El mercado de ultralujo de Miami-Dade se dividió en dos durante el tercer trimestre. Los cierres de condominios a partir de 10 millones de dólares bajaron de 17 a 15. Los cierres de casas al mismo precio subieron de 29 a 38. Combinarlos ocultaría el resultado más útil: la demanda se fortaleció para las casas emblemáticas, mientras que el mercado de condominios de ultralujo terminados siguió siendo pequeño y concentrado.
Las cifras de condominios aun así dieron una señal de precio firme. La mediana del precio de venta subió a 17 millones de dólares y la mediana del precio por pie cuadrado alcanzó 3.950 $. Con solo 15 cierres, sin embargo, unas pocas propiedades excepcionales pueden mover ambas medidas de forma considerable. Es un mercado que debe leerse edificio por edificio y no a través de un promedio de todo el condado.
Señal del mercado de ultralujo en el T3
| Indicador | T3 2025 | T3 2026 | Lectura del mercado |
|---|---|---|---|
| Cierres de condominios desde 10 M$ | 17 | 15 | Dos cierres menos que el año anterior. |
| Volumen de ventas de condominios | 277,5 M$ | 265,3 M$ | Baja del 4,4 %. |
| Mediana del precio de venta de condominios | 14,765 M$ | 17 M$ | Más alta, pero basada en una mezcla de ventas pequeña y cambiante. |
| Mediana del precio por pie cuadrado de condominios | $3.288 | $3.950 | Más alta, al desplazarse la mezcla hacia producto de mayor nivel. |
| Mediana de días en el mercado de condominios | 135 | 93 | La cobertura fue incompleta en cuatro ventas del T3 2026. |
| Cierres de casas desde 10 M$ | 29 | 38 | Alza del 31 %. |
| Volumen de ventas de casas | 544,4 M$ | 823,4 M$ | La demanda de casas emblemáticas fue la parte más fuerte del trimestre. |
The Surf Club marcó la referencia de condominios del trimestre
La Residence S-1003 de The Surf Club se cerró en 30,25 millones de dólares, el cierre de condominio de mayor precio en Miami-Dade en el archivo del T3 revisado. Con 7.143 $ por pie cuadrado, también registró el precio por pie cuadrado más alto reportado para un condominio del trimestre en ese archivo.
El resultado no debe aplicarse de manera indiscriminada a otros edificios. Los compradores de ultralujo comparan la residencia, la vista, la privacidad, el modelo de servicio, la arquitectura y el historial de reventa. La dirección importa, pero el activo específico importa más.
La concentración importa
Los 15 cierres de condominios se repartieron entre 11 edificios y cinco fueron en The Surf Club. Esa concentración es parte de la historia. Miami tiene condominios caros, pero la oferta terminada que compite al más alto nivel internacional sigue limitada a una lista corta.
Miami tiene desde hace tiempo casas de ultralujo. No ha tenido un mercado establecido de condominios de ultralujo. Ha habido un puñado de edificios excepcionales, entre ellos Apogee, The Surf Club y Seaway at The Surf Club, pero unos pocos edificios no hacen un mercado.
Esa categoría se está construyendo ahora. La siguiente generación incluye Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences en Brickell y Sunny Isles, y The Residences at Mandarin Oriental, Miami en Brickell Key.
Varias de estas propiedades no se entregarán hasta entre 2027 y 2030. Por lo tanto, los datos de cierres del T3 describen el pequeño mercado terminado que existe hoy, no el mercado más amplio que los compradores ya están valorando. Las reservas y los contratos firmados no deben tratarse como cierres.
Lujo y ultralujo no son el mismo filtro
En el informe de mercado de Miami del T3 que acompaña a este, lujo significa el 10 % de los cierres de condominios, cooperativas y casas adosadas filtrados con precios más altos en cada geografía. El umbral de entrada en el T3 2026 fue de 2,8 millones de dólares en Miami Beaches y de 1,55 millones de dólares en Miami Coastal Mainland.
En esta página, ultralujo corresponde a un precio de venta real fijo de 10 millones de dólares o más en todo Miami-Dade. El umbral fijo permite la comparación interanual, pero el precio por sí solo no hace equivalente a cada residencia. Para la vista por edificio, consulte la guía de condominios de ultralujo de Miami.
Carnegie Mellon podría ampliar el grupo de compradores futuros
El campus previsto de Carnegie Mellon en Miami es una consideración de demanda a más largo plazo, no una explicación de las ventas del T3. La universidad anunció el campus de Wynwood el 30 de septiembre, último día del trimestre. La donación de 3.000 millones de dólares de Ken Griffin asigna 2.000 millones de dólares a Miami y 1.000 millones de dólares a Pittsburgh. La construcción está prevista para 2027 y se espera que los primeros estudiantes lleguen en 2028, sujeto a aprobaciones.
La conexión con el ultralujo no es la población estudiantil. Son los fundadores, los investigadores sénior, los ejecutivos y los inversores que podrían crear o respaldar empresas en torno al campus. Las finanzas llegaron primero en el reciente ciclo migratorio de Miami. Una base tecnológica y de investigación más profunda podría crear con el tiempo la próxima fuente de demanda de grandes patrimonios. Lea el anuncio de Carnegie Mellon.
Qué significa el trimestre para compradores y vendedores
Para compradores: compare la residencia específica, el edificio y la plataforma de servicios. Una venta de 10 millones de dólares en otra parte del condado no es automáticamente una comparable útil.
Para vendedores: el grupo de compradores existe, pero es selectivo. El precio debe respaldarse con evidencia del mismo edificio, la vista, el estado, la privacidad, la altura del piso y la calidad de la operación.
Para compradores que evalúan obra nueva: separe el mercado terminado del pipeline. La estructura de depósitos, el riesgo de entrega, el historial del desarrollador y el conjunto competitivo final forman parte del análisis.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos condominios de Miami-Dade se vendieron por 10 millones de dólares o más en el T3 2026?
Quince cierres de condominios en Miami-Dade alcanzaron el umbral de 10 millones de dólares en el T3 2026, frente a 17 en el T3 2025.
¿Cuál fue el cierre de condominio de mayor precio en Miami en el T3 2026?
La Residence S-1003 de The Surf Club se cerró en 30,25 millones de dólares. Con 7.143 $ por pie cuadrado, también tuvo el precio por pie cuadrado de condominio más alto reportado en el archivo de cierres de Miami-Dade del T3 revisado.
¿Mejoró el mercado de ultralujo de Miami en el T3 2026?
Dependió del tipo de propiedad. Los cierres de casas desde 10 millones de dólares subieron un 31 %, mientras que los cierres de condominios bajaron de 17 a 15. La mediana del precio de los condominios y la mediana del precio por pie cuadrado aumentaron, pero la muestra fue pequeña y concentrada.
¿Cuál es la diferencia entre lujo y ultralujo en Miami?
Aquí el lujo se define como el 10 % de los cierres filtrados con precios más altos dentro de una geografía específica. El ultralujo usa un umbral fijo de 10 millones de dólares de precio de venta real en todo Miami-Dade. Los grupos se superponen, pero responden a preguntas distintas.
¿Tiene Miami un mercado establecido de condominios de ultralujo?
Todavía no. Miami tiene desde hace tiempo casas de ultralujo y un puñado de edificios de condominios excepcionales, entre ellos Apogee, The Surf Club y Seaway at The Surf Club. La categoría más profunda de condominios apenas ahora se está construyendo, con proyectos como Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences en Brickell y Sunny Isles, y The Residences at Mandarin Oriental, Miami.
¿Incluye el informe contratos de preconstrucción?
No. El informe abarca cierres completados del 1 de julio al 30 de septiembre de 2026. Las ventas directas de desarrolladores pueden no aparecer en los datos de origen, y las reservas o los contratos firmados no se cuentan como cierres.
¿Necesita una comparación edificio por edificio? Solicite un informe privado del mercado de ultralujo de Miami.
Fuente y método: MIAMI REALTORS Matrix, consultado el 15 de octubre de 2026. El filtro abarca cierres de condominios y de casas unifamiliares en Miami-Dade del 1 de julio al 30 de septiembre, con un precio de venta real de 10 millones de dólares o más. El precio por pie cuadrado de los condominios usa el área habitable reportada. Los campos de días en el mercado y de descuento sobre el precio final solicitado estaban incompletos en algunas transacciones; los valores faltantes se excluyeron. Pueden faltar las ventas directas de desarrolladores y otras ventas ajenas a Matrix. Por Anthony Guerriero, Broker, Manhattan Miami Real Estate LLC.