Отказ от договора купли-продажи в Нью-Йорке: урок задатка Морено в 8,5 млн долларов

В октябре 2017 года Арте и Кэрол Морено, бывшие владельцы Los Angeles Angels, договорились купить пентхаус в доме 520 Park Avenue за 34 млн долларов и внесли 8,5 млн долларов, то есть задаток в 25%. Сделка так и не была закрыта. Их претензия касалась шума из технического помещения рядом с квартирой. Спустя более семи лет после истечения даты закрытия федеральный судья в Манхэттене признала шум «не являющимся неразумным», постановила, что девелоперы приняли «все разумные меры», и присудила Зекендорфам всю сумму в 8,5 млн долларов, а также проценты и расходы на адвокатов (The Real Deal, 29 сентября 2026 года).

Заголовки округлили сумму до 9 млн долларов. Правилу, на котором основано решение, в Нью-Йорке более века: покупатель, который без законного основания отказывается от подписанного договора, как правило, теряет задаток. Ниже о том, как это работает на Манхэттене и как покупатели защищают себя до подписания.

В этой статье разъясняются общие правила и публичные судебные дела. Она не является юридической консультацией. Каждый договор индивидуален, и ваш договор должен проверить ваш юрист по недвижимости.

Коротко

• Федеральный судья присудила Зекендорфам задаток семьи Морено в 8,5 млн долларов по договору на пентхаус стоимостью 34 млн долларов, а также проценты и расходы на адвокатов, установив, что у покупателей не было законных причин отказаться от закрытия сделки.
• Высший суд штата Нью-Йорк постановил по делу Maxton Builders v. Lo Galbo (1986), что покупатель, нарушивший договор «без законного основания, не может вернуть первоначальный взнос», и признал обычный задаток в 10% разумной мерой убытков.
• В элитных новостройках задатки от 20% до 25% обычны, а в 2004 году апелляционный суд Нью-Йорка позволил застройщику удержать полный задаток в 25% за пентхаусы в Trump World Tower.
• Ваша реальная защита заключена в договоре и сроках: проверки и претензии до подписания, своевременные письменные уведомления и юрист, который знает, когда задержка или изменение дают вам законный выход.

Что произошло в деле Морено

Факты по сообщениям The Real Deal и Law360:

• Сделка. В октябре 2017 года Морено подписали договор на пентхаус 58 в доме 520 Park Avenue за 34 млн долларов и при подписании внесли 8,5 млн долларов. The Real Deal со ссылкой на судебные документы сообщил, что сделка была оформлена как опционное соглашение.
• Спор. Договор обязывал девелопера принять «все разумные меры», чтобы инженерная система не нарушала «спокойное пользование» покупателей. Закрытие было назначено на 4 января 2019 года. Морено утверждали, что акустический тест девелопера проводился при выключенной системе, и отказались закрывать сделку.
• Неисполнение. В феврале 2019 года было направлено уведомление о неисполнении договора, а 1 марта 2019 года соглашение было расторгнуто.
• Иски. Зекендорфы подали иск в суд штата в 2022 году. Морено предъявили встречный иск в федеральном суде, требуя вернуть свои 8,5 млн долларов. После однодневного разбирательства без присяжных в октябре 2025 года судья Лорна Г. Шофилд из Южного округа Нью-Йорка вынесла решение в пользу девелоперов.

Юристы продавца из Oved & Oved сформулировали итог одной фразой: «договор является обязательством, а не опционом, и надуманные споры ради выхода из обязывающих соглашений не будут поощряться». Адвокат Морено от комментариев отказался. Правовая аргументация письменного решения на момент публикаций не была обнародована, поэтому мы не беремся судить, на какую доктрину опирался суд.

У этого дела есть очевидная связь с другим риском, который покупатели недооценивают. Мы разбираем его в нашем руководстве по проверке шума перед покупкой квартиры на Манхэттене.

Правило: нарушил договор без основания, потерял задаток

Нью-йоркское право в этом вопросе давнее и устойчивое. По делу Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986), Court of Appeals постановил, что «покупатель, нарушивший договор о недвижимости без законного основания, не может вернуть первоначальный взнос», и проследил это правило до 1881 года. Суд применил его, хотя продавец позднее перепродал объект по той же цене, и назвал традиционный первоначальный взнос в 10% общепринятой разумной суммой. Совет недовольным покупателям был прямым: «говорить об этом нужно за столом переговоров».

Стандартные договоры на Манхэттене закрепляют тот же результат. Типовой договор купли-продажи кондоминиума New York City Bar предусматривает, что при нарушении договора покупателем единственное средство защиты продавца состоит в удержании задатка в качестве заранее оцененных убытков. Если договор нарушает продавец, у покупателя остаются более широкие средства защиты, включая иск о принудительном исполнении сделки.

Задатки больше, правило то же

Договоры на вторичном рынке кооперативов и кондоминиумов Манхэттена обычно предусматривают первоначальный взнос в 10%. В новостройках иначе. Brick Underground описывает распространенную схему: 10% при подписании договора и еще 10% после объявления плана предложения вступившим в силу, а CityRealty сообщает, что у иностранных покупателей часто просят значительно больше.

Крупные задатки выдерживали проверку в судах. По делу Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) покупатели четырех пентхаусов в Trump World Tower стоимостью около 32 млн долларов внесли задаток в 25%, около 8 млн долларов, а затем попытались расторгнуть договор, ссылаясь на страх перед терроризмом после 11 сентября. Appellate Division позволил застройщику удержать всю сумму, отметив, что договор согласовывался независимыми сторонами с юристами с обеих сторон и что «первоначальный взнос в 25% является обычной практикой на рынке элитных кондоминиумов в новостройках Нью-Йорка».

25% Морено полностью вписывались в эту традицию.

Как защищен ваш задаток в период ожидания

При покупке у застройщика в Нью-Йорке ваши деньги имеют реальную защиту, хотя и находятся под риском, если договор нарушите вы. Согласно разделу 352-h General Business Law и правилам Генерального прокурора в 13 NYCRR Part 20:

• Задаток остается деньгами покупателя, находящимися в доверительном управлении, и не может смешиваться со средствами застройщика до закрытия сделки.
• Его должен хранить эскроу-агент, который является нью-йоркским адвокатом и не является застройщиком; средства вносятся в течение пяти рабочих дней, а покупатель получает письменное уведомление в течение десяти рабочих дней.
• Проценты, как правило, начисляются в пользу покупателя.
• Выдача спорных средств требует закрытия сделки, совместного письменного распоряжения, окончательного судебного решения либо процедуры уведомления и возражения.
• Если измененный бюджет плана предложения превышает первоначальные прогнозы на 25% или более, покупатели получают право на расторжение договора.

Для сравнения: во Флориде закон штата позволяет застройщикам направлять задатки на этапе котлована сверх 10% на фактические затраты на строительство после его начала, если договор указывает это в заметной оговорке. Нью-Йорк держит деньги на эскроу-счете до закрытия сделки. Если вы покупаете в обоих городах, наше сравнение расходов на закрытие сделки в Майами и на Манхэттене описывает остальные различия.

Когда покупатель может законно отказаться от сделки

Покупатели действительно возвращают задатки, когда договор или закон дают им выход. Распространенные варианты:

• Условие, не выполненное в срок. Например, условие об ипотечном финансировании защищает вас, только если вы в точности соблюдаете его требования к уведомлениям. В деле Maxton покупатели проиграли отчасти потому, что их письменный отказ не был получен в установленный договором срок.
• Существенное изменение со стороны застройщика. В деле 2012 года о пентхаусе за 31 млн долларов в Plaza апелляционный суд позволил продолжить рассмотрение требований покупателя о расторжении и возврате задатка, основанных на предполагаемых существенных изменениях поданных планов без обязательного уведомления. Это было решение о том, что дело может рассматриваться дальше, а не окончательная победа.
• Нарушение договора продавцом. Если продавец не может предоставить то, что обещает договор, средства защиты покупателя шире, чем у продавца.
• Надлежаще объявленное закрытие «time of the essence». Дата закрытия, указанная в договоре, обычно не является жесткой. Чтобы сделать ее жесткой, сторона должна направить четкое уведомление с разумной новой датой. Ошибка на этом этапе может превратить сторону, добивающуюся соблюдения срока, в сторону, нарушившую договор.

Что сделать до подписания

1. Сначала проведите проверку. Шум, виды, свет, технические помещения, финансы здания: все, что может заставить вас отказаться от закрытия, следует проверить до заключения договора, когда отказ ничего не стоит.
2. Согласуйте средства защиты. Если продавец обещает что-то исправить, попросите юриста определить стандарт, метод проверки и последствия его несоблюдения. Именно формулировка «все разумные меры» стала стержнем дела Морено.
3. Знайте график задатков. В новостройке точно знайте, когда наступает срок каждого транша, кто его хранит и на каких условиях он выдается.
4. Внесите каждый срок в календарь. Сроки по условиям и уведомлениям отсчитываются от договора, и уведомление, пришедшее на день позже, может не засчитаться.
5. Продумайте структуру владения заранее. Покупателям, приобретающим через LLC или траст, и особенно иностранным покупателям, следует определить структуру до подписания. Наше руководство по налогу на наследство в США для иностранных покупателей объясняет почему.

Собираетесь подписать договор на квартиру на Манхэттене? Наши брокеры ежедневно работают с опытными юристами по недвижимости. Напишите нам в WhatsApp для конфиденциального разговора без обязательств.

Часто задаваемые вопросы

Что будет с моим задатком, если я откажусь от покупки квартиры в Нью-Йорке?

Если вы откажетесь без законного основания, предусмотренного договором, продавец, как правило, может удержать задаток. Court of Appeals штата Нью-Йорк постановил по делу Maxton Builders v. Lo Galbo (1986), что покупатель, нарушивший договор без законного основания, не может вернуть первоначальный взнос, а стандартные нью-йоркские формы договоров делают задаток средством защиты продавца при нарушении договора покупателем.

Каков размер задатка за квартиру на Манхэттене?

Договоры на вторичном рынке кооперативов и кондоминиумов обычно требуют 10% цены при подписании. Застройщики новостроек часто требуют больше, как правило 20% двумя платежами, а у покупателей элитного сегмента и иностранных покупателей могут запросить 25% или больше.

Может ли продавец в Нью-Йорке удержать задаток в 25%?

Суды это допускали. По делу Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) апелляционный суд позволил застройщику Trump World Tower удержать задаток в 25% за пентхаусы, назвав 25% обычной практикой на городском рынке элитных новостроек. В сентябре 2026 года федеральный суд присудил Зекендорфам задаток Арте Морено в 8,5 млн долларов, то есть 25% договора на 34 млн долларов.

Кто хранит мой задаток при покупке в новостройке в Нью-Йорке?

Эскроу-агент, который должен быть нью-йоркским адвокатом и не может быть застройщиком. Деньги остаются на доверительном счете, который нельзя смешивать со средствами застройщика, проценты, как правило, принадлежат покупателю, а выдача средств регулируется правилами Генерального прокурора.

Почему Арте Морено потерял задаток?

Морено отказались закрыть сделку по пентхаусу за 34 млн долларов в доме 520 Park Avenue из-за шума из соседнего технического помещения. После разбирательства без присяжных судья признала шум «не являющимся неразумным», установила, что девелоперы приняли «все разумные меры», и присудила девелоперам задаток в 8,5 млн долларов, а также проценты и расходы на адвокатов.

Озвучьте каждую претензию и проверьте ее до подписания договора.

Связанные материалы

• Как купить квартиру в Нью-Йорке
• Кооператив или кондоминиум в Нью-Йорке
• Покупатели трофейной недвижимости за наличные в 2026 году

Источники: The Real Deal (29 сентября 2026 года; 19 ноября 2024 года; 14 октября 2022 года); Law360 (октябрь 2025 года); Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986); Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004); Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012); N.Y. General Business Law, разделы 352-e и 352-h; 13 NYCRR 20.3; типовой договор купли-продажи кондоминиума New York City Bar; Fla. Stat., раздел 718.202; Brick Underground; CityRealty.