Abattement fiscal 421-a a New York : le guide 2026

Vous pensez sans doute que la "real estate tax" et la "property tax" sont une seule et meme chose. C'est simplement que la plupart des gens emploient ces termes de maniere interchangeable, ce qui cree une certaine confusion. Si vous possedez votre logement ainsi qu'un bateau, une voiture ou un autre bien de valeur, vous devriez connaitre la difference. Si ces deux types de biens sont imposes en fonction de la valeur du bien, le montant que vous payez reellement depend de leur classification : real estate taxes ou personal property. Si la difference vous echappe encore, ce n'est pas grave, car nous entrerons dans le detail ci-dessous.

Que sont les real estate taxes ?

Lorsqu'une personne possede un bien immobilier, elle doit payer des real estate taxes. Pour determiner le montant que chaque proprietaire paiera, on multiplie un taux fixe par la ville ou la municipalite par la valeur venale (fair market value) du logement. La valeur venale d'un logement peut evoluer dans le temps en fonction des prix auxquels des logements comparables du quartier se sont vendus ces dernieres annees, ainsi que des ameliorations apportees a l'interieur et a l'exterieur. Si vous avez deja entendu parler de quelqu'un refusant de laisser un evaluateur entrer chez lui par crainte qu'il n'estime sa maison a une valeur superieure a sa valeur actuelle, c'est generalement pour eviter une hausse de ses real estate taxes.

Le real estate est defini par l'IRS comme toute forme de terrain et tout ce qui y est attache. Ainsi, si vous possedez un terrain de chasse ou tout autre terrain, quel qu'en soit l'usage et meme s'il n'y a pas de batiment dessus, ce terrain est soumis aux real estate taxes. De plus, si vous possedez un chalet sur ce terrain, il est soumis aux real estate taxes et peut accroitre la valeur de l'ensemble du bien. De meme, un batiment commercial ou industriel est egalement soumis aux real estate taxes. Enfin, tout ce qui est construit sous le bien est impose comme du real estate. Cela peut inclure les piscines, les espaces de vie enterres, les abris antiatomiques, les garages et presque tout ce que l'on peut construire sous terre.

En savoir plus sur le calcul des real estate taxes

La maniere dont un taux d'imposition est determine peut dependre de votre lieu de residence. Par exemple, dans l'Etat de New York, le taux est determine en prenant le taux d'au moins trois municipalites, comtes, communes ou districts scolaires differents, divise par le nombre de sources utilisees. Le taux exact peut donc varier au sein d'une meme ville.

Comment payer vos impots

Lorsque vous possedez un logement, vous pouvez payer vos impots directement a l'IRS, ou vous pouvez payer votre preteur, qui reglera votre avis d'imposition a l'IRS en votre nom. Si vous avez deja entierement paye votre logement et n'avez plus de pret, vous reglerez plus probablement vos impots directement a l'IRS. Les proprietaires dans cette situation doivent etre particulierement vigilants pour payer leurs impots integralement et a temps, afin d'eviter les privileges (liens) sur leur logement et d'autres penalites.

Si vous avez un pret pour votre logement, les impots sont generalement integres a votre mensualite. Le preteur encaisse ce montant afin de regler vos impots a l'IRS chaque trimestre. Si vous ne versez pas au preteur les montants destines aux real estate taxes, il engagera une procedure de saisie de la meme maniere que si vous etiez en retard sur vos mensualites de pret.

Que sont les personal property taxes ?

Lorsque vous possedez des biens mobiliers, comme une voiture, un bateau ou une maison mobile, ces biens sont soumis aux property taxes. Comme les real estate taxes, les property taxes sont souvent calculees a un taux donne. Le cout total des property taxes que vous payez sur un bien mobilier depend aussi, dans de nombreux Etats, de la valeur du bien. Ainsi, par exemple, pour un bateau evalue a 10 000 $ avec un taux d'imposition de 3 %, vous devrez payer 300 $ chaque annee de personal property taxes sur ce bateau. Disposer d'une evaluation actualisee de la valeur de vos biens personnels peut vous faire economiser des impots, car la valeur de nombreux biens mobiliers tend a diminuer.

Tout comme pour les real estate taxes, si vous ne payez pas vos property taxes integralement et a temps, vous vous exposez a des frais, a des privileges (liens) sur le bien et a une eventuelle saisie de votre bien.

Quelques exceptions

Une regle generale veut que si l'on peut deplacer un objet sans l'endommager, il entre dans la categorie des biens imposes comme property. Mais s'il doit rester fixe au sol, il est impose au titre des real estate taxes. Une maison-remorque est classee comme personal property si elle se trouve sur un terrain qui n'appartient pas a son proprietaire, par exemple dans un parc de maisons-remorques. A l'inverse, les maisons prefabriquees sont considerees comme du real property une fois construites sur le terrain, meme si elles ont techniquement ete deplacees pour faire partie du bien. La plupart des biens immobiliers de New York ne relevent ni de l'une ni de l'autre de ces categories, mais c'est possible dans certains quartiers.

Conclusion

La plupart des impots sur un logement sont regles lors de la vente, mais si vous n'etes pas sur de comprendre un aspect particulier du systeme fiscal, vous pouvez consulter un conseiller fiscal ou un autre professionnel. Il est aussi important de retenir qu'accumuler du retard sur vos real estate taxes n'est pas une option, que vous payiez vos impots a votre preteur ou que vous les regliez vous-meme aupres de votre administration fiscale locale. En cas de retard, vous vous exposez egalement au risque de privileges (liens) sur votre bien immobilier, voire de saisie.

Pourquoi verser au fisc plus que ce qui lui est du lorsque vous vendez votre residence principale ou un bien d'investissement ? Il existe plusieurs facons de reporter et de reduire l'impot sur les plus-values (CGT) lors de la vente d'un bien. Cela demande de la planification et le respect de regles strictes, mais lorsque les circonstances s'y pretent, ces methodes fonctionnent vraiment.

Notre approche associe le conseil immobilier a une expertise comptable, ce qui nous permet d'evaluer a la fois les couts de transaction et les resultats apres impot pour la situation de chaque client.

Lorsqu'un client vend son bien, un objectif central est de maximiser le benefice de l'appreciation du prix. L'un des principaux couts auxquels tout vendeur est confronte est le CGT, c'est-a-dire l'impot qu'il peut devoir sur l'appreciation du bien au moment de la vente. Les proprietaires avises anticipent autant que possible pour minimiser ou reporter toute charge de CGT.

La charge fiscale depend, a bien des egards, de la situation propre au vendeur. Par exemple, le bien peut etre :

• une residence principale

• une residence secondaire ou de vacances, ou un pied-a-terre

• un bien d'investissement

Le bien peut etre detenu par :

• une personne physique

• un couple marie

• une societe ou une autre entite commerciale
  
  

La charge d'impot sur les plus-values depend, a bien des egards, de specificites de ce type. L'autre facteur est le temps. La duree de detention d'un bien influe egalement sur la charge de CGT. Dans cet article, nous examinerons les specificites et les options de maniere generale. Quiconque souhaite un conseil precis sur sa propre situation devrait consulter son expert-comptable fiscaliste americain. Et si vous etes etranger, vous devriez consulter un expert-comptable fiscaliste de votre pays d'origine qui comprend les implications des conventions fiscales, le cas echeant.

Qu'est-ce que l'impot sur les plus-values (CGT) ?

L'impot sur les plus-values est un impot preleve par l'IRS sur les benefices realises lorsque, dans ce contexte, un bien immobilier detenu est vendu. Si la vente se solde par une perte ou un equilibre, aucun impot n'est du. Toutefois, dans la plupart des cas, il y aura une plus-value, car les prix de l'immobilier tendent a augmenter avec le temps sous l'effet de l'inflation.

Comment la "plus-value" est-elle calculee et comment peut-elle etre reduite ?

Le benefice, ou plus-value nette, se calcule en soustrayant la base de cout (cost-basis) du bien du produit net de la vente. La base de cout correspond au prix d'achat paye pour acquerir le bien, majore des frais de cloture engages pour finaliser l'achat, majore du cout de toute amelioration permanente apportee au bien pendant la detention, et minore de la reprise des amortissements (depreciation recapture, que nous n'aborderons pas ici).

Remplacer des appareils electromenagers n'est pas une amelioration permanente et ne peut donc pas servir a augmenter la base de cout ni a reduire la plus-value. Refaire la cuisine avec de nouveaux meubles et plans de travail, en revanche, est considere comme une amelioration permanente et augmente la base de cout du bien (cela viendrait compenser la plus-value et l'impot qui en decoule). Le cout de la remise en peinture de la meme cuisine est considere comme de l'entretien, et non une amelioration. Les proprietaires doivent conserver tous les justificatifs lies aux ameliorations permanentes afin de prouver leur base de cout si l'IRS demande confirmation.

Les frais de cloture lies a la vente du bien reduisent la plus-value. Des postes tels que les commissions de courtage, les droits de mutation municipaux (transfer taxes) et d'autres couts directs lies a la vente peuvent tous servir a reduire le montant du benefice et donc le CGT du.

Comment le temps peut-il influer sur l'impot sur les plus-values immobilieres ?

Un bien vendu apres moins d'un an genere une plus-value a court terme, que l'IRS assimile a un revenu ordinaire. Souvent, l'impot sur le revenu ordinaire applique a la plus-value sera bien superieur aux taux d'imposition des plus-values a long terme, selon la tranche d'imposition dans laquelle on se situe. Il est donc preferable de detenir le bien pendant plus d'un an. Si le bien est vendu pour une raison imprevue et approuvee par l'IRS, la charge fiscale peut etre annulee ou reduite. Parmi ces raisons figurent par exemple un divorce ou une separation, une maladie grave, la perte d'un emploi ou une catastrophe naturelle.

La raison de la detention influe sur l'impot sur les plus-values

Une residence principale vendue avec plus-value n'est soumise au CGT que de maniere limitee. Une personne seule peut reduire la plus-value imposable de 250 000 $ avant le calcul du CGT. Un couple marie peut la reduire de 500 000 $. L'impot sur les plus-values peut donc etre reduit en se mariant.

Si vous envisagez de vendre votre logement et qu'il s'agit d'une residence secondaire ou de vacances, un peu d'anticipation peut etre payant. L'IRS considere qu'un logement est une residence principale s'il a ete occupe a ce titre pendant au moins deux ans au cours des cinq dernieres annees. Etablir une nouvelle adresse principale pour le courrier, l'inscription electorale, le permis de conduire, etc., deux ans avant de vendre le bien peut reduire sensiblement la charge de CGT.

Faire passer chaque bien d'investissement ou residence secondaire au statut de residence principale avant la vente permet de reporter en continu jusqu'a 500 000 $ de charge de CGT. L'IRS ne limite pas le nombre de fois ou une residence personnelle peut servir a beneficier de cette reduction d'impot. Un tel niveau de planification n'est pas toujours possible ; un investisseur devrait alors envisager la voie suivante de report du CGT.

Et les biens d'investissement ?

La vente avec benefice d'un bien d'investissement genere du CGT. Heureusement, le gouvernement a introduit un programme permettant a un investisseur de reporter le CGT pour une duree illimitee. Des regles precises doivent etre respectees, mais c'est un autre exemple de la facon dont les Etats-Unis soutiennent la propriete immobiliere, tant pour les investisseurs nationaux qu'etrangers.

Les regles du 1031 Exchange, l'echange a imposition differee

Un 1031 Exchange (aussi appele Starker Exchange, Like-Kind Exchange ou 1031 Tax Deferred Exchange) permet aux investisseurs de reporter la totalite du CGT a condition de reinvestir le produit de la vente dans un autre bien approuve. Les regles sont strictes et doivent etre suivies a la lettre, mais elles offrent aussi des marges de manoeuvre qui facilitent le report. Voici quelques conseils sur la facon d'eviter de payer des impots lors de la vente d'un logement.

Le processus du 1031 Exchange

Lorsqu'un bien d'investissement est vendu et que la totalite du produit sert a acheter un autre bien d'investissement, la charge de CGT est reportee sur le bien suivant. Lorsque ce bien est vendu et qu'un autre est achete, la charge de CGT est de nouveau reportee. Cela peut continuer indefiniment. A un moment donne, si un bien d'investissement est vendu et que les benefices sont liquides, la plus-value sur la vente de ce seul bien generera un CGT qui devra etre paye.

L'IRS exige que, pour beneficier du report de la charge fiscale, l'achat suivant soit "de meme nature" (like-kind). Cela signifie que si un bien immobilier d'investissement est vendu, un autre bien immobilier d'investissement doit etre achete. Un condo de luxe a Manhattan peut etre vendu pour acheter plusieurs biens moins chers a Miami .

Ce qui compte, c'est que tous les biens d'un 1031 Exchange soient destines a l'investissement et que la totalite du produit de la vente serve a acquerir le nouveau bien "de meme nature". Ainsi, par exemple, un terrain nu tres couteux dans le Nevada achete en vue d'un developpement mais jamais developpe pourrait etre "echange" contre un brownstone a Manhattan et un condo a Miami Beach. Un bien immobilier d'investissement contre un autre (ou plusieurs) bien immobilier d'investissement de valeur egale ou superieure.

Pourquoi parle-t-on d'echange ?

La vente et l'achat doivent etre realises par un intermediaire agree et qualifie, ou QI (qualified intermediary). Le QI conserve le produit de la vente et le transmet au(x) vendeur(s) du bien de remplacement, sans que le vendeur initial n'y touche. Legalement, la vente-achat est donc consideree comme "un echange". L'idee a ete introduite par le membre du Congres Stalker, et les regles figurent a la Section 1031 du code de l'IRS, d'ou ces deux denominations.

Quelles regles un vendeur doit-il suivre pour reporter le CGT ?

• Tous les biens doivent se situer aux Etats-Unis.

• Tous les biens doivent etre "de meme nature" : un bien immobilier ne peut pas etre "echange" contre des actions, des obligations ou des liquidites, par exemple.

• Le bien acquis (nouvellement acquis) dans le cadre du 1031 exchange doit etre de valeur egale ou superieure a celle du bien vendu (cede).

• Le bien cede doit avoir ete utilise a des fins d'investissement, et non a un autre usage, et le bien acquis doit egalement etre destine a l'investissement (par exemple, echanger un bien d'investissement residentiel a New York contre un bien commercial en Floride).

• Les delais fixes par l'IRS doivent etre respectes. La vente et l'achat n'ont pas a etre simultanes. C'est pourquoi un QI gere l'ensemble. Le QI realise la vente et conserve la totalite du produit. Le vendeur dispose alors de 45 jours pour identifier un ou plusieurs biens de remplacement, et l'achat de ces biens doit etre finalise dans les 180 jours suivant la premiere vente. Le QI conserve le produit de la vente, finalise le ou les achats et transfere les fonds sans que le proprietaire initial n'y ait acces.

• Le vendeur peut etablir, pour les dossiers du QI, une liste restreinte approuvee de biens d'acquisition possibles, puis charger son agent immobilier de negocier l'achat afin que le QI puisse finaliser la ou les transactions.

• Il est admissible de proceder a un "reverse exchange", c'est-a-dire que l'investisseur identifie et finalise l'achat du bien acquis avant de finaliser la vente du bien cede. Le QI expliquera le fonctionnement, mais l'essentiel est que l'investisseur pourra toujours reporter le CGT lors de la cloture de la transaction du bien cede.

• L'Exchange Agreement que le QI etablit doit confirmer que toutes les etapes exigees par l'IRS ont ete correctement realisees et font partie du plan global de report d'impot 1031.

• Si le vendeur (cedant) finance l'achat (l'acquisition), le pret doit etre "approprie". Il ne doit pas etre assez important pour degager un excedent de liquidites au profit du vendeur, sinon cela annule l'echange et le CGT devient exigible.

• Le QI (parfois appele accommodator) doit exercer a temps plein l'activite d'intermediaire. Le QI ne doit avoir aucune relation financiere avec le vendeur ; il ne peut donc pas etre, par exemple, l'agent immobilier, le CPA (expert-comptable) ou l'avocat habituel du vendeur.

C'est tout. Le CGT peut etre minimise et reporte en connaissant et en respectant les regles.

Un dernier mot sur le "boot"

Les 1031 Exchanges ont leur propre jargon : ceder (relinquish), acquerir (acquire), intermediaire, etc. Un autre terme que les investisseurs entendent est le mot "boot". Il designe generalement toute liquidite recue directement de la vente du bien, c'est-a-dire des liquidites qui n'ont pas transite par le QI. Des l'instant ou vous recevez physiquement des liquidites lors de la vente, ces liquidites sont imposables. Il est donc preferable de s'entourer de conseillers, comme nous, qui connaissent toutes les regles tres strictes des 1031 exchanges. 

Notre approche de la strategie de plus-values

Forts d'une expertise comptable, nous aidons nos clients a evaluer l'ensemble des strategies disponibles, des exclusions de residence principale aux 1031 exchanges en passant par les ventes a temperament (installment sales), et a comprendre comment chacune s'applique a leur situation. Chaque transaction est differente, et la bonne approche depend du type de bien, de la structure de detention et des objectifs d'investissement a long terme.

Nous travaillons en etroite collaboration avec les conseillers fiscaux et les conseils juridiques de chaque client afin d'assurer la coherence sur tous les aspects de la transaction.

Prenez rendez-vous pour echanger avec notre Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA, et discuter de votre situation particuliere.

Ressources connexes

• Net Proceeds Calculator. Estimate What You Keep After Selling
• NYC vs Miami: Comparing Tax and Investment Considerations for International Buyers