Ultraluksusowy rynek Miami-Dade w trzecim kwartale podzielił się na dwie części. Liczba zamkniętych transakcji na apartamenty od 10 milionów dolarów spadła z 17 do 15. Liczba zamkniętych transakcji na domy w tej samej cenie wzrosła z 29 do 38. Połączenie obu danych ukryłoby bardziej użyteczny wynik: popyt na wyjątkowe domy się wzmocnił, a rynek ukończonych ultraluksusowych apartamentów pozostał niewielki i skoncentrowany.
Dane o apartamentach nadal dawały wyraźny sygnał cenowy. Mediana ceny sprzedaży wzrosła do 17 milionów dolarów, a mediana ceny za stopę kwadratową osiągnęła 3 950 USD. Przy zaledwie 15 zamkniętych transakcjach kilka wyjątkowych nieruchomości może jednak znacznie przesunąć obie miary. To rynek, który należy czytać budynek po budynku, a nie przez średnią dla całego hrabstwa.
Sygnał rynku ultraluksusowego w III kwartale
| Miara | III kw. 2025 | III kw. 2026 | Odczyt rynku |
|---|---|---|---|
| Zamknięte transakcje na apartamenty od 10 mln USD | 17 | 15 | O dwie zamknięte transakcje mniej rok do roku. |
| Wartość sprzedaży apartamentów | 277,5 mln USD | 265,3 mln USD | Spadek o 4,4%. |
| Mediana ceny sprzedaży apartamentów | 14,765 mln USD | 17 mln USD | Wyższa, ale oparta na niewielkim i zmieniającym się składzie sprzedaży. |
| Mediana ceny za stopę kwadratową apartamentów | $3 288 | $3 950 | Wyższa, ponieważ skład sprzedaży przesunął się w stronę mocniejszych produktów. |
| Mediana liczby dni na rynku apartamentów | 135 | 93 | Pokrycie danych było niepełne dla czterech sprzedaży w III kwartale 2026. |
| Zamknięte transakcje na domy od 10 mln USD | 29 | 38 | Wzrost o 31%. |
| Wartość sprzedaży domów | 544,4 mln USD | 823,4 mln USD | Popyt na wyjątkowe domy był mocniejszą częścią kwartału. |
The Surf Club wyznaczył punkt odniesienia dla apartamentów w tym kwartale
Residence S-1003 w The Surf Club została sprzedana za 30,25 miliona dolarów, co było najwyższą ceną zamkniętej transakcji na apartament w Miami-Dade w przeanalizowanym zbiorze danych za III kwartał. Przy cenie 7 143 USD za stopę kwadratową odnotowała też najwyższą zgłoszoną w tym zbiorze cenę za stopę kwadratową apartamentu w kwartale.
Wyniku nie należy stosować bezrefleksyjnie do innych budynków. Kupujący w segmencie ultraluksusowym porównują rezydencję, widok, prywatność, model usług, architekturę i historię odsprzedaży. Adres ma znaczenie, ale konkretna nieruchomość ma znaczenie większe.
Koncentracja ma znaczenie
15 zamkniętych transakcji na apartamenty rozłożyło się na 11 budynków, a pięć z nich dotyczyło The Surf Club. Ta koncentracja jest częścią obrazu. Miami ma drogie apartamenty, ale ukończona oferta, która konkuruje na najwyższym poziomie międzynarodowym, ogranicza się nadal do krótkiej listy.
Miami od dawna ma ultraluksusowe domy. Nie miało ugruntowanego rynku ultraluksusowych apartamentów. Jest kilka wyjątkowych budynków z apartamentami, w tym Apogee, The Surf Club i Seaway at The Surf Club, ale kilka budynków nie tworzy rynku.
Ta kategoria jest dziś budowana. Następne pokolenie obejmuje Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences w Brickell i Sunny Isles oraz The Residences at Mandarin Oriental, Miami na Brickell Key.
Część tych nieruchomości zostanie oddana dopiero w latach 2027 do 2030. Dane o zamkniętych transakcjach za III kwartał opisują więc niewielki ukończony rynek, który istnieje dziś, a nie szerszy rynek, który kupujący już uwzględniają w swoich kalkulacjach. Rezerwacji i podpisanych umów nie należy traktować jak zamkniętych transakcji.
Luksus i ultraluksus to nie ten sam filtr
W towarzyszącym raporcie o rynku Miami za III kwartał luksus oznacza 10% najdroższych spośród wybranych zamkniętych transakcji na apartamenty, mieszkania spółdzielcze i domy szeregowe w każdej lokalizacji. Próg wejścia w III kwartale 2026 wynosił 2,8 miliona dolarów w Miami Beaches i 1,55 miliona dolarów w Miami Coastal Mainland.
Ultraluksus na tej stronie opiera się na stałej, faktycznej cenie sprzedaży wynoszącej 10 milionów dolarów lub więcej w całym Miami-Dade. Stały próg umożliwia porównanie rok do roku, ale sama cena nie sprawia, że każda rezydencja jest równoważna. Widok budynek po budynku przedstawia przewodnik po ultraluksusowych apartamentach w Miami.
Carnegie Mellon może poszerzyć przyszłą grupę kupujących
Planowany kampus Carnegie Mellon w Miami to czynnik popytu w dłuższej perspektywie, a nie wyjaśnienie sprzedaży w III kwartale. Uczelnia ogłosiła kampus w Wynwood 30 września, ostatniego dnia kwartału. Ken Griffin przekazał dar w wysokości 3 miliardów dolarów, z czego 2 miliardy przeznaczono na Miami, a 1 miliard na Pittsburgh. Budowa jest planowana na 2027 rok, a pierwsi studenci mają się pojawić w 2028 roku, pod warunkiem uzyskania zgód.
Związek z ultraluksusem nie polega na liczbie studentów, lecz na założycielach, starszych badaczach, kadrze zarządzającej i inwestorach, którzy mogą budować lub wspierać firmy wokół kampusu. W ostatnim cyklu migracji do Miami jako pierwsze przyszły finanse. Głębsze zaplecze technologiczne i badawcze może z czasem stworzyć kolejne źródło popytu ze strony osób o wysokim majątku netto. Przeczytaj ogłoszenie Carnegie Mellon.
Co ten kwartał oznacza dla kupujących i sprzedających
Dla kupujących: proszę porównywać konkretną rezydencję, budynek i platformę usług. Sprzedaż za 10 milionów dolarów gdzie indziej w hrabstwie nie jest automatycznie użyteczną transakcją porównawczą.
Dla sprzedających: grupa kupujących istnieje, ale jest selektywna. Cena musi być poparta dowodami z tego samego budynku, widokiem, stanem, prywatnością, wysokością piętra i jakością zarządzania.
Dla kupujących oceniających nowe inwestycje: proszę oddzielić rynek ukończony od planowanej oferty. Struktura wpłat, ryzyko terminu oddania, historia dewelopera i docelowy zestaw konkurencyjnych obiektów należą do analizy.
Najczęstsze pytania
Ile apartamentów w Miami-Dade sprzedano za 10 milionów dolarów lub więcej w III kwartale 2026?
Piętnaście zamkniętych transakcji na apartamenty w Miami-Dade osiągnęło próg 10 milionów dolarów w III kwartale 2026, wobec 17 w III kwartale 2025.
Jaka była najwyższa cena zamkniętej transakcji na apartament w Miami w III kwartale 2026?
Residence S-1003 w The Surf Club została sprzedana za 30,25 miliona dolarów. Przy cenie 7 143 USD za stopę kwadratową miała też najwyższą zgłoszoną cenę za stopę kwadratową apartamentu w przeanalizowanym zbiorze zamkniętych transakcji w Miami-Dade za III kwartał.
Czy ultraluksusowy rynek Miami poprawił się w III kwartale 2026?
Zależało to od rodzaju nieruchomości. Zamknięte transakcje na domy od 10 milionów dolarów wzrosły o 31%, a na apartamenty spadły z 17 do 15. Mediana ceny sprzedaży i mediana ceny za stopę kwadratową apartamentów wzrosły, ale próba była niewielka i skoncentrowana.
Jaka jest różnica między luksusem a ultraluksusem w Miami?
Luksus jest tu zdefiniowany jako 10% najdroższych spośród wybranych zamkniętych transakcji w danej lokalizacji. Ultraluksus przyjmuje stały próg faktycznej ceny sprzedaży wynoszący 10 milionów dolarów w całym Miami-Dade. Obie grupy częściowo się pokrywają, ale odpowiadają na różne pytania.
Czy Miami ma ugruntowany rynek ultraluksusowych apartamentów?
Jeszcze nie. Miami od dawna ma ultraluksusowe domy i kilka wyjątkowych budynków z apartamentami, w tym Apogee, The Surf Club i Seaway at The Surf Club. Głębsza kategoria apartamentów powstaje dopiero teraz dzięki projektom takim jak Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences w Brickell i Sunny Isles oraz The Residences at Mandarin Oriental, Miami.
Czy raport obejmuje umowy na etapie budowy?
Nie. Raport obejmuje zamknięte transakcje od 1 lipca do 30 września 2026 roku. Bezpośrednia sprzedaż deweloperska może nie występować w danych źródłowych, a rezerwacje lub podpisane umowy nie są liczone jako zamknięte transakcje.
Potrzebne porównanie budynek po budynku? Proszę poprosić o prywatny briefing o ultraluksusowym rynku Miami.
Źródło i metoda: MIAMI REALTORS Matrix, dane pobrane 15 października 2026 roku. Selekcja obejmuje zamknięte transakcje na apartamenty i domy jednorodzinne w Miami-Dade od 1 lipca do 30 września, z faktyczną ceną sprzedaży od 10 milionów dolarów. Cena apartamentu za stopę kwadratową opiera się na zgłoszonej powierzchni mieszkalnej. Pola z liczbą dni na rynku i z upustem względem ostatecznej ceny ofertowej były niepełne dla części transakcji; brakujące wartości pominięto. Bezpośrednia sprzedaż deweloperska i inna sprzedaż spoza Matrix może nie być uwzględniona. Autor: Anthony Guerriero, Broker, Manhattan Miami Real Estate LLC.