Os contratos de renovação de apartamentos com aluguel estabilizado (rent-stabilized) em Nova York que começam em 1º de outubro ou depois passam a ter reajuste de referência de 0%. A Order #58 (Ordem nº 58) do Rent Guidelines Board, o conselho municipal que define os índices de aluguel, congela as renovações de um e de dois anos dos contratos iniciados entre 1º de outubro de 2026 e 30 de setembro de 2027, em cerca de 1 milhão de apartamentos estabilizados. É a primeira vez que o conselho congela os contratos de dois anos. A medida entrou em vigor com uma ação de proprietários ainda pendente, e em 1º de outubro as mensagens entre City Hall, a prefeitura, e os membros do conselho passaram a integrar os autos do processo (The Real Deal; NY1).
O The Real Deal classificou a implementação como "uma bagunça". Para quem compra em Manhattan, o que importa é quais apartamentos e edifícios o congelamento atinge e onde ele altera as contas de uma compra.
Se o processo é novo para você, comece pelo nosso guia para comprar um apartamento em NYC.
Este artigo resume normas públicas e reportagens. Não constitui aconselhamento jurídico. Seu advogado imobiliário deve analisar qualquer compra que envolva inquilinos.
Em resumo
- O conselho votou por 7 a 1, em 25 de junho de 2026, a favor de 0% nas renovações de um ano e 0% nas de dois anos. Os congelamentos anteriores, em 2015, 2016 e 2020, abrangeram apenas contratos de um ano.
- O congelamento vale somente para unidades com aluguel estabilizado. Aluguéis a preço de mercado e a maioria dos apartamentos em condomínio (condo) e cooperativa (co-op) ficam de fora.
- Proprietários representados por Randy Mastro entraram com ação em julho, alegando que o processo foi predeterminado. O juiz (Justice) Brendan Lantry determinou que City Hall entregasse suas comunicações com o conselho, recusou-se a suspender o congelamento e prevê decidir até o fim do ano.
- Os advogados divergem sobre o que acontece com contratos já assinados a 0% se os proprietários vencerem.
- Para quem compra townhouses e pequenos edifícios com unidades estabilizadas, o congelamento se soma às regras de 2019 que acabaram com a desregulamentação por desocupação (vacancy decontrol) e limitaram quanto as benfeitorias podem acrescentar ao aluguel.
O que o conselho decidiu
Para um contrato de um ou de dois anos "com início em ou após 1º de outubro de 2026 e em ou antes de 30 de setembro de 2027": 0%. A votação foi de 7 a 1, em um conselho no qual seis dos nove membros foram nomeados pelo prefeito Zohran Mamdani, que fez campanha prometendo o congelamento. Christina Smyth, membro representante dos proprietários nomeada na gestão anterior, renunciou horas antes da votação (WSET; CityRealty).
O conselho já congelou aluguéis antes. Fixou 0% para contratos de um ano em 2015 e 2016, e novamente em 2020. Em todas essas ocasiões, os contratos de dois anos ainda tiveram algum reajuste (City Limits; CityRealty). Desta vez, os dois prazos estão congelados, o que significa que um inquilino que assinar uma renovação de dois anos neste ano pode manter o mesmo aluguel até o fim de 2029.
Os proprietários apontam os custos. O Price Index of Operating Costs 2026 do próprio conselho, seu índice de custos operacionais, divulgado em abril, mediu alta de 5,3% nos custos dos edifícios estabilizados, com seguros 10,5% mais caros e combustível 11,0%. O estudo separado de receitas e despesas do conselho concluiu que o resultado operacional líquido continua subindo em média, com grandes diferenças entre os distritos.
O processo e por que ele importa
Um grupo de proprietários de edifícios estabilizados no Brooklyn, no Queens, em Staten Island e no Bronx protocolou em julho uma Article 78 petition, a ação contra decisões administrativas, na State Supreme Court, o tribunal estadual de primeira instância de Nova York. Seus advogados, Randy Mastro, do escritório Dechert, e o escritório Rosenberg & Estis, argumentam que o conselho estava "predisposto a entregar um congelamento" e ignorou seus próprios dados (Commercial Observer; 6sqft).
O juiz Brendan T. Lantry proferiu várias decisões desde o início de setembro. Determinou que a cidade entregasse as comunicações escritas entre City Hall e os membros do conselho de 1º de janeiro até a votação de junho. Negou o pedido dos proprietários de manter os reajustes de 2025 (3% nos contratos de um ano e 4,5% nos de dois anos), afirmando que o tribunal não tinha essa competência, e recusou-se a decidir antes de 1º de outubro: "Estamos trabalhando com a maior rapidez possível para resolver este caso. Não vou trabalhar com uma espingarda apontada para a cabeça." Ele prevê decidir antes do fim do ano (THE CITY, 24 de setembro de 2026).
Cerca de 3.000 páginas vieram a público em 1º de outubro. O The Real Deal as descreveu como em grande parte logísticas. Mastro diz que elas mostram coordenação entre o gabinete do prefeito e o conselho. O Corporation Counsel, principal assessor jurídico da cidade, Steven Banks, diz que elas mostram a independência do conselho.
A questão em aberto é o que uma vitória dos proprietários significaria para os contratos já renovados. Nas palavras do próprio Mastro, segundo o THE CITY: "Se o zero-zero for mantido, os proprietários vão ficar presos a isso." Outros advogados de proprietários citados pelo The Real Deal esperam que qualquer reajuste determinado pelo tribunal seja aplicado retroativamente. Ninguém sabe ainda, e recursos podem estender o caso até 2027.
Quem o congelamento atinge, e quem fica de fora
A rent stabilization (estabilização de aluguéis) depende do edifício, de sua idade e de seu histórico fiscal. Segundo o Rent Guidelines Board, ela geralmente abrange:
- Edifícios com seis ou mais unidades construídos entre 1º de fevereiro de 1947 e 31 de dezembro de 1973.
- Apartamentos em edifícios anteriores a 1947 com seis ou mais unidades cujo inquilino se mudou depois de 30 de junho de 1971.
- Edifícios com três ou mais unidades construídos ou substancialmente reformados desde 1974 com benefícios fiscais como 421-a ou J-51, enquanto o benefício exigir. Nosso guia sobre os abatimentos 421-a e J-51 explica como esses programas funcionam.
Ficam de fora os aluguéis a preço de mercado e a maioria dos apartamentos em condomínio e cooperativa. Alguns apartamentos a preço de mercado se enquadram na lei estadual Good Cause Eviction, de 2024 (despejo somente por justa causa), que limita reajustes abusivos e não renovações, mas esse é um regime separado dos índices do conselho. Quando um edifício é convertido em condomínio ou cooperativa, o inquilino estabilizado que mora nele mantém a proteção. Quando esse inquilino sai, a unidade pode ser vendida ou alugada sem estabilização (RGB). O rent control (controle de aluguéis) é um sistema separado e muito menor, voltado a inquilinos de longa data em edifícios mais antigos, com fórmula própria.
O que isso significa se você está comprando em Manhattan
- Comprar um condo para alugar. Uma unidade típica de condomínio em Manhattan alugada a preço de mercado não é afetada. Se a unidade vier com inquilino, peça o contrato e confirme por escrito se ela está registrada como estabilizada. Uma unidade em edifício que recebeu o 421-a pode estar.
- Comprar em uma cooperativa. Algumas cooperativas mais antigas ainda têm apartamentos de propriedade do incorporador (sponsor) ocupados por inquilinos estabilizados desde a conversão. Esses aluguéis agora também estão congelados. Pergunte quantas unidades desse tipo ainda existem e leia as demonstrações financeiras levando essa receita em conta. Nosso guia co-op ou condo mostra o que solicitar.
- Comprar um townhouse com inquilinos. Uma casa anterior a 1974 com menos de seis unidades geralmente não é estabilizada, a menos que tenha recebido benefícios fiscais. Com seis ou mais unidades, normalmente é. Antes de assinar, obtenha o histórico de registro de aluguéis na DHCR (a agência estadual de habitação), e não o resumo do vendedor. Nosso checklist para comprar um brownstone cobre o restante da inspeção.
- Analisar um pequeno edifício. Desde 2019 não existe mais a desregulamentação por desocupação, e os reajustes por melhorias estruturais no edifício (MCI, Major Capital Improvements) estão limitados a 2% ao ano na cidade. Desde a mudança orçamentária de 2024, os custos de melhorias nos apartamentos (IAI, Individual Apartment Improvements) que um proprietário pode recuperar por meio do aluguel estão geralmente limitados a US$ 30.000 por apartamento ao longo de 15 anos, ou US$ 50.000 para algumas unidades vagas há muito tempo (HCR). Projete um índice de 0% em cada renovação que começar até 30 de setembro de 2027, os índices futuros a partir daí e o crescimento real dos custos. Corretores disseram ao The Real Deal em julho que a votação derrubou o valor dos edifícios estabilizados.
- Acompanhar o tribunal. Uma decisão é esperada antes do fim do ano. Um contrato assinado agora deve distribuir o risco em qualquer dos dois cenários, e seu advogado deve redigir essas cláusulas.
Avaliando um imóvel em Manhattan com inquilinos? Nossos corretores trabalham com advogados experientes em direito de proprietários e inquilinos. Fale conosco pelo WhatsApp para uma conversa reservada.
Perguntas frequentes
Existe congelamento de aluguéis em NYC em 2026?
Sim. A Order #58 do Rent Guidelines Board fixa 0% para as renovações de um e de dois anos dos apartamentos com aluguel estabilizado, para contratos iniciados de 1º de outubro de 2026 a 30 de setembro de 2027. Não se aplica a apartamentos a preço de mercado.
O congelamento de aluguéis de NYC vale para condos?
Em geral, não. Apartamentos em condomínio e cooperativa alugados a preço de mercado ficam fora da estabilização de aluguéis. A exceção é o inquilino estabilizado que já morava no apartamento quando o edifício foi convertido, que mantém essa proteção, e a unidade em um edifício cujo benefício fiscal exige a estabilização.
Quantos apartamentos o congelamento abrange?
Cerca de 1 milhão de apartamentos com aluguel estabilizado em toda a cidade, segundo o Rent Guidelines Board.
O congelamento de aluguéis pode ser derrubado?
Os proprietários pediram a um tribunal estadual que o anule. O juiz Brendan Lantry determinou a entrega das comunicações de City Hall com o conselho, recusou-se a suspender o congelamento e prevê decidir antes do fim de 2026. Se a ordem fosse anulada, a sentença do tribunal definiria os próximos passos, e os advogados divergem sobre o que isso significaria para os contratos já assinados.
O congelamento de 2026 é o primeiro da história de NYC?
Não. O conselho congelou contratos de um ano em 2015, 2016 e 2020. 2026 é a primeira vez que congela também os contratos de dois anos.
Peça o histórico de registro de aluguéis antes de colocar preço em um edifício.
Análises relacionadas
- Alugar ou comprar em NYC
- Impostos imobiliários em NYC
- Imposto pied-à-terre e a demanda na Billionaires' Row
Fontes: NYC Rent Guidelines Board, Apartment and Loft Order #58 e perguntas frequentes sobre rent stabilization e rent control; RGB 2026 Price Index of Operating Costs; The Real Deal (10 de julho, 22 de julho e 1º de outubro de 2026); NY1 (1º de outubro de 2026); THE CITY (24 de setembro de 2026); Commercial Observer (22 de julho de 2026); 6sqft; WSET; CityRealty (10 de julho de 2026); City Limits; Spectrum News (17 de setembro de 2026); NY Daily News (1º de outubro de 2026); NYS Homes and Community Renewal sobre as mudanças da HSTPA (Housing Stability and Tenant Protection Act) de 2019 e do IAI de 2024; N.Y. Real Property Law section 216 (Good Cause Eviction).
