2021年、Golden Beachにある海岸線100フィート（約30m）のオーシャンフロント区画が、更地として1,070万ドルで取引されました。2026年9月、その土地に建てられた邸宅が6,950万ドル、全額現金で、デラウェア州の企業Meridian Coast LLCに売却されました（The Real Deal、South Florida Business Journal、2026年9月29日）。同じ週、Venetian Islandsで当初5,990万ドルで売り出された新築邸宅が、4,750万ドルの売り出し価格で契約に至っています。
どちらもスペックホーム、つまり買い手を決めずに建てられた建売の邸宅です。誰かが土地を買い、邸宅を設計し、買い手のめどが立たないままコンクリートの打設から仕上げまで一つ残らず費用を負担し、そのうえで市場に出したということです。マイアミの最上位層では、いまやスペックホームが多くの価格指標を形づくっています。
これらの邸宅がマイアミの富の地図のどこに位置するかは、マイアミのビリオネア居住エリア・ガイドをご覧ください。
要点
- Golden Beachの255 Ocean Boulevardは、Ricardo Halfen氏率いるTreo Constructionが手がけた17,500平方フィート（約1,626㎡）の新築スペックホームで、2026年9月に6,950万ドルで売却されました。2月に8,850万ドルで売り出されていたため、当初価格を約21.5%下回っての成約です。
- San Marco Islandの新築スペックホーム1413 North Venetian Wayは、9月下旬に4,750万ドルの売り出し価格で契約に至りました。1月時点の価格は5,990万ドルでした。契約価格は公表されていません。
- スペック開発業者は土地に高値を払い続けています。Golden Beachのオーシャンフロント区画は2026年7月、スペックホームの建設を計画する買い手に2,400万ドルで売却されました。
- このビジネスが成り立つのは、この価格帯の買い手が3年から5年を建設に費やすより、割高でも完成品を選ぶからです。リスクは価格設定にあります。今秋の注目2件は、いずれも相応の値下げを経てようやく成約しました。
誰もが注目する2件の取引
255 Ocean Boulevard（Golden Beach）：6,950万ドル
邸宅は約0.7エーカー（約2,830㎡）の敷地に建つ約17,500平方フィートで、海に面した間口100フィート、寝室7室、ゲストハウス、プール、スパを備えます。Treo ConstructionとSDH Studioが、Halfen氏が運営する法人が2021年に更地として1,070万ドルで取得した土地に開発しました。売却の担当はDouglas EllimanのDina Goldentayer氏でした。
価格の推移：
- 2026年2月： 8,850万ドルで売り出し。
- 2026年夏： 7,950万ドルに値下げし、8月17日の週に契約。この時点でMiami-Dadeで署名された全契約の最高額でした。
- 2026年9月： 6,950万ドル、全額現金でMeridian Coast LLCへの売却が完了。LLCの背後にいる人物は明らかになっていません。
成約価格ベースで1平方フィートあたり約3,970ドル（1㎡あたり約42,700ドル）に相当します。当初価格から21.5%下げたあとでも、建築費を差し引く前の段階で、2021年の土地価格を約5,900万ドル上回りました。
1413 North Venetian Way（San Marco Island）：売り出し価格4,750万ドルで契約
こちらは約10,700平方フィート（約994㎡）で、寝室7室、長さ70フィート（約21m）のプール、100フィートを超えるベイフロントの間口を備えます。The Real Dealによれば、売主であるブルックリンのMaven ConstructionのJacek Skarzynski氏とOlga Skarzynski氏は、2021年に600万ドルでこの区画を取得しました。売却担当はCompassのMatthew Crane氏とMathieu Rochette氏です。
2026年1月に5,990万ドルで売り出され（Robb Report）、4,750万ドル、1平方フィートあたり約4,444ドル（1㎡あたり約47,800ドル）で契約に至りました。当初価格から約21%低い水準です。最終価格は権利証書の登記時に公開されます。
今秋の注目スペック取引2件は、いずれも当初の売り出し価格から約20%下で成立しました。
マイアミでスペックホームにプレミアムが付く理由
スペックホームの価格には、開発業者の土地代、建築費、利益がひとつにまとめられています。マイアミ市場の頂点では、買い手は年単位の時間を節約するためにその価格を支払います。
建設には何年もかかり、買い手はそれを知っている
南フロリダのウォーターフロントでの建設費は1平方フィートあたり1,000ドル（1㎡あたり約10,800ドル）を大きく上回り、2024年末にThe Real Dealが取材したブローカーは、自治体によっては許認可だけで1年を要する3年がかりのプロセスだと説明しています。Miami Beachで最も活発なスペック開発業者の一人、Todd Michael Glaser氏は率直にこう語りました。「以前は9か月で建てていた家が、今は1年半から2年かかる」。ニューヨークから家族ごと移住する買い手は、そうした工程の管理を望みません。
買い手は建設期間を省くために支払う
Goldentayer氏は同じ2024年の記事で需要をこう説明しています。買い手は「5年に及ぶ建設プロセスを避けるためなら、近隣より高い価格を払う用意がある」。ブローカーのDora Puig氏はさらに端的に述べました。「こうした富裕層にとって、時間はお金よりも価値のある通貨です」。7,000万ドルを支払う買い手は、2029年まで続く建設現場ではなく、今日完成している邸宅を手に入れているのです。
新築は建築基準と気候の課題を解決する
新築のウォーターフロント邸宅は、Florida Building Codeの最新の耐風基準、現行の浸水想定高さに沿って建てられ、新しい護岸と耐衝撃ガラスを備えます。同じ通りの古い邸宅では、そのすべてをやり直す必要があるかもしれません。ターンキーの邸宅なら、その作業が買い手のリストから消えます。
土地も高くなっている
スペックモデルが成り立つのは、土地と建築費の合計が売却価格を下回り、余地が残る場合に限られます。そして圧力が高まっているのは、まさに土地です。
- 625 Ocean Boulevard（Golden Beach）： The Real DealとSouth Florida Business Journalによれば、海に面した間口100フィート、約0.6エーカー（約2,430㎡）の土地が2026年7月、スペックホームを計画するAmicus Medical Group社長David Rodriguez氏率いる法人に2,400万ドルで売却されました。同じ土地の前回の取引は1986年で、価格は84万1,500ドルでした。
- Golden Beach全体： Ocean Boulevardの8,900万ドルの邸宅を共同で扱うブローカーのJon Mann氏は3月、The Real Dealに対し、今後5年でこの町に「市場価値1億ドルを超える邸宅が5軒」現れると見込んでいると語りました。
- ベイサイド： 開発業者のMichael Klinger氏は2026年初め、Golden Beachのベイフロントのスペックホームを2,710万ドルで売却しました。町のベイフロントとしての最高記録で、2021年の取得価格は630万ドルでした（The Real Deal）。
オーシャンフロントの土地が2,400万ドルで取引され、その上の邸宅の建築費が1平方フィートあたり1,000ドルを大きく超えるとなれば、開発業者は採算を合わせるだけでも5,000万ドルを超える売却が必要になります。売り出し価格が非常に高く設定され、今年の値下げ幅が大きかったのはそのためです。
他のトロフィー物件市場との比較
スペックホームは、土地と家系の資産としての層のすぐ下に位置します。Indian Creekでは、買い手が閉ざされた島の区画を取得し、多くの場合は建て替えを行います。郡の最高記録は1億7,000万ドルと報じられています（Indian Creekレポートをご参照ください）。海沿いでは、最上位の邸宅は間口とプライバシーで価格が決まります。詳しくはBillionaire Beach：マイアミの1億ドル級オーシャンフロント・ベルトで取り上げています。
スペック層は、島のプレミアムを払わずに、完成した最新の邸宅を手に入れる層です。参考までに、The Real Dealは2024年にDavid Beckham氏とVictoria Beckham氏がNorth Bay Roadのスペックホームを7,230万ドルで購入したと報じ、同メディアは2025年にGlaser氏とパートナーがNorth Bay Roadの邸宅について過去最高の1億500万ドルで契約したと報じています。
スペックホームを購入する前に知っておくべきこと
- 最初の売り出し価格は交渉の出発点にすぎません。 今シーズンの注目2件は、いずれもデビュー価格から約20%下で成約しました。スペックホームの価格履歴は公開情報であり、内覧前に目を通す価値があります。
- 1平方フィートあたりの価格は土地と照らして読み解く。 Golden Beachのオーシャンフロントでは、今や土地だけで2,000万ドルを超えます。それを差し引けば、建物そのものに1フィートあたりいくら払っているかが見えてきます。
- 新築も中古と同じように検査する。 新築だから完璧とは限りません。屋根、防水、護岸、設備システム、耐衝撃ガラスについて独立した検査を依頼し、許認可と検査の履歴を求めてください。
- 保証の範囲と、その保証を誰が負うのかを確認する。 多くのスペックホームは単一目的のLLCを通じて売却されます。どの法人が保証を提供し、その法人が2年後にも存続しているかを把握しておきましょう。
- 署名の前に購入のストラクチャーを決める。 高税率の州から移る買い手は通常、購入と同時に居住地（ドミサイル）を変更し、海外の買い手には事前に手当てすべき遺産税リスクがあります。まずはニューヨークからマイアミへの税務移住ガイドと外国人購入者のための米国遺産税ガイドからご確認ください。
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よくある質問
スペックホームとは何ですか？
スペックホーム（speculative homeの略）とは、開発業者が契約済みの買い手なしに建設し、完成時またはほぼ完成時に売却する住宅のことです。マイアミのラグジュアリー市場では、スペック開発業者がウォーターフロントの区画や取り壊し予定の住宅を購入し、現行基準に沿った大規模な新築邸宅を建て、ターンキーで販売します。価格は2,000万ドルから7,000万ドル、あるいはそれ以上になることも少なくありません。
2026年にMiami-Dadeで最も高額だったスペックホームの売却は？
2026年に公表された取引の中では、Golden Beachの255 Ocean Boulevardが際立っています。Treo Constructionによる17,500平方フィートの新築邸宅で、当初8,850万ドルで売り出されたのち、2026年9月に全額現金6,950万ドルで売却されました。非公開で取引された物件や報じられていない物件が、これを上回っている可能性はあります。
なぜ買い手は土地よりスペックホームに多く支払うのですか？
南フロリダでウォーターフロントの邸宅を建てるには、設計と許認可を含めて3年以上かかることがあり、建築費も1平方フィートあたり1,000ドルを大きく上回るためです。この価格帯の買い手は、自ら建てることで得られる節約よりも、すぐに入居できることを重視する場合が多いのです。
マイアミのスペックホームの価格は交渉できますか？
2026年の実績を見る限り、答えはイエスです。Golden Beachの邸宅は2月の売り出し価格から約21.5%下で成約し、Venetian Islandsの邸宅は1月のデビュー価格より約21%低い売り出し価格で契約に至りました。スペックホームの当初価格には、特に市場に出て数か月が経つと、交渉の余地が残されていることが多いといえます。
マイアミの高級スペックホームはどこに多く建てられていますか？
最近の動きは、ウォーターフロントの土地が確保できる場所に集中しています。オーシャンフロントのGolden Beach、Venetian IslandsをはじめとするMiami Beachのベイアイランド、North Bay Road、そしてCoconut GroveとCoral Gablesの一部です。共通点は、水辺に直接面した土地であることです。
次に注目すべきデータは、Venetian Islandsの邸宅の登記上の売却価格です。
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出典：The Real Deal（2026年9月29日、2026年8月24日、2026年7月29日、2026年3月24日、2026年1月7日、2024年12月2日）、South Florida Business Journal（2026年9月29日、2026年7月29日）、Robb Report（2026年1月13日）。
