Przewodnik dla kupujących zagranicznych dotyczący zakupu nieruchomości w Miami

Miami stało się jednym z najbardziej aktywnych miejsc na świecie dla transgranicznych inwestycji w nieruchomości. Na Południe napływa międzynarodowy kapitał z Ameryki Łacińskiej, Europy i Azji Floryda na skalę, jakiej nie dorównuje żaden inny rynek amerykański. Jednak zagraniczni nabywcy stają przed odrębnym zestawem względów podatkowych, prawnych i finansowych, które znacznie różnią się od krajowych transakcje, w tym potrącenie FIRPTA, decyzje dotyczące struktury podmiotu i ograniczona dostępność kredytu hipotecznego. W tym przewodniku znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć przed zaangażowaniem kapitału.

Miami to jeden z najbardziej przyjaznych zagranicznym nabywcom rynków nieruchomości na świecie, z jednym zasadniczym wyjątkiem. Prawo stanu Floryda ogranicza obecnie niektóre zakupy dokonywane przez kupujących mających miejsce zamieszkania w jednym z siedmiu wymienionych krajów i nie są obywatelami Stanów Zjednoczonych ani stałymi rezydentami Stanów Zjednoczonych. W ustawie kryterium stosowane jest miejsce zamieszkania, a nie obywatelstwo. Jeśli to można opisać przed kontynuowaniem przeczytaj uważnie następną sekcję.

Aby poznać szersze ramy dotyczące Stanów Zjednoczonych, struktury własności, finansowanie i zamknięcie, przeczytaj nasz przewodnik po filarach: Jak międzynarodowi nabywcy kupują luksusowe nieruchomości w USA →

WAŻNE: Ograniczenia Florida SB 264

Od 1 lipca 2023 r. ustawa Senatu Florydy nr 264 ogranicza zakupy nieruchomości przez „zagranicznych zleceniodawców”. Artykuł 692.201(3) Statutu Florydy wymienia siedem „obcych krajów”. koncern”: Chińska Republika Ludowa, Federacja Rosyjska, Islamska Republika Iranu, Koreańska Republika Ludowo-Demokratyczna, Republika Kuby, Wenezuelska Republika reżim Nicolasa Maduro i Syryjską Republikę Arabską. W przypadku osoby fizycznej art. 692.201 ust. 4 lit. d) definiuje zagranicznego zleceniodawcę jako osobę mającą miejsce zamieszkania w jednym z tych krajów i nie jest obywatelem Stanów Zjednoczonych ani legalnym stałym rezydentem. Testem operacyjnym jest miejsce zamieszkania, a nie narodowość czy obywatelstwo. Prawo to pozostaje w mocy pomimo trwającego stanu prawnego wyzwania.

Jeśli ta ustawowa definicja może Cię opisać, poproś prawnika z Florydy o potwierdzenie Twojego statusu przed zawarciem umowy. Ograniczenia te dotyczą zagranicznego zleceniodawcy:

Chiny (najbardziej restrykcyjne): Zgodnie z sekcją 692.204(1)(a) Statutu Florydy osoba zamieszkała w Chińskiej Republice Ludowej, która nie jest obywatelem Stanów Zjednoczonych ani legalnym stałym rezydentem, nie może posiadać lub nabywać udziały w nieruchomościach w dowolnym miejscu na Florydzie. Sekcja 692.204(2) przewiduje jeden wyjątek:

• Możliwość zakupu JEDNEJ nieruchomości mieszkalnej
• Nieruchomość musi mieć powierzchnię 2 akrów lub mniej
• NIE może znajdować się w promieniu 5 mil od jakichkolwiek obiektów wojskowych
• Musi posiadać wizę nieturystyczną lub uzyskać azyl

Rosja, Kuba, Wenezuela, Iran, Syria, Korea Północna: Zgodnie z sekcją 692.203(1) Statutu Florydy, zagraniczny zleceniodawca, który w przypadku osoby fizycznej oznacza osobę zamieszkałą w jednym z tych krajów, która nie jest obywatelem Stanów Zjednoczonych lub legalnego stałego rezydenta, nie może nabywać udziałów w nieruchomościach znajdujących się na terenie lub w promieniu 10 mil od jakiegokolwiek obiektu wojskowego lub obiektu infrastruktury krytycznej, zgodnie z tymi warunkami zdefiniowane w Statucie Florydy, sekcja 692.203. Ponieważ tego typu obiekty są rozproszone po całym stanie, strefa ograniczona obejmuje dużą część gruntów zabudowanych na Florydzie. Mieć prawnik z Florydy potwierdzi status konkretnej przesyłki przed złożeniem oferty.

Kary są surowe:

• Przepadek majątku na rzecz państwa
• Kary karne, które różnią się w zależności od ustawy: zakup naruszający sekcję 692.203 Statutu Florydy, obejmujący zagranicznych zleceniodawców z sześciu krajów, których dotyczy problem, innych niż w Chinach stanowi wykroczenie drugiego stopnia, natomiast zakup naruszający art. 692.204 mający zastosowanie do Chińskiej Republiki Ludowej jest przestępstwem trzeciego stopnia
• Kary dotyczą kupujących, sprzedających ORAZ specjalistów z branży nieruchomości

Wszyscy kupującyniezależnie od narodowości lub miejsca zamieszkania, musi przy zamknięciu podpisać oświadczenie potwierdzające zgodność z SB 264.

Stan obecny, stan na sierpień 2026 r.: Prawo obowiązuje i jest egzekwowalne. W dniu 4 listopada 2025 r. Jedenasty Okręg w sprawie Shen przeciwko Simpson (nr 23-12737) odmówił zablokowania tej decyzji, utrzymując, że większość pretendentów nie posiadali legitymacji procesowej, ponieważ mają miejsce zamieszkania na Florydzie, a nie w kraju budzącym obawy, i odrzucali ich równą ochronę, należyty proces, ustawę o godziwych warunkach mieszkaniowych i wywłaszczenie argumenty na etapie wstępnym. Sprawa wróciła do sądu rejonowego i postępowanie sądowe toczy się dalej, zatem stanowisko to może ulec zmianie.

Jeśli dotyczy to Ciebie: Przed dokonaniem zakupu skonsultuj się z prawnikiem imigracyjnym w USA. Alternatywnie rozważ Nowy Jork. Nowy Jork nie ma podobnych ograniczeń i pozostaje otwarty dla kupujących ze wszystkich kraje.

Dlaczego Miami pracuje dla zagranicznych nabywców 

Brak ograniczeń spółdzielni mieszkaniowych (co-op).

W przeciwieństwie do Nowego Jorku, gdzie 70% rynku stanowią spółdzielnie mieszkaniowe (apartamenty spółdzielcze) z zarządami skutecznie wykluczającymi zagranicznych nabywców, Miami to niemal w całości mieszkania własnościowe. Kupujesz nieruchomość. Nie ma rozmowy kwalifikacyjnej, żadnego wymogu, aby Twoje dochody pochodziły z USA, żadnych ograniczeń dotyczących podnajmu. Jeśli masz fundusze, możesz kupić.

Brak państwowego podatku dochodowego.

Na Florydzie nie obowiązuje stanowy podatek dochodowy, co jest główną zaletą dla inwestorów generujących dochód z wynajmu oraz dla zamożnych osób rozpoczynających pobyt. W połączeniu z federalnym po odliczeniu amortyzacji i wydatków, wielu inwestorów płaci zerowy podatek dochodowy od dochodów z wynajmu w Miami przez pierwsze 10-15 lat.

Ochrona domostwa.

Przepisy dotyczące gospodarstw rolnych na Florydzie zapewniają wyjątkową ochronę majątku. Jeśli ustanowisz miejsce zamieszkania na Florydzie i zamieszkujesz swoje główne miejsce zamieszkania, wierzyciele zazwyczaj nie mogą wymusić sprzedaży domu w celu spłacenia długów. Dla międzynarodowych nabywców, którym zależy na ochronie aktywów, jest to istotne.

Infrastruktura międzynarodowa.

Miami to miasto-brama. Banki tutaj rutynowo współpracują z obcokrajowcami. Adwokaci specjalizują się w transakcjach transgranicznych. Agenci nieruchomości (w tym my) prowadzą działalność w języku hiszpańskim, portugalskim, francuskim i innych językach. Cały ekosystem jest skonfigurowany tak, aby służyć międzynarodowym nabywcom.

Gdzie kupują zagraniczni nabywcy

Brickell

Dzielnica finansowa Miami przyciąga nabywców z Ameryki Łacińskiej, którzy chcą miejskiej wygody i bliskości międzynarodowych banków i firm. Wieżowce, ulice, po których można spacerować, silny popyt na wynajem. Punkty wejścia wynoszą około 500 tys. dolarów za apartamenty z jedną sypialnią i ponad milion dolarów za większe mieszkania w najlepszych budynkach.

Miami Beach

Kultowe życie nad oceanem. South of Fifth (SoFi) to enklawa ultraluksusu. Mid-Beach i North Beach oferują więcej przestrzeni i cichszą atmosferę. Kupujący z Europy i Ameryki Południowej tu dominować. Apartamenty nad oceanem zaczynają się od 1 miliona dolarów i wznoszą do ponad 20 milionów dolarów w przypadku penthouse'ów.

Sunny Isles Beach

Silna obecność nabywców z Rosji i Ameryki Łacińskiej. Nowoczesne wieżowce, wiele z markowymi rezydencjami (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, nadchodzący Bentley Rezydencje). Bezpośredni widok na ocean w cenach niższych niż Miami Beach.

Coconut Grove

Bardziej mieszkalny, rodzinny. Apel do kupujących, którzy szukają atmosfery sąsiedztwa, a nie stylu życia w wieżowcach. Mieszanka mieszkań i domów jednorodzinnych.

Coral Gables

Architektura śródziemnomorska, wysadzane drzewami uliczki, doskonałe szkoły. Więcej domów jednorodzinnych niż mieszkań. Apel do rodzin ustalających pobyt stały.

Należyta staranność po surfowaniu

Po zawaleniu się Champlain Towers w 2021 r. Floryda przyjęła istotne przepisy dotyczące reformy mieszkań. Jako zagraniczny nabywca musisz zrozumieć, co to oznacza:

Inspekcje kamieni milowych: Budynki powyżej trzech pięter i mające ponad 30 lat (25 lat, jeśli znajdują się w pobliżu wybrzeża) muszą zostać poddane inspekcji strukturalnej. Niektóre starsze budynki uległy uszkodzeniu lub wymagają kosztownych napraw.

Wymagania dotyczące rezerwy: Stowarzyszenia nie mogą już odstąpić od rezerw na elementy konstrukcyjne. Wiele budynków gromadzi obecnie specjalne oceny, aby sfinansować rezerwy, które wcześniej ignorowały.

O co pytać przed zakupem:

• Czy budynek zakończył przegląd kamieni milowych? Jakie były wyniki?
• Jaki jest obecny poziom finansowania rezerwowego?
• Czy istnieją oczekujące lub niedawno zakończone oceny specjalne?
• Jaki jest plan budynku pod kątem zgodności?

Agent kupującego powinien to wszystko sprawdzić przed złożeniem oferty. Źle utrzymane budynki z odroczoną konserwacją są obecnie ryzykownymi zakupami.

Finansowanie dla obcokrajowców

Pożyczkodawcy z Miami mają doświadczenie w kontaktach z międzynarodowymi nabywcami. Typowe terminy:

• Wymagana jest znacznie większa zaliczka niż w przypadku pożyczkobiorcy będącego rezydentem USA, a dokładna kwota jest ustalana przez indywidualnego pożyczkodawcę
• Wyższa stopa procentowa niż porównywalny kredyt hipoteczny w USA, ze stawką ustalaną przez indywidualnego pożyczkodawcę
• $3-5M+ maximum loan amounts at private banks
• Wymagane 12-miesięczne rezerwy

Pożyczkodawcy współpracujący z nabywcami zagranicznymi:

• HSBC (rozbudowane programy dla nabywców zagranicznych)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

Będziesz potrzebować dokumentacji paszportowej, dowodu dochodu, wyciągów bankowych i referencji kredytowej z banku w Twoim kraju.

Zakupy za gotówkę są powszechne. Około 50% luksusowych transakcji w Miami odbywa się wyłącznie gotówką.

Rozważania podatkowe

Dochód z wynajmu: W pełni podlegające odliczeniu wydatki plus amortyzacja często eliminują obowiązek podatkowy na lata. Musisz złożyć zeznanie podatkowe w USA i wybrać opodatkowanie dochodu netto.

FIRPTA: Kiedy sprzedajesz, kupujący musi zatrzymać część zrealizowanej kwoty brutto, a nie Twojego zysku, i przekazać ją IRS. Sekcja 1445 Kodeksu skarbowego ustala stawkę na 15%. Spada do 10%, jeżeli kupujący nabywa nieruchomość z przeznaczeniem na mieszkanie, a zrealizowana kwota przekracza 300 000 USD, ale nie więcej niż 1 000 000 USD i nie jest pobierany żaden podatek u źródła. wymagane, jeżeli kupujący nabywa go jako miejsce zamieszkania, a zrealizowana kwota wynosi 300 000 USD lub mniej. Wszystko, co zostanie potrącone powyżej rzeczywistego podatku, zostanie zwrócone po złożeniu wniosku i wypełnieniu formularza 8288-B złożony przed zamknięciem może z góry zmniejszyć potrącenie.

Podatek od nieruchomości: To jest ten duży. Majątek cudzoziemca niezamieszkującego w USA, niebędącego rezydentem, podlega federalnemu podatkowi od nieruchomości według stawek sięgających 40%, a majątek musi złożyć formularz 706-NA, gdy ten Aktywa zlokalizowane w USA przekraczają 60 000 dolarów. IRS twierdzi, że próg wynoszący 60 000 dolarów nie jest indeksowany pod kątem inflacji, więc nie wzrasta co roku. Jest to osobny i znacznie mniejszy niż podstawowa kwota wykluczenia dostępna dla obywateli USA i osób mających miejsce zamieszkania, którą IRS ustala na 13 990 000 dolarów w przypadku zgonów w 2025 r. i 15 000 000 dolarów w przypadku zgonów w 2026 r. Gdzie kraj pochodzenia zmarłego ma umowę o podatku od nieruchomości ze Stanami Zjednoczonymi, sekcja 2102(b)(3)(A) Kodeksu Podatkowego może zastąpić ujednoliconą ulgę proporcjonalną do udziału ogólnoświatowy majątek położony w Stanach Zjednoczonych, który jest zazwyczaj większy niż równowartość 60 000 dolarów, ale nie stanowi pełnej kwoty przysługującej obywatelowi USA. Ustrukturyzuj swoje zakupy poprzez: zagraniczna korporacja lub zabezpieczenie z ubezpieczeniem na życie. Przed zakupem skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Brak stanowego podatku dochodowego: Brak stanowego podatku dochodowego na Florydzie sprawia, że ​​Miami jest bardziej atrakcyjne pod względem inwestycji generujących dochód niż Nowy Jork czy Kalifornia.

Pełne informacje na temat kwestii podatkowych dla zagranicznych nabywców →

Proces zakupu

1. Zaangażuj agenta kupującego: ktoś, kto zna Miami, współpracuje z międzynarodowymi nabywcami i będzie reprezentował Twoje interesy (nie sprzedającego)
2. Uzyskaj wstępną akceptację: w przypadku finansowania uzyskaj list wstępny od pożyczkodawcy, który współpracuje z obcokrajowcami
3. Zdefiniuj swoje kryteria: sąsiedztwo, rodzaj budynku, budżet, inwestycja a użytek osobisty, potencjał najmu
4. Szukaj i zwiedzaj. Jeśli jesteś za granicą, możemy przeprowadzić wirtualne wycieczki
5. Złóż ofertę. Na Florydzie oferty składane są w formie pisemnej za kaucją
6. Należyta staranność: okres inspekcji (zwykle 10-15 dni) w celu sprawdzenia dokumentów mieszkania, finansów i raportów z inspekcji
7. Zamknąć. Można to zrobić zdalnie za pośrednictwem pełnomocnictwa

Cały proces trwa zazwyczaj 30-45 dni w przypadku zakupów gotówkowych, 45-60 dni w przypadku finansowania.

FIRPTA and Tax Considerations for Exit Strategy

Ustawa o podatku od inwestycji zagranicznych w nieruchomości (FIRPTA) wymaga pobrania 15% ceny sprzedaży brutto w przypadku sprzedaży nieruchomości w USA przez osobę zagraniczną. To nie jest podatek. To jest potrącenie pobierane przy zamknięciu i przekazywane do urzędu skarbowego. Po złożeniu zeznania podatkowego w USA sprzedawca otrzymuje zwrot potrąconej kwoty przekraczającej faktyczne zobowiązanie podatkowe.

Dlaczego ma to znaczenie dla Twojej strategii wyjścia: Potrącenie FIRPTA opiera się na cenie sprzedaży brutto, a nie na zysku. W przypadku sprzedaży o wartości 5 milionów dolarów 750 000 dolarów zostaje zatrzymane przy zamknięciu, niezależnie od zysków i strat. Kupujący dokonujący zakupów od zagraniczni sprzedawcy mogą również ponosić odpowiedzialność w przypadku nieprawidłowego postępowania z potrąceniem podatku u źródła, co może skomplikować negocjacje.

Planowanie FIRPTA powinno rozpoczynać się od nabycia, a nie sprzedaży. Wybrana przez Ciebie struktura podmiotowa (imię i nazwisko, US LLC , korporacja zagraniczna) ma bezpośredni wpływ na Twoją ekspozycję FIRPTA, zobowiązanie z tytułu podatku od nieruchomości oraz możliwość odroczenia zysków za pomocą mechanizmów takich jak sprzedaż ratalna.

Kupowanie za pośrednictwem spółki LLC : co powinni wiedzieć zagraniczni nabywcy

Wielu międzynarodowych nabywców kupuje nieruchomości w Miami za pośrednictwem amerykańskiej spółki LLC w celu ochrony prywatności i odpowiedzialności. LLC posiada tytuł własności do nieruchomości, ukrywając nazwisko kupującego w rejestrach publicznych i chroniąc majątek osobisty przed roszczeniami związanymi z nieruchomością.

Kluczowe kwestie:

• Prywatność: Spółka z oo zapobiega pojawianiu się Twojego nazwiska w rejestrach nieruchomości publicznych, istotnych dla kupujących ceniących dyskrecję
• Ochrona odpowiedzialności: Jeśli najemca lub gość odniesie obrażenia w nieruchomości, roszczenia są ograniczone do majątku LLC , a nie do majątku osobistego
• Konsekwencje podatkowe różnią się w zależności od struktury: Jednoosobowa spółka LLC będąca własnością osoby zagranicznej jest traktowana jako podmiot pomijany dla celów podatkowych w USA, co oznacza, że ​​FIRPTA i podatek od nieruchomości nadal obowiązują tak, jakbyś był bezpośrednim właścicielem. A spółka zagraniczna jako członek LLC może zmniejszyć ekspozycję na podatek od nieruchomości, ale wprowadza inne konsekwencje podatkowe
• Komplikacje finansowe: Niektórzy pożyczkodawcy nie będą udzielać pożyczek spółkom LLC lub wymagają osobistej gwarancji. Kupujący za gotówkę napotykają mniej ograniczeń

Właściwa struktura podmiotowa zależy od kraju zamieszkania, statusu umowy podatkowej oraz tego, czy nieruchomość jest przeznaczona do użytku osobistego, czy do inwestycji. Skonsultuj się z amerykańskim doradcą podatkowym, który specjalizuje się w nieruchomościach transgranicznych przed wyborem struktury.

Często zadawane pytania od nabywców międzynarodowych

Czy muszę jechać do Miami, aby dokonać zakupu?

Nie. Regularnie współpracujemy z kupującymi, którzy dokonują zakupów na odległość: wirtualne wycieczki, podpisy elektroniczne, zamykanie pełnomocnictw. To powiedziawszy, zalecamy odwiedzenie, jeśli to możliwe.

Czy mogę wynająć moją jednostkę?

Większość mieszkań w Miami umożliwia wynajem z kilkoma ograniczeniami. Niektóre budynki mają minimalne warunki najmu (30 dni, 6 miesięcy lub 12 miesięcy). Jeśli dochód z wynajmu jest dla Ciebie ważny, sprawdź zasady wynajmu przed zakupem.

Czy potrzebuję konta bankowego w USA?

Pomocne, ale nie wymagane. Będziesz musiał przelać środki na zamknięcie. Niektórzy kupujący otwierają konta w USA; inne przesyłają bezpośrednio z banków zagranicznych.

A co z zarządzaniem nieruchomościami?

Oferujemy usługi zarządzania nieruchomościami dla właścicieli zagranicznych: pośrednictwo najemców, zarządzanie najmem, koordynacja utrzymania. Wielu naszych klientów nigdy nie odwiedza swoich nieruchomości; My zająć się wszystkim.

Dlaczego warto z nami współpracować

Pomogliśmy międzynarodowym nabywcom z Brazylii, Argentyny, Kolumbii, Meksyku, Hiszpanii, Francji, Wielkiej Brytanii,  Hongkong, Chiny i dziesiątki innych krajów kupują nieruchomości w Miami. Rozumiemy wyjątkowe uwarunkowania, od struktury jednostki, przez planowanie podatkowe, po zarządzanie nieruchomościami w różnych strefach czasowych.

Połączymy Cię z pożyczkodawcami, prawnikami i specjalistami podatkowymi specjalizującymi się w transakcjach z nabywcami zagranicznymi. Poprowadzimy Cię przez rynek, który nagradza świadomych kupujących i karze tych, którzy nie odrabiają pracy domowej.

Kontakt →

Biuro w Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

Powiązane zasoby:

• Complete Foreign Buyer's Guide to US Real Estate →
• Przewodnik zakupu domu w Miami →
• Miami's Most Iconic Residential Buildings →
• Wyszukaj luksusowe mieszkania w Miami →
• Mieszkania przed budową w Miami →
• Przewodnik po kosztach zamknięcia Miami →

Często zadawane pytania: Kupujący zagraniczni w Miami