Налог pied-à-terre в Нью-Йорке 2026: что платят за трофеи

Главное

• Штат Нью-Йорк ввёл свой первый налог pied-à-terre в составе бюджета 2027 финансового года: губернатор Кэти Хокул подписала закон 28 мая 2026 года, после того как она и мэр Зохран Мамдани предложили его 15 апреля 2026 года.
• Это ежегодная надбавка на неосновное жильё, действующая с 1 июля 2026 года и истекающая 30 июня 2031 года. На первом этапе порог составляет $5 миллионов рыночной стоимости по версии Department of Finance для домов на одну-три семьи и $1 миллион для кондоминиумов и co-op.
• Офис губернатора прогнозировал не менее $500 миллионов в год; финансовый контролёр города оценил поступления ближе к $340–380 миллионам. Число затронутых объектов оценивают в диапазоне от 13 000, названных в апреле, до 11 226 по расчётам финансового контролёра города.
• Шкала ставок опубликована. Кондоминиумы и co-op платят 4 процента со стоимости от $1 миллиона до $3 миллионов, 5,25 процента до $5 миллионов и 6,5 процента выше; дома на одну-три семьи — 0,8, 1,05 и 1,3 процента по ступеням от $5 миллионов.

Налог, который всё возвращался, наконец пришёл

Больше десяти лет налог pied-à-terre был идеей, которая не умирала и не проходила. Его сторонники в Олбани и в мэрии выдвигали его, сужали и откладывали при нескольких администрациях. Для тех, кто присматривался к резиденции во весь этаж на Central Park South, он оставался гипотезой — статьёй для стресс-теста, но не для оплаты. В 2026 году это изменилось.

15 апреля 2026 года губернатор Кэти Хокул и мэр Зохран Мамдани предложили первый в штате налог pied-à-terre. Законодательное собрание приняло его в конце мая в составе бюджета 2027 финансового года, а губернатор подписала закон 28 мая 2026 года. Налог вступил в силу 1 июля 2026 года и истекает 30 июня 2031 года, если не будет продлён. Для Billionaires' Row, коридора, выстроенного почти целиком на вторых домах, это уже не дискуссия. Это задача планирования.

Что на самом деле говорит принятый закон

Читать закон стоит внимательно: детали решают, кто платит и сколько. Вот что устанавливает принятый закон:

• Это ежегодная надбавка, а не расход при закрытии сделки. Налог возвращается каждый год, пока объект у вас в собственности. В этом весь смысл, и именно это отделяет его от mansion tax и налогов на переход права, которые бьют один раз при покупке.
• Порог — не одно число. До 30 июня 2028 года это $5 миллионов рыночной стоимости по версии Department of Finance для домов на одну-три семьи и $1 миллион для кондоминиумов и co-op, причём co-op оцениваются по вменённой рыночной стоимости, распределённой по числу паёв и выставленной кооперативу как юридическому лицу. С 1 июля 2028 года все классы сходятся на пороге в $5 миллионов по ставкам для домов на одну-три семьи, а стоимость определяется по сопоставимым сделкам между независимыми сторонами.
• Мишень — неосновное жильё. Надбавка применяется, когда объект не служит основным местом жительства ни самому владельцу, ни его близкому родственнику, ни арендатору по добросовестному долгосрочному договору аренды. В короткой формулировке кроется ловушка: это налог не только на владельцев из других штатов. Постоянный житель Нью-Йорка, купивший в городе вторую квартиру, платит его тоже, потому что основным может быть только одно жильё.
• Прогноз поступлений оспаривается. Офис губернатора прогнозировал не менее $500 миллионов в год, а принятый финансовый план закладывает $506 миллионов на 2027 финансовый год. Финансовый контролёр города, учитывая поправки на аренду и на поведение собственников, оценил поступления ближе к $340–380 миллионам.

Авторы назвали тип владельца, на которого нацелились, указывая на резиденции, используемые для хранения капитала, а не как жильё, и сослались на некоторые из самых дорогих объектов страны, включая пентхаус в Midtown, купленный Кеном Гриффином за публично сообщавшуюся сумму около $238 миллионов. На стадии предложения офис губернатора Хокул относил к сфере действия налога примерно 13 000 объектов в Нью-Йорке. После принятия закона клиентские рассылки разносили цифры около 10 000 и около 14 000, не ссылаясь на источник, тогда как опубликованные расчёты финансового контролёра города дают 11 226. Любую отдельную цифру стоит считать оценкой и сверять, к какой стадии она относится.

Шкала ставок

Апрельское предложение оставило ставку пустой. Принятый закон — нет. До 30 июня 2028 года кондоминиумы и co-op платят 4 процента рыночной стоимости в диапазоне от $1 миллиона до $3 миллионов, 5,25 процента от $3 до $5 миллионов и 6,5 процента выше $5 миллионов. Дома на одну-три семьи платят 0,8 процента от $5 до $15 миллионов, 1,05 процента от $15 до $25 миллионов и 1,3 процента выше $25 миллионов. Ставка не дробится по ступеням: дом на одну семью за $30 миллионов платит 1,3 процента со всей стоимости, то есть $390 000 в год. С 1 июля 2028 года все классы переходят на единый порог в $5 миллионов по ставкам для домов на одну-три семьи, а рыночная стоимость определяется по сопоставимым сделкам между независимыми сторонами, а не по установленному законом методу арендного дохода.

Арифметика расходов

Надбавка привязана к городской оценке, поэтому расход масштабируется вместе с ней, а не с уплаченной ценой. Арифметика сводится к простому умножению и накапливается на длинном сроке владения. Именно поэтому за этим следит весь круг покупателей. Разовый расход при закрытии — известная величина, которую вы принимаете один раз. Регулярный годовой платёж меняет внутреннюю доходность удержания трофейного актива на десять или двадцать лет.

Вот дисциплинированный способ его оценить:

1. Отталкивайтесь от того, что есть сегодня. Оценивайте актив против уже действующих налогов, разобранных ниже и в нашем обзоре налога pied-à-terre и люксовой недвижимости Манхэттена.
2. Добавьте слой надбавки. Примените опубликованную ставку для класса объекта к его рыночной стоимости по версии Department of Finance, а затем посмотрите, как меняется профиль расходов на реалистичном сроке владения, включая переход 2028 года, когда пороги сходятся.
3. Смотрите на оценку, а не на цену. Как объясняет следующий раздел, то, как город измеряет стоимость, значит не меньше самой ставки.

Такой подход оценивает существующее обязательство, а не то, которое лишь предлагалось.

Деньги решаются на оценке

Весомый вопрос — не ставка. Вопрос в том, к какой стоимости привязывается порог. Система налога на недвижимость Нью-Йорка присваивает кондоминиумам и co-op рыночные и оценочные стоимости, которые лежат далеко ниже цен продажи, поскольку закон штата предписывает Department of Finance опирать эти величины на теоретический арендный доход, а не на то, за сколько объекты реально переходят из рук в руки. Принятый закон ставит порог для кондоминиумов и co-op на уровне $1 миллиона именно этой рыночной стоимости по версии Department of Finance, а не $5 миллионов и не цены продажи. Опубликованные разборы в этом не единодушны: большинство читает порог как рыночную стоимость, один — как оценочную, и разница достаточно существенна, чтобы сверить её по вашей собственной единице.

The City Reporter разложил этот разрыв 22 апреля 2026 года, когда мера ещё была предложением, и цифры впечатляют. Кондоминиум в 432 Park Avenue, проданный за $26 миллионов, имел рыночную стоимость по версии Department of Finance чуть ниже $1,9 миллиона и оценочную стоимость $785 477. Просмотрев записи по этой башне, издание не нашло ни одной жилой единицы, которая по своей оценочной стоимости преодолела бы порог в $5 миллионов, и ровно одну, купленную за $91 миллион в 2017 году, которая преодолела бы его по рыночной стоимости. На фоне порога в $1 миллион для кондоминиумов, который штат в итоге принял, те же числа указывают в другую сторону: рыночная стоимость чуть ниже $1,9 миллиона попадает под налог с запасом. Квартира Стинга в 220 Central Park South, купленная за $65,7 миллиона в 2019 году, имеет текущую оценочную стоимость около $1,89 миллиона.

На Billionaires' Row значение имеет порог в $1 миллион городской рыночной стоимости, и ниже него на коридоре почти ничего нет.

Одна из иллюстраций разброса — пентхаус на 96-м этаже в 432 Park Avenue, проданный за $87,7 миллиона ещё в 2016 году. Это прошлая сделка, а не текущая, но разрыв она показывает предельно ясно: по данным The City Reporter, рыночная стоимость этой единицы по версии Department of Finance составляет $3,8 миллиона, а оценочная — $1,6 миллиона. Порог в $5 миллионов, привязанный к этим числам, промахнулся бы мимо неё полностью. Порог в $1 миллион для кондоминиумов, принятый штатом, не промахивается.

Президент боро Манхэттен Брэд Хойлман-Сигал, проводивший прежние версии законопроекта больше десяти лет, при объявлении предложения сформулировал это так: сверхбогатые люди со всего мира, которые держат капитал в нью-йоркской недвижимости, должны участвовать в оплате городских служб, которые оберегают и поддерживают эту инвестицию. Для покупателя вывод конкретен: величину вашего обязательства задаёт рыночная стоимость по версии Department of Finance, а не цена покупки, поэтому запросите её до закрытия сделки.

Почему Billionaires' Row оказалась в центре

Billionaires' Row — не ценовой сегмент. Это география: коридор вдоль West 57th Street и соседних кварталов чуть южнее Central Park, опорными точками которого служат Central Park Tower, 220 Central Park South, 111 West 57th Street и One57. Обычные резиденции вдоль коридора торгуются в диапазоне от однозначных миллионов до середины восьмизначных сумм, тогда как единицы во весь этаж и пентхаусы на вершине уходят в девятизначные.

Как показывает наш путеводитель по Billionaires' Row NYC, спрос здесь концентрируется среди международных принципалов, family office и покупателей из финансового сектора, которые видят в этих резиденциях средство хранения стоимости не меньше, чем место для сна. Многие владеют через структуры с ограниченной ответственностью ради приватности и наследственного планирования. Значительная часть этих домов — в самом прямом смысле pied-à-terre, удерживаемые владельцами, чьё основное место жительства находится в другом месте. Это ровно то владение, на которое нацелен налог.

То есть надбавка не задевает коридор вскользь. Она целится в него. И всё же две силы тянут в противоположные стороны, и серьёзному покупателю стоит взвесить обе.

Дефицит работает в другую сторону

Предложение подлинного трофейного продукта на Billionaires' Row структурно ограничено. Современный коридор возник из цикла ввода сверхвысоких башен примерно с 2014 по 2022 год, а резиденции во весь этаж с прямой экспозицией на Central Park меняют владельцев редко. Значительная часть активности в высшем сегменте идёт вне рынка, через аллокации девелопера и брокерские сети, а не через публичные платформы.

Подлинный дефицит обычно притупляет действие налогов на владение на самом верху. Когда резиденций во весь этаж с защищённым видом на парк всего горстка, покупателей, которым они нужны, нелегко отпугнуть ежегодной надбавкой, какой бы нежеланной она ни была. Давление, вероятнее всего, сильнее всего ляжет на более взаимозаменяемый продукт — единицы на нижних и средних этажах, где у покупателя есть близкие замены, — и меньше всего на незаменимые трофейные этажи.

Налоги, которые существуют уже сегодня

Новая надбавка ложится поверх структуры расходов, которую покупатели трофеев уже несут. Прежде чем моделировать слой pied-à-terre, разберитесь с базой.

• Mansion tax. Нью-Йорк применяет mansion tax к жилым покупкам от $1 миллиона и выше, по прогрессивной шкале, так что ставка растёт по мере подъёма цены к верхним ступеням. При трофейной покупке это одна из крупнейших отдельных статей при закрытии.
• Налоги на переход права. И штат Нью-Йорк, и город Нью-Йорк взимают налоги на переход права на недвижимость. При покупке кондоминиумов в новых проектах девелопер нередко перекладывает обязанность по такому налогу на покупателя, что поднимает совокупную стоимость сделки с девелопером относительно перепродажи.
• Регулярные расходы на владение. Владельцы трофеев уже платят существенные годовые налоги на недвижимость, домовые сборы и обслуживание. Надбавка pied-à-terre — новая регулярная статья поверх них.

Расходы покупателя при закрытии составляют примерно 3–5 процентов в кондоминиумах новых проектов, где применяются расходы девелопера, и ближе к 2–3 процентам при перепродаже. Иностранные покупатели дополнительно сталкиваются с удержанием FIRPTA на стороне продавца, а большинство правлений на Billionaires' Row устроены так, чтобы принимать глобальных покупателей и владение через LLC. Это базовый уровень. Налог pied-à-terre — новая переменная поверх него.

Как это связано с переездом во Флориду

Обсуждать нью-йоркский налог на вторые дома, не обсуждая Флориду, невозможно. Миграция капитала из Нью-Йорка в южную Флориду стала одной из определяющих историй движения средств последних лет, и налоговый режим — её центральный двигатель. Во Флориде нет подоходного налога штата, и для покупателя, взвешивающего, где закрепить основное место жительства, сравнение выглядит резко.

Новый налог обостряет это сравнение вполне определённым образом. Часть владельцев на Billionaires' Row держит нью-йоркскую квартиру как вторичное жильё именно потому, что их налоговый домициль находится в другом месте. Ежегодная надбавка, нацеленная на нью-йоркских владельцев без основного места жительства в городе, повышает стоимость ровно такой конструкции. Наш разбор налоговой миграции из Нью-Йорка в Майами показывает, как серьёзные покупатели считают эти цифры.

Эффект, впрочем, не симметричен. Покупатель, переносящий основное место жительства в Майами, может всё равно хотеть опору в Нью-Йорке, а опора по определению и есть pied-à-terre. Так что та же миграция, которая уводит налоговый домициль во Флориду, способна оставить за собой ровно тот тип нью-йоркского владения без основного проживания, на который нацелен этот налог. Два тренда скорее взаимодействуют, чем взаимно гасятся, и итог зависит от структуры конкретного покупателя, плана владения и терпимости к регулярным расходам. Смысл в том, чтобы посчитать реальные цифры, а налоговый калькулятор из Нью-Йорка в Майами и более широкое сравнение недвижимости Манхэттена и Майами — верные отправные точки.

Что это значит для спроса на Billionaires' Row

Теперь, когда налог принят, а его ставки опубликованы, форма вероятного исхода яснее любого отдельного числа.

1. Трофейный спрос верхнего яруса защищён лучше всего. Дефицит, внерыночная динамика и мотив хранения стоимости оберегают сегмент этажей целиком и пентхаусов. Эти покупатели наименее чувствительны к цене ежегодного платежа за владение.
2. Больше всего риска несёт продукт среднего яруса. Обычные резиденции с более близкими заменами — на Манхэттене или на конкурирующих глобальных рынках — почувствовали бы надбавку прямее, в ценах и в скорости поглощения.
3. Размер счёта по-прежнему решает оценка. Порог достаточно низок, чтобы захватить коридор, но то, сколько заплатит каждый владелец, задаёт рыночная стоимость по версии Department of Finance, а не цена продажи.
4. Флорида остаётся в кадре. Любой рост нью-йоркских расходов на владение подпитывает миграционный сюжет, особенно для покупателей, способных перенести основное место жительства, не отказываясь от присутствия в Нью-Йорке.

Ничто из этого не говорит о том, что нужно сидеть в стороне. Ставки опубликованы, а в 2028 году пороги сдвинутся снова, и покупатели, которые лучше всего проходят этот коридор, понимают и текущую структуру расходов, и то, что уже записано в законе. Оценивайте актив против сегодняшних фактических налогов, применяйте опубликованную надбавку к собственной рыночной стоимости объекта по версии Department of Finance и решайте, располагая полной информацией.

Обдумываете трофейную покупку или продажу? Наши брокеры работают на рынках Манхэттена и Майами каждый день. Напишите нам в WhatsApp — разговор будет частным и без давления.

Частые вопросы

Есть ли в Нью-Йорке налог pied-à-terre по состоянию на 2026 год?

Да. Губернатор Кэти Хокул и мэр Зохран Мамдани предложили первый в штате налог pied-à-terre 15 апреля 2026 года; Законодательное собрание приняло его в конце мая в составе бюджета 2027 финансового года, а губернатор подписала закон 28 мая 2026 года. Налог вступил в силу 1 июля 2026 года и истекает 30 июня 2031 года, если не будет продлён. Это ежегодная надбавка на резиденции, которые не служат основным местом жительства ни владельцу, ни его близкому родственнику, ни арендатору по добросовестному долгосрочному договору аренды, с порогом первого этапа в $5 миллионов рыночной стоимости по версии Department of Finance для домов на одну-три семьи и $1 миллион для кондоминиумов и co-op.

Во сколько обошёлся бы налог pied-à-terre на трофейной квартире?

Это зависит от класса объекта и от городской оценки, а не от уплаченной цены. До 30 июня 2028 года кондоминиумы и co-op платят 4 процента рыночной стоимости по версии Department of Finance от $1 миллиона до $3 миллионов, 5,25 процента до $5 миллионов и 6,5 процента выше, а дома на одну-три семьи — 0,8, 1,05 и 1,3 процента по ступеням от $5 миллионов. Ставка применяется ко всей стоимости, а не по ступеням, поэтому дом на одну семью за $30 миллионов платит 1,3 процента, то есть $390 000 в год. Поскольку рыночные стоимости трофейных кондоминиумов по версии Department of Finance лежат далеко ниже цен продажи, счёт по квартире с девятизначной ценой упирается в оценку, которую стоит запросить прежде любых расчётов.

В чём разница между mansion tax и налогом pied-à-terre?

Mansion tax — разовый налог, уплачиваемый при закрытии сделки по жилым покупкам от $1 миллиона и выше, с прогрессивной структурой, которая растёт вместе с ценой. Налог pied-à-terre — регулярная ежегодная надбавка на неосновное жильё, с порогом первого этапа в $1 миллион городской рыночной стоимости для кондоминиумов и co-op и $5 миллионов для домов на одну-три семьи. Mansion tax — расход на покупку. Налог pied-à-terre — расход на владение, год за годом.

Могут ли трофейные кондоминиумы избежать налога pied-à-terre через оценочную стоимость?

Куда труднее, чем предполагало апрельское предложение. Как сообщил The City Reporter 22 апреля 2026 года, Department of Finance присваивает кондоминиумам и co-op рыночные и оценочные стоимости, которые лежат далеко ниже цен продажи, поскольку система опирается на теоретический арендный доход, а не на то, за сколько объекты реально переходят из рук в руки. Издание установило, что в 432 Park Avenue кондоминиум, проданный за $26 миллионов, имел рыночную стоимость по версии Department of Finance ниже $1,9 миллиона. Тот материал проверял порог в $5 миллионов. Принятый закон ставит порог для кондоминиумов и co-op на уровне $1 миллиона той же рыночной стоимости, так что единицы, мимо которых предложение прошло бы, оказываются внутри налога, а с 1 июля 2028 года оценка переходит на сопоставимые сделки между независимыми сторонами.

Как это связано с людьми, переезжающими из Нью-Йорка во Флориду?

Во Флориде нет подоходного налога штата, а растущие нью-йоркские расходы на владение подпитывают уже идущую миграцию капитала в южную Флориду. Налог pied-à-terre повышает стоимость сохранения неосновного нью-йоркского жилья — а это ровно та конструкция, которую предпочитают многие переезжающие покупатели. Два тренда скорее взаимодействуют, чем гасят друг друга, поскольку покупатель, переносящий основной домициль в Майами, может всё равно хотеть нью-йоркский pied-à-terre, а это и есть то самое владение, на которое нацелен новый налог.

Куда двигаться дальше

Если вы оцениваете резиденцию в коридоре, начните с продукта и структуры расходов, поставленных рядом. Просмотрите актуальные возможности на нашей странице квартир Billionaires' Row в продаже, а затем прогоните собственные цифры через налоговый калькулятор из Нью-Йорка в Майами, чтобы увидеть, как нью-йоркская позиция смотрится против флоридской при вашей конкретной структуре. Когда будете готовы обсудить внерыночные варианты или смоделировать долгосрочное владение против налога pied-à-terre по его опубликованным ставкам, обратитесь к нашей консультационной команде за частным разговором.