Die Technik hinter den Supertalls der Billionaires' Row" loading="eager" fetchpriority="high" width="1280" height="720" decoding="async">
Wie ein Gebäude so schlank wird
Stellen Sie sich an die Südseite des Central Park und blicken Sie hinauf zu 111 West 57th Street. Der Turm steigt 1.428 Fuß in die Höhe, auf einer Basis, die kaum breiter ist als ein Stadtbus. Sein Verhältnis von Höhe zu Breite liegt bei etwa 24 zu 1, was ihn zum schlanksten Wolkenkratzer der Welt macht. Ein auf der Spitze balancierter Bleistift ist kein schlechter Vergleich, und genau darum geht es. Die Billionaires' Row ist der einzige Ort auf der Erde, an dem Ingenieure immer wieder gebeten wurden, dies zu leisten, und an dem Käufer für das Ergebnis bezahlt haben.
Der Korridor entlang der West 57th Street ist nicht durch Zufall entstanden. Er entstand, weil eine Handvoll Bauträger, einige Tragwerksplaner und ein bestimmtes Regelwerk an Bauvorschriften es möglich machten, auf sehr schmalen Grundstücken sehr hoch zu bauen. Die daraus entstandenen Türme, Central Park Tower, 111 West 57th, 432 Park Avenue, One57 und 220 Central Park South, sind nicht nur teure Adressen. Sie sind Belege dafür, was statisch erreichbar ist, und jeder dieser Belege zeigt sich im Erleben des Käufers: in den Ausblicken, im Licht, in den Grundrissen und, ja, im Schwingen.
Der Schlankheitsgrad: die Zahl, die den Korridor definiert
Ingenieure beschreiben einen schlanken Turm über seinen Schlankheitsgrad, also die Höhe des Gebäudes geteilt durch die Breite seiner Basis. Die meisten herkömmlichen Wolkenkratzer liegen bequem unter 8 zu 1. Alles jenseits von 10 zu 1 gilt als schlank und verlangt ernsthafte Windingenieurskunst. Die Supertalls an der Billionaires' Row gehen weit darüber hinaus. 111 West 57th erreicht etwa 24 zu 1, ein Wert, der vor einer Generation praktisch nur theoretisch war.
Warum so schlank bauen? Wegen des Grund und Bodens. Die Grundstücke entlang der 57th Street sind schmal, oft aus einer einzigen Parzelle in der Blockmitte zusammengelegt. Ein Bauträger, der Ausblicke auf den Central Park und den höchstmöglichen Preis pro Quadratfuß möchte, hat nur eine Richtung, und die führt nach oben. Je schlanker der Turm, desto kleiner der Grundriss und desto mehr verhält sich das Gebäude wie ein Stapel von Einzelwohnungen statt wie eine Masse von Apartments. Genau diese Knappheit ist es, wofür der Ultra-Prime-Käufer bezahlt.
Der Nachteil ist, dass ein schlanker Turm sich im Wind bewegen will. Diese Bewegung zu beherrschen ist die gesamte ingenieurtechnische Geschichte des Korridors.
Schwingungsdämpfer: das Schwingen wegkonstruieren
Ein schlanker Supertall kippt im Wind nicht um. Er schwingt, sanft und vorhersehbar, so wie sich ein hoher Baum biegt. Das Problem ist nicht die Sicherheit, sondern der Komfort. Bewohner im 90. Stock können eine Beschleunigung spüren, die zwar statisch belanglos, aber unangenehm ist. Die Lösung ist ein abgestimmter Schwingungsdämpfer, ein sehr großes Gewicht nahe der Spitze des Gebäudes, das sich gegenphasig zum Turm bewegt und die Bewegung ausgleicht.
432 Park Avenue ist das am häufigsten genannte Beispiel. Der Entwurf von Rafael Vinoly verbindet einen quadratischen Grundriss von 8.500 Quadratfuß mit offenen Technikgeschossen alle zwölf Stockwerke. Diese offenen Geschosse lassen den Wind hindurchströmen, statt gegen die volle Fläche des Gebäudes zu drücken, und der Turm trägt nahe seiner Krone Dämpfungssysteme, um Restbewegungen zu beruhigen. Das Ergebnis ist, dass die raumgreifendsten Innenräume New Yorks, mit Geschosshöhen von rund 28,5 Fuß, in einem der sorgfältigsten ausbalancierten Bauwerke der Stadt sitzen.
Je höher und schlanker der Turm, desto mehr hängt sein Wert davon ab, dass der Käufer nie spürt, wie hoch und schlank er ist.
Für einen Käufer ist das auf ganz konkrete Weise von Bedeutung. Zwei Einheiten auf gleicher Höhe und zum gleichen Preis können sich unterschiedlich anfühlen, je nachdem, wie das Gebäude mit Wind umgeht. Es ist eine Frage, die man bei jeder Besichtigung in den oberen Geschossen stellen sollte, und es ist die Art von Detail, zu der ein Berater, der selbst in diesen Türmen war, unmittelbar Auskunft geben kann.
Outrigger und Hochleistungsbeton: das verborgene Skelett
Einen Bleistiftturm aufrecht zu halten verlangt mehr als einen starken Kern. Ingenieure setzen Outrigger-Systeme ein, also tragende Arme, die den zentralen Betonkern mit den Stützen am Gebäuderand verbinden. Outrigger versteifen den Turm erheblich gegen Biegung, so wie das Spreizen der Beine es schwerer macht, einen umzustoßen. Sie liegen verborgen in den Technikgeschossen, und man sieht sie nie, doch sie sind der Grund, warum ein 1.400 Fuß hoher Turm auf schmaler Basis so ruhig steht, wie er es tut.
Der andere stille Held ist der Beton. Die Hochleistungsmischungen, die in diesen Türmen verwendet werden, erreichen Druckfestigkeiten weit über gewöhnlichem Konstruktionsbeton, was es erlaubt, dass die Stützen schlank bleiben, während sie enorme Lasten tragen. Schlanke Stützen bedeuten mehr nutzbare Innenfläche und klarere Sichtachsen zu den Fenstern, was genau das ist, wonach ein Käufer mit Blick auf den Central Park sucht. Bei 53 West 53 ging Jean Nouvel einen anderen Weg und umhüllte den Turm mit einem diagonalen äußeren Diagrid, das die Tragstruktur nach außen verlagert und das Innere vollständig von Stützen befreit.
- Stahlbetonkern: das Rückgrat, das den größten Teil der Windlast aufnimmt.
- Outrigger-Fachwerke: binden den Kern an die Randstützen an und reduzieren das Schwingen.
- Hochleistungsbeton: hält die Stützen schlank und die Grundrisse offen.
- Schwingungsdämpfer: nehmen die Bewegung auf, die Bewohner sonst spüren würden.
- Offene Technikgeschosse: lassen den Wind hindurch, wie bei 432 Park.
Luftrechte: die finanzielle Ingenieurskunst im Untergrund
Keiner dieser Türme existiert ohne Luftrechte. Die New Yorker Bauordnung weist jedem Grundstück eine maximal bebaubare Geschossfläche zu. Ein schmales Grundstück allein kann keinen 1.500 Fuß hohen Turm tragen, also kaufen Bauträger die ungenutzten Baurechte von Nachbargebäuden und stapeln sie auf ihre eigene Parzelle. Sammelt man genug davon, kann man auf kleiner Grundfläche in außergewöhnliche Höhe bauen, oft "as of right", also ohne eine besondere Umwidmung.
Das ist der Teil der Billionaires' Row, den die meisten Käufer nie sehen und den die meisten Berichte überspringen. Der Grund, warum sich der Korridor entlang der 57th Street ballte, ist, dass die Blocks dort übertragbare Luftrechte zum Zusammenlegen besaßen und Grundstücke, die schmal genug waren, um die Höhe nach oben zu zwingen. Gary Barnett von Extell baute einen großen Teil seines Erfolgs darauf, dass er diese Rechte für One57 und später für den Central Park Tower aggressiv erwarb. Die Ingenieurskunst machte die Türme möglich. Die Luftrechte machten sie legal und finanzierbar.
Für die vollständige Entwicklungsgeschichte des Korridors und eine Aufschlüsselung Gebäude für Gebäude legt unser Leitfaden zur Billionaires' Row NYC dar, wie jeder Turm entstand und wo er heute im Markt steht.
Von der Ingenieurskunst zum Erleben des Käufers
All dieser bauliche Ehrgeiz besteht, um vier Dinge zu liefern, die ein Käufer tatsächlich spüren kann.
Ausblicke
Höhe und Schlankheit zusammen heben die Wohnungen über die umliegende Dachlinie, mit geschützten Sichtachsen nach Norden über den Central Park. Da der Park nicht bebaut werden kann, sind diese Ausblicke dauerhaft. Beim Central Park Tower, mit 1.550 Fuß dem höchsten Wohngebäude der Welt, liegt genau aus diesem Grund der bedeutendste Bestand oberhalb des 100. Stockwerks.
Licht
Schlanke Grundrisse bedeuten Licht aus mehreren Himmelsrichtungen. Eine Vollgeschosswohnung an der 111 West 57th Street kann Fenster an allen Seiten haben, mit 14 Fuß hohen Decken, die das Tageslicht tief ins Innere ziehen. Weniger Stützen, dank Hochleistungsbeton und außen liegender Tragstruktur, bedeuten weniger Unterbrechungen zwischen Raum und Glas.
Grundrisse
Der quadratische Grundriss bei 432 Park Avenue bringt einige der raumgreifendsten Innenräume der Stadt hervor, während die kleineren Grundrisse bei 111 West 57th eine Wohnung pro Turmgeschoss liefern. Das sind keine austauschbaren Produkte. Die Form der Tragstruktur bestimmt die Form des Zuhauses, und das treibt den Preis pro Quadratfuß stärker als der Name des Gebäudes an der Tür.
Schwingen und Service
Die ausgereiften Türme des Korridors haben sich in ihrem Windverhalten gesetzt, und der Wiederverkaufsmarkt spiegelt das wider. 220 Central Park South, der von Vornado entwickelte Kalksteinturm von Robert A.M. Stern, ist die am festesten gehaltene Adresse des Korridors. Der Penthouse-Kauf von Ken Griffin, öffentlich mit rund 238 Millionen Dollar im Jahr 2019 angegeben, bleibt der höchste Preis, der je für ein Zuhause in den Vereinigten Staaten gezahlt wurde. Wiederverkaufsbestand gibt es dort so gut wie nicht, was Ihnen verrät, wie die Eigentümer empfinden, sobald sie drinnen sind.
Was das bedeutet, wenn Sie kaufen
Die Ingenieurskunst ist die Romantik. Die Transaktion ist die Disziplin. Einige Dinge folgen unmittelbar daraus, wie diese Türme gebaut sind:
- Zwei hohe Geschosse zum gleichen Preis können sich im Wind unterschiedlich anfühlen. Fragen Sie, wie das Gebäude gedämpft ist und wie es sich an einem böigen Tag verhält.
- Die Form des Grundrisses, nicht das Prestige des Gebäudes, bestimmt die Rechnung pro Quadratfuß. Ein kleiner Vollgeschossgrundriss wird anders bewertet als eine breite Halbgeschosseinheit.
- Der Schutz des Ausblicks ist über dem Park baulich bedingt und dauerhaft, doch Ausrichtungen in der Blockmitte können sich ändern, während sich der Korridor nach Norden und Osten ausdehnt.
- Trophy-Geschosse wechseln selten den Besitzer. Ein großer Teil des besten Bestands über 50 Millionen Dollar bewegt sich abseits des Marktes über Beraterbeziehungen, nicht über öffentliche Angebote.
Wenn Sie konkrete Türme abwägen, ist der klügste nächste Schritt, sie nebeneinander gegen die aktuellen Preise und den aktuellen Bestand zu vergleichen. Beginnen Sie mit den aktiven Angeboten des Korridors unter Wohnungen der Billionaires' Row zum Verkauf, und sehen Sie dann, wie diese Supertalls gegen alles andere an der Spitze des Marktes abschneiden, in unseren 100 teuersten Immobilien Manhattans.
FAQ
Was ist ein Schlankheitsgrad und warum ist er an der Billionaires' Row wichtig?
Der Schlankheitsgrad ist die Höhe eines Gebäudes geteilt durch die Breite seiner Basis. Herkömmliche Türme bleiben unter etwa 8 zu 1. Die Supertalls an der Billionaires' Row gehen weit höher, wobei 111 West 57th Street etwa 24 zu 1 erreicht, der schlankste aller Wolkenkratzer der Welt. Ein höherer Grad bedeutet einen schlankeren Turm, kleinere Grundrisse und anspruchsvollere Windingenieurskunst.
Schwingen Supertall-Türme, und können Bewohner das spüren?
Ja, schlanke Supertalls schwingen sanft im Wind, was normal und statisch sicher ist. Ingenieure verringern die Bewegung, die Bewohner spüren könnten, mithilfe von abgestimmten Schwingungsdämpfern, Outrigger-Systemen und Entwurfsentscheidungen wie den offenen Technikgeschossen bei 432 Park Avenue. Das Ziel ist, das Gebäude so ruhig stehen zu lassen, dass Bewohner in hohen Geschossen sich wohlfühlen.
Was sind Luftrechte und warum entstand die Billionaires' Row dort, wo sie entstand?
Luftrechte sind die ungenutzte Baukapazität, die einem Grundstück nach der Bauordnung zusteht. Bauträger kaufen diese Rechte von Nachbargrundstücken und stapeln sie auf eine schmale Parzelle, was es ihnen erlaubt, auf kleiner Grundfläche sehr hoch zu bauen. Der Korridor der 57th Street hatte sowohl übertragbare Luftrechte zum Zusammenlegen als auch schmale Grundstücke, die die Höhe nach oben trieben, weshalb sich die Ballung dort bildete.
Welcher Turm der Billionaires' Row ist der höchste und welcher der schlankste?
Der Central Park Tower an der 217 West 57th Street ist mit 1.550 Fuß das höchste Wohngebäude der Welt. 111 West 57th Street, der Steinway Tower, ist mit einem Verhältnis von Höhe zu Breite von etwa 24 zu 1 der schlankste Wolkenkratzer der Welt.
Wie wirkt sich die Ingenieurskunst auf das aus, was ich tatsächlich kaufe?
Unmittelbar. Schlanke Tragwerke und Hochleistungsbeton schaffen offene, stützenarme Innenräume mit mehreren Ausrichtungen und dauerhaften Parkausblicken. Die Form des Grundrisses, von der Tragstruktur bestimmt, treibt den Preis pro Quadratfuß stärker als der Name des Gebäudes. Und wie ein Turm gedämpft ist, beeinflusst, wie sich ein hohes Geschoss im Alltag anfühlt, was sich zu bestätigen lohnt, bevor Sie sich festlegen.
Die Gebäude an der Billionaires' Row sind das klarste Beispiel überhaupt dafür, wie sich Ingenieurskunst unmittelbar in Wert übersetzt. Wenn Sie verstehen möchten, wie ein bestimmter Turm abschneidet, bei den Ausblicken, bei den Grundrissen, beim Wiederverkauf und bei den Geschossen, die selten den offenen Markt erreichen, beginnen Sie mit einem vertraulichen Gespräch über unsere Beratung zur Billionaires' Row, und wir richten den Korridor auf Ihre Ziele aus.
