Большинство тех, кто покупает жильё, нуждается в кредите, а тип финансирования определяет, сколько в итоге вы заплатите за объект. Два пути — переоформление (reassignment) ипотеки или её принятие (assumption). Звучат похоже, но по сути это разные конструкции, и сегодня переоформление встречается куда чаще принятия. Принятие настолько редко, что само его существование может удивить. У assumption есть ощутимые преимущества перед обычным reassignment; кредит CEMA способен частично воссоздать выгоды, которые теряются при переоформлении. Возможно, придётся выбирать: ниже ставка или преимущества CEMA. Разберитесь в терминах, прежде чем покупать жильё в Нью-Йорке .
Assumption и Assignment: краткое сравнение
| Параметр | Mortgage Assumption | Mortgage Assignment (новый кредит) |
|---|---|---|
| Как это работает | Покупатель принимает действующую ипотеку продавца: та же ставка, те же условия | Покупатель оформляет у кредитора полностью новый кредит по текущим рыночным ставкам |
| Процентная ставка | Зафиксирована на исходной ставке продавца (потенциально ниже текущего рынка) | Текущая рыночная ставка на момент покупки |
| Закрывающие расходы | Ниже: полная mortgage recording tax не взимается (только с остатка долга) | Выше: полная mortgage recording tax (1,8%-1,925% в NYC) со всей суммы кредита |
| Одобрение кредитора | Обязательно. Кредитор должен одобрить кредитоспособность нового заёмщика | Стандартный андеррайтинг, как при заявке на новый кредит |
| Доступность | Редко. В большинстве современных договоров есть due-on-sale clauses, блокирующие assumption | Стандарт. Так сегодня проходит большинство сделок |
| Особенно уместно, когда | Ставка продавца заметно ниже текущих рыночных | Текущие ставки конкурентоспособны или покупателю нужны индивидуальные условия |
Что такое mortgage assumption?
Многие даже не знают, что assumption возможен, не говоря уже о том, что раньше это был более привычный способ купить или продать дом. При assumption покупатель по сути принимает кредит продавца со всеми условиями, которые зафиксировал первоначальный заёмщик. Покупатель продолжает выплачивать банку остаток долга продавца и сохраняет его ставку. Это принципиально: проценты по новому кредиту ему платить не нужно, тогда как при новом займе — нужно.
Что такое mortgage reassignment?
Напротив, reassignment — это когда покупатель берёт у банка новый кредит на собственных условиях. Сегодня это куда более распространённый путь, в том числе потому, что банки редко горят желанием принимать assumption. Причин несколько. Они не получают проценты, которые приходятся на начало срока, и стимула соглашаться на assumption почти нет. Кроме того, банк готов взять нового заёмщика лишь при сопоставимой или более высокой вероятности погашения. Кредитор оценивает это по кредитной истории покупателя и иным финансовым факторам.
Преимущества assumption для покупателя
Одно из главных преимуществ assumption для покупателя — меньший объём процентов по кредиту. Другое — возможность существенно сократить mortgage recording tax, которую обычно платят при совершенно новом кредите или reassignment. При assumption вы платите recording tax лишь с остатка долга.
Как CEMA помогает покупателям condo и townhouse
CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) может заметно сэкономить тем, кто в Нью-Йорке хочет купить таунхаус или condo. Этот инструмент помогает при финансировании покупки или рефинансировании существующего жилья, обходя mortgage recording tax — налог с полной суммы кредита. По ставке 1,8% для кредитов до $500 000 и 1,925% свыше $500 000 налог легко добавляет тысячи долларов. Особенно дорого то, что при рефинансировании вы по сути платите его дважды. С CEMA вы платите налог лишь с разницы между двумя ипотеками.
Почему путают assumption и assignment?
Если вам кажется странным, что два столь разных понятия постоянно смешивают, вы не одиноки. Поскольку assumption крайне редок, в сфере недвижимости эти термины стали употреблять взаимозаменяемо. Редкость объясняется тем, что кредитные документы сегодня пишут так, чтобы assumption был недоступен при продаже дома. Логика проста: банк от assumption ничего не выигрывает. Напротив, он теряет проценты нового кредита, поэтому последние десятилетия договоры составляют так, чтобы assumption был невозможен.
CEMA может занять время
В последнее время из-за большого числа продаж получение CEMA может затянуться, и за время ожидания вы можете утратить изначально желанную ставку. Выдача CEMA не бьёт по прибыли банка, но и стимула ускорять процесс у него нет, поэтому сейчас ждать приходится дольше. Это скорее любезность, чем продукт, и при загрузке банки не торопятся. Хотите CEMA ради экономии на налогах и одновременно самую низкую ставку — сейчас это может оказаться непростым выбором. На фоне роста ставок нужно решить, стоит ли ждать завершения CEMA, чтобы избежать дополнительной mortgage recording tax, даже если более низкая доступная ставка может ускользнуть, если рынок быстро пойдёт вверх.
Риски, которые стоит учесть
Риски mortgage assumption:
- Due-on-sale clause: Большинство конвенциональных кредитов последних двух десятилетий содержат due-on-sale clause: кредитор может потребовать полного погашения при смене владельца. Поэтому настоящие assumption вне кредитов FHA и VA встречаются крайне редко.
- Разрыв в капитале: Если остаток долга продавца существенно ниже цены покупки, покупатель должен закрыть разницу наличными. Эта сумма может быть значительной в дорогих сделках NYC.
- Ответственность продавца: В некоторых структурах assumption первоначальный заёмщик может оставаться вторично ответственным при дефолте нового заёмщика, если кредитор не выдаст формальное освобождение.
Риски mortgage assignment (новый кредит):
- Процентный риск: В среде растущих ставок новый кредит фиксирует вас на текущем уровне. Он может оказаться существенно выше того, что продавец закрепил годы назад.
- Полная recording tax: В NYC mortgage recording tax по новому кредиту (1,8%-1,925%) добавляет десятки тысяч долларов к закрывающим расходам, которые assumption или CEMA могли бы частично избежать.
- Риск оценки: Новый кредит требует свежей оценки, которая может оказаться ниже согласованной цены покупки и потребовать пересмотра условий или дополнительного кэша от покупателя.
Если вы собираетесь купить или продать дом, изучите варианты, чтобы получить для себя наилучшие финансовые условия. Для подходящего покупателя в городе достаточно объектов на продажу в NYC, но нужно сделать домашнюю работу, чтобы не упустить сделку, которая на годы определит вашу финансовую картину.
