De ultraluxe markt van Miami-Dade viel in het derde kwartaal in tweeën uiteen. Het aantal afgeronde transacties van appartementen vanaf $10 miljoen daalde van 17 naar 15. Bij woningen in dezelfde prijsklasse steeg het van 29 naar 38. Beide samenvoegen zou het nuttigere resultaat verhullen: de vraag naar topwoningen werd sterker, terwijl de markt voor opgeleverde ultraluxe appartementen klein en geconcentreerd bleef.
De cijfers voor appartementen gaven toch een sterk prijssignaal. De mediane verkoopprijs steeg naar $17 miljoen en de mediane prijs per vierkante voet bereikte $3.950. Bij slechts 15 afgeronde transacties kunnen enkele uitzonderlijke objecten beide maatstaven echter aanzienlijk verschuiven. Dit is een markt die per gebouw gelezen moet worden, niet via een gemiddelde voor de hele county.
Signaal van de ultraluxe markt in Q3
| Maatstaf | Q3 2025 | Q3 2026 | Marktbeeld |
|---|---|---|---|
| Afgeronde transacties van appartementen vanaf $10M | 17 | 15 | Twee afgeronde transacties minder dan een jaar eerder. |
| Verkoopvolume appartementen | $277,5M | $265,3M | Een daling van 4,4%. |
| Mediane verkoopprijs appartementen | $14,765M | $17M | Hoger, maar gebaseerd op een kleine en wisselende verkoopmix. |
| Mediane prijs per vierkante voet appartementen | $3.288 | $3.950 | Hoger doordat de mix verschoof naar sterkere objecten. |
| Mediaan aantal dagen op de markt appartementen | 135 | 93 | De dekking was onvolledig voor vier verkopen in Q3 2026. |
| Afgeronde transacties van woningen vanaf $10M | 29 | 38 | Een stijging van 31%. |
| Verkoopvolume woningen | $544,4M | $823,4M | De vraag naar topwoningen was het sterkere deel van het kwartaal. |
The Surf Club zette de referentie voor appartementen dit kwartaal
Residence S-1003 in The Surf Club werd verkocht voor $30,25 miljoen, de hoogste prijs voor een appartement in Miami-Dade in het onderzochte Q3-bestand. Met $7.143 per vierkante voet noteerde het in dat bestand ook de hoogste gerapporteerde prijs per vierkante voet voor een appartement van het kwartaal.
Het resultaat mag niet zonder onderscheid op andere gebouwen worden toegepast. Kopers in het ultraluxe segment vergelijken de woning, het uitzicht, de privacy, het servicemodel, de architectuur en de herverkoophistorie. Het adres doet ertoe, maar het specifieke object weegt zwaarder.
Concentratie doet ertoe
De 15 afgeronde transacties van appartementen waren verspreid over 11 gebouwen, en vijf ervan vonden plaats in The Surf Club. Die concentratie maakt deel uit van het verhaal. Miami heeft dure appartementen, maar het opgeleverde aanbod dat op het hoogste internationale niveau meedoet, blijft beperkt tot een korte lijst.
Miami heeft al lang ultraluxe woningen. Een gevestigde markt voor ultraluxe appartementen was er niet. Er zijn enkele bijzondere appartementsgebouwen, waaronder Apogee, The Surf Club en Seaway at The Surf Club, maar een handvol gebouwen vormt nog geen markt.
Die categorie wordt nu opgebouwd. De volgende generatie omvat Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences in Brickell en Sunny Isles, en The Residences at Mandarin Oriental, Miami op Brickell Key.
Een aantal van deze projecten wordt pas tussen 2027 en 2030 opgeleverd. De afgeronde transacties van Q3 beschrijven daarom de kleine opgeleverde markt van vandaag, niet de bredere markt die kopers al doorrekenen. Reserveringen en getekende contracten mogen niet als afgeronde transacties worden behandeld.
Luxe en ultraluxe zijn niet dezelfde selectie
In het bijbehorende marktrapport voor Miami in Q3 betekent luxe de duurste 10% van de geselecteerde afgeronde transacties van appartementen, coöperatieve woningen en rijtjeshuizen in elke regio. De instapdrempel in Q3 2026 was $2,8 miljoen in Miami Beaches en $1,55 miljoen in Miami Coastal Mainland.
Ultraluxe verwijst op deze pagina naar een vaste werkelijke verkoopprijs van $10 miljoen of meer in heel Miami-Dade. Door de vaste drempel is vergelijking van jaar tot jaar mogelijk, maar de prijs alleen maakt niet elke woning gelijkwaardig. Voor het overzicht per gebouw, zie de gids voor ultraluxe appartementen in Miami.
Carnegie Mellon kan de toekomstige kopersgroep verbreden
De geplande campus van Carnegie Mellon in Miami is een overweging voor de langere termijn, geen verklaring voor de verkopen in Q3. De universiteit kondigde de campus in Wynwood aan op 30 september, de laatste dag van het kwartaal. Van de gift van $3 miljard van Ken Griffin gaat $2 miljard naar Miami en $1 miljard naar Pittsburgh. De bouw is gepland voor 2027, met de eerste studenten in 2028, onder voorbehoud van goedkeuring.
De link met het ultraluxe segment is niet de studentenpopulatie, maar de oprichters, senior onderzoekers, bestuurders en investeerders die rond de campus bedrijven kunnen bouwen of financieren. In de recente migratiecyclus van Miami kwam de financiële sector eerst. Een diepere basis in technologie en onderzoek kan na verloop van tijd de volgende bron van vraag van vermogende particulieren vormen. Lees de aankondiging van Carnegie Mellon.
Wat het kwartaal betekent voor kopers en verkopers
Voor kopers: vergelijk de specifieke woning, het gebouw en het serviceplatform. Een verkoop van $10 miljoen elders in de county is niet automatisch een bruikbare vergelijkingswaarde.
Voor verkopers: de kopersgroep is er, maar is selectief. De prijs moet worden onderbouwd met bewijs uit hetzelfde gebouw, uitzicht, staat, privacy, verdiepingshoogte en de kwaliteit van de exploitatie.
Voor kopers die nieuwbouw beoordelen: scheid de opgeleverde markt van de pijplijn. Depositostructuur, opleverrisico, trackrecord van de ontwikkelaar en de uiteindelijke concurrentiegroep horen in de analyse.
Veelgestelde vragen
Hoeveel appartementen in Miami-Dade werden in Q3 2026 verkocht voor $10 miljoen of meer?
Vijftien afgeronde transacties van appartementen in Miami-Dade haalden in Q3 2026 de drempel van $10 miljoen, tegenover 17 in Q3 2025.
Wat was de hoogste prijs voor een appartement in Miami in Q3 2026?
Residence S-1003 in The Surf Club werd verkocht voor $30,25 miljoen. Met $7.143 per vierkante voet had het ook de hoogste gerapporteerde prijs per vierkante voet voor een appartement in het onderzochte Q3-bestand van afgeronde transacties in Miami-Dade.
Is de ultraluxe markt van Miami in Q3 2026 verbeterd?
Dat hing af van het type object. Afgeronde transacties van woningen vanaf $10 miljoen stegen met 31%, terwijl die van appartementen daalden van 17 naar 15. De mediane verkoopprijs en de mediane prijs per vierkante voet van appartementen stegen, maar de steekproef was klein en geconcentreerd.
Wat is het verschil tussen luxe en ultraluxe in Miami?
Luxe wordt hier gedefinieerd als de duurste 10% van de geselecteerde afgeronde transacties binnen een bepaalde regio. Ultraluxe hanteert een vaste drempel voor de werkelijke verkoopprijs van $10 miljoen in heel Miami-Dade. De groepen overlappen, maar beantwoorden verschillende vragen.
Heeft Miami een gevestigde markt voor ultraluxe appartementen?
Nog niet. Miami heeft al lang ultraluxe woningen en enkele bijzondere appartementsgebouwen, waaronder Apogee, The Surf Club en Seaway at The Surf Club. De diepere categorie van appartementen wordt pas nu opgebouwd via projecten als Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences in Brickell en Sunny Isles, en The Residences at Mandarin Oriental, Miami.
Omvat het rapport contracten voor nieuwbouw in aanbouw?
Nee. Het rapport omvat afgeronde transacties van 1 juli tot en met 30 september 2026. Directe verkopen door ontwikkelaars komen mogelijk niet voor in de brongegevens, en reserveringen of getekende contracten tellen niet mee als afgeronde transacties.
Behoefte aan een vergelijking per gebouw? Vraag een privébriefing aan over de ultraluxe markt van Miami.
Bron en methode: MIAMI REALTORS Matrix, geraadpleegd op 15 oktober 2026. De selectie omvat afgeronde transacties van appartementen en eengezinswoningen in Miami-Dade van 1 juli tot en met 30 september, met een werkelijke verkoopprijs van $10 miljoen of meer. De prijs per vierkante voet van appartementen gebruikt de gerapporteerde woonoppervlakte. De velden voor dagen op de markt en de korting op de laatste vraagprijs waren voor sommige transacties onvolledig; ontbrekende waarden zijn uitgesloten. Directe verkopen door ontwikkelaars en andere verkopen buiten Matrix kunnen ontbreken. Door Anthony Guerriero, Broker, Manhattan Miami Real Estate LLC.