2028 году, а также снижает ежегодный потолок роста оценочной стоимости вторых домов, арендной и коммерческой недвижимости с 10% до 5%. Опрос избирателей Broward, опубликованный Sun-Sentinel 2 октября, показал поддержку на уровне 53%, что ниже необходимых 60%, а Florida Realtors уже вложила в кампанию «за» примерно в 33 раза больше средств, чем собрали противники (WLRN, 29 сентября 2026 года).

Для владельцев в Майами снизится ли налоговый счет, зависит от того, имеет ли объект статус homestead. Ниже: что говорится в поправке, кому она выгодна, кого обходит стороной, и условие о резидентстве, которое стоит знать жителям Нью-Йорка, планирующим переезд, поскольку оно связывает увеличенный вычет с проживанием во Флориде на 31 декабря 2026 года.

Общие расчеты по переносу налогового резидентства на юг приведены в нашем руководстве по налоговой миграции из NYC в Майами.

Статья кратко излагает содержание выносимой на голосование меры и публичных материалов. Она не является налоговой или юридической консультацией. По вопросам вашей собственности обращайтесь к налоговому консультанту во Флориде.

Коротко

• Amendment 3 повышает вычет homestead для всех налогов на недвижимость, кроме школьных, с нынешних не более 51 411 долларов до 150 000 долларов в 2027 году и 250 000 долларов в 2028 году с последующей индексацией на инфляцию. Для школьных налогов сохраняется действующий вычет в 25 000 долларов.
• Недвижимость без статуса homestead (вторые дома, арендные объекты, коммерческие здания) нового вычета не получает. Ежегодный потолок роста ее оценочной стоимости снижается с 10% до 5%.
• Тот, кто не является резидентом Флориды на 31 декабря 2026 года, начинает с действующего вычета и получает увеличенный начиная с пятого года применения вычета, «to the extent permitted by the U.S. Constitution» (в той мере, в какой это допускает Конституция США).
• Экономисты штата оценивают постоянные ежегодные потери местных бюджетов примерно в 12 млрд долларов после полного вступления мер в силу. Miami-Dade (округ Майами-Дейд) прогнозирует потерю доходов в 359 млн долларов в первый год.
• Для принятия нужно 60% голосов. Последние опросы дают от 45% по штату (St. Pete Polls) до 63% (Sachs Media, август).

Что на самом деле говорится в Amendment 3

Законодательное собрание вынесло меру на голосование через House Joint Resolution 1-F (HJR 1-F), принятую на специальной сессии в июне 2026 года (Палата представителей 75-26, Сенат 30-9). Первоначальное название в бюллетене, «Save Our Homes From Excessive Property Taxes» («Защитим наши дома от чрезмерных налогов на недвижимость»), 3 августа отклонил судья окружного суда Leon County David Frank, назвав его «явно и безусловно дефектным». Штат не стал обжаловать решение и в середине августа подал новую формулировку.

Избиратели увидят в бюллетене название «Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments» («Увеличенный вычет homestead; более низкий потолок роста оценки недвижимости без статуса homestead»). Резюме предусматривает пять мер:

• Больший вычет homestead. 150 000 долларов в 2027 году и 250 000 долларов в 2028 году «for all non-school taxes» (для всех налогов, кроме школьных), далее с индексацией на инфляцию.
• Право местных властей пойти дальше. Округа и города могут повысить вычет по собственным сборам вплоть до полной оценочной стоимости в порядке, который должно установить Законодательное собрание. Специальные округа могут сделать то же с одобрения избирателей.
• Условие о резидентстве. Лица, не являющиеся резидентами Флориды на 31 декабря 2026 года, при получении права на вычет получают действующий вычет, а увеличенный начиная с пятого года применения вычета.
• Более низкий потолок для всех остальных. Ежегодный потолок роста оценочной стоимости недвижимости без статуса homestead снижается с 10% до 5%.
• Ограничения расходов. Округа и муниципалитеты обязаны направлять налоги на недвижимость на перечисленные цели: общественную безопасность, образование и школы, инфраструктуру, природные ресурсы, обслуживание облигационного долга, пенсионные выплаты сотрудникам, а также текущую деятельность и управление.

В случае принятия поправка вступит в силу 1 января 2027 года. В том же бюллетене еще две поправки (о фонде стабилизации бюджета и о вычете для сельскохозяйственной недвижимости), поэтому при голосовании сверяйте номер. Это не Amendment 3 2024 года о марихуане.

Владельцы homestead: что меняется, а что нет

В 2026 году homestead во Флориде получает вычет из оценочной стоимости до 51 411 долларов для налогов, кроме школьных, и 25 000 долларов для школьных налогов. Первые 25 000 долларов применяются ко всем налогам. Дополнительный вычет применяется только к налогам, кроме школьных, и только к стоимости свыше 50 000 долларов; с 2025 года он индексируется на инфляцию и в этом году составляет 26 411 долларов (Florida Department of Revenue; Florida TaxWatch). Кроме того, Save Our Homes (ограничение ежегодного роста оценочной стоимости основного жилья) ограничивает ежегодный рост оценочной стоимости homestead 3% или изменением CPI, в зависимости от того, что ниже, и позволяет владельцам перенести до 500 000 долларов накопленной льготы на новый homestead во Флориде (Florida Department of Revenue).

Amendment 3 не затрагивает школьные налоги. По оценке Florida TaxWatch, школьные сборы составляют около 40% среднего счета по налогу на недвижимость, поэтому увеличенный вычет касается остальных примерно 60%: налогов округа, города и специальных округов. Для кондоминиума или дома в Майами стоимостью в несколько миллионов долларов вычет в 250 000 долларов составляет ощутимую, но скромную долю оценочной стоимости. Владельцы жилья около медианной цены почувствуют его сильнее в процентном выражении.

Для давно принадлежащих владельцу домов Save Our Homes по-прежнему важнее. Продажа, как правило, приводит оценочную стоимость к рыночной с 1 января следующего года. Покупатель, у которого уже есть homestead во Флориде, может перенести льготу по portability (механизму переноса накопленной льготы), чтобы смягчить этот пересчет, после чего вычет применяется к новой оценке.

Вторые дома, арендная недвижимость и инвесторы

Pied-à-terre в Brickell или арендная квартира в Sunny Isles относятся к недвижимости без статуса homestead. По действующему закону (Fla. Stat. 193.1554 для жилой недвижимости без статуса homestead) ее оценочная стоимость для сборов, кроме школьных, как правило, может расти не более чем на 10% в год, хотя продажа или крупные улучшения ее пересчитывают. Amendment 3 снизит ежегодный потолок до 5%.

Это замедлит рост налогооблагаемой стоимости, но счет все равно может вырасти, поскольку ставки millage (ставка налога на недвижимость, устанавливаемая местными властями) определяют местные органы, а поправка не предусматривает замены выпадающих доходов. S&P Global Ratings в июне, когда обсуждалась версия губернатора, предупредило о «большем кредитном давлении» из-за «существенного сокращения налоговых поступлений без определения источника их замещения».

Противники утверждают, что бремя сместится на арендаторов и владельцев недвижимости без статуса homestead. В докладе Florida Housing Coalition, подготовленном экономистом Jared Walczak, оценивается, что если местные власти повысят ставки, чтобы возместить выпавшие доходы, в 2028 году налоги вырастут примерно на 406 долларов на квартиру и на 1 081 доллар на сдаваемый в аренду частный дом (по данным WPTV и FlaglerLive). Оценка исходит из того, что местные власти компенсируют потери за счет более высоких ставок. Каждый округ и город примет это решение сам.

Деньги и борьба

К 25 сентября кампания «за» собрала 18 млн долларов, и все они поступили от Florida Realtors. Два комитета противников собрали в сумме 537 357 долларов (WLRN; Orlando Weekly). Против выступают Florida League of Cities, Florida Association of Counties, Florida Sheriffs Association и Florida TaxWatch.

Мэр Miami-Dade Daniella Levine Cava: «Amendment 3 вводит в заблуждение. Ее преподносят как простое снижение налогов, но она не устраняет затраты на услуги, от которых зависят наши сообщества, а лишь меняет того, кто за них платит». Член городской комиссии Майами Damian Pardo сравнил поправку с микрозаймом до зарплаты: «Вы понятия не имеете, какой процент, какие расходы, какие сборы и как с этим будут обращаться» (WLRN, 2 сентября 2026 года).

Опросы расходятся. Sachs Media в августе зафиксировала поддержку на уровне 63%. St. Pete Polls получила 45%. Опрос в Broward, проведенный Bendixen & Amandi International для Sun-Sentinel (с 22 по 27 сентября, 918 зарегистрированных избирателей), показал 53% «за», 20% «против» и 27% неопределившихся, причем поддержка снижалась, когда избиратели узнавали о сокращении местных услуг.

Что покупателям и владельцам в Майами стоит сделать сейчас

1. Определите, к какой категории вы относитесь. Владельцы homestead, являющиеся резидентами Флориды на 31 декабря 2026 года, получают увеличенный вычет по мере его поэтапного введения. Прочая недвижимость получает только потолок в 5%. У многих владельцев, живущих на два штата, есть и то и другое: homestead в одном штате и второй дом в другом.
2. Если вы переезжаете из Нью-Йорка, следите за календарем. Формулировка в бюллетене связывает полный вычет со статусом резидента Флориды на 31 декабря 2026 года. Новый резидент после этой даты начинает с нынешнего вычета и ждет пятого года применения вычета, чтобы получить увеличенный. Условие содержит собственную оговорку («to the extent permitted by the U.S. Constitution», в той мере, в какой это допускает Конституция США), поэтому стоит ожидать его проверки в суде. Domicile (постоянное место жительства в правовом смысле) определяется фактами: где вы живете, работаете и голосуете; о том, как его установить, рассказывает наше руководство о том, как сделать Майами основным местом жительства.
3. Помните о правиле 1 января. Для homestead нужно владеть домом и сделать его постоянным местом жительства по состоянию на 1 января, а заявление подается до 1 марта (Miami-Dade Property Appraiser). Если сделка закрыта после 1 января, вычет, как правило, начнет действовать со следующего налогового года.
4. Оценивайте арендные объекты по ставкам, а не по потолкам. Если вы покупаете для сдачи в аренду, закладывайте в модель пересчет до рыночной стоимости 1 января после закрытия сделки, затем ежегодный потолок 10% (5%, если поправка пройдет) по сборам, кроме школьных, школьную оценку без потолка и ставки millage, которые могут меняться. Сторону расходов на содержание освещает наше сравнение расходов на закрытие сделки в Майами и Манхэттен.
5. Иностранным покупателям: сначала проверьте право на вычет. Для homestead требуется постоянное проживание. Обладатели грин-карты могут претендовать на него. Владельцы с временными визами, как правило, нет, поэтому дом иностранного покупателя в Майами обычно в любом случае облагается как недвижимость без статуса homestead. Значение имеет и структура владения: см. наше руководство по налогу на наследство США для иностранных покупателей.

Решаете, покупать ли недвижимость в Майами до голосования или после? Наши брокеры каждую неделю работают вместе с налоговыми юристами и юристами по недвижимости во Флориде. Напишите нам в WhatsApp для конфиденциального разговора.

Вопросы и ответы

Что такое Amendment 3 во Флориде в бюллетене 2026 года?

Это поправка к конституции штата, вынесенная Законодательным собранием на голосование 3 ноября 2026 года. Она повышает вычет homestead для налогов на недвижимость, кроме школьных, до 150 000 долларов в 2027 году и 250 000 долларов в 2028 году, снижает ежегодный потолок роста оценки недвижимости без статуса homestead с 10% до 5% и ограничивает цели, на которые округа и города могут тратить доходы от налога на недвижимость. Для принятия нужно 60% голосов.

Снижает ли Amendment 3 налоги на второй дом в Майами?

Не напрямую. Второй дом не получает нового вычета. Обычный ежегодный рост его оценки для сборов, кроме школьных, будет ограничен 5% вместо 10%. Продажа или улучшения по-прежнему могут привести к пересчету стоимости, а счет может вырасти, если местные ставки millage повысятся.

Распространяется ли Amendment 3 на школьные налоги?

Нет. Увеличенный вычет касается только налогов, кроме школьных. Для школьных сборов сохраняется действующий вычет homestead в 25 000 долларов.

Я переезжаю из Нью-Йорка в Майами в 2027 году. Получу ли я вычет в 250 000 долларов?

Согласно формулировке в бюллетене, лицо, не являющееся резидентом Флориды на 31 декабря 2026 года, при получении права на вычет получает действующий вычет, а увеличенный начиная с пятого года применения вычета, в той мере, в какой это допускает Конституция США. Налоговый консультант во Флориде подскажет, как это применяется к вашим срокам.

Во сколько Amendment 3 обойдется Miami-Dade County?

Округ прогнозирует потерю доходов в 359 млн долларов в первый год. В масштабах штата Revenue Estimating Conference (конференция штата по прогнозированию доходов) оценивает постоянные потери местных бюджетов примерно в 12 млрд долларов в год после полного вступления мер в силу.

Каким бы ни был итог голосования, homestead по-прежнему зависит от того, владеете ли вы домом и живете ли в нем на 1 января, и от подачи заявления до 1 марта.

Связанные материалы

• Миграция миллионеров 2026: куда переезжают состоятельные люди
• Руководство для иностранных покупателей: NYC и Майами
• Отчет о рынке кондоминиумов Майами

Источники: Florida Department of State, материалы по Amendment 3 (HJR 1-F); официальная формулировка бюллетеня в публикации Fort Pierce Utilities Authority; Florida Policy Institute (июнь и июль 2026 года); Ballotpedia News (3 июня 2026 года); WFLX (4 августа 2026 года); Florida Phoenix (6 августа 2026 года); WLRN (2, 15, 29 и 30 сентября 2026 года); Orlando Weekly; Sun-Sentinel (2 октября 2026 года); Fox 13; Sachs Media (19 августа 2026 года); Florida TaxWatch; Accounting Today и The Bond Buyer о S&P Global Ratings (июнь 2026 года); WPTV и FlaglerLive о докладе Florida Housing Coalition; Fla. Stat. 193.155 и 193.1554; уведомление Florida Department of Revenue об индексации вычета homestead по CPI; Florida Department of Revenue; Miami-Dade Property Appraiser.