Принято считать, что за полмиллиона долларов на Манхэттене мало что можно купить. Это представление отчасти верно, но при этом почти полностью вводит в заблуждение.
Сейчас в Нью-Йорке продаются десятки квартир в кондоминиумах по цене ниже $500,000. Это реальные предложения в жилых районах, в домах с удобствами. Чтобы найти подходящий вариант, нужно быть готовым рассматривать адреса, которые не попадают в заголовки, и понимать возможности и ограничения такого бюджета.
Вот что на самом деле показывают данные.
Районы, где можно купить квартиру менее чем за $500,000
Наиболее доступные предложения на Манхэттене сосредоточены на севере. Washington Heights, Inwood, Hamilton Heights, East Harlem и северная часть Harlem неизменно лидируют в пределах Манхэттена по числу квартир в кондоминиумах стоимостью ниже $500,000. Согласно рыночным данным CityRealty, в Washington Heights самая низкая медианная цена за квадратный фут на Манхэттене, около $633. Это менее половины медианного показателя по городу, составляющего $1,389.
Эта разница существенна. При цене $633 за квадратный фут за $500,000 можно приобрести примерно 790 квадратных футов: полноценную квартиру с одной спальней в доме довоенной постройки с высокими потолками, нередко в нескольких шагах от станции метро маршрута A или 1. При медианной цене по городу тот же бюджет позволяет купить студию площадью 360 квадратных футов в доме с медленным лифтом и тонкими стенами.
Районы, которые стоит знать:
- Washington Heights & Inwood, самый широкий выбор квартир в кондоминиумах стоимостью ниже $500K на Манхэттене. В домах довоенной постройки вдоль Riverside Drive и Broadway предлагаются квартиры с одной спальней, сохранившимися оригинальными деревянными полами и услугами швейцара. Поездка до Midtown на метро маршрута A занимает 30-35 минут.
- Hamilton Heights & Sugar Hill, здесь сосредоточены кварталы исторических домов из коричневого песчаника, находящиеся под охраной, и квартиры в жилищных кооперативах HDFC (с ограничениями по доходу покупателей и ценами значительно ниже рыночных). Район уже десятилетие привлекает покупателей более молодого возраста и художников.
- East Harlem, по мере продвижения активной застройки на север предложение квартир в кондоминиумах стоимостью ниже $500K здесь сократилось, однако выгодные варианты по-прежнему встречаются, особенно в старых домах послевоенной постройки вдоль Third и Second Avenues.
- Central Harlem, здесь по-прежнему активно продаются студии и небольшие квартиры с одной спальней, особенно в домах, которые десятилетие назад были преобразованы из арендных домов в кондоминиумы. Близость к северной части Central Park часто недооценивают.
Стоит отметить: сейчас на StreetEasy размещены 64 объявления о продаже квартир на Манхэттене по цене ниже $500,000, именно в кондоминиумах, а не в жилищных кооперативах. На Realtor.com число объектов дешевле этой суммы превышает 900, если учитывать кооперативные квартиры. Это существенное различие.
Кондоминиум или жилищный кооператив: различие, которое меняет всё
Большинство предложений стоимостью ниже $500,000 в Нью-Йорке составляют квартиры в жилищных кооперативах, а не в кондоминиумах. Разница не сводится к терминологии. Для покупки кооперативной квартиры требуется одобрение правления. Кооперативы нередко запрещают финансирование в размере менее 20 или 30 процентов, ограничивают сдачу квартир в субаренду и могут отказать покупателю по различным причинам, от несоответствия требованиям к соотношению дохода и расходов до структуры баланса кооператива.
В кондоминиумах ограничений значительно меньше. Покупатели могут гибче выбирать условия финансирования, сдавать квартиру в аренду при изменении обстоятельств и заключать сделку без собеседования с правлением. Для покупателей, использующих кредиты FHA или финансирование инвестиционной недвижимости, а также для тех, кто ценит свободу выбора, квартира в кондоминиуме обходится дороже. Однако эта разница в цене часто окупается. В нашем руководстве по покупке квартиры в Нью-Йорке подробно рассмотрен выбор между кондоминиумом и жилищным кооперативом.
Если вы ищете квартиру стоимостью ниже $500,000 и для вас важна гибкость условий владения, выберите в поисковых фильтрах квартиры в кондоминиумах.
Какой доход и какие средства потребуются для покупки
При покупке за $500,000 со стандартным первоначальным взносом 20 процентов при заключении сделки потребуется внести $100,000, а также оплатить расходы на оформление сделки в Нью-Йорке. Обычно они составляют от 2 до 4 процентов от цены покупки, то есть ещё от $10,000 до $20,000. Общая сумма средств, необходимых до въезда: от $110,000 до $120,000.
При нынешней фиксированной ставке около 7 процентов по ипотеке сроком на 30 лет ежемесячный платёж по кредиту в размере $400,000 составит примерно $2,660, включая погашение основного долга и проценты. К этому следует прибавить взносы на содержание общего имущества кондоминиума в Нью-Йорке, которые для большинства квартир стоимостью ниже $500K составляют от $300 до $800 в месяц, а также налог на недвижимость (часто от $200 до $500 в месяц после применения налоговой льготы для кооперативов и кондоминиумов). В итоге общие ежемесячные расходы составят от $3,200 до $4,000.
Согласно общепринятому правилу, расходы на жильё не должны превышать 28 процентов дохода до вычета налогов. Чтобы покупка в этой ценовой категории была финансово посильной, годовой доход семьи должен составлять примерно от $137,000 до $171,000. По аналогичным расчётам U.S. News, для покупки за $500,000 необходим годовой доход от $130,000 до $256,000 в зависимости от долговых обязательств и размера первоначального взноса.
Такой бюджет вполне реалистичен, хотя его нельзя назвать минимальным для выхода на рынок. Покупка в этих пределах возможна, и на рынке есть соответствующие предложения.
Подробнее о том, в каком направлении движется рынок, читайте в нашем анализе рынка квартир в кондоминиумах на Манхэттене. Он обновляется ежеквартально и включает динамику цен, данные об объёме предложения и обзор по районам.
Актуальные предложения: квартиры в кондоминиумах на Манхэттене дешевле $500,000
Ниже представлены квартиры в кондоминиумах на Манхэттене, выставленные на продажу по цене $500,000 или ниже. Предложения обновляются в реальном времени. Используйте фильтры для поиска по району, количеству спален или типу здания.
Интересуют квартиры в новых проектах? Ознакомьтесь с нашими предложениями в проектах на Манхэттене до начала строительства, чтобы узнать о предстоящих проектах и ценах.
Что покупатели часто упускают
На рынке квартир в кондоминиумах Нью-Йорка стоимостью менее $500,000 предложения быстро находят покупателей, и промедление может стоить упущенной возможности. Договоры на покупку квартир с адекватной рыночной ценой до $450,000 включительно в районах с удобным доступом к общественному транспорту часто заключаются в течение двух-четырёх недель после выставления на продажу. Покупателям, которые рассматривают своё первое предложение лишь как отправную точку для торга, нередко приходится начинать поиск заново.
Несколько менее очевидных моментов:
- Размер ежемесячных взносов на содержание общего имущества можно использовать как аргумент при согласовании цены продажи. Квартира с запрашиваемой ценой $490,000 и ежемесячными взносами $900 обходится дороже, чем квартира за $499,000 со взносами $400 в месяц. Рассчитывайте совокупные расходы за пять лет, а не только цену покупки.
- Проверьте резервный фонд здания. Если у кондоминиума небольшой резервный фонд, что нередко встречается в зданиях, переведённых из арендного жилья в кондоминиумы десять лет назад, решение о дополнительном целевом взносе может обернуться неожиданным счётом на $20,000.
- Довоенные здания в этом ценовом диапазоне часто превосходят новостройки. Качество конструкций, потолков, стен и окон нередко выше, чем в зданиях, построенных в 2015 году и предлагаемых по той же цене.
Чтобы найти подходящую квартиру, необходимо знание местного рынка
Выбор доступных по цене квартир в кондоминиумах на Манхэттене меньше, чем можно предположить по данным агрегаторов, а активность рынка выше, чем видно на порталах недвижимости. Объекты, не представленные в открытой продаже, здания, где собственники заинтересованы в скорой продаже, и квартиры, цены на которые незаметно снизились без обнуления общедоступной истории объявления, дают подготовленным покупателям возможность найти выгодное предложение.
Брокеры Manhattan Miami специализируются именно на этом сегменте, помогая покупателям с конкретным бюджетом на рынке, где тщательная подготовка даёт преимущество. Если у вас есть вопросы о конкретном здании, районе или квартире из представленных выше предложений, свяжитесь с нами напрямую. Мы отвечаем оперативно.
Бесплатная консультация для покупателя
Готовы начать поиск квартиры в кондоминиуме на Манхэттене стоимостью менее $500K?
Наши брокеры специализируются на этом сегменте. Мы покажем вам доступные объекты и поможем определить, какие из них действительно стоит приобрести, ещё до появления этих предложений на Zillow.
Частые вопросы
Какой доход необходим для покупки квартиры в кондоминиуме Нью-Йорка за $500,000?
При стандартном первоначальном взносе 20% и текущих ипотечных ставках около 7% ежемесячные расходы на жильё (ипотечные платежи, взносы на содержание общего имущества и налоги) обычно составляют от $3,200 до $4,000. По правилу 28% для этого необходим совокупный годовой доход домохозяйства примерно от $137,000 до $171,000. Покупатели с большим первоначальным взносом или меньшей долговой нагрузкой могут получить одобрение ипотеки при более низком доходе.
В каких районах Манхэттена есть квартиры в кондоминиумах стоимостью менее $500,000?
В Washington Heights, Inwood, Hamilton Heights, East Harlem и Central Harlem стабильно представлен наибольший выбор квартир в кондоминиумах стоимостью менее $500,000. В частности, в Washington Heights самая низкая цена за квадратный фут на Манхэттене, около $633, поэтому в рамках такого бюджета можно приобрести полноценную квартиру с одной спальней. Ознакомьтесь с актуальными предложениями, воспользовавшись нашим поиском квартир для покупки на Манхэттене.
Какой размер взносов в ассоциацию собственников считается разумным для квартиры в кондоминиуме Нью-Йорка стоимостью менее $500,000?
Ежемесячные взносы на содержание общего имущества для квартир в кондоминиумах на Манхэттене стоимостью менее $500,000 обычно составляют от $300 до $800 в зависимости от размера здания, набора услуг и возраста дома. В зданиях с полным набором услуг и удобств, включая швейцара, тренажёрный зал и прачечную, взносы выше. Прежде чем сравнивать предложения только по цене покупки, обязательно учитывайте ежемесячные взносы в общей стоимости владения.
Чем отличается квартира в кондоминиуме от квартиры в кооперативе в Нью-Йорке?
Квартира в кондоминиуме является недвижимостью, которая принадлежит вам на праве собственности. При покупке квартиры в кооперативе вы приобретаете акции корпорации, владеющей зданием, а не саму квартиру. Кооперативы обычно требуют одобрения совета директоров, устанавливают ограничения на кредитное финансирование покупки и сдачу квартиры в аренду. Большинство предложений стоимостью менее $500,000 в Нью-Йорке составляют квартиры в кооперативах. Квартиры в кондоминиумах в этом ценовом диапазоне встречаются реже, но предоставляют владельцам значительно больше свободы.
