Im Oktober 2017 vereinbarten Arte und Carole Moreno, die früheren Eigentümer der Los Angeles Angels, den Kauf eines Penthouses in 520 Park Avenue für 34 Millionen US-Dollar und leisteten 8,5 Millionen US-Dollar an, eine Anzahlung von 25 %. Zum Closing kam es nie. Ihr Einwand war der Lärm aus einem Technikraum neben der Wohnung. Mehr als sieben Jahre nach dem verstrichenen Closing-Termin befand eine Bundesrichterin in Manhattan den Lärm für „nicht unzumutbar“, stellte fest, dass die Projektentwickler „alle angemessenen Maßnahmen“ ergriffen hatten, und sprach den Zeckendorfs die vollen 8,5 Millionen US-Dollar zu, zuzüglich Zinsen und Anwaltskosten (The Real Deal, 29. September 2026).
Die Schlagzeilen rundeten auf 9 Millionen US-Dollar. Die Regel hinter dem Urteil ist in New York mehr als ein Jahrhundert alt: Wer ohne rechtmäßigen Grund von einem unterzeichneten Vertrag zurücktritt, verliert in der Regel die Anzahlung. So funktioniert das in Manhattan, und so schützen sich Käufer, bevor sie unterschreiben.
Dieser Beitrag erläutert allgemeine Regeln und öffentlich bekannte Fälle. Er stellt keine Rechtsberatung dar. Jeder Vertrag ist anders, und Ihr Immobilienanwalt sollte Ihren prüfen.
Auf einen Blick
- Eine Bundesrichterin sprach den Zeckendorfs die Anzahlung der Morenos von 8,5 Millionen US-Dollar auf einen Penthouse-Vertrag über 34 Millionen US-Dollar zu, zuzüglich Zinsen und Anwaltskosten, nachdem sie festgestellt hatte, dass die Käufer keinen triftigen Grund hatten, das Closing zu verweigern.
- New Yorks höchstes Gericht entschied in Maxton Builders v. Lo Galbo (1986), dass ein Käufer, der „ohne rechtmäßigen Grund“ vertragsbrüchig wird, „die Anzahlung nicht zurückfordern kann“, und behandelte die übliche Anzahlung von 10 % als angemessenes Maß des Schadens.
- Im Luxus-Neubau sind Anzahlungen von 20 % bis 25 % üblich, und 2004 ließ ein New Yorker Berufungsgericht einen Bauträger eine volle Anzahlung von 25 % auf Penthouses im Trump World Tower behalten.
- Ihr eigentlicher Schutz liegt im Vertrag und im Zeitplan: Prüfungen und Einwände vor der Unterschrift, fristgerechte schriftliche Mitteilungen und ein Anwalt, der weiß, wann eine Verzögerung oder eine Änderung Ihnen einen rechtmäßigen Ausweg eröffnet.
Was im Fall Moreno geschah
Der Sachverhalt, wie von The Real Deal und Law360 berichtet:
- Das Geschäft. Im Oktober 2017 unterzeichneten die Morenos für das Penthouse 58 in 520 Park Avenue zu 34 Millionen US-Dollar und zahlten bei Unterzeichnung 8,5 Millionen US-Dollar. The Real Deal berichtete unter Berufung auf Gerichtsakten, dass die Transaktion als Optionsvertrag strukturiert war.
- Der Streit. Der Vertrag verpflichtete den Projektentwickler, „alle angemessenen Maßnahmen“ zu ergreifen, damit eine haustechnische Anlage den „ungestörten Besitz“ der Käufer nicht beeinträchtigt. Das Closing war für den 4. Januar 2019 angesetzt. Die Morenos machten geltend, die Schallmessung des Entwicklers sei bei abgeschalteter Anlage durchgeführt worden, und lehnten das Closing ab.
- Der Verzug. Im Februar 2019 ging eine Verzugsmitteilung hinaus, und der Vertrag wurde am 1. März 2019 aufgehoben.
- Die Klagen. Die Zeckendorfs klagten 2022 vor einem Gericht des Bundesstaates. Die Morenos erhoben Widerklage vor einem Bundesgericht und verlangten ihre 8,5 Millionen US-Dollar zurück. Nach einer eintägigen Verhandlung ohne Jury im Oktober 2025 entschied Richterin Lorna G. Schofield vom Southern District of New York zugunsten der Projektentwickler.
Die Anwälte des Verkäufers bei Oved & Oved fassten das Ergebnis in einem Satz zusammen: „Ein Vertrag ist eine Verpflichtung, keine Option, und vorgeschobene Streitigkeiten, um sich aus bindenden Vereinbarungen zu lösen, werden nicht geduldet.“ Der Anwalt der Morenos äußerte sich nicht. Die rechtliche Begründung der schriftlichen Entscheidung war zum Zeitpunkt der Berichterstattung nicht veröffentlicht, daher ordnen wir nicht ein, auf welche Rechtsfigur sich das Gericht stützte.
Der Fall berührt offenkundig ein weiteres Risiko, das Käufer unterschätzen. Wir behandeln es in unserem Leitfaden zur Lärmprüfung vor dem Kauf einer Wohnung in Manhattan.
Die Regel: Vertragsbruch ohne Grund kostet die Anzahlung
Das New Yorker Recht ist hier alt und gefestigt. In Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986), entschied der Court of Appeals, dass „ein Käufer, der einen Immobilienvertrag ohne rechtmäßigen Grund bricht, die Anzahlung nicht zurückfordern kann“, eine Regel, die das Gericht bis 1881 zurückverfolgte. Es wandte sie an, obwohl der Verkäufer die Immobilie später zum selben Preis weiterverkauft hatte, und bezeichnete die traditionelle Anzahlung von 10 % als allgemein anerkannten, angemessenen Betrag. Sein Rat an unzufriedene Käufer war unmissverständlich: „Der Zeitpunkt, das zu sagen, ist am Verhandlungstisch.“
Die Standardverträge in Manhattan schreiben dasselbe Ergebnis fest. Das Mustervertragsformular des New York City Bar für Eigentumswohnungen bestimmt, dass bei Verzug des Käufers der einzige Rechtsbehelf des Verkäufers darin besteht, die Anzahlung als pauschalierten Schadensersatz zu behalten. Gerät der Verkäufer in Verzug, stehen dem Käufer weitergehende Rechtsbehelfe zu, einschließlich der Klage auf Vertragserfüllung.
Höhere Anzahlungen, dieselbe Regel
Verträge über Co-ops und Condos aus dem Bestand sehen in Manhattan üblicherweise 10 % Anzahlung vor. Im Neubau ist es anders. Brick Underground beschreibt eine gängige Struktur von 10 % bei Vertragsschluss und weiteren 10 %, sobald der Offering Plan für wirksam erklärt wird, und CityRealty berichtet, dass von ausländischen Käufern oft deutlich mehr verlangt wird.
Höhere Anzahlungen haben vor Gericht Bestand gehabt. In Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) zahlten die Käufer von vier Penthouses im Trump World Tower für rund 32 Millionen US-Dollar eine Anzahlung von 25 %, rund 8 Millionen US-Dollar, und versuchten dann unter Verweis auf die Angst vor Terrorismus nach dem 11. September zurückzutreten. Die Appellate Division ließ den Bauträger den vollen Betrag behalten und hielt fest, dass der Vertrag unter unabhängigen Parteien mit Anwälten auf beiden Seiten ausgehandelt worden war und dass „eine Anzahlung von 25 % im Markt für Luxus-Neubau-Eigentumswohnungen in New York City üblich ist“.
Die 25 % der Morenos lagen damit genau in dieser Tradition.
Wie Ihre Anzahlung bis zum Closing geschützt ist
Beim Kauf vom Bauträger in New York genießt Ihr Geld echten Schutz, auch wenn es bei eigenem Verzug auf dem Spiel steht. Nach Section 352-h der General Business Law und den Vorschriften des Attorney General in 13 NYCRR Part 20 gilt:
- Die Anzahlung bleibt treuhänderisch verwahrtes Geld des Käufers und darf vor dem Closing nicht mit den Mitteln des Bauträgers vermischt werden.
- Sie muss von einem Treuhänder verwahrt werden, der in New York zugelassener Anwalt und nicht der Bauträger ist, binnen fünf Werktagen eingezahlt werden, mit schriftlicher Mitteilung an den Käufer binnen zehn Werktagen.
- Zinsen werden in der Regel dem Käufer gutgeschrieben.
- Die Freigabe strittiger Beträge erfordert ein Closing, eine gemeinsame schriftliche Anweisung, eine rechtskräftige Gerichtsentscheidung oder ein Mitteilungs- und Widerspruchsverfahren.
- Steigt das geänderte Budget eines Offering Plans um 25 % oder mehr über die ursprünglichen Prognosen, erhalten die Käufer ein Rücktrittsrecht.
Zum Vergleich Florida: Dort erlaubt das Landesrecht Bauträgern, Vorverkaufsanzahlungen oberhalb von 10 % nach Baubeginn für tatsächliche Baukosten zu verwenden, sofern der Vertrag dies in einem deutlich hervorgehobenen Hinweis vorsieht. New York hält das Geld bis zum Closing auf dem Treuhandkonto. Wenn Sie in beiden Städten kaufen, behandelt unser Vergleich der Erwerbsnebenkosten in Miami und Manhattan die übrigen Unterschiede.
Wann ein Käufer rechtmäßig zurücktreten kann
Käufer erhalten ihre Anzahlung durchaus zurück, wenn Vertrag oder Gesetz ihnen einen Ausweg bieten. Gängige Wege sind:
- Eine Bedingung, die fristgerecht scheitert. Ein Finanzierungsvorbehalt etwa schützt Sie nur, wenn Sie seine Mitteilungspflichten exakt einhalten. In Maxton verloren die Käufer auch deshalb, weil ihr schriftlicher Rücktritt nicht innerhalb der vertraglichen Frist einging.
- Eine wesentliche Änderung durch den Bauträger. In einem Fall aus dem Jahr 2012 um ein Penthouse für 31 Millionen US-Dollar im Plaza ließ ein Berufungsgericht die Ansprüche eines Käufers auf Rückabwicklung und Rückzahlung der Anzahlung zu, gestützt auf behauptete wesentliche Änderungen der eingereichten Pläne ohne die erforderliche Mitteilung. Das war eine Entscheidung, dass das Verfahren fortgesetzt werden durfte, kein endgültiger Sieg.
- Verzug des Verkäufers. Kann der Verkäufer nicht liefern, was der Vertrag verspricht, sind die Rechtsbehelfe des Käufers weitreichender als die des Verkäufers.
- Ein ordnungsgemäß erklärter „Time of the essence“-Termin. Ein im Vertrag genannter Closing-Termin ist in der Regel nicht verbindlich. Um ihn verbindlich zu machen, muss eine Partei eine klare Mitteilung mit einem angemessenen neuen Termin senden. Ein Fehler bei diesem Schritt kann die Partei, die die Frist durchsetzen will, selbst in Verzug bringen.
Was Sie vor der Unterschrift tun sollten
- Zuerst die Due Diligence. Lärm, Aussicht, Licht, Technikräume, Finanzen des Gebäudes: Alles, was Sie vom Closing abhalten könnte, sollte vor Vertragsschluss geprüft werden, wenn ein Rückzieher nichts kostet.
- Verhandeln Sie die Rechtsbehelfe. Verspricht ein Verkäufer, etwas zu beheben, lassen Sie Ihren Anwalt den Maßstab, die Prüfmethode und die Folgen bei Nichterfüllung festlegen. „Alle angemessenen Maßnahmen“ war die Formulierung, um die sich der Fall Moreno drehte.
- Kennen Sie Ihren Anzahlungsplan. Wissen Sie im Neubau genau, wann jede Tranche fällig ist, wer sie verwahrt und unter welchen Bedingungen sie freigegeben wird.
- Tragen Sie jede Frist in den Kalender ein. Bedingungs- und Mitteilungsfristen laufen ab Vertragsschluss, und eine Mitteilung, die einen Tag zu spät eingeht, zählt womöglich nicht.
- Denken Sie früh an die Eigentumsstruktur. Wer über eine LLC oder einen Trust kauft, und ausländische Käufer im Besonderen, sollte die Struktur vor der Unterschrift klären. Unser Leitfaden zur US-Erbschaftsteuer für ausländische Käufer erklärt, warum.
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Häufige Fragen
Was passiert mit meiner Anzahlung, wenn ich vom Kauf einer Wohnung in New York zurücktrete?
Treten Sie ohne rechtmäßigen Grund nach dem Vertrag zurück, kann der Verkäufer die Anzahlung in der Regel behalten. New Yorks Court of Appeals entschied in Maxton Builders v. Lo Galbo (1986), dass ein Käufer, der ohne rechtmäßigen Grund vertragsbrüchig wird, die Anzahlung nicht zurückfordern kann, und die Standardvertragsformulare in New York machen die Anzahlung zum Rechtsbehelf des Verkäufers bei Verzug des Käufers.
Wie hoch ist die Anzahlung für eine Wohnung in Manhattan?
Verträge über Co-ops und Condos aus dem Bestand verlangen üblicherweise 10 % des Preises bei Unterzeichnung. Bauträger im Neubau verlangen oft mehr, häufig 20 % in zwei Raten, und von Luxus- und ausländischen Käufern können 25 % oder mehr verlangt werden.
Darf ein Verkäufer in New York eine Anzahlung von 25 % behalten?
Gerichte haben das zugelassen. In Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) ließ ein Berufungsgericht den Bauträger des Trump World Tower eine Anzahlung von 25 % auf Penthouses behalten und bezeichnete 25 % als üblich im Luxus-Neubaumarkt der Stadt. Im September 2026 sprach ein Bundesgericht den Zeckendorfs die Anzahlung von Arte Moreno über 8,5 Millionen US-Dollar zu, 25 % eines Vertrags über 34 Millionen US-Dollar.
Wer verwahrt meine Anzahlung beim Kauf im Neubau in New York?
Ein Treuhänder, der in New York zugelassener Anwalt sein muss und nicht der Bauträger sein darf. Das Geld bleibt auf einem Treuhandkonto, das nicht mit den Mitteln des Bauträgers vermischt werden darf, die Zinsen stehen in der Regel dem Käufer zu, und die Freigabe richtet sich nach den Vorschriften des Attorney General.
Warum hat Arte Moreno seine Anzahlung verloren?
Die Morenos weigerten sich, den Kauf eines Penthouses in 520 Park Avenue für 34 Millionen US-Dollar wegen des Lärms aus einem angrenzenden Technikraum abzuschließen. Nach einer Verhandlung ohne Jury befand die Richterin den Lärm für „nicht unzumutbar“ und stellte fest, dass die Projektentwickler „alle angemessenen Maßnahmen“ ergriffen hatten, und sprach ihnen die Anzahlung von 8,5 Millionen US-Dollar zuzüglich Zinsen und Anwaltskosten zu.
Bringen Sie jeden Einwand vor, und prüfen Sie ihn, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
Weitere Analysen
Quellen: The Real Deal (29. September 2026; 19. November 2024; 14. Oktober 2022); Law360 (Oktober 2025); Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986); Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004); Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012); N.Y. General Business Law, Sections 352-e und 352-h; 13 NYCRR 20.3; Mustervertrag des New York City Bar für Eigentumswohnungen; Fla. Stat., Section 718.202; Brick Underground; CityRealty.
