Что промежуточные выборы 2026 года значат для покупателей на Манхэттене и в Майами

Что изменилось, а что нет

Недвижимость сводится к спросу и предложению. Выборы во вторник не изменили предложение, доступное покупателю сегодня утром. Изменят ли они спрос, зависит от того, что последует: стоимость заимствований, финансовые рынки и уверенность покупателей внутри страны и за рубежом. Пока многие правила, напрямую меняющие расчёт на Манхэттене и в Майами, написаны в Олбани и Таллахасси, а цену по-прежнему определяет сам объект.

Демократы, по прогнозам, будут контролировать Палату представителей и Сенат в новом созыве Конгресса. Часть округов не объявлена, и официально не подтверждён ни один результат. Президент сохраняет право вето, поэтому крупное федеральное налоговое изменение выглядит маловероятным. Покупателям стоит принимать решения исходя из действующего закона.

Вашингтон по-прежнему важен. Акции выросли 4 ноября, а доходность 10-летних казначейских облигаций снизилась примерно на шесть базисных пунктов, до приблизительно 4,89 %. Для покупателей за наличные это значит больше, чем кажется. Значительная часть наличных на столе закрытия сделки поступает из портфеля или из кредитной линии под его залог, поэтому стоимость акций и условия кредитования по-прежнему формируют спрос. Разделённая власть может также приводить к столкновениям вокруг бюджета и потолка госдолга, которые тревожат те же рынки. Налоговая преемственность не гарантирует финансовой стабильности.

Есть ещё один фактор, общий для обоих рынков. На мой взгляд, итог выборов может дать иностранным покупателям более приветливый сигнал после нескольких лет тревоги из-за иммиграционной политики администрации. Это могло бы подогреть интерес к Манхэттену и Майами. Иммиграционную политику по-прежнему определяет администрация, но сигнал избирателей указывает в другую сторону.

Доллар после итогов выборов тоже слегка ослаб. Если это продолжится, покупатели, финансирующие сделки в евро, фунтах или других укрепляющихся валютах, получают больше покупательной способности. Это более прямая финансовая выгода, чем сдвиг политических настроений, хотя ни то ни другое пока не стало свидетельством возобновившихся покупок.

Войны тоже имеют значение. Нефть подешевела более чем на 8 % 4 ноября на ожиданиях, что давление в пользу окончания войны с Ираном усилится, а вице-президент возложил вину за поражения на выборах на эту войну. Конгресс под контролем демократов может также настаивать на более широкой поддержке Украины. Ни один из этих исходов не гарантирует более быстрого урегулирования. Для наших покупателей потенциальная выгода двояка: более дешёвая нефть может ослабить давление на инфляцию и доходности, а снижение геополитической неопределённости может вернуть часть покупателей, которые выжидали.

Пошлины относятся к тем областям, где выборы меняют меньше, чем принято думать. Верховный суд уже отменил в феврале чрезвычайные пошлины, введённые на основании IEEPA. Пошлины на сталь и алюминий, важные для строительства, введены на основании статьи 232 Закона о расширении торговли (Trade Expansion Act) и остаются в силе. Смена партийного контроля в Конгрессе не отменяет их автоматически. Цены на строительные ресурсы держатся примерно на 11 % выше прошлогодних, медная проволока дороже более чем на 20 %, а объединение подрядчиков связывает существенную часть роста с затратами на топливо из-за войны с Ираном. И даже когда пошлины снижаются, поставщики не обязательно возвращают повышения цен, которые ими обосновывали. Часть этого роста закладывается в стоимость строительства. Поэтому снижение пошлин, если оно произойдёт, может замедлить дальнейший рост, но не сделает новое строительство заметно дешевле.

Манхэттен

Предложение: дефицит на вершине

Выборы не добавляют и не убирают ни одной квартиры на Манхэттене. Corcoran насчитал лишь 6 354 активных листинга в третьем квартале, это самое низкое предложение для третьего квартала с 2017 года, а запас у спонсоров, то есть в новостройках, самый низкий с четвёртого квартала 2012 года. Ничто в итогах вторника не меняет этого в краткосрочной перспективе. В нашем отчёте по рынку Манхэттена за Q3 есть полная разбивка.

Это не значит, что дефицитна каждая квартира. Состояние, здание, район и цена по-прежнему определяют, сколько реальных альтернатив у покупателя. Готовая квартира с небольшой прямой конкуренцией может удерживать позиции, тогда как квартира, нуждающаяся в серьёзном ремонте, стоит без движения. Но рынок люкса показывает результаты заметно лучше, чем сегмент начального уровня, поэтому общие цифры по Манхэттену могут скрывать силу там, где ищут наши покупатели.

Спрос: ставки и надбавка pied-à-terre

Поскольку крупное федеральное налоговое изменение маловероятно, у покупателей мало оснований спешить со сделкой, чтобы его опередить.

Ставки по-прежнему важны ниже трофейного уровня, где покупатели используют джамбо-кредиты и линии под залог портфеля. Недельный средний показатель Freddie Mac по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой снизился до 7,18 % по состоянию на 5 ноября, это третье подряд недельное снижение. Mortgage News Daily оценивает ставку по 30-летнему джамбо-кредиту в 7,40 %. Условия финансирования улучшаются, но заимствования остаются дорогими. Если доходности удержатся ниже и реальные условия кредитования продолжат улучшаться, это умеренный попутный ветер для люксовых покупок с привлечением кредита. Если они отскочат, он исчезнет.

Более значимое сейчас влияние на спрос на второе жильё носит местный характер. Надбавка pied-à-terre, действующая с 1 июля, добавляет ежегодные расходы для охваченных неосновных резиденций с приблизительной рыночной стоимостью $5 миллионов или более. Поскольку городская формула, по которой определяют, какие квартиры подпадают под надбавку, запутанна и её нельзя вывести из запрашиваемой цены, обратитесь к нашему руководству по налогу pied-à-terre в Нью-Йорке, чтобы проверить, как она применяется к конкретной резиденции. Владельцу нужно сопоставить уплату надбавки с изменением назначения объекта, получением освобождения или продажей. Сдача в аренду остаётся вариантом только там, где её допускает здание и где условия соответствуют требованиям освобождения.

Corcoran насчитал 162 подписанных контракта выше $5 миллионов в третьем квартале: 53 в июле, 52 в августе и 57 в сентябре. Июль вырос на 2 % к прошлому году, август на 13 %, сентябрь остался без изменений. Эти цифры охватывают всех покупателей в этом ценовом диапазоне, а не только покупателей второго жилья, поэтому они не выделяют эффект надбавки. Но они показывают, что сделки в сегменте люкс продолжились после её вступления в силу.

На мой взгляд, надбавка, действующая до июня 2031 года включительно, если её не продлят, даёт части покупателей ещё один повод вести переговоры, а выборы во вторник эту стоимость сегодня не меняют. Она не определяет, какую уступку должен сделать конкретный продавец. Это по-прежнему зависит от размера годового платежа, альтернатив и позиции продавца.

Внешние факторы: следующий бюджет в Олбани

Выборы в штате Нью-Йорк тоже заслуживают внимания. Kathy Hochul выиграла перевыборы, а по неофициальным данным демократы вновь получают квалифицированное большинство в Сенате и сохраняют его в Ассамблее. Это не значит, что готовится очередное повышение налогов. Но это значит, что федеральный тупик не защищает от перемен в Олбани. Для владельцев на Манхэттене и покупателей, обдумывающих переезд во Флориду, следующий бюджет штата важнее напрямую, чем партийный раскол в Вашингтоне.

Майами

Предложение: сейчас дефицит, впереди новые башни

Выборы не меняют предложение в сегменте люкс в Майами. Земли на набережной остаётся мало, а рынок готовых кондоминиумов ультра-люкс сосредоточен в нескольких зданиях. Наш отчёт за Q3 насчитал лишь 15 закрытых сделок с кондоминиумами от $10 миллионов и выше в 11 зданиях; пять из них пришлись на The Surf Club. Это показывает, насколько сконцентрирована активность, а не насколько велик доступный запас.

Следующее поколение кондоминиумов ультра-люкс ещё строится, и сдача нескольких проектов запланирована с 2027 по 2030 год. Эти сдачи изменят выбор покупателей более прямо, чем выборы во вторник. И даже если пошлины смягчатся, строительные цены могут сохранить повышения, уже переложенные поставщиками, поддерживая высокую стоимость замещения.

Спрос: налоговая преемственность и нью-йоркский поток

Выборы во Флориде скорее говорят о преемственности, чем о смене курса. Республиканец Byron Donalds выиграл губернаторскую гонку, а республиканцы сохранили обе палаты легислатуры, хотя потеряли квалифицированное большинство в две трети в Палате представителей, а в Сенате оно оставалось под вопросом в упорных округах. Я ожидаю, что дружественное к бизнесу позиционирование Флориды с низкими налогами сохранится, при этом возможности законодательного собрания действовать единолично будут ограничены сильнее. Для покупателей, обдумывающих переезд, выборы оставляют главную привлекательность штата неизменной: отсутствие подоходного налога штата.

Надбавка pied-à-terre в Нью-Йорке создаёт отдельное соображение для покупателей, переезжающих во Флориду, но сохраняющих квартиру на Манхэттене стоимостью $5 миллионов или более. Если на квартиру распространяется надбавка, эти дополнительные ежегодные расходы могут повлиять на решение: сохранить её, арендовать жильё вместо неё при приездах или продать. Это не означает, что покупатели обязаны отказаться от владения в обоих городах. Наше сравнение Нью-Йорка и Майами разбирает налоговую арифметику.

Жители Нью-Йорка составляли 34 % покупателей из других штатов в районе Майами в первом полугодии 2026 года, по данным MIAMI Realtors. В верхнем сегменте число закрытых сделок по домам от $10 миллионов и выше выросло с 29 до 38 в третьем квартале, а по кондоминиумам на этом уровне снизилось с 17 до 15. Покупатели, которым нужны немедленное заселение и земля, склоняются к домам, а часть покупателей кондоминиумов высшего уровня либо ждёт волны новых сдач с 2027 по 2030 год, либо внимательно изучает резервы и требования к обязательным инспекциям (milestone inspection) в более старых зданиях.

Иностранный покупатель остаётся ещё одним переменным фактором. Более приветливый политический сигнал, большая покупательная способность из-за более слабого доллара и меньшая неопределённость за рубежом могут поддержать спрос из Европы и Латинской Америки. Подтверждение будет в контрактах, а не в самом итоге выборов.

В части этого рынка прямая подверженность ипотеке ниже: более 80 % продаж кондоминиумов в Майами дороже $1 миллиона в прошлом году прошли за наличные. Эти покупатели по-прежнему зависят от стоимости портфелей, валютных курсов и доходности, от которой они отказываются, вкладывая деньги в недвижимость.

Внешние факторы: поправка 3 и расходы на содержание

Избиратели Флориды также одобрили поправку 3 примерно 62 % голосов, и это решение напрямую влияет на расходы владельцев. Оно повышает льготу на основное жильё по налогам, не относящимся к школьным, до $150 000 в 2027 году и до $250 000 в 2028 году, а годовой предел роста оценки для охваченной недвижимости без статуса основного жилья снижает с 10 % до 5 %.

К тем, кто не установил постоянное резидентство во Флориде к 31 декабря 2026 года, применяются иные условия получения повышенной льготы: как правило, они получают её начиная с пятого года применения льготы. Если переезд уже запланирован, эту дату стоит учесть. Льгота уменьшает налогооблагаемую стоимость, а не налоговый счёт доллар в доллар, и экономию на доме стоимостью $10 миллионов нужно рассчитать до того, как она повлияет на решение.

Покупателю нужна также оценка налогов после покупки. Счёт продавца может отражать ограничения оценки, которые после продажи не сохраняются. Более низкий предел роста будущей оценки не означает, что покупатель наследует оценочную стоимость продавца.

Остальные расходы определяются объектом и зданием. Для дома получите страховые предложения и разберитесь в покрытии ущерба от ветра и наводнений до принятия обязательств. В кондоминиуме исследование резервов, обязательная инспекция, страхование, история специальных сборов с собственников и запланированные работы входят в цену. Прочтите их до переговоров по самой квартире.

Что делать после выборов, на пороге 2027 года

Выборы меняют часть ожиданий. Объект всё равно должен себя оправдывать.

Если вы планируете сохранить квартиру на Манхэттене стоимостью $5 миллионов или более после переезда во Флориду, проверьте, применяется ли надбавка, и рассчитайте годовые расходы исходя из того, как вы собираетесь использовать объект. Затем обсудите нью-йоркское резидентство с налоговым консультантом; мы можем порекомендовать специалиста. Домициль во Флориде не обязательно прекращает налоговое резидентство в штате Нью-Йорк для целей подоходного налога.

Если Манхэттен станет вашим основным местом жительства, сосредоточьтесь на состоянии квартиры, расходах на содержание и конкуренции в этом здании. Устойчивое улучшение условий финансирования может привести в ваш ценовой диапазон больше покупателей; кратковременное снижение доходностей не повод гнаться за запрашиваемой ценой.

Если вы покупаете дом в Майами, заранее подготовьте инспекции, страхование и оценку налогов после покупки. Если вы покупаете кондоминиум в Майами, ведите переговоры, ясно представляя себе как конкурирующие квартиры, так и будущие расходы здания.

Для продавцов выборы остаются контекстом, а не сопоставимой сделкой. Формируйте цену по текущей конкуренции и подписанным контрактам. Продавцу второго жилья на Манхэттене, чья квартира подпадает под надбавку, стоит быть готовым обсудить её. Продавцу кондоминиума в Майами стоит быть готовым отвечать на вопросы о резервах, страховании и специальных сборах.

На пороге 2027 года я бы следил за тем, снизятся ли ипотечные ставки на деле, превратится ли интерес иностранных покупателей в подписанные контракты и что следующие бюджеты в Олбани и Таллахасси означают для расходов владельцев. Именно через эти каналы выборы могут стать реальной переменой на любом из рынков. Предложение, к сожалению, меняется ледниковыми темпами.

Общая информация, а не налоговая, юридическая или инвестиционная консультация. Итоги выборов, законы и рыночные данные актуальны на 5 ноября 2026 года и могут измениться.