5 Schritte zum Kauf einer Zwangsversteigerung in NYC

Schritt 1: Die drei Arten der NYC-Zwangsversteigerung verstehen

Nicht alle „Zwangsversteigerungen“ funktionieren gleich. Bevor Sie irgendwo mitbieten, klären Sie die Phase und prüfen Sie die Grundlagen in unserem Leitfaden zum Kauf einer Wohnung in NYC.

Pre-Foreclosure (Lis Pendens eingereicht)

Der Eigentümer hat Zahlungen verpasst und der Kreditgeber hat beim New York County Clerk eine Notice of Pendency (lis pendens) eingereicht. Der Eigentümer hält noch den Titel und kann direkt verkaufen. Das sind Short-Sale-Möglichkeiten, die typischerweise die Genehmigung des Kreditgebers zu einem Abschlag auf die Darlehenssumme erfordern. Geeignet für Käufer, die mit dem Eigentümer verhandeln und 90 bis 180 Tage auf die Short-Sale-Genehmigung warten.

Gerichtsauktion (Sheriff's Sale)

Kuratiert der Eigentümer den Verzug nicht und verkauft nicht, geht das Objekt in eine gerichtlich angeordnete Auktion am County Courthouse. NYC-Auktionen finden wöchentlich statt. In Manhattan bei 60 Centre Street. Das Objekt geht an den höchsten qualifizierten Bieter. Der Kreditgeber eröffnet die Gebote typischerweise zum Darlehenssaldo, sodass Auktionspreise oft über dem Marktwert liegen, wenn das Darlehen mit Rückständen aktuell ist. Geeignet für Barzahler mit begrenztem Inspektionszugang.

REO (bankeigen, nach der Auktion)

Erreicht kein qualifizierter Bieter die Reserve des Kreditgebers, fällt das Objekt als REO (Real Estate Owned) an die Bank zurück. Die Bank listet es über einen Makler am offenen Markt, typischerweise mit Abschlag. REO-Akquisitionen ähneln am ehesten einem regulären Kauf: der Titel ist sauberer (die Bank hat die meisten Pfandrechte bereinigt), Inspektionen sind möglich und Standard-Hypothekenfinanzierung funktioniert. Geeignet für Käufer, die Zwangsversteigerungspreise ohne Auktionsrisiko suchen.

Schritt 2: Finanzierung vor dem Bieten sichern

Zwangsversteigerungsdeals scheitern häufiger an der Finanzierung als am Preis. Drei Regeln:

• Mitbieten bei Auktionen erfordert beglaubigte Mittel. Am Gerichtsgebäude sind 10 % Kaution (Bankscheck oder Überweisung) fällig, Restzahlung innerhalb von 30 Tagen. Hypothekenvorbehalte werden nicht akzeptiert.
• Renovierungsreserven sind entscheidend. Zwangsversteigerte Objekte brauchen oft 5 bis 15 % des Kaufpreises für aufgeschobene Instandhaltung. Finanzierung bei 80 % LTV ohne Reserven ist der häufigste Grund, warum neue Käufer unter Wasser geraten.
• NYC-Co-op-Zwangsversteigerungen brauchen Board-Genehmigung. Selbst der erfolgreiche Bieter muss die finanzielle Prüfung des Co-op-Boards bestehen. Scheitert die Genehmigung, muss der Kreditgeber die Einheit erneut vermarkten.

Bei REO-Käufen bündeln FHA-203(k)- und Fannie-Mae-HomeStyle-Darlehen Renovierungskosten in der Hypothek und werden häufig von Erstkäufern bei Zwangsversteigerungen genutzt.

Schritt 3: Objekt inspizieren und Titel prüfen

Die größte Quelle für Verluste nach dem Closing bei NYC-Zwangsversteigerungen ist Titelfrisko. Bevor Sie sich binden:

• Vollständige Titelsuche beauftragen bei einer NY-Titelversicherung. Prüfen Sie nachrangige Hypotheken, Handwerkerpfandrechte, ConEd-/National-Grid-Versorgungspfandrechte, NYC-Wasser- und Abwasserpfandrechte, HPD-Verstöße und überfällige HOA-Abgaben.
• Certificate of Occupancy prüfen auf der Website des NYC Department of Buildings. Zwangsversteigerte Objekte haben häufig illegale SROs, illegale Kellerwohnungen oder offene Arbeiten-ohne-Genehmigung-Verstöße, die den Verkauf überdauern.
• Für Condos und Co-ops, die Finanzen des Gebäudes prüfen. Gebäude in finanzieller Not können Sonderumlagen haben, die den Verkauf überdauern und beim neuen Eigentümer landen.
• Für Manhattan und Brooklyn, Townhouses mit 1 bis 4 Familien, eine Strukturinspektion und Phase-1-Umweltprüfung bei älteren Objekten beauftragen (Blei, Asbest, Öltank).

Schritt 4: Bei Auktion mitbieten oder REO verhandeln

Die Gebotsstrategie hängt von der Art der Zwangsversteigerung ab.

Bei der Gerichtsauktion: früh erscheinen. Beim Auktionator registrieren. 10 % Kaution in Bankschecks mitbringen (auf mehrere Schecks aufteilen, wenn Sie auf mehrere Objekte bieten). Der Vertreter des Kreditgebers eröffnet zum Darlehenssaldo. Bieter über der Reserve erhalten das Objekt as-is, ohne Inspektionsvorbehalt.

Bei REO-Käufen: Banken lehnen in den ersten 30 Tagen Angebote unter 90 % des Listenpreises typischerweise ab. Nach 60 Tagen am Markt öffnet sich der REO-Abschlag auf 75 bis 80 % der Liste. Angebote mit Nachweis der Mittel, ohne Inspektionsvorbehalt und mit 30-Tage-Closing einreichen.

Schritt 5: Closing und Rückkaufsrechte klären

Das Closing einer NYC-Zwangsversteigerung unterscheidet sich in drei Punkten von einem Standardkauf, dennoch sollten Sie die üblichen NYC Closing Costs einplanen, die für jeden Deal gelten:

• NYC kennt kein gesetzliches Rückkaufsrecht nach einer gerichtlichen Zwangsversteigerung: Nach Abschluss der Auktion kann der frühere Eigentümer das Objekt nicht durch Tilgung der Schuld zurückholen.
• Räumung verbleibender Bewohner liegt in der Verantwortung des Käufers. NYC-Mieterschutzgesetze gelten für zwangsversteigerte Mieteinheiten. Bestehende Mietverträge sind bis zum Ablauf einzuhalten.
• Cash for keys -Verhandlungen sind üblich, wenn frühere Eigentümer noch im Besitz sind. Planen Sie $5.000 bis $15.000 ein, um Bewohner ohne Prozess umzusiedeln.

Zwangsversteigerung vs. Standardkauf in NYC: im Vergleich

Häufig gestellte Fragen: Zwangsversteigerung in NYC kaufen

Der Kauf einer Zwangsversteigerung in NYC ist ein Weg, eine Wohnung zu erwerben, weil sie oft deutlich unter Markt transaktioniert werden kann. Es gibt zusätzliche Reibungspunkte. Sie kaufen as-is, sodass erhebliche Mängel möglich sind, die vor Bezugsfertigkeit behoben werden müssen. Vieles ähnelt einem regulären Hauskauf. Dies sind die Schritte, die Sie einplanen sollten.

1. Ihren Immobilienmakler engagieren

Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, gehört zu den ersten Schritten die Beauftragung eines Immobilienmaklers , um Frustration und Unklarheit beim Alleinkauf zu vermeiden. Der richtige Makler hilft, Zwangsversteigerungsobjekte nach Ihren Kriterien zu identifizieren, und Sie erfahren früher davon, was Ihnen im Wettbewerb mit Investoren hilft.

2. Vorabgenehmigung für ein Darlehen einholen

Wie beim regulären Hauskauf sollten Sie eine Vorabgenehmigung vorlegen, die zeigt, dass Sie die Finanzierung tragen können. Die Vorabgenehmigung zeigt auch, wie viel Sie leihen können. Da Ihre Zwangsversteigerung vermutlich Arbeit braucht, prüfen Sie ein FHA 203(K). Dieses Darlehen eignet sich bei umfangreichen Reparaturen, weil oft bis zu $35.000 für Renovierungen eingeplant werden können.

3. Ihre Optionen analysieren

Sie wollen das beste verfügbare Objekt für Ihr Budget und die lokale Verfügbarkeit. Arbeiten Sie mit Ihrem Makler eine vergleichende Marktanalyse aus, die Quadratfuß, Lage, aktuelles Transaktionsvolumen und Steuerhistorie betrachtet. Dieser Schritt hilft auch bei der Angebotsgröße und verbessert Ihre Position gegenüber Barangeboten.

4. Ein wettbewerbsfähiges Angebot abgeben

Wenn andere Zwangsversteigerungen schnell verkauft werden, müssen Sie höher bieten, weil Banken wissen, dass sie ihren Listenpreis rasch erzielen. Banken halten Zwangsversteigerungen ungern lange, weil das Kapital bindet. Ein etwas höheres Angebot kann sie zu Ihrem schnelleren Gebot bewegen, auch ohne Barzahlung. Niedrig bieten ist riskant: die meisten Zwangsversteigerungen sind bereits deutlich unter Fair Market Value.

5. Sie kaufen as-is

Renovierungskosten in New York können Zehntausende Dollar betragen. Der Zustand ist oft unklar, daher lassen sich Zwangsversteigerungen erfahrenen Käufern empfehlen.

Wenn Sie Wohnungen zum Verkauf in NYCsuchen, finden Sie gute Optionen mit dem richtigen Makler. Zwangsversteigerungen in NYC sind anspruchsvoll, und Erfahrung an Ihrer Seite entscheidet zwischen einem passenden Objekt und einem teuren Fehlgriff.