Przewodnik dla kupujących zagranicznych dotyczący zakupu nieruchomości w Miami

Miami stało się jednym z najbardziej aktywnych miejsc na świecie dla transgranicznych inwestycji w nieruchomości. Na Południe napływa międzynarodowy kapitał z Ameryki Łacińskiej, Europy i Azji Floryda na skalę, jakiej nie dorównuje żaden inny rynek amerykański. Jednak zagraniczni nabywcy stają przed odrębnym zestawem względów podatkowych, prawnych i finansowych, które znacznie różnią się od krajowych transakcje, w tym potrącenie FIRPTA, decyzje dotyczące struktury podmiotu i ograniczona dostępność kredytu hipotecznego. W tym przewodniku znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć przed zaangażowaniem kapitału.

Przed zawarciem umowy prawnik na Florydzie powinien sprawdzić status nabywcy i położenie nieruchomości.

Aby poznać szersze ramy dotyczące Stanów Zjednoczonych, struktury własności, finansowanie i zamknięcie, przeczytaj nasz przewodnik po filarach: Jak międzynarodowi nabywcy kupują luksusowe nieruchomości w USA →

WAŻNE: Ograniczenia Florida SB 264

Przepisy Florida Statutes 692.201–692.204 ograniczają niektórych nabywców i podmioty związane z siedmioma krajami określonymi w ustawie. W przypadku osób fizycznych znaczenie mają domicyl oraz obywatelstwo USA lub prawo stałego pobytu; sama narodowość nie przesądza o uprawnieniu. Odrębne przepisy obejmują grunty rolne, nieruchomości na terenach wojskowych lub infrastruktury krytycznej albo w promieniu dziesięciu mil oraz szersze ograniczenia związane z ChRL. Wyjątki, oświadczenia i rejestracja wymagają indywidualnej analizy. Przed umową prawnik z Florydy powinien sprawdzić kupującego, strukturę własności, działkę i właściwe orzeczenia sądowe. Sankcje USA wymagają osobnej kontroli. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC

Dlaczego Miami pracuje dla zagranicznych nabywców 

Wybierz lokal i sprawdź budynek

Zasady własności i wynajmu zależą od budynku. Przed zobowiązaniem sprawdź zgodę wspólnoty, własność przez podmioty, minimalny okres i częstotliwość najmu oraz lokalne przepisy. Same środki finansowe nie przesądzają o możliwości zakupu lub wynajmu lokalu.

Floryda nie pobiera stanowego podatku dochodowego od osób fizycznych

Floryda nie pobiera stanowego podatku dochodowego od osób fizycznych. Nadal mogą obowiązywać podatki federalne, od nieruchomości i obowiązki deklaracyjne. Opodatkowanie podmiotu na Florydzie wymaga osobnej analizy.

Ochrona domostwa.

Ochrona domu przed wierzycielami i zwolnienie z podatku od nieruchomości to różne korzyści z odrębnymi warunkami. Żadna nie wynika automatycznie z zagranicznej własności. Ochrona ma limity powierzchni i wyjątki, w tym niektóre hipoteki, podatki i opłaty. Prawnik powinien ocenić własność i użytkowanie; o zwolnieniu podatkowym decyduje rzeczoznawca podatkowy. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4

Infrastruktura międzynarodowa.

Miami to miasto-brama. Banki tutaj rutynowo współpracują z obcokrajowcami. Adwokaci specjalizują się w transakcjach transgranicznych. Agenci nieruchomości (w tym my) prowadzą działalność w języku hiszpańskim, portugalskim, francuskim i innych językach. Cały ekosystem jest skonfigurowany tak, aby służyć międzynarodowym nabywcom.

Gdzie kupują zagraniczni nabywcy

Brickell

Dzielnica finansowa Miami przyciąga nabywców z Ameryki Łacińskiej, którzy chcą miejskiej wygody i bliskości międzynarodowych banków i firm. Wieżowce, ulice, po których można spacerować, silny popyt na wynajem. Punkty wejścia wynoszą około 500 tys. dolarów za apartamenty z jedną sypialnią i ponad milion dolarów za większe mieszkania w najlepszych budynkach.

Miami Beach

Kultowe życie nad oceanem. South of Fifth (SoFi) to enklawa ultraluksusu. Mid-Beach i North Beach oferują więcej przestrzeni i cichszą atmosferę. Kupujący z Europy i Ameryki Południowej tu dominować. Apartamenty nad oceanem zaczynają się od 1 miliona dolarów i wznoszą do ponad 20 milionów dolarów w przypadku penthouse'ów.

Sunny Isles Beach

Silna obecność nabywców z Rosji i Ameryki Łacińskiej. Nowoczesne wieżowce, wiele z markowymi rezydencjami (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, nadchodzący Bentley Rezydencje). Bezpośredni widok na ocean w cenach niższych niż Miami Beach.

Coconut Grove

Bardziej mieszkalny, rodzinny. Apel do kupujących, którzy szukają atmosfery sąsiedztwa, a nie stylu życia w wieżowcach. Mieszanka mieszkań i domów jednorodzinnych.

Coral Gables

Architektura śródziemnomorska, wysadzane drzewami uliczki, doskonałe szkoły. Więcej domów jednorodzinnych niż mieszkań. Apel do rodzin ustalających pobyt stały.

Należyta staranność po surfowaniu

Po zawaleniu się Champlain Towers w 2021 r. Floryda przyjęła istotne przepisy dotyczące reformy mieszkań. Jako zagraniczny nabywca musisz zrozumieć, co to oznacza:

Inspekcje kamieni milowych: Budynki powyżej trzech pięter i mające ponad 30 lat (25 lat, jeśli znajdują się w pobliżu wybrzeża) muszą zostać poddane inspekcji strukturalnej. Niektóre starsze budynki uległy uszkodzeniu lub wymagają kosztownych napraw.

Wymagania dotyczące rezerwy: Stowarzyszenia nie mogą już odstąpić od rezerw na elementy konstrukcyjne. Wiele budynków gromadzi obecnie specjalne oceny, aby sfinansować rezerwy, które wcześniej ignorowały.

O co pytać przed zakupem:

• Czy budynek zakończył przegląd kamieni milowych? Jakie były wyniki?
• Jaki jest obecny poziom finansowania rezerwowego?
• Czy istnieją oczekujące lub niedawno zakończone oceny specjalne?
• Jaki jest plan budynku pod kątem zgodności?

Agent kupującego powinien to wszystko sprawdzić przed złożeniem oferty. Źle utrzymane budynki z odroczoną konserwacją są obecnie ryzykownymi zakupami.

Finansowanie dla obcokrajowców

Specjalistyczni kredytodawcy mogą rozpatrzyć wniosek bez amerykańskiej historii kredytowej. Decyzja zależy od klienta, dokumentów, użytkowania, właściciela i budynku. Przed zobowiązaniem potwierdź wkład, rezerwy, oprocentowanie, opłaty i analizę projektu.

Przygotuj paszport, adres, dochody lub dokumenty firmy, deklaracje na żądanie, wyciągi bankowe i inwestycyjne, pochodzenie i drogę przelewów oraz dokumenty spółki. Zapytaj o tłumaczenia. Wstępna akceptacja nie jest ostatecznym zobowiązaniem kredytowym.

Rozważania podatkowe

Amortyzacja i koszty podlegające odliczeniu, w tym odsetki hipoteczne, mogą pomniejszać przychody z najmu. Niewykorzystane pasywne straty z najmu są zasadniczo przenoszone do czasu możliwości ich wykorzystania, z uwzględnieniem zasad działalności pasywnej, kapitału narażonego na ryzyko i innych ograniczeń; nie ma ogólnego terminu wygaśnięcia po siedmiu latach. Może to dać dodatnie przepływy pieniężne przy niskim lub zerowym bieżącym federalnym podatku dochodowym, ale nie gwarantuje 15 lat bez podatku. Wynik zależy od czynszu, kosztów, finansowania, podstawy podatkowej i formy własności. Osoba fizyczna niebędąca rezydentem może potrzebować wyboru z IRC 871(d) i formularza 1040-NR, aby rozliczać koszty na zasadzie netto. Podatki od nieruchomości i przy sprzedaży mogą nadal wystąpić. IRS Publication 527 IRS Publication 925

Amerykański czynsz osoby fizycznej nierezydenta, niepowiązany efektywnie z działalnością w USA, podlega zwykle 30% podatkowi od przychodu brutto lub niższej stawce traktatowej, bez kosztów. Prawidłowy wybór IRC 871(d) może umożliwić rozliczenie netto według skali. IRS §871(d)

Księgowy musi potwierdzić uprawnienie, oświadczenie wyboru, numer podatkowy, deklaracje i terminy. LLC ani strata nie znoszą automatycznie obowiązków sprawozdawczych.

FIRPTA zasadniczo wymaga, by kupujący potrącił 15% kwoty uzyskanej przy zbyciu amerykańskiej nieruchomości przez zagranicznego sprzedawcę. Wyjątki i zaświadczenia IRS mogą zmniejszyć lub wyłączyć potrącenie. Zalicza się je na podatek sprzedawcy; zwrotowi podlega tylko nadpłata. Złożenie formularza 8288-B samo w sobie nie uprawnia do niższego potrącenia. Doradcy podatkowi i obsługujący zamknięcie muszą zadbać o zgodę IRS oraz właściwe zasady potrącania i przekazania środków. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

Amerykański podatek od spadku zależy od domicylu, formy własności i umów podatkowych. W przypadku osoby bez obywatelstwa i domicylu USA deklaracja spadkowa jest zasadniczo wymagana, gdy aktywa położone w USA przekraczają 60 000 USD, zgodnie z właściwymi zasadami. Sama LLC nie usuwa automatycznie tego ryzyka. IRS Form 706-NA

Floryda nie pobiera stanowego podatku dochodowego od osób fizycznych. Nadal mogą obowiązywać podatki federalne, od nieruchomości i obowiązki deklaracyjne. Opodatkowanie podmiotu na Florydzie wymaga osobnej analizy. Florida DOR

Podatki i koszty zamknięcia zależą od lokalizacji, ceny, finansowania i umowy. Jeden procentowy wskaźnik nie opisuje Manhattanu i Miami. Proszę uzyskać szczegółowe zestawienie, obejmujące ewentualne wynagrodzenie pośrednika kupującego. Miami-Dade: 0,60 USD na 100 USD plus 0,45 USD dopłaty, chyba że ma zastosowanie wyjątek dla domu jednorodzinnego. Florida DOR

Proces zakupu

1. Zaangażuj agenta kupującego: ktoś, kto zna Miami, współpracuje z międzynarodowymi nabywcami i będzie reprezentował Twoje interesy (nie sprzedającego)
2. Uzyskaj wstępną akceptację: w przypadku finansowania uzyskaj list wstępny od pożyczkodawcy, który współpracuje z obcokrajowcami
3. Zdefiniuj swoje kryteria: sąsiedztwo, rodzaj budynku, budżet, inwestycja a użytek osobisty, potencjał najmu
4. Szukaj i zwiedzaj. Jeśli jesteś za granicą, możemy przeprowadzić wirtualne wycieczki
5. Złóż ofertę. Na Florydzie oferty składane są w formie pisemnej za kaucją
6. Należyta staranność: okres inspekcji (zwykle 10-15 dni) w celu sprawdzenia dokumentów mieszkania, finansów i raportów z inspekcji
7. Zdalne zamknięcie bywa możliwe, ale prawnik, bank i firma tytułowa lub rozliczeniowa muszą wcześniej zaakceptować podpis. Ustal pełnomocnictwo, czynność konsularną lub inną metodę. Zaplanuj wizyty, uwierzytelnienie i oryginały.

Cały proces trwa zazwyczaj 30-45 dni w przypadku zakupów gotówkowych, 45-60 dni w przypadku finansowania.

FIRPTA and Tax Considerations for Exit Strategy

FIRPTA zasadniczo wymaga, by kupujący potrącił 15% kwoty uzyskanej przy zbyciu amerykańskiej nieruchomości przez zagranicznego sprzedawcę. Wyjątki i zaświadczenia IRS mogą zmniejszyć lub wyłączyć potrącenie. Zalicza się je na podatek sprzedawcy; zwrotowi podlega tylko nadpłata. Złożenie formularza 8288-B samo w sobie nie uprawnia do niższego potrącenia. Doradcy podatkowi i obsługujący zamknięcie muszą zadbać o zgodę IRS oraz właściwe zasady potrącania i przekazania środków. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

FIRPTA może dotyczyć zakupu i przyszłej sprzedaży. Przy zagranicznym sprzedawcy prawnik lub agent zamknięcia powinien ustalić status i obowiązek potrącenia. Planuj dostępne środki po potrąceniu, nie pełną cenę brutto.

Podatek przy sprzedaży zależy od zysku, okresu posiadania i formy własności. Amortyzacja obniża podstawę podatkową i może wpłynąć na podatek przy sprzedaży. Mogą dojść podatki stanowe; nie ma uniwersalnego federalnego maksimum 28% dla zagranicznych sprzedawców nieruchomości.

Kwalifikowana wymiana zgodnie z Section 1031 może odroczyć zysk z nieruchomości biznesowej lub inwestycyjnej. Sam zakup innej nieruchomości nie wystarczy; domy do użytku osobistego zasadniczo nie kwalifikują się i obowiązują ścisłe terminy oraz inne wymogi.

Kupowanie za pośrednictwem spółki LLC : co powinni wiedzieć zagraniczni nabywcy

W transakcji mieszkaniowej LLC może figurować jako kupujący i właściciel w akcie, dodając warstwę nieprzejrzystości między osobą a nieruchomością. Może też pomagać chronić majątek prywatny przed zobowiązaniami LLC: Floryda zasadniczo nie obciąża wspólników ani zarządzających osobistą odpowiedzialnością za długi spółki wyłącznie z racji ich roli. Prywatność i ochrona zależą od struktury i faktów. Osobiste gwarancje lub własne działania mogą powodować osobistą odpowiedzialność. Korzyść ta nie znosi wymaganej identyfikacji właściciela ani raportowania podatkowego. Florida Statutes 605.0304

Ustal własność przed podpisem. Doradcy z USA i kraju pochodzenia porównują odpowiedzialność, spadki, raportowanie, kredyt i sprzedaż. Potwierdź akceptację właściciela przez bank i budynek. Podmiot nie gwarantuje anonimowości ani zwolnienia podatkowego.

Amerykański podatek od spadku zależy od domicylu, formy własności i umów podatkowych. W przypadku osoby bez obywatelstwa i domicylu USA deklaracja spadkowa jest zasadniczo wymagana, gdy aktywa położone w USA przekraczają 60 000 USD, zgodnie z właściwymi zasadami. Sama LLC nie usuwa automatycznie tego ryzyka. IRS LLC IRS Form 706-NA

Korzyści zależą od konkretnej umowy i spełnienia jej warunków. Umowa o podatku dochodowym nie musi zapewniać ulgi spadkowej, a brak umowy spadkowej nie oznacza podatku 0%. Doradcy w USA i kraju pochodzenia powinni sprawdzić właściwy tekst zamiast tabeli według paszportu. IRS

Często zadawane pytania od nabywców międzynarodowych

Czy muszę jechać do Miami, aby dokonać zakupu?

Zdalne zamknięcie bywa możliwe, ale prawnik, bank i firma tytułowa lub rozliczeniowa muszą wcześniej zaakceptować podpis. Ustal pełnomocnictwo, czynność konsularną lub inną metodę. Zaplanuj wizyty, uwierzytelnienie i oryginały.

Czy mogę wynająć moją jednostkę?

Zasady własności i wynajmu zależą od budynku. Przed zobowiązaniem sprawdź zgodę wspólnoty, własność przez podmioty, minimalny okres i częstotliwość najmu oraz lokalne przepisy. Same środki finansowe nie przesądzają o możliwości zakupu lub wynajmu lokalu.

Czy potrzebuję konta bankowego w USA?

Pomocne, ale nie wymagane. Będziesz musiał przelać środki na zamknięcie. Niektórzy kupujący otwierają konta w USA; inne przesyłają bezpośrednio z banków zagranicznych.

A co z zarządzaniem nieruchomościami?

Oferujemy usługi zarządzania nieruchomościami dla właścicieli zagranicznych: pośrednictwo najemców, zarządzanie najmem, koordynacja utrzymania. Wielu naszych klientów nigdy nie odwiedza swoich nieruchomości; My zająć się wszystkim.

Dlaczego warto z nami współpracować

Pomogliśmy międzynarodowym nabywcom z Brazylii, Argentyny, Kolumbii, Meksyku, Hiszpanii, Francji, Wielkiej Brytanii,  Hongkong, Chiny i dziesiątki innych krajów kupują nieruchomości w Miami. Rozumiemy wyjątkowe uwarunkowania, od struktury jednostki, przez planowanie podatkowe, po zarządzanie nieruchomościami w różnych strefach czasowych.

Połączymy Cię z pożyczkodawcami, prawnikami i specjalistami podatkowymi specjalizującymi się w transakcjach z nabywcami zagranicznymi. Poprowadzimy Cię przez rynek, który nagradza świadomych kupujących i karze tych, którzy nie odrabiają pracy domowej.

Kontakt →

Biuro w Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752

Powiązane zasoby:

• Przewodnik dla nabywców zagranicznych po rynku NYC i Miami →
• Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w USA? →
• Przewodnik zakupu domu w Miami →
• Charakterystyczne budynki mieszkalne Miami →
• Wyszukaj luksusowe mieszkania w Miami →
• Mieszkania przed budową w Miami →
• Przewodnik po kosztach zamknięcia Miami →

Często zadawane pytania: Kupujący zagraniczni w Miami