Gel des loyers à New York en 2026 : ce que cela change pour les acheteurs et investisseurs à Manhattan

Les baux de renouvellement des logements à loyer stabilisé (rent-stabilized) de New York qui prennent effet le 1er octobre ou après sont désormais assortis d'une hausse de référence de 0 %. L'Order #58 (ordonnance n° 58) du Rent Guidelines Board, la commission municipale qui fixe les barèmes de loyers, gèle les renouvellements d'un an comme de deux ans pour les baux débutant entre le 1er octobre 2026 et le 30 septembre 2027, sur environ 1 million d'appartements stabilisés. C'est la première fois que la commission gèle les baux de deux ans. La mesure est entrée en vigueur alors qu'un recours de bailleurs est toujours pendant, et le 1er octobre, les échanges entre City Hall, la mairie, et les membres de la commission ont été versés au dossier judiciaire (The Real Deal ; NY1).

The Real Deal a qualifié la mise en œuvre de « pagaille ». Pour un acquéreur à Manhattan, l'essentiel est de savoir quels appartements et quels immeubles le gel concerne, et où il modifie l'équation d'un achat.

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Cet article résume des règles publiques et des informations de presse. Il ne constitue pas un conseil juridique. Votre avocat en droit immobilier doit examiner tout achat portant sur un bien occupé par des locataires.

L'essentiel

• La commission a voté à 7 voix contre 1, le 25 juin 2026, pour 0 % sur les renouvellements d'un an et 0 % sur ceux de deux ans. Les gels précédents, en 2015, 2016 et 2020, ne portaient que sur les baux d'un an.
• Le gel ne s'applique qu'aux logements à loyer stabilisé. Les locations au prix du marché, ainsi que la plupart des appartements en condominium et en coopérative, n'entrent pas dans son champ.
• Des bailleurs représentés par Randy Mastro ont saisi la justice en juillet, estimant que l'issue était décidée d'avance. Le juge (Justice) Brendan Lantry a ordonné à City Hall de communiquer ses échanges avec la commission, a refusé de suspendre le gel et entend statuer d'ici la fin de l'année.
• Les juristes divergent sur le sort des baux déjà signés à 0 % si les bailleurs l'emportent.
• Pour les acquéreurs de townhouses et de petits immeubles comptant des logements stabilisés, le gel s'ajoute aux règles de 2019, qui ont mis fin à la sortie du régime à la vacance (vacancy decontrol) et plafonné ce que les travaux peuvent ajouter au loyer.

Ce qu'a décidé la commission

Pour un bail d'un an ou de deux ans « prenant effet le 1er octobre 2026 ou après et le 30 septembre 2027 ou avant » : 0 %. Le vote a été acquis à 7 voix contre 1, au sein d'une commission dont six des neuf membres avaient été nommés par le maire Zohran Mamdani, qui avait fait campagne sur un gel. Christina Smyth, membre représentant les propriétaires nommée sous l'administration précédente, a démissionné quelques heures avant le vote (WSET ; CityRealty).

La commission a déjà gelé les loyers par le passé. Elle a fixé 0 % pour les baux d'un an en 2015 et 2016, puis de nouveau en 2020. À chaque fois, les baux de deux ans ont tout de même bénéficié d'une hausse (City Limits ; CityRealty). Cette fois, les deux durées sont gelées : un locataire qui signe cette année un renouvellement de deux ans peut ainsi conserver le même loyer jusqu'à la fin de 2029.

Les propriétaires mettent en avant leurs charges. Le Price Index of Operating Costs 2026 de la commission elle-même, son indice des coûts d'exploitation, publié en avril, a mesuré une hausse de 5,3 % des coûts des immeubles stabilisés, dont 10,5 % pour l'assurance et 11,0 % pour le combustible. L'étude distincte de la commission sur les revenus et les charges a constaté que le résultat net d'exploitation continue de progresser en moyenne, avec de fortes disparités selon les arrondissements.

Le recours et ses enjeux

Un groupe de propriétaires d'immeubles stabilisés de Brooklyn, du Queens, de Staten Island et du Bronx a déposé en juillet une Article 78 petition, le recours contre une décision administrative, devant la State Supreme Court, la juridiction de première instance de l'État de New York. Leurs avocats, Randy Mastro, du cabinet Dechert, et le cabinet Rosenberg & Estis, soutiennent que la commission était « prédisposée à décréter un gel » et a ignoré ses propres données (Commercial Observer ; 6sqft).

Le juge Brendan T. Lantry a rendu plusieurs décisions depuis début septembre. Il a ordonné à la Ville de communiquer les échanges écrits entre City Hall et les membres de la commission, du 1er janvier jusqu'au vote de juin. Il a rejeté la demande des bailleurs visant à reconduire les hausses de 2025 (3 % sur les baux d'un an, 4,5 % sur les baux de deux ans), estimant que le tribunal n'avait pas ce pouvoir, et a refusé de statuer avant le 1er octobre : « Nous travaillons aussi vite que possible pour trancher cette affaire. Je ne vais pas travailler avec un fusil braqué sur la tempe. » Il entend se prononcer avant la fin de l'année (THE CITY, 24 septembre 2026).

Quelque 3 000 pages ont été rendues publiques le 1er octobre. The Real Deal les a décrites comme essentiellement logistiques. Selon Mastro, elles montrent une coordination entre le cabinet du maire et la commission. Pour le Corporation Counsel, le principal conseil juridique de la Ville, Steven Banks, elles montrent l'indépendance de la commission.

La question en suspens est la portée d'une victoire des bailleurs pour les baux déjà renouvelés. Mastro lui-même, cité par THE CITY : « Si le zéro-zéro est maintenu, les bailleurs resteront coincés avec. » D'autres avocats de bailleurs cités par The Real Deal s'attendent à ce que toute hausse ordonnée par le tribunal s'applique rétroactivement. Personne ne le sait encore, et les appels pourraient prolonger l'affaire jusqu'en 2027.

Qui est concerné par le gel, et qui ne l'est pas

La rent stabilization (stabilisation des loyers) dépend de l'immeuble, de son ancienneté et de son historique fiscal. Selon le Rent Guidelines Board, elle couvre en général :

• Les immeubles de six logements ou plus construits entre le 1er février 1947 et le 31 décembre 1973.
• Les appartements situés dans des immeubles antérieurs à 1947 comptant six logements ou plus, dont le locataire est entré dans les lieux après le 30 juin 1971.
• Les immeubles de trois logements ou plus construits ou lourdement rénovés depuis 1974 avec des avantages fiscaux tels que 421-a ou J-51, aussi longtemps que l'avantage l'exige. Notre guide des abattements 421-a et J-51 explique le fonctionnement de ces programmes.

Sont exclus les locations au prix du marché et la plupart des appartements en condominium et en coopérative. Certains appartements au prix du marché relèvent toutefois de la loi Good Cause Eviction adoptée par l'État en 2024 (expulsion pour motif légitime uniquement), qui encadre les hausses abusives et les non-renouvellements, mais il s'agit d'un régime distinct des barèmes de la commission. Lorsqu'un immeuble est converti en condominium ou en coopérative, le locataire stabilisé en place conserve sa protection. Une fois ce locataire parti, le logement peut être vendu ou loué hors stabilisation (RGB). Le rent control (contrôle des loyers) est un système distinct, beaucoup plus restreint, destiné aux locataires de longue date dans des immeubles anciens, avec sa propre formule.

Ce que cela signifie si vous achetez à Manhattan

1. Acheter un condominium pour le louer. Un appartement en condominium typique à Manhattan loué au prix du marché n'est pas concerné. S'il est vendu occupé, demandez le bail et faites confirmer par écrit s'il est enregistré comme stabilisé. Un logement situé dans un immeuble ayant bénéficié de 421-a peut l'être.
2. Acheter dans une coopérative. Certaines coopératives anciennes comptent encore des appartements détenus par le promoteur et occupés par des locataires stabilisés depuis la conversion. Ces loyers sont désormais gelés eux aussi. Demandez combien de logements de ce type subsistent et lisez les comptes en tenant compte de ces revenus. Notre guide coopérative ou condominium précise les documents à demander.
3. Acheter une townhouse occupée. Une maison antérieure à 1974 comptant moins de six logements n'est en général pas stabilisée, sauf si elle a bénéficié d'avantages fiscaux. À partir de six logements, elle l'est le plus souvent. Avant de signer, obtenez l'historique d'enregistrement des loyers auprès de la DHCR (l'agence de l'État chargée du logement), et non la synthèse du vendeur. Notre liste de contrôle pour acheter un brownstone couvre le reste de l'inspection.
4. Évaluer un petit immeuble. Depuis 2019, la sortie du régime à la vacance n'existe plus, et les hausses liées aux gros travaux sur l'immeuble (MCI, Major Capital Improvements) sont plafonnées à 2 % par an dans la ville. Depuis la modification budgétaire de 2024, le coût des travaux dans les appartements (IAI, Individual Apartment Improvements) qu'un propriétaire peut récupérer par le loyer est en général plafonné à 30 000 dollars par appartement sur 15 ans, ou 50 000 dollars pour certains logements vacants de longue date (HCR). Modélisez un barème de 0 % pour chaque renouvellement prenant effet au plus tard le 30 septembre 2027, les barèmes futurs au-delà, et l'évolution réelle des coûts. En juillet, des courtiers ont indiqué à The Real Deal que le vote avait fait baisser la valeur des immeubles stabilisés.
5. Suivre la procédure. Une décision est attendue avant la fin de l'année. Un contrat signé aujourd'hui doit répartir le risque dans un sens comme dans l'autre, et c'est à votre avocat de rédiger ces clauses.

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Questions fréquentes

Y a-t-il un gel des loyers à New York en 2026 ?

Oui. L'Order #58 du Rent Guidelines Board fixe 0 % pour les renouvellements d'un an et de deux ans des appartements à loyer stabilisé, pour les baux débutant entre le 1er octobre 2026 et le 30 septembre 2027. Il ne s'applique pas aux appartements loués au prix du marché.

Le gel des loyers à New York s'applique-t-il aux condominiums ?

En général, non. Les appartements en condominium et en coopérative loués au prix du marché échappent à la stabilisation des loyers. L'exception concerne le locataire stabilisé qui occupait déjà l'appartement lors de la conversion de l'immeuble, et qui conserve cette protection, ainsi que le logement situé dans un immeuble dont l'avantage fiscal impose la stabilisation.

Combien d'appartements le gel concerne-t-il ?

Environ 1 million d'appartements à loyer stabilisé dans l'ensemble de la ville, selon le Rent Guidelines Board.

Le gel des loyers peut-il être annulé ?

Des bailleurs ont demandé à un tribunal de l'État de l'annuler. Le juge Brendan Lantry a ordonné la communication des échanges de City Hall avec la commission, a refusé de suspendre le gel et entend statuer avant la fin de 2026. Si l'ordonnance était annulée, le jugement du tribunal fixerait la suite, et les juristes divergent sur ce que cela impliquerait pour les baux déjà signés.

Le gel de 2026 est-il le premier de l'histoire de New York ?

Non. La commission a gelé les baux d'un an en 2015, 2016 et 2020. 2026 est la première fois qu'elle gèle aussi les baux de deux ans.

Demandez l'historique d'enregistrement des loyers avant de fixer un prix pour un immeuble.

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Sources : NYC Rent Guidelines Board, Apartment and Loft Order #58 et FAQ sur la rent stabilization et le rent control ; RGB 2026 Price Index of Operating Costs ; The Real Deal (10 juillet, 22 juillet et 1er octobre 2026) ; NY1 (1er octobre 2026) ; THE CITY (24 septembre 2026) ; Commercial Observer (22 juillet 2026) ; 6sqft ; WSET ; CityRealty (10 juillet 2026) ; City Limits ; Spectrum News (17 septembre 2026) ; NY Daily News (1er octobre 2026) ; NYS Homes and Community Renewal sur les modifications de la HSTPA (Housing Stability and Tenant Protection Act) de 2019 et de l'IAI de 2024 ; N.Y. Real Property Law section 216 (Good Cause Eviction).