255 East 77th Street Menara Batu Kapur Setinggi 500 Kaki di Mana Gothic Bertemu Art Deco
Ikhtisar
255 East 77th Street adalah menara batu kapur 36 lantai yang menjulang 500 kaki di atas Upper East Side, dirancang oleh Robert A.M. Stern Architects dengan interior oleh Yabu Pushelberg. Dikembangkan oleh Naftali Group, bangunan ini memadukan preseden arsitektur Gothic dan Art Deco menjadi fasad yang menampilkan arkade, loggia, pergola, dan mahkota dekoratif yang akan menjadi kehadiran dominan di cakrawala Lenox Hill setelah penyelesaian pada 2026.
Yang membedakan bangunan ini — di luar reputasi RAMSA dan interior Yabu Pushelberg — adalah keberadaan 33 ruang parkir tertutup. Di pasar Manhattan di mana parkir tidak tersedia atau berharga lebih dari $200.000 untuk ruang terpisah, memiliki parkir tertutup yang terintegrasi ke dalam kondominium mewah adalah pembeda yang luar biasa. Bangunan ini kira-kira 85% terjual sebelum penyelesaian, dengan proyeksi total penjualan habis mendekati $500 juta.
Tim kami telah memberikan nasihat kepada klien tentang 255 East 77th sejak proyek pertama kali diumumkan, dan kami menganggapnya sebagai salah satu penawaran proyek baru terkuat di Upper East Side. Kombinasi keunggulan arsitektur RAMSA, 33 ruang parkir, kolam renang 75 kaki di ruang berlangit-langit ganda, dan interior Yabu Pushelberg menciptakan produk yang menarik baik bagi pembeli yang sadar desain maupun yang berpikir praktis. Salt & Straw telah menandatangani untuk ritel lantai dasar, menambahkan fasilitas yang ramah lingkungan sekitar.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Kondominium
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street telah bergema di kalangan pembeli yang menghargai arsitektur RAMSA, fasilitas mewah yang praktis, dan momentum prapenjualan yang kuat.
Sintesis Gothic-Art Deco RAMSA
Robert A.M. Stern Architects menghadirkan arkade, loggia, pergola, dan mahkota dekoratif ke menara batu kapur setinggi 500 kaki. Desainnya sekaligus merujuk sejarah dan tak salah lagi modern.
33 Ruang Parkir Tertutup
Ini bukan sekadar detail pemasaran — ini adalah pembeda gaya hidup yang sejati. 33 ruang parkir tertutup di kondominium baru Upper East Side adalah hal yang luar biasa. Bagi pembeli yang memiliki kendaraan, ini menghilangkan salah satu frustrasi paling gigih dalam kehidupan Manhattan.
85% Terjual Sebelum Penyelesaian
Kecepatan prapenjualan yang kuat menandakan kepercayaan pasar. Dengan sekitar 85% unit yang telah dikontrak dan proyeksi penjualan habis $500 juta, 255 East 77th telah membuktikan permintaannya.
Interior Yabu Pushelberg
Firma desain asal Kanada ini menghadirkan estetika yang halus dan berwawasan global ke residensi. Dipadukan dengan eksterior RAMSA, hasilnya adalah bangunan di mana arsitektur dan interior berbicara dalam bahasa yang sama.
Pandangan Kami tentang 255 East 77th Street
255 East 77th Street adalah bangunan yang secara aktif kami rekomendasikan kepada pembeli yang mencari kualitas RAMSA di Upper East Side. Tingkat prapenjualan 85% berbicara sendiri — ini adalah proyek yang telah dirangkul pasar. Kombinasi elemen arsitektur Gothic dan Art Deco, 33 ruang parkir tertutup, dan interior Yabu Pushelberg menciptakan produk yang sekaligus unggul secara arsitektur dan menarik secara praktis.
Sisi positifnya substansial: rekam jejak RAMSA memastikan penjualan kembali jangka panjang yang kuat, parkir adalah pembeda yang sejati, kolam renang 75 kaki di ruang berlangit-langit ganda termasuk di antara pengalaman kolam residensial terbaik di Manhattan, dan lokasi Lenox Hill memberikan akses sangat baik ke Central Park, Museum Mile, dan restoran terbaik East Side. Titik masuk $7,4 juta untuk bangunan RAMSA dengan kualitas ini mewakili nilai relatif terhadap 220 CPS atau 520 Park.
Dari sisi penilaian jujur, bangunan ini masih dalam konstruksi dengan penyerahan 2026 — pembeli berkomitmen pada suatu jadwal waktu. Lokasi Upper East Side bagian timur, meskipun terhubung baik, berjarak satu blok lebih jauh dari taman dibandingkan beberapa pesaing. Dan dengan 62 unit, bangunan ini lebih besar daripada proyek butik seperti The Bellemont (12 unit), yang berarti eksklusivitas lebih sedikit per lantai. Namun bagi pembeli yang menginginkan paket RAMSA lengkap — arsitektur, fasilitas, parkir, dan permintaan yang terbukti — 255 East 77th memberikannya.
Pembeli Internasional Disambut
Warga negara asing dapat membeli kondominium di Manhattan tanpa persyaratan visa atau tempat tinggal. Banyak pembeli internasional menggunakan LLC untuk privasi dan perencanaan warisan. Manhattan Miami mengkhususkan diri dalam memandu pembeli internasional melalui proses akuisisi, mulai dari opsi pembiayaan hingga prosedur penutupan transaksi.
Baca Panduan Pembeli Internasional Kami →About 255 East 77th Street
Para Visioner
Naftali Group
Pengembang
Naftali Group telah memantapkan diri sebagai salah satu pengembang residensial mewah paling cermat di New York, dengan portofolio yang mengutamakan keunggulan arsitektur, kualitas material, dan lokasi utama di Manhattan. Di bawah kepemimpinan Miki Naftali, firma ini telah mengembangkan dan mengakuisisi lebih dari $6 miliar aset properti, meraih reputasi dalam menghadirkan bangunan yang menuntut harga premium dan menarik pembeli paling canggih di kota ini.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Arsitek
RAMSA adalah nama terkemuka dalam arsitektur residensial mewah di New York City dan secara global. Portofolio firma ini mencakup 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West, dan 30 Park Place - bangunan yang telah mendefinisikan ulang pasar ultra-mewah dan secara kolektif menghasilkan miliaran penjualan. Bahasa desain klasik RAMSA, perhatian cermat terhadap proporsi, dan komitmen terhadap material yang tahan lama menjadikan bangunan mereka konstruksi baru yang paling dicari di Manhattan.
Yabu Pushelberg
Desain Interior
Yabu Pushelberg adalah studio desain yang dirayakan secara global, dikenal karena menciptakan interior dengan kehalusan luar biasa dan kekayaan sensorik. Didirikan oleh George Yabu dan Glenn Pushelberg, firma ini telah membentuk identitas estetika hotel, residensi, dan ruang budaya paling bergengsi di dunia. Karya mereka di 255 East 77th Street menghadirkan palet material yang canggih dan detail yang dibuat khusus baik untuk residensi pribadi maupun ruang fasilitas bangunan yang luas.
Upper East Side
255 East 77th Street terletak di Lenox Hill, jantung budaya dan residensial Upper East Side. Ini adalah lingkungan yang ditandai oleh institusi kelas dunia di Museum Mile, butik dan galeri di Madison Avenue, ketenangan berjajar pohon di Park Avenue dan Fifth Avenue, serta kedekatan dengan taman konservasi timur Central Park. Lenox Hill menawarkan gaya hidup kecanggihan yang tenang - restoran mapan, toko buku independen, institusi medis terkemuka, dan beberapa alamat residensial paling didambakan di dunia. Lokasi ini memberikan akses mudah ke kereta 6 dan rute bus lintas kota sambil mempertahankan karakter seperti desa yang dapat dijangkau dengan berjalan kaki yang telah menjadikan Upper East Side salah satu lingkungan paling abadi diminati di Manhattan.
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Kapan perkiraan tanggal penyelesaian 255 East 77th Street?
255 East 77th Street diperkirakan selesai pada 2026. Bangunan ini saat ini sedang dibangun dan telah 85% terjual, mencerminkan kepercayaan pasar yang luar biasa terhadap proyek ini. Naftali Group memiliki rekam jejak yang kuat dalam menyelesaikan bangunan tepat waktu dan sesuai spesifikasi tertinggi.
Siapa yang merancang 255 East 77th Street?
Bangunan ini dirancang oleh Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), salah satu firma paling dihormati dalam arsitektur residensial mewah, yang bertanggung jawab atas 220 Central Park South dan 520 Park Avenue di antara lainnya. Desain interior dikerjakan oleh studio Yabu Pushelberg yang diakui secara global. Hill West Architects bertindak sebagai arsitek pelaksana. Pengembangan dipimpin oleh Naftali Group.
Apakah 255 East 77th Street memiliki tempat parkir?
Ya - dan ini adalah salah satu fitur paling membedakan dari bangunan ini. 255 East 77th Street mencakup 33 ruang parkir pribadi tertutup di dalam bangunan, fasilitas yang sangat langka dalam proyek baru Manhattan. Di borough di mana tempat parkir individual telah terjual seharga lebih dari $1 juta, penawaran ini mencerminkan kelas bangunan dan penghuninya.
Berapa harga di 255 East 77th Street?
Residensi di 255 East 77th Street dibanderol mulai dari $7,4 juta untuk tata letak dua dan tiga kamar tidur, dengan residensi empat kamar tidur dan satu lantai penuh berkisar dari $15 juta hingga $28 juta. Koleksi penthouse, termasuk duplex senilai $37,5 juta, mewakili puncak penawaran. Bangunan ini 85% terjual per awal 2026.
Fasilitas apa saja yang ditawarkan 255 East 77th Street?
Program fasilitas berpusat pada kolam renang 75 kaki yang berada di dalam ruang berlangit-langit ganda yang dramatis, dilengkapi dengan spa layanan lengkap, pusat kebugaran mutakhir, studio latihan dan yoga pribadi, lounge penghuni dan ruang makan pribadi dengan interior Yabu Pushelberg, teras atap bertaman, ruang bermain anak, dan 33 ruang parkir tertutup.
Apa gaya arsitektur 255 East 77th Street?
RAMSA telah merancang menara batu kapur setinggi 500 kaki yang memadukan tradisi arsitektur Gothic dan Art Deco - dua gaya paling dirayakan dalam sejarah cakrawala New York. Fasadnya menampilkan arkade yang menjorok dalam, loggia, pergola ornamental, dan mahkota dekoratif yang bersifat pahatan, menciptakan bangunan dengan wibawa dan kehadiran landmark pra-perang terbaik Upper East Side.
Private Availability at 255 East 77th Street
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 255 East 77th Street, request a confidential review with our advisory team.
255 East 77th Street, New York, NY 10075
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Analisis Pasar Properti Manhattan
Konteks Pasar: Harga kondominium mewah di Manhattan tersegmentasi menurut submarket. Koridor Billionaires’ Row (57th Street, antara Park Avenue dan Columbus Circle) mencatat harga per kaki persegi tertinggi di Amerika Serikat, dengan residensi trofi yang diperdagangkan pada $4,000-$10,000+ per SF. Manhattan bagian bawah (Tribeca, West Village, Soho) memiliki tingkatan ultramewahnya sendiri, didorong oleh pasokan pengembangan baru yang terbatas. Median kondominium Upper East Side dan Upper West Side berada jauh di bawah level trofi downtown, tetapi menawarkan denah lantai yang lebih luas serta akses ke Central Park. Harga di Manhattan sensitif terhadap suku bunga, tarif berjenjang Mansion Tax, dan tahap rencana penawaran setiap gedung.
Wawasan Entitas: Pengembangan baru yang dijual langsung oleh sponsor pada 2026 mencakup 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill), dan Mandarin Oriental Fifth Avenue. Gedung yang telah selesai dengan inventaris sponsor tersisa mencakup Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th, dan 50 West 66th. Masing-masing memiliki riwayat sponsor, bank pemberi kredit konstruksi, ritme amendemen rencana penawaran, serta status 421-a atau keringanan pajak lainnya yang berbeda dan wajib diuji tuntas satu per satu.
Sinyal bagi Pembeli: Fondasi struktural Manhattan mencakup proses rencana penawaran yang diawasi Jaksa Agung New York (memberikan perlindungan prosedural di sisi pembeli yang tidak tersedia di pasar dengan regulasi lebih longgar), kedalaman pasar jual kembali (likuiditas tinggi saat keluar dari investasi), dan pasokan jangka pendek yang terbatas (kapasitas zonasi yang sempit di submarket inti). Risiko yang perlu ditimbang saat kontrak: kenaikan tarif berjenjang Mansion Tax di atas $2M, pengalihan pajak pengalihan kepada pembeli pada penjualan sponsor, eksposur batas lahan dan koridor pandang pada lahan tertentu, kebijakan dewan kondominium terkait sublet dan penjualan kembali, serta jadwal penghapusan bertahap 421-a bila berlaku. Status setiap proyek, tingkat inventaris sponsor, amendemen rencana penawaran AG, harga, atau persentase penjualan perlu diverifikasi pada saat Anda bertanya.
Fakta Kunci
- Rentang $/SF kondominium trofi Manhattan: $1,500-$10,000+
- Rata-rata $/SF Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trofi downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% di atas $1M, tarif berjenjang di atas $2M bagi pembeli
- Deposit kontrak sponsor pada umumnya: 10%-20% saat penandatanganan
- Jendela telaah standar oleh pengacara pembeli: 1-3 hari kerja sejak kontrak diterima
- Komisi di sisi sponsor: pengembang membayar agen pembeli pada penjualan sponsor
- Program keringanan pajak (bila berlaku): 421-a, J-51, status diverifikasi gedung per gedung
- Kepemilikan melalui LLC bagi warga negara asing: lazim, disusun saat kontrak
Prosedur Pembeli
Prosedur penjualan sponsor di Manhattan: formulir reservasi → penyampaian rencana penawaran → telaah pengacara pembeli → penandatanganan kontrak dan deposit awal → komitmen hipotek (bila dibiayai) → penutupan transaksi saat serah terima. Prosedur inventaris sponsor dan pasar jual kembali berbeda; perencanaan advisori sebelum kunjungan sangat disarankan.
Tanya Jawab Properti Manhattan
Apa itu rencana penawaran Jaksa Agung New York?
Rencana penawaran adalah dokumen hukum yang diajukan kepada Jaksa Agung New York dan mengatur penjualan setiap kondominium di Manhattan. Dokumen ini menetapkan penanganan deposit, spesifikasi unit, biaya bersama, pajak properti, kewajiban sponsor, dan perlindungan pembeli. Tidak ada penjualan kondominium Manhattan yang ditutup di luar kerangka rencana penawaran yang telah diterima; amendemen diajukan secara berkala dan ditelaah oleh pengacara pembeli saat kontrak.
Apa itu inventaris sponsor?
Inventaris sponsor merujuk pada unit yang belum terjual dan masih dimiliki pengembang gedung (“sponsor”). Unit sponsor benar-benar baru, belum pernah dihuni, dan dapat mencakup harga yang dapat dinegosiasikan, kredit biaya penutupan, serta akses ke program keringanan pajak bila gedung memilikinya. Transaksi di sisi sponsor mengikuti rencana penawaran, bukan kontrak jual kembali standar.
Keringanan pajak apa yang berlaku di Manhattan?
421-a adalah keringanan kondominium yang paling umum di Manhattan, memberikan beban pajak properti yang lebih rendah selama 10 hingga 25 tahun pada pengembangan baru yang memenuhi syarat. J-51 berlaku pada gedung hasil rehabilitasi tertentu. Setiap keringanan memiliki jadwal penghapusan bertahap serta status kualifikasi spesifik per gedung yang wajib diverifikasi dalam rencana penawaran dan sertifikat pajak terbaru.
Biaya penutupan apa saja yang berlaku pada kondominium Manhattan?
Biaya penutupan di sisi pembeli umumnya 2% hingga 4% dari harga, mencakup pajak pengalihan NYC dan NYS (sering ditanggung pembeli pada penjualan sponsor), Mansion Tax (1% di atas $1M dengan tarif berjenjang di atas $2M), title insurance, honorarium pengacara pembeli, Mortgage Recording Tax bila dibiayai, serta biaya bersama dan pajak properti yang diprorata.
Apakah biaya bersama sama dengan iuran HOA?
Tidak. Kondominium di Manhattan menggunakan istilah “common charges” (biaya bersama), bukan iuran HOA. Biaya bersama mendanai operasional gedung, staf, fasilitas, dan dana cadangan. Pajak properti ditagih terpisah oleh NYC dan bukan bagian dari biaya bersama.
Bagaimana Manhattan Miami memperoleh imbalan pada transaksi di Manhattan?
Pada pembelian pengembangan baru di sisi sponsor, pengembang membayar komisi agen pembeli Manhattan Miami. Pendampingan pembeli tidak menimbulkan biaya apa pun dari kantong pembeli. Pada transaksi jual kembali, pengaturan komisi diungkapkan pada awal kerja sama.