Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

Dlaczego o ten budynek pytają z nazwy

Większość nadoceanicznych wież na południu Florydy sprzedaje się widokiem, powierzchnią kondygnacji i standardem wykończenia. Ta sprzedaje się autorstwem. Armani/Casa Interior Design Studio zaprojektowało wnętrza i części wspólne, zgodnie z własną dokumentacją projektu Dezer Development, a ten podpis zmienił sposób, w jaki budynek jest przedmiotem obrotu. Nabywcy przychodzą, znając już markę. Przychodzą z oczekiwaniem, jak powinno wyglądać wnętrze, zanim zobaczyli choćby jeden rzut.

Taka rozpoznawalność jest użyteczna i jest zarazem pułapką. Zażyłość z marką skraca analizę, którą nabywca normalnie przeprowadziłby przy zakupie nad oceanem na tym poziomie. Ktoś ulega wrażeniu lobby, szybko podpisuje, a poziom rezerw, historię opłat nadzwyczajnych, pozycję ubezpieczeniową i ekspozycję konkretnego pionu analizuje dopiero potem. To te pozycje decydują, ile mieszkanie kosztuje w utrzymaniu przez następną dekadę. Podpis projektowy nie zmienia żadnej z nich.

Ta strona opisuje, czym budynek jest fizycznie, czym różnią się poszczególne linie rezydencji, co nabywca powinien zweryfikować przed złożeniem oferty i jak wieża wypada na tle pozostałych obiektów sygnowanych markami przy Collins Avenue. Jeśli chcą Państwo najpierw poznać szerszy korytarz, prosimy zacząć od strony mieszkania na sprzedaż w Sunny Isles i wrócić tutaj.

Sam budynek

Wieża stoi bezpośrednio na piasku, po wschodniej stronie Collins Avenue, bliżej północnego krańca nadoceanicznej części Sunny Isles Beach. Rejestry nieruchomości hrabstwa pokazują, że adresy przy Collins Avenue w granicach miasta sięgają mniej więcej kwartału 19200, na północ od którego zaczyna się granica miejscowości Golden Beach i zmienia się nazwa ulicy nadmorskiej.

Pelli Clarke & Partners, pracownia, którą założył César Pelli, jest architektem projektu, a Sieger Suarez Architects architektem prowadzącym, zgodnie ze stroną projektu samej pracowni projektowej. Ta strona podaje wysokość wieży 649 stóp i około 784,000 stóp kwadratowych powierzchni budynku. Dezer Development opisuje budynek jako 60-kondygnacyjną wieżę nad oceanem, a Pelli Clarke & Partners niezależnie opisuje wieżę jako wznoszącą się na sześćdziesiąt kondygnacji, więc marketingowa liczba pięter jest przynajmniej spójna między deweloperem a architektem projektu. Rejestry lokali hrabstwa Miami-Dade numerują kondygnacje mieszkalne od trzeciej do pięćdziesiątej czwartej, bez trzynastego piętra, więc marketingowa liczba pięter i zapisana numeracja lokali nie pokrywają się. Zanim porównają Państwo wysokie piętro tutaj z wysokim piętrem w sąsiednim budynku, należy zapytać, której konwencji używa dana oferta.

Architekci opisują bryłę jako dwie splecione formy przypominające żagle, które rozszerzają się ku górze. Ten opis nie jest ozdobnikiem. Tłumaczy mierzalną cechę rzutu kondygnacji: niektóre linie rezydencji fizycznie rosną wraz z wysokością, co widać we własnych rejestrach powierzchni hrabstwa i jest rzadkością w wieży w Miami.

Taras basenowy i klub plażowy znajdują się od strony oceanu. Podjazd i strefa przyjazdu są zwrócone w stronę Collins.

Konstrukcja, liczba rezydencji i ukończenie

Rejestry folio hrabstwa Miami-Dade dla 18975 Collins Condo wykazują 306 numerowanych rezydencji, po sześć na kondygnacji, na piętrach od trzeciego do pięćdziesiątego czwartego, co daje pięćdziesiąt jeden lokali na każdej z sześciu linii. Dwa kolejne numery folio zapisano jako lokale penthouse: PH-00 o powierzchni 5,336 stóp kwadratowych i PH-04 o powierzchni 4,821 stóp kwadratowych powierzchni mieszkalnej według rejestru hrabstwa. Daje to 308, czyli liczbę, którą Dezer Development publikuje we własnej dokumentacji projektu, uzgodnioną tutaj z faktycznie zarejestrowanymi działkami lokalowymi. Jedno zastrzeżenie co do publikowanych liczb: strona projektu architekta dla tej wieży podaje 260 rezydencji, co nie uzgadnia się ani z rejestrem hrabstwa, ani z własną liczbą dewelopera. Każdą pojedynczą publikowaną liczbę lokali należy traktować jako twierdzenie do sprawdzenia, a nie jako fakt.

Rejestr hrabstwa odpowiada też na pytanie, które nabywcy zadają, chcąc wiedzieć, jak głęboki jest zbiór porównawczy dla ich własnego pionu. Licząc sypialnie we wszystkich numerach folio, budynek mieści 102 rezydencje dwusypialniowe na liniach 04 i 05, 102 rezydencje trzysypialniowe na liniach 01 i 03 oraz 102 rezydencje czterosypialniowe na liniach 00 i 02. Przy dwóch numerach folio penthouse hrabstwo nie zapisuje żadnej liczby sypialni. Dezer Development reklamuje układy od dwóch do sześciu sypialni, więc każda konfiguracja większa niż cztery sypialnie mieści się w penthouse’ach, a nie w siatce linii. Konkurencyjna strona budynku dzieli strukturę na 102 dwusypialniowe, 102 trzysypialniowe i 104 czterosypialniowe i większe, co po cichu zakłada, że penthouse’y są lokalami czterosypialniowymi. Rejestr hrabstwa tego nie stwierdza.

Czternaście dodatkowych numerów folio znajduje się poza liczbą rezydencji. W rejestrach hrabstwa oznaczono je od PS-1 do PS-15, bez PS-13, a każdy zapisano na 209 stóp kwadratowych. To cabany, które Pelli Clarke & Partners opisuje jako prywatne cabany na plaży od strony oceanu. Każde folio cabany niesie własny niepodzielny udział 0.0299 procent w częściach wspólnych, co czyni z niej odrębnie wyodrębniony lokal, a nie licencję na korzystanie z cudzego. Ponieważ mają własne numery folio, mogą być zbywane oddzielnie od mieszkania. Pelli Clarke & Partners opisuje też cabany jako wielopoziomowe, więc karta oferty podająca powierzchnię wyraźnie większą niż 209 stóp kwadratowych opisuje coś innego niż zapisaną w hrabstwie powierzchnię mieszkalną. Należy potwierdzić na piśmie, czy cabana wchodzi w skład transakcji, i potwierdzić to na podstawie folio, a nie karty oferty.

W kwestii ukończenia rejestry hrabstwa się rozchodzą. Kondygnacje od trzeciej do pięćdziesiątej mają zapisany rok budowy 2019, z dwoma wyjątkami na trzecim piętrze: lokale 302 i 303 zapisano jako 2020. Kondygnacje od pięćdziesiątej pierwszej do pięćdziesiątej czwartej oraz dwa numery folio penthouse zapisano jako 2020. Pelli Clarke & Partners podaje ukończenie projektu w 2020 roku, a prasa branżowa informowała o zakończeniu budowy pod koniec 2019 roku. Wszystko to jest spójne z wieżą doprowadzoną do stanu surowego i przekazywaną od dołu ku górze na przełomie roku. Strona, która drukuje dla tego budynku jeden płaski rok budowy, w którąkolwiek stronę, zaokrągla zapis, który faktycznie się rozdziela. Data ma znaczenie z jednego praktycznego powodu, omówionego niżej: uruchamia zegar przeglądu konstrukcyjnego milestone.

Wysokość pomieszczeń powyżej dziesięciu stóp, przeszklenia na pełną wysokość i głębokie tarasy to motyw przewodni, którym deweloper reklamował rzuty. Nie publikujemy wykończonej wysokości pomieszczeń dla poszczególnych pasm kondygnacji, ponieważ wartość ta zmienia się zależnie od pasma i rzutu i należy do karty specyfikacji dewelopera, a nie do strony internetowej. Pobieramy tę kartę dla klientów przed złożeniem oferty.

Czego dotyczy podpis Armani/Casa

Dokumentacja projektu Dezer Development podaje, że Armani/Casa Interior Design Studio zaprojektowało rezydencje, części wspólne i przestrzenie rekreacyjne, oraz że praca studia obejmuje umeblowanie i wykończenia pokazane w budynku. Opisujemy ten podpis dokładnie tak, jak opublikował go deweloper. Nie charakteryzujemy stojącej za nim umowy handlowej, ponieważ jej warunki są prywatne i nikt spoza stron nie jest w stanie uczciwie ich opisać.

To, co nabywca faktycznie widzi, to powściągliwa paleta materiałów. Ciepłe barwy neutralne, dużo kamienia i drewna, stolarka o niskim kontraście, oświetlenie pośrednie i celowo ciche okucia. Armani/Casa nie robi dramatu. Robi spokój. Kto chce wnętrza w Miami o wysokim połysku i wysokim kontraście, uzna dostarczony pakiet za rozczarowujący, i jest to realny punkt segmentacji tego rynku.

Kilka lokali z rynku wtórnego zostało od tego czasu wykończonych na nowo przez właścicieli, co oznacza, że dwa mieszkania na tej samej linii mogą prezentować się zupełnie inaczej. Podczas oglądania należy zapytać wprost, czy widzą Państwo oryginalne wykończenie deweloperskie, czy remont właściciela. Zmienia to zarówno cenę, jaką należy zapłacić, jak i historię pozwoleń, którą trzeba pobrać. Nie publikujemy oryginalnych producentów sprzętu AGD ani zabudowy meblowej, ponieważ nie pozyskaliśmy karty specyfikacji dewelopera na potrzeby tej strony, a błędna odpowiedź w tym miejscu byłaby powtarzana przez każdego nabywcę, który by ją przeczytał.

Kondygnacje z częścią rekreacyjną

Dezer Development publikuje program udogodnień o powierzchni ponad 35,000 stóp kwadratowych na dwóch kondygnacjach, obejmujący salon dla mieszkańców, restaurację, palarnię cygar, piwnicę win, dwupoziomowe spa, klub fitness zwrócony ku oceanowi, salę kinową i klubową, a także podgrzewany taras basenowy i około 300 stóp prywatnej plaży. Deweloper przypisuje też projekt krajobrazu studiu Enzo Enea. Należy traktować to jako program w chwili oddania, a nie program działający dzisiaj. Operatorzy i grafiki udogodnień w wieżach Sunny Isles zmieniali się od 2019 roku, a opublikowana lista to nie to samo co lista obsadzona personelem.

Dwa pytania znaczą więcej niż lista. Po pierwsze, które udogodnienia mają obsługę i w jakich godzinach, bo nieobsadzone spa jest tylko pomieszczeniem. Po drugie, ile kosztuje prowadzenie programu udogodnień, bo ten koszt siedzi w Państwa opłacie miesięcznej i to ta pozycja się rusza.

Linie rezydencji i rzuty mieszkań

Rzut kondygnacji mieści sześć rezydencji na piętro, numerowanych liniami od 00 do 05. Poniższe dane pochodzą z rejestrów folio Miami-Dade County Property Appraiser dla każdego lokalu w budynku, są więc zapisaną powierzchnią mieszkalną, a nie marketingową powierzchnią wewnętrzną dewelopera. Te dwie miary nie są tym samym, a książka rzutów dewelopera zwykle poda wartość większą. Do porównań między liniami należy używać danych hrabstwa, a do wszystkiego, co Państwo podpisują, książki rzutów.

• Linia 00 to największy plan standardowy. Rejestry hrabstwa wykazują cztery sypialnie z pięcioma pełnymi łazienkami i toaletą oraz powierzchnię mieszkalną rosnącą od 3,005 stóp kwadratowych na trzecim piętrze do 3,504 stóp kwadratowych na pięćdziesiątym czwartym.
• Linia 01 to mieszkanie trzysypialniowe z pięcioma pełnymi łazienkami i toaletą, zapisane na 2,468 stóp kwadratowych na każdym piętrze od trzeciego do pięćdziesiątego czwartego.
• Linia 02 to mieszkanie czterosypialniowe z czterema pełnymi łazienkami i toaletą, zapisane na 2,682 stóp kwadratowych na każdym piętrze.
• Linia 03 to mieszkanie trzysypialniowe z trzema pełnymi łazienkami i toaletą, zapisane na 2,271 stóp kwadratowych na każdym piętrze.
• Linia 04 to mieszkanie dwusypialniowe z dwiema pełnymi łazienkami i toaletą, rosnące od 1,506 stóp kwadratowych u podstawy wieży do 1,762 stóp kwadratowych na jej szczycie.
• Linia 05 to mniejsze mieszkanie dwusypialniowe z dwiema łazienkami, rosnące od 1,080 stóp kwadratowych do 1,305 stóp kwadratowych.

Należy czytać wzorzec, a nie pojedyncze liczby. Trzy linie są wymiarowo identyczne od dołu do góry, co czyni je wyjątkowo łatwymi do wyceny przez porównanie. Trzy linie rosną wraz z wysokością, czyli bryła przypominająca żagle ujawnia się w rejestrach aktów. Na linii 00 różnica między najniższym a najwyższym piętrem to około 500 stóp kwadratowych zapisanej powierzchni mieszkalnej, i to zanim wyceni się widok.

Jedną pułapkę prezentacyjną warto nazwać, bo pojawia się na stronach budynku, które rankują na tę wieżę. Strony te układają rzuty w trzy pasma kondygnacji, zwykle piętra 3 do 20, 21 do 40 i 41 do 54, i podają jedną powierzchnię dla każdego pasma. Rejestr hrabstwa nie potwierdza takiej struktury na liniach rosnących. Na linii 04 zapisana powierzchnia mieszkalna wynosi 1,506 stóp kwadratowych na trzecim piętrze, 1,584 na dwudziestym, 1,634 na trzydziestym, 1,693 na czterdziestym pierwszym i 1,762 na pięćdziesiątym czwartym, a piętra pośrednie mieszczą się między tymi wartościami, zamiast je powtarzać. Tabela pasmowa zawyży więc mieszkanie na dole pasma i zaniży na jego górze. Należy wyceniać piętro, nie pasmo.

Powierzchni tarasów hrabstwo nie rejestruje i my ich nie publikujemy. To, co jest w dokumentach obu stron, które wieżę faktycznie zbudowały, mówi, że tarasy są zaprojektowanym pomieszczeniem, a nie półką. Dezer Development podaje, że rezydencje mają przestronne prywatne balkony wyposażone w kuchnie letnie, a Pelli Clarke & Partners podaje, że wszystkie rezydencje mają rozległe prywatne tarasy z kuchniami letnimi i że większość ma prywatny dostęp szybką windą. Żadna ze stron nie publikuje wymiaru tarasu według linii, nie robi tego też hrabstwo. Głębokość tarasu naprawdę różni się tutaj zależnie od linii i pasma, a po oceanicznej stronie Collins pomieszczenie na zewnątrz jest funkcjonalną częścią mieszkania, a nie dodatkiem. Pozyskujemy zwymiarowany rzut konkretnego lokalu, zanim doradzimy w sprawie ceny za stopę, ponieważ nabywca wyceniający wyłącznie po powierzchni wewnętrznej źle uszereguje linie.

Dwa numery folio penthouse mają odrębną konfigurację i nie podlegają siatce linii.

Jak myśleć o wyborze pionu

O wartości w tym budynku decydują trzy zmienne, w tej kolejności.

Ekspozycja jest pierwsza. Rezydencje od północy mają otwartą wodę i plażę w stronę Golden Beach. Rezydencje od południa patrzą wzdłuż linii wież Sunny Isles, co jest efektowne i bardziej ruchliwe. Kierunek wschodni to czysty widok na ocean. Zachód to Intracoastal Waterway, a Pelli Clarke & Partners opisuje rezydencje jako pokazujące widoki na wyspę, ocean i Intracoastal, co przypomina, że na tak wąskiej wyspie barierowej pojedynczy rzut może mieć więcej niż jedną ekspozycję. Należy zapytać, które okna są zwrócone w którą stronę, zamiast przyjmować jedną etykietę kierunku z karty oferty.

Pasmo kondygnacji jest drugie i nie działa liniowo. Skok wartości jest najostrzejszy tam, gdzie rezydencja wychodzi ponad okoliczne dachy. W tej wieży sam rzut również rośnie wraz z wysokością na trzech z sześciu linii, więc na tych pionach wysokość kupuje zarówno powierzchnię, jak i widok.

Głębokość tarasu jest trzecia i chronicznie niedoceniana. Liczbę należy brać z rzutu, a nie z oferty.

Własność tutaj: co pojawia się na rozliczeniu zamknięcia i później

To jest sekcja, którą strony marketingowe pomijają.

Miesięczne opłaty eksploatacyjne. Nadoceaniczne wieże w Sunny Isles z pełnym programem udogodnień niosą znaczące opłaty miesięczne i ten budynek nie jest wyjątkiem. Nie publikujemy wartości na stopę kwadratową, ponieważ zmienia się ona z każdym zatwierdzonym budżetem, a nieaktualna liczba jest gorsza niż żadna. Należy poprosić o aktualną wartość na piśmie, zamiast polegać na portalu, oraz o trzy ostatnie zatwierdzone budżety, żeby zobaczyć kierunek zmian.

Rezerwy i przepisy stanu Floryda o rezerwach na konstrukcję. Zgodnie z Florida Statute 718.112 wspólnota kondominium mieszkaniowego musi mieć wykonane badanie rezerw na integralność konstrukcji co najmniej raz na dziesięć lat dla każdego budynku na nieruchomości, który ma trzy kondygnacje lub więcej. W przypadku budżetów uchwalanych 31 grudnia 2024 roku lub później wspólnota kontrolowana przez właścicieli lokali, która musi uzyskać takie badanie, nie może głosować za nietworzeniem rezerw ani za rezerwami niższymi niż wymagane dla pozycji objętych badaniem. Nowszy budynek jest zwykle w lepszej sytuacji pod tym względem niż wieża z lat 1980. Nowszy nie znaczy zwolniony. Należy pobrać badanie i aktualne salda rezerw.

Termin przeglądu milestone. Florida Statute 553.899 wymaga przeglądu milestone budynku kondominium o trzech lub więcej kondygnacjach do 31 grudnia roku, w którym budynek osiąga trzydzieści lat, a następnie co dziesięć lat. Ustawa pozwala też lokalnemu organowi nadzoru przyspieszyć ten termin do dwudziestu pięciu lat tam, gdzie uzasadniają to warunki miejscowe, w tym bliskość słonej wody. Dla budynku zapisanego jako wzniesiony w 2019 i 2020 roku pierwszy przegląd jest odległy. Pytanie, które ma znaczenie dla nabywcy, brzmi nie tyle, czy przegląd się odbył, ile czy wspólnota planuje w budżecie ten, który nadejdzie.

Ubezpieczenie. Ubezpieczenia od wiatru i majątkowe na wybrzeżu Florydy mocno podrożały w ostatnich latach i przechodzą przez polisę główną do Państwa opłaty miesięcznej. Należy zapytać, co działo się ze składką wspólnoty przy każdym z trzech ostatnich odnowień. Następnie zapytać, jak wygląda wycena polisy HO-6 dla Państwa konkretnego lokalu, bo ta jest wyłącznie Państwa.

Reset podatku od nieruchomości. Floryda dokonuje ponownej wyceny przy sprzedaży. Sprzedający, który jest właścicielem od oddania budynku, może płacić istotnie mniej, niż Państwo zapłacą w pierwszym pełnym roku. Nie należy budować kalkulacji na aktualnym rachunku podatkowym sprzedającego. Łączną stawkę ustalają corocznie hrabstwo, kuratorium, miasto i regionalne organy podatkowe, a my wyliczamy kwotę na podstawie Państwa ceny zakupu i stawki obowiązującej w dniu zamknięcia.

Koszty zamknięcia transakcji. Podatek documentary stamp stanu Floryda obciąża akt przeniesienia własności. Florida Department of Revenue ustala stawkę dla hrabstwa Miami-Dade na 60 centów od każdych $100 wartości świadczenia, plus dopłatę 45 centów od każdych $100. Departament zaznacza, że dopłata nie dotyczy dokumentu przenoszącego wyłącznie dom jednorodzinny, co oznacza, że lokal w kondominium podlega tutaj obu składnikom. Do tego dochodzą opłaty tytułowe i kredytodawcy. Przedstawiamy pełne zestawienie pozycji przed przystąpieniem do umowy.

Ograniczenia najmu. Częstotliwość najmu i minimalny okres w tym budynku określa deklaracja oraz regulamin wspólnoty, a oba te dokumenty można zmieniać. Nie publikujemy aktualnych warunków, ponieważ nieaktualna zasada zacytowana na stronie internetowej to rodzaj błędu, który kosztuje kogoś zakup. Deklaracja nie jest jednak dokumentem tajnym. Opis prawny każdego lokalu w rejestrze hrabstwa Miami-Dade przywołuje ją pod adresem Official Records Book 31715, Page 2560, więc akt założycielski można pobrać i przeczytać, zamiast wnioskować o nim z portalu. Ma to tutaj znaczenie, bo konkurencyjne strony publikujące minimalny okres najmu dla tej wieży przeczą sobie nawzajem, a co najmniej jedna przeczy sobie dwukrotnie w obrębie jednej strony. Pozyskujemy regulamin na piśmie przed przystąpieniem do umowy. Jeśli Państwa plan zależy od najmu krótkoterminowego gdziekolwiek w tym korytarzu, prosimy powiedzieć o tym wcześnie, a powiemy wprost, czy ten budynek się nadaje.

Gdzie budynek plasuje się na rynku Sunny Isles

Nadoceaniczny odcinek Collins Avenue mieści dziś gęsty ciąg wież noszących nazwy marek modowych, hotelowych i motoryzacyjnych, wzniesionych przez niewielką grupę inwestorów. Dezer Development jest jedną ze stałych obecności w tej transformacji, a ta wieża należy do inwestycji na jego własnej liście realizacji.

Gęstość jest siłą tego rynku i jego ryzykiem. Siłą jest głębokość: międzynarodowa pula nabywców, która traktuje ten konkretny odcinek wybrzeża jako rozpoznaną klasę aktywów, z realną płynnością nawet w słabszych kwartałach. Ryzykiem jest substytucja. Jeśli kilka wież w promieniu mili oferuje sygnowane marką mieszkanie czterosypialniowe na wysokim piętrze z widokiem na ocean, siłę cenową sprzedającego dyscyplinuje konkurencja, a nabywcy, którzy rozumieją zbiór substytutów, negocjują lepiej.

Pozycja Armani/Casa w tym zbiorze jest specyficzna. To budynek marki projektowej, a nie marki hotelowej, więc nie ma usług hotelowych ani programu najmu prowadzonego przez markowego operatora. Dla nabywcy, który chce prywatnej wieży mieszkalnej bez części hotelowej, jest to zaleta. Dla nabywcy, który chce obsługi recepcyjnej i programu najmu, jest to niedopasowanie, a właściwy zbiór porównawczy leży gdzie indziej przy Collins.

Jak produkt sygnowany marką wycenia się względem niesygnowanego na południu Florydy, opisuje nasza analiza rezydencje sygnowane markami w Miami. Gdzie rozlicza się szczyt rynku, pokazują najdroższe domy w Miami.

Ceny i warunki rynkowe

Nie publikujemy statycznych cen na stronach budynków. Dezaktualizują się, a liczba bez przypisanego pionu, piętra i standardu wykończenia jest bliska bezużytecznej. Dwa mieszkania czterosypialniowe w tej wieży mogą mieć bardzo różne ceny wyłącznie ze względu na ekspozycję i stan wykończenia. Aktualną dostępność i ceny ofertowe pokazuje moduł wyszukiwania na żywo na tej stronie.

Nie publikujemy też odczytu czasu ekspozycji na rynku ani kierunkowej oceny podaży, ponieważ każde z nich warto podawać wyłącznie z datowanym pobraniem danych MLS, a strona, która stoi rok na żywo, nie może uczciwie takiego pobrania nieść. Aktualną wartość dla tego budynku i porównanie z hrabstwem podajemy w rozmowie, wraz z datą pobrania.

Aktualną dynamikę w całym hrabstwie opisuje nasza analiza rynku kondominiów w Miami.

Zakup spoza Stanów Zjednoczonych

Nadoceaniczny korytarz Sunny Isles przyciąga międzynarodową pulę nabywców. Nie publikujemy struktury własności według narodowości dla tego budynku, ponieważ żadne wiarygodne źródło publiczne jej nie podaje.

Mechanika zakupu przez cudzoziemca jest rutynowa, ale nie jest automatyczna. FIRPTA to pozycja najczęściej odkrywana za późno. Zgodnie z przepisami Internal Revenue Service pobór u źródła stosuje się przy zbyciu udziału w nieruchomości w Stanach Zjednoczonych przez osobę zagraniczną, a nie przy zakupie, płatnikiem jest zwykle nabywca, a standardowa stawka wynosi 15 procent zrealizowanej kwoty. Należy planować to już przy nabyciu, choć skutek pojawia się przy wyjściu.

Struktura podmiotowa ma znaczenie, a właściwa struktura zależy od pozycji traktatowej Państwa kraju, a nie od reguły ogólnej. Finansowanie jest dostępne dla obcokrajowców u kredytodawców portfelowych na innych warunkach relacji kredytu do wartości niż widzi nabywca krajowy. Zgoda wspólnoty to realny krok z realnymi wymogami dokumentacyjnymi i wymaga czasu. Robimy to nieustannie i przeprowadzimy Państwa przez kolejność działań właściwą dla Państwa jurysdykcji, zanim złożą Państwo ofertę.

Lista kontrolna due diligence dla tego budynku

Zanim złożą Państwo tutaj ofertę, pozyskujemy i czytamy w Państwa imieniu:

• Zarejestrowaną deklarację kondominium wraz ze wszystkimi zmianami, żebyśmy wiedzieli, co faktycznie Państwo nabywają i co wspólnota może zmienić. Dla tego budynku opisy prawne lokali w rejestrze hrabstwa przywołują deklarację pod adresem Official Records Book 31715, Page 2560.
• Trzy ostatnie zatwierdzone budżety roczne, żeby zobaczyć kierunek pozycji eksploatacyjnej.
• Najnowsze badanie rezerw na integralność konstrukcji oraz aktualne salda rezerw.
• Kartę deklaracji ubezpieczeniowej wspólnoty, wraz ze strukturą udziału własnego dla ryzyka wiatru.
• Protokoły posiedzeń zarządu z ostatnich dwudziestu czterech miesięcy, bo to tam opłaty nadzwyczajne zapowiadają się, zanim zostaną uchwalone.
• Wszelkie toczące się lub zapowiadane spory sądowe z udziałem wspólnoty.
• Historię pozwoleń dla konkretnego lokalu, która mówi nam, czy remont właściciela był legalny.
• Aktualny regulamin, w tym zasady najmu i politykę dotyczącą zwierząt w brzmieniu po zmianach.
• Rejestr folio dla każdej cabany lub prawa parkingowego zbywanego wraz z mieszkaniem.

Jeśli sprzedający lub agent oferty opiera się przed przedstawieniem czegokolwiek z tej listy, opór należy potraktować jako informację.

Najczęstsze pytania

Gdzie znajduje się Residences by Armani/Casa?

Budynek stoi pod adresem 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160, bezpośrednio nad Oceanem Atlantyckim, po wschodniej stronie Collins Avenue. Rejestry nieruchomości hrabstwa Miami-Dade wykazują działkę w ramach podziału 18975 Collins Condo w mieście Sunny Isles Beach. Stoi bliżej północnego krańca nadoceanicznej części miasta, w niewielkiej odległości od granicy miejscowości Golden Beach na północy.

Kto zaprojektował i zrealizował budynek?

Wieżę zrealizowały Dezer Development i The Related Group. Pelli Clarke & Partners, pracownia, którą założył César Pelli, jest architektem projektu, a Sieger Suarez Architects architektem prowadzącym, zgodnie z dokumentacją projektu architekta. Dezer Development przypisuje wnętrza, części wspólne i przestrzenie rekreacyjne studiu Armani/Casa Interior Design Studio, a projekt krajobrazu studiu Enzo Enea.

Ile rezydencji jest w budynku i kiedy został ukończony?

Rejestry folio hrabstwa Miami-Dade wykazują 306 numerowanych rezydencji na piętrach od trzeciego do pięćdziesiątego czwartego, po sześć na kondygnacji i po pięćdziesiąt jeden na każdą linię, oraz dwa lokale penthouse, co daje liczbę 308 publikowaną przez Dezer Development. Według liczby sypialni numery folio wykazują 102 rezydencje dwusypialniowe, 102 trzysypialniowe i 102 czterosypialniowe, przy czym dla dwóch penthouse’ów nie zapisano liczby sypialni. Rejestry hrabstwa wykazują rok budowy 2019 dla pięter od trzeciego do pięćdziesiątego, z wyjątkiem lokali 302 i 303 zapisanych jako 2020, oraz 2020 dla pięter od pięćdziesiątego pierwszego do pięćdziesiątego czwartego i dla penthouse’ów. Pelli Clarke & Partners podaje wysokość wieży 649 stóp i ukończenie w 2020 roku.

Czym są cabany w Armani/Casa i czy przysługują do mieszkania?

Rejestry hrabstwa Miami-Dade wykazują w budynku czternaście odrębnie folioowanych lokali oznaczonych od PS-1 do PS-15, bez PS-13, każdy zapisany na 209 stóp kwadratowych. Ponieważ mają własne numery folio, mogą być zbywane niezależnie od mieszkania. To, czy któraś wchodzi w skład konkretnej transakcji, należy potwierdzić na podstawie folio, a nie karty oferty.

Czy można wynajmować rezydencję w Armani/Casa?

Najem w tym budynku regulują zarejestrowana deklaracja oraz regulamin wspólnoty, a oba dokumenty wspólnota może zmieniać. Nie publikujemy aktualnego minimalnego okresu ani limitu częstotliwości, ponieważ nieaktualna zasada zacytowana w internecie to rodzaj błędu, który kosztuje nabywcę zakup. Każdy nabywca, którego plan zależy od przychodu z najmu, powinien zlecić nam potwierdzenie regulaminu na piśmie przed przystąpieniem do umowy.

Ile kosztuje posiadanie rezydencji tutaj poza ceną zakupu?

Miesięczne opłaty eksploatacyjne pokrywają polisę główną, obsługę, prowadzenie części rekreacyjnej i rezerwy. Do tego dochodzą podatki od nieruchomości na Florydzie, które resetują się do Państwa ceny zakupu, zamiast przechodzić po sprzedającym, oraz Państwa własna polisa HO-6 dla lokalu. Ubezpieczenie od wiatru na wybrzeżu istotnie podrożało w ostatnich latach i przechodzi przez polisę główną. Dla każdego klienta budujemy przed ofertą pełny model kosztów utrzymania, w oparciu o aktualny zatwierdzony budżet wspólnoty, a nie o szacunki z portali.

Które linie rezydencji dają najlepszą wartość?

To zależy od tego, co Państwo optymalizują. Rejestry hrabstwa wykazują linie 01, 02 i 03 zapisane z tą samą powierzchnią mieszkalną na każdym piętrze od trzeciego do pięćdziesiątego czwartego, co czyni je wyjątkowo łatwymi do wyceny przez porównanie. Linie 00, 04 i 05 rosną wraz z wysokością, więc na tych pionach wyższe piętro kupuje powierzchnię, a nie tylko widok. Powierzchni tarasu hrabstwo nie rejestruje i musi ona pochodzić ze zwymiarowanego rzutu, dlatego pozyskujemy go przed doradzeniem w sprawie ceny za stopę.

Czy Armani/Casa to dobry zakup na tle innych sygnowanych wież w Sunny Isles?

To budynek marki projektowej, bez części hotelowej i bez markowego programu najmu, co odpowiada nabywcy szukającemu prywatnej wieży mieszkalnej, a nie odpowiada nabywcy szukającemu obsługi recepcyjnej. W markowym korytarzu Collins Avenue istnieje realna substytucja między wieżami, a ta substytucja jest dźwignią negocjacyjną dla nabywcy, który rozumie zbiór porównawczy. Przeprowadzimy Państwa przez to uczciwie, uwzględniając także budynki, których nie mamy w ofercie.

Jak mogę obejrzeć rezydencję w tym budynku?

Przez brokera nabywcy, prywatnie. Sunny Isles w tym przedziale cenowym nie prowadzi znaczącego ruchu dni otwartych, a lepsza część oferty jest pokazywana po umówieniu, w obecności agenta oferty. Organizujemy oglądanie, pozyskujemy z wyprzedzeniem dokumenty wspólnoty i przekazujemy Państwu model kosztów utrzymania oraz analizę porównawczą, zanim zostaną Państwo poproszeni o decyzję.

Rozmowa z doradcą w Miami

Reprezentujemy nabywców pod adresem 18975 Collins Avenue i w całym nadoceanicznym korytarzu Sunny Isles Beach. Przed oglądaniem pobierzemy aktualną dostępność w budynku, pozyskamy dokumenty wspólnoty i zbudujemy model kosztów utrzymania dla konkretnego pionu, który Państwo rozważają. Przed ofertą wycenimy rezydencję względem każdej porównywalnej transakcji w korytarzu, nie tylko tych w tej wieży.

Jeśli sprzedają Państwo tutaj, rozmowa wygląda inaczej i powinniśmy odbyć ją prywatnie.

Prośba o prywatne oglądanie w Residences by Armani/Casa

---