Guide 2026 des biens locatifs à Miami | Conseils investisseurs

Réussir l'achat d'un bien locatif, où que ce soit, commence par une stratégie éprouvée, et lorsque vous achetez un bien locatif à New York il est essentiel de savoir adapter quelques tactiques de base pour rivaliser dans l'une des villes les plus convoitées. Prenons une analogie simple : pour gagner une course, un conseil utile est « Cours aussi vite que tu peux » et une bonne tactique est « Pars sur le “B” de Bang ». L'un comme l'autre doivent être adaptés à la course. Courir aussi vite que possible sur un 100 mètres n'a rien à voir avec courir aussi vite que possible sur un 3 000 mètres de demi-fond, et partir le premier compte peu sur une distance longue. Pour les investisseurs qui regardent au-delà de Manhattan, voir les opportunités en pre-construction à Miami.

La façon dont un coureur performant applique conseils et tactiques dépend donc de la course. Il en va de même en investissement immobilier. À New York, les investisseurs qui réussissent adaptent leurs décisions et leurs actes à leur stratégie, laquelle repose sur quatre éléments : les objectifs, l'emplacement, le type de bien et le conseil.

Exploitez la stratégie en quatre volets

• Les objectifs priment. Les objectifs sont l'enclume sur laquelle se testent tous les conseils et toutes les tactiques.
• Les objectifs aident à déterminer le bien et son Emplacement.
• Les objectifs aident aussi à déterminer le Type de bien.
• Tous les primo-investisseurs qui réussissent s'appuient sur les Conseils de professionnels aguerris.

Les investisseurs immobiliers poursuivent quelques objectifs principaux qui déterminent l'emplacement du premier bien locatif et son type. Interroger un agent immobilier sur ces objectifs précis est un emploi utile du temps de tout investisseur. Vous pouvez apprendre à dégager un profit rapide et à obtenir des rendements élevés. Beaucoup d'investisseurs veulent aussi acheter un bien pour leur usage occasionnel, le loyer étant payé par des locataires présents le reste de l'année. C'est un bon moyen d'obtenir une activité passive ou d'utiliser un bien locatif comme paradis fiscal.

Le bien immobilier à Manhattan

New York compte cinq boroughs, dont Manhattan et Brooklyn. Les agents immobiliers expérimentés connaissent très bien les marchés locaux : ils savent donc conseiller les secteurs et les quartiers d'une grande ville sur lesquels un investisseur devrait se concentrer. À New York, de grands programmes neufs surplombent Central Park, sur Billionaires' Row et d'autres se situent plus près du Financial District. D'autres secteurs bien établis, ailleurs, offrent des biens d'investissement très attractifs, comme un appartement à louer dans l'Upper West Side. 

Un agent immobilier bien implanté a « l'oreille collée au sol » : il connaît les biens actuellement en vente, mais aussi ceux qui ne sont pas sur le marché et dont le propriétaire doit se défaire. Ces propriétaires proposent le bien à un prix qui leur dégage un profit tout en restant assez bas pour permettre une vente rapide, et un profit plus important ensuite pour le nouveau propriétaire, une fois le bien mis en location.

Un investisseur qui vise de bons revenus locatifs peut se concentrer sur un secteur où la part de jeunes actifs qui préfèrent louer plutôt qu'acheter est élevée. Ces emplacements signifient des locataires sérieux et sans histoires, prêts à payer un loyer plus élevé pour vivre près de leur lieu de travail et profiter de prestations haut de gamme. Un secteur vient immédiatement à l'esprit : East Village, avec des locataires créatifs qui veulent profiter des galeries, des bars et des restaurants du quartier. Ce type de bien, dans ce type de secteur, se traduit aussi par une vacance locative faible pour l'investisseur propriétaire, donc par un flux de trésorerie net plus élevé. 

New York dispose d'un parc locatif important, d'un marché du travail solide, de très peu de foncier disponible pour de nouvelles constructions et d'un flux continu de locataires. Nous avons également constaté qu'en 2021 il est avantageux d'acheter un grand appartement auprès d'un promoteur. Les programmes neufs affichent certaines des remises et des concessions les plus fortes que nous ayons jamais vues.

Mesurez la valeur du type de bien

L'emplacement influe sur le type de bien, et les écarts sont considérables sur le marché de Manhattan. Un investisseur qui veut son propre pied-à-terre financé par des locataires de courte durée jugera peut-être idéal un condo de deux chambres, dans un programme doté de belles prestations et à un étage élevé, une belle vue étant à la fois agréable et génératrice de loyers premium.

Un investisseur qui vise des revenus locatifs de long terme peut lui aussi opter pour des condos à Manhattan. Reste à décider quel type de lot attirera le locataire recherché. Faut-il choisir, par exemple, deux studios à Manhattan, un une-chambre ou un deux-chambres ? Son agent immobilier saura lequel dégagera le bon niveau de revenu net et prendra le plus de valeur.

Une jeune famille de cadres paiera peut-être un loyer premium pour un deux-chambres, alors que le marché compte davantage de célibataires actifs à la recherche d'un une-chambre. Le marché des studios à Manhattan peut lui aussi être porteur, mais acheter deux lots entraîne davantage de frais de gestion locative, et peut alourdir les charges et la fiscalité foncière.

Un brownstone dans un quartier new-yorkais bien établi peut être un meilleur choix pour dégager des revenus locatifs plus élevés. Certains brownstones peuvent être divisés en deux appartements, ce qui améliore le rendement, d'autres non, selon les règles de la collectivité locale. Un quartier bien établi peut aussi comporter des loyers protégés pour les locataires en place, ce qui réduit le flux de trésorerie de l'investisseur et la valeur de marché future.

Les autres immeubles à plusieurs logements, duplexes, triplexes et fourplexes, offrent de belles occasions de revenus locatifs. Plusieurs lots dans un secteur bien établi mais moins cher conviennent à l'investisseur qui souhaite que son enfant habite l'un d'eux et gère les autres, pour apprendre à conduire sa propre affaire avant d'hériter de l'entreprise familiale et de la diriger.

Un élément du type de bien que les investisseurs doivent bien comprendre à Manhattan, c'est le condo ou coop. Ce sont là deux notions juridiques, et non des descriptions d'architecture ou de style de bâtiment. Un coop impose des règles très strictes en matière de location, et peut même l'interdire tant que le propriétaire ne détient pas le lot depuis quelques années. Ce ne serait pas un bon choix pour un bien locatif, et les prix des condos à New York peuvent jouer en votre faveur.

Comprendre la fiscalité immobilière à New York

Chaque État a ses propres lois immobilières. Chaque État et chaque ville ont aussi leur réglementation fiscale : savoir aligner ses objectifs sur les lois et les impôts est indispensable pour réussir sur la durée. Les impôts à New York comprennent la taxe foncière, les abattements, la mansion tax et les droits de mutation.

Les impôts immobiliers à New York sont calculés sur la valeur d'évaluation retenue par les collectivités locales, et le taux d'imposition foncière mensuel pour l'immobilier de Manhattan est d'environ 0,75 %. Le financement d'une acquisition s'accompagne en outre d'une mortgage recording tax. Les acheteurs étrangers sont également soumis à leurs propres règles fiscales lorsqu'ils achètent un bien locatif à New York, notamment le Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA).

L'année 2021 apporte aussi des considérations fiscales et des économies particulières. De nombreux promoteurs prennent en charge une partie des frais de clôture de l'acheteur, par exemple 2 % des droits de mutation. Les investisseurs new-yorkais peuvent aussi tirer parti des immeubles construits entre 2005 et 2008, assortis du dispositif 421a tax abatement qui ouvre droit à d'importantes réductions d'impôt.

Prenez conseil auprès d'un professionnel

Un bon conseil d'affaires est le seul instrument de production qui échappe à la loi des rendements décroissants. Les primo-investisseurs immobiliers qui réussissent cherchent le bon conseil et s'y fient. Une fois que l'agent immobilier connaît les objectifs de l'investisseur, le travail de détail peut commencer. 

Avant de décider d'acheter, les investisseurs veulent une analyse comparative de marché portant sur l'emplacement et le type de biens qui serviront leurs objectifs. Elle permet des recherches fines pour trouver le bien le plus adapté sur lequel faire une offre. Ils veulent aussi une analyse détaillée du bien, afin de connaître le revenu régulier, les coûts et le rendement, et de savoir comment tirer le meilleur parti de la fiscalité au moment de revendre.

La connaissance locale, précise et actualisée qu'a l'agent des quartiers, des promoteurs, des propriétaires actuels, des types de biens et des emplacements débouche sur un conseil optimal. Certains secteurs verront des investissements accrus en infrastructures, en transports ou en immobilier commercial. Tout cela peut se traduire, à terme, par des prix résidentiels plus élevés à New York. Peu d'investisseurs étrangers ou installés hors de l'État disposent de ces données ; un bon agent, si. Sa connaissance et ses conseils aident à prendre les bonnes décisions.

L'investisseur qui réussit s'entoure par ailleurs du bon avocat immobilier pour rédiger le contrat d'achat et les baux de ses locataires. Son expert-comptable veillera à ce qu'il tire le meilleur parti de la fiscalité locale, de celle de l'État et de la fiscalité fédérale, afin de réduire ses coûts, d'alléger sa charge fiscale et d'obtenir le meilleur rendement. Son comptable saura aussi appliquer le 1031 Exchange pour différer tous les impôts qui peuvent l'être lors de la revente et du réinvestissement dans le bien suivant, plus rentable encore.

Construisez votre stratégie pour acheter un bien locatif à New York

Avec autant de types de biens à New York, il est rassurant de savoir que le bon agent immobilier peut vous orienter. Trouver le bien qui convient demande de la planification et de la réflexion, et un primo-investisseur doit se doter d'une stratégie claire pour dégager du profit et bâtir un patrimoine immobilier. Lorsque vous achèterez un bien locatif à New York, vous saurez quel type de bien viser, quels objectifs fixer, quel emplacement choisir et en quoi un agent peut vous aider.

Lorsque vous serez prêt à passer à l'étape suivante, contactez-nous pour être conseillé sur l'achat immobilier à New York.

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