Abattement fiscal 421-a à New York : le guide 2026

Vous pensez sans doute que la "real estate tax" et la "property tax" sont une seule et même chose. C'est simplement que la plupart des gens emploient ces termes de manière interchangeable, ce qui crée une certaine confusion. Si vous possédez votre logement ainsi qu'un bateau, une voiture ou un autre bien de valeur, vous devriez connaître la différence. Si ces deux types de biens sont imposés en fonction de la valeur du bien, le montant que vous payez réellement dépend de leur classification : real estate taxes ou personal property. Si la différence vous échappe encore, ce n'est pas grave, car nous entrerons dans le détail ci-dessous.

Que sont les real estate taxes ?

Lorsqu'une personne possède un bien immobilier, elle doit payer des real estate taxes. Pour déterminer le montant que chaque propriétaire paiera, on multiplie un taux fixé par la ville ou la municipalité par la valeur vénale (fair market value) du logement. La valeur vénale d'un logement peut évoluer dans le temps en fonction des prix auxquels des logements comparables du quartier se sont vendus ces dernières années, ainsi que des améliorations apportées à l'intérieur et à l'extérieur. Si vous avez déjà entendu parler de quelqu'un refusant de laisser un évaluateur entrer chez lui par crainte qu'il n'estime sa maison à une valeur supérieure à sa valeur actuelle, c'est généralement pour éviter une hausse de ses real estate taxes.

Le real estate est défini par l'IRS comme toute forme de terrain et tout ce qui y est attaché. Ainsi, si vous possédez un terrain de chasse ou tout autre terrain, quel qu'en soit l'usage et même s'il n'y a pas de bâtiment dessus, ce terrain est soumis aux real estate taxes. De plus, si vous possédez un chalet sur ce terrain, il est soumis aux real estate taxes et peut accroître la valeur de l'ensemble du bien. De même, un bâtiment commercial ou industriel est également soumis aux real estate taxes. Enfin, tout ce qui est construit sous le bien est imposé comme du real estate. Cela peut inclure les piscines, les espaces de vie enterrés, les abris antiatomiques, les garages et presque tout ce que l'on peut construire sous terre.

En savoir plus sur le calcul des real estate taxes

La manière dont un taux d'imposition est déterminé peut dépendre de votre lieu de résidence. Par exemple, dans l'État de New York, le taux est déterminé en prenant le taux d'au moins trois municipalités, comtés, communes ou districts scolaires différents, divisé par le nombre de sources utilisées. Le taux exact peut donc varier au sein d'une même ville.

Comment payer vos impôts

Lorsque vous possédez un logement, vous pouvez payer vos impôts directement à l'IRS, ou vous pouvez payer votre prêteur, qui réglera votre avis d'imposition à l'IRS en votre nom. Si vous avez déjà entièrement payé votre logement et n'avez plus de prêt, vous réglerez plus probablement vos impôts directement à l'IRS. Les propriétaires dans cette situation doivent être particulièrement vigilants pour payer leurs impôts intégralement et à temps, afin d'éviter les privilèges (liens) sur leur logement et d'autres pénalités.

Si vous avez un prêt pour votre logement, les impôts sont généralement intégrés à votre mensualité. Le prêteur encaisse ce montant afin de régler vos impôts à l'IRS chaque trimestre. Si vous ne versez pas au prêteur les montants destinés aux real estate taxes, il engagera une procédure de saisie de la même manière que si vous étiez en retard sur vos mensualités de prêt.

Que sont les personal property taxes ?

Lorsque vous possédez des biens mobiliers, comme une voiture, un bateau ou une maison mobile, ces biens sont soumis aux property taxes. Comme les real estate taxes, les property taxes sont souvent calculées à un taux donné. Le coût total des property taxes que vous payez sur un bien mobilier dépend aussi, dans de nombreux États, de la valeur du bien. Ainsi, par exemple, pour un bateau évalué à 10 000 $ avec un taux d'imposition de 3 %, vous devrez payer 300 $ chaque année de personal property taxes sur ce bateau. Disposer d'une évaluation actualisée de la valeur de vos biens personnels peut vous faire économiser des impôts, car la valeur de nombreux biens mobiliers tend à diminuer.

Tout comme pour les real estate taxes, si vous ne payez pas vos property taxes intégralement et à temps, vous vous exposez à des frais, à des privilèges (liens) sur le bien et à une éventuelle saisie de votre bien.

Quelques exceptions

Une règle générale veut que si l'on peut déplacer un objet sans l'endommager, il entre dans la catégorie des biens imposés comme property. Mais s'il doit rester fixe au sol, il est imposé au titre des real estate taxes. Une maison-remorque est classée comme personal property si elle se trouve sur un terrain qui n'appartient pas à son propriétaire, par exemple dans un parc de maisons-remorques. À l'inverse, les maisons préfabriquées sont considérées comme du real property une fois construites sur le terrain, même si elles ont techniquement été déplacées pour faire partie du bien. La plupart des biens immobiliers de New York ne relèvent ni de l'une ni de l'autre de ces catégories, mais c'est possible dans certains quartiers.

Conclusion

La plupart des impôts sur un logement sont réglés lors de la vente, mais si vous n'êtes pas sûr de comprendre un aspect particulier du système fiscal, vous pouvez consulter un conseiller fiscal ou un autre professionnel. Il est aussi important de retenir qu'accumuler du retard sur vos real estate taxes n'est pas une option, que vous payiez vos impôts à votre prêteur ou que vous les régliez vous-même auprès de votre administration fiscale locale. En cas de retard, vous vous exposez également au risque de privilèges (liens) sur votre bien immobilier, voire de saisie.

Pourquoi verser au fisc plus que ce qui lui est dû lorsque vous vendez votre résidence principale ou un bien d'investissement ? Il existe plusieurs façons de reporter et de réduire l'impôt sur les plus-values (CGT) lors de la vente d'un bien. Cela demande de la planification et le respect de règles strictes, mais lorsque les circonstances s'y prêtent, ces méthodes fonctionnent vraiment.

Notre approche associe le conseil immobilier à une expertise comptable, ce qui nous permet d'évaluer à la fois les coûts de transaction et les résultats après impôt pour la situation de chaque client.

Lorsqu'un client vend son bien, un objectif central est de maximiser le bénéfice de l'appréciation du prix. L'un des principaux coûts auxquels tout vendeur est confronté est le CGT, c'est-à-dire l'impôt qu'il peut devoir sur l'appréciation du bien au moment de la vente. Les propriétaires avisés anticipent autant que possible pour minimiser ou reporter toute charge de CGT.

La charge fiscale dépend, à bien des égards, de la situation propre au vendeur. Par exemple, le bien peut être :

• une résidence principale

• une résidence secondaire ou de vacances, ou un pied-à-terre

• un bien d'investissement

Le bien peut être détenu par :

• une personne physique

• un couple marié

• une société ou une autre entité commerciale
  
  

La charge d'impôt sur les plus-values dépend, à bien des égards, de spécificités de ce type. L'autre facteur est le temps. La durée de détention d'un bien influe également sur la charge de CGT. Dans cet article, nous examinerons les spécificités et les options de manière générale. Quiconque souhaite un conseil précis sur sa propre situation devrait consulter son expert-comptable fiscaliste américain. Et si vous êtes étranger, vous devriez consulter un expert-comptable fiscaliste de votre pays d'origine qui comprend les implications des conventions fiscales, le cas échéant.

Qu'est-ce que l'impôt sur les plus-values (CGT) ?

L'impôt sur les plus-values est un impôt prélevé par l'IRS sur les bénéfices réalisés lorsque, dans ce contexte, un bien immobilier détenu est vendu. Si la vente se solde par une perte ou un équilibre, aucun impôt n'est dû. Toutefois, dans la plupart des cas, il y aura une plus-value, car les prix de l'immobilier tendent à augmenter avec le temps sous l'effet de l'inflation.

Comment la "plus-value" est-elle calculée et comment peut-elle être réduite ?

Le bénéfice, ou plus-value nette, se calcule en soustrayant la base de coût (cost-basis) du bien du produit net de la vente. La base de coût correspond au prix d'achat payé pour acquérir le bien, majoré des frais de clôture engagés pour finaliser l'achat, majoré du coût de toute amélioration permanente apportée au bien pendant la détention, et minoré de la reprise des amortissements (depreciation recapture, que nous n'aborderons pas ici).

Remplacer des appareils électroménagers n'est pas une amélioration permanente et ne peut donc pas servir à augmenter la base de coût ni à réduire la plus-value. Refaire la cuisine avec de nouveaux meubles et plans de travail, en revanche, est considéré comme une amélioration permanente et augmente la base de coût du bien (cela viendrait compenser la plus-value et l'impôt qui en découle). Le coût de la remise en peinture de la même cuisine est considéré comme de l'entretien, et non une amélioration. Les propriétaires doivent conserver tous les justificatifs liés aux améliorations permanentes afin de prouver leur base de coût si l'IRS demande confirmation.

Les frais de clôture liés à la vente du bien réduisent la plus-value. Des postes tels que les commissions de courtage, les droits de mutation municipaux (transfer taxes) et d'autres coûts directs liés à la vente peuvent tous servir à réduire le montant du bénéfice et donc le CGT dû.

Comment le temps peut-il influer sur l'impôt sur les plus-values immobilières ?

Un bien vendu après moins d'un an génère une plus-value à court terme, que l'IRS assimile à un revenu ordinaire. Souvent, l'impôt sur le revenu ordinaire appliqué à la plus-value sera bien supérieur aux taux d'imposition des plus-values à long terme, selon la tranche d'imposition dans laquelle on se situe. Il est donc préférable de détenir le bien pendant plus d'un an. Si le bien est vendu pour une raison imprévue et approuvée par l'IRS, la charge fiscale peut être annulée ou réduite. Parmi ces raisons figurent par exemple un divorce ou une séparation, une maladie grave, la perte d'un emploi ou une catastrophe naturelle.

La raison de la détention influe sur l'impôt sur les plus-values

Une résidence principale vendue avec plus-value n'est soumise au CGT que de manière limitée. Une personne seule peut réduire la plus-value imposable de 250 000 $ avant le calcul du CGT. Un couple marié peut la réduire de 500 000 $. L'impôt sur les plus-values peut donc être réduit en se mariant.

Si vous envisagez de vendre votre logement et qu'il s'agit d'une résidence secondaire ou de vacances, un peu d'anticipation peut être payant. L'IRS considère qu'un logement est une résidence principale s'il a été occupé à ce titre pendant au moins deux ans au cours des cinq dernières années. Établir une nouvelle adresse principale pour le courrier, l'inscription électorale, le permis de conduire, etc., deux ans avant de vendre le bien peut réduire sensiblement la charge de CGT.

Faire passer chaque bien d'investissement ou résidence secondaire au statut de résidence principale avant la vente permet de reporter en continu jusqu'à 500 000 $ de charge de CGT. L'IRS ne limite pas le nombre de fois où une résidence personnelle peut servir à bénéficier de cette réduction d'impôt. Un tel niveau de planification n'est pas toujours possible ; un investisseur devrait alors envisager la voie suivante de report du CGT.

Et les biens d'investissement ?

La vente avec bénéfice d'un bien d'investissement génère du CGT. Heureusement, le gouvernement a introduit un programme permettant à un investisseur de reporter le CGT pour une durée illimitée. Des règles précises doivent être respectées, mais c'est un autre exemple de la façon dont les États-Unis soutiennent la propriété immobilière, tant pour les investisseurs nationaux qu'étrangers.

Les règles du 1031 Exchange, l'échange à imposition différée

Un 1031 Exchange (aussi appelé Starker Exchange, Like-Kind Exchange ou 1031 Tax Deferred Exchange) permet aux investisseurs de reporter la totalité du CGT à condition de réinvestir le produit de la vente dans un autre bien approuvé. Les règles sont strictes et doivent être suivies à la lettre, mais elles offrent aussi des marges de manœuvre qui facilitent le report. Voici quelques conseils sur la façon d'éviter de payer des impôts lors de la vente d'un logement.

Le processus du 1031 Exchange

Lorsqu'un bien d'investissement est vendu et que la totalité du produit sert à acheter un autre bien d'investissement, la charge de CGT est reportée sur le bien suivant. Lorsque ce bien est vendu et qu'un autre est acheté, la charge de CGT est de nouveau reportée. Cela peut continuer indéfiniment. À un moment donné, si un bien d'investissement est vendu et que les bénéfices sont liquides, la plus-value sur la vente de ce seul bien générera un CGT qui devra être payé.

L'IRS exige que, pour bénéficier du report de la charge fiscale, l'achat suivant soit "de même nature" (like-kind). Cela signifie que si un bien immobilier d'investissement est vendu, un autre bien immobilier d'investissement doit être acheté. Un condo de luxe à Manhattan peut être vendu pour acheter plusieurs biens moins chers à Miami .

Ce qui compte, c'est que tous les biens d'un 1031 Exchange soient destinés à l'investissement et que la totalité du produit de la vente serve à acquérir le nouveau bien "de même nature". Ainsi, par exemple, un terrain nu très coûteux dans le Nevada acheté en vue d'un développement mais jamais développé pourrait être "échangé" contre un brownstone à Manhattan et un condo à Miami Beach. Un bien immobilier d'investissement contre un autre (ou plusieurs) bien immobilier d'investissement de valeur égale ou supérieure.

Pourquoi parle-t-on d'échange ?

La vente et l'achat doivent être réalisés par un intermédiaire agréé et qualifié, ou QI (qualified intermediary). Le QI conserve le produit de la vente et le transmet au(x) vendeur(s) du bien de remplacement, sans que le vendeur initial n'y touche. Légalement, la vente-achat est donc considérée comme "un échange". L'idée a été introduite par le membre du Congrès Stalker, et les règles figurent à la Section 1031 du code de l'IRS, d'où ces deux dénominations.

Quelles règles un vendeur doit-il suivre pour reporter le CGT ?

• Tous les biens doivent se situer aux États-Unis.

• Tous les biens doivent être "de même nature" : un bien immobilier ne peut pas être "échangé" contre des actions, des obligations ou des liquidités, par exemple.

• Le bien acquis (nouvellement acquis) dans le cadre du 1031 exchange doit être de valeur égale ou supérieure à celle du bien vendu (cédé).

• Le bien cédé doit avoir été utilisé à des fins d'investissement, et non à un autre usage, et le bien acquis doit également être destiné à l'investissement (par exemple, échanger un bien d'investissement résidentiel à New York contre un bien commercial en Floride).

• Les délais fixés par l'IRS doivent être respectés. La vente et l'achat n'ont pas à être simultanés. C'est pourquoi un QI gère l'ensemble. Le QI réalise la vente et conserve la totalité du produit. Le vendeur dispose alors de 45 jours pour identifier un ou plusieurs biens de remplacement, et l'achat de ces biens doit être finalisé dans les 180 jours suivant la première vente. Le QI conserve le produit de la vente, finalise le ou les achats et transfère les fonds sans que le propriétaire initial n'y ait accès.

• Le vendeur peut établir, pour les dossiers du QI, une liste restreinte approuvée de biens d'acquisition possibles, puis charger son agent immobilier de négocier l'achat afin que le QI puisse finaliser la ou les transactions.

• Il est admissible de procéder à un "reverse exchange", c'est-à-dire que l'investisseur identifie et finalise l'achat du bien acquis avant de finaliser la vente du bien cédé. Le QI expliquera le fonctionnement, mais l'essentiel est que l'investisseur pourra toujours reporter le CGT lors de la clôture de la transaction du bien cédé.

• L'Exchange Agreement que le QI établit doit confirmer que toutes les étapes exigées par l'IRS ont été correctement réalisées et font partie du plan global de report d'impôt 1031.

• Si le vendeur (cédant) finance l'achat (l'acquisition), le prêt doit être "approprié". Il ne doit pas être assez important pour dégager un excédent de liquidités au profit du vendeur, sinon cela annule l'échange et le CGT devient exigible.

• Le QI (parfois appelé accommodator) doit exercer à temps plein l'activité d'intermédiaire. Le QI ne doit avoir aucune relation financière avec le vendeur ; il ne peut donc pas être, par exemple, l'agent immobilier, le CPA (expert-comptable) ou l'avocat habituel du vendeur.

C'est tout. Le CGT peut être minimisé et reporté en connaissant et en respectant les règles.

Un dernier mot sur le "boot"

Les 1031 Exchanges ont leur propre jargon : céder (relinquish), acquérir (acquire), intermédiaire, etc. Un autre terme que les investisseurs entendent est le mot "boot". Il désigne généralement toute liquidité reçue directement de la vente du bien, c'est-à-dire des liquidités qui n'ont pas transité par le QI. Dès l'instant où vous recevez physiquement des liquidités lors de la vente, ces liquidités sont imposables. Il est donc préférable de s'entourer de conseillers, comme nous, qui connaissent toutes les règles très strictes des 1031 exchanges. 

Notre approche de la stratégie de plus-values

Forts d'une expertise comptable, nous aidons nos clients à évaluer l'ensemble des stratégies disponibles, des exclusions de résidence principale aux 1031 exchanges en passant par les ventes à tempérament (installment sales), et à comprendre comment chacune s'applique à leur situation. Chaque transaction est différente, et la bonne approche dépend du type de bien, de la structure de détention et des objectifs d'investissement à long terme.

Nous travaillons en étroite collaboration avec les conseillers fiscaux et les conseils juridiques de chaque client afin d'assurer la cohérence sur tous les aspects de la transaction.

Prenez rendez-vous pour échanger avec notre Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA, et discuter de votre situation particulière.

Ressources connexes

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