在纽约购买法拍房的 5 个步骤

第1步：了解纽约市三种法拍类型

并非所有“法拍房”都以同样方式交易。出价前先确认所处阶段，并查阅我们的 纽约公寓购买指南.

预止赎（已提交待决诉讼通知）

业主未按时还款，放贷方已向纽约县书记官办公室提交待决诉讼通知（lis pendens）。业主仍持有产权并可直接出售。这些是短售机会，通常需在低于贷款余额的折扣下获得放贷方批准。适合愿意与房主协商并等待 90 至 180 天短售审批的买家。

司法拍卖（执达吏拍卖）

若房主不纠正违约或出售，财产将被法院拍卖至县法院。纽约市的拍卖每周举行一次。曼哈顿的拍卖在60 Centre Street举行。财产通常以最高合格竞标者的价格售出。贷款方通常从贷款余额开始竞价，这意味着当贷款当前且有拖欠时，拍卖价格往往超过市场价值。最适合现金买家，他们愿意接受有限的检查访问。

REO（银行所有，拍卖后）

若无合格竞标者满足贷款方保留价，该物业将作为 REO（Real Estate Owned）归还给银行。银行通常会通过经纪人以折扣价在公开市场挂牌。REO 收购最接近传统购买：产权更清晰（银行已清理大部分抵押权），允许查验，且标准按揭可用。最适合希望获得法拍定价、又不想承担拍卖风险的买家。

步骤 2，在出价前确保融资

因融资问题而非价格，查封交易失败的频率更高。三个规则：

• 拍卖出价需要认证资金。 10% 的定金（现金支票或电汇）应在法院缴纳，余额须在 30 天内付清。不接受按揭条件。
• 装修准备金很关键。 被查封的房屋通常需要在购买价格中预留 5-15% 的延期维修费用。以 80% LTV 贷款且无储备金是新买家倒欠贷款最常见的原因。
• 纽约合作社法拍需要董事会批准。 即使胜出的竞标者也必须通过大厦合作公寓委员会的财务审核。未获批准的情况需要由贷款方重新挂牌出售。

对于 REO 购买，FHA 203(k) 和房利美 HomeStyle 贷款可将装修成本纳入抵押贷款，通常被首次法拍买家使用。

步骤3，检查物业并核实产权

在纽约市的法拍房中，最大的后闭合亏损来源是产权风险。在你投入之前：

• 申请完整产权调查 从一家NY的产权保险公司获取信息。查找次级抵押贷款、工人工会留置权、ConEd / National Grid公用事业留置权、纽约市水和下水道留置权、HPD违规行为以及HOA滞纳金。
• 核查居住许可证 在纽约市建筑局网站上查询。法拍物业经常有非法SRO、非法地下室单位或未许可的施工遗留问题，这些都会在销售后仍然存在。
• 对于 公寓与合作社, 检查建筑的财务状况. 财务困境中的建筑物可能有在拍卖销售后仍然存在的特别评估，这些评估将成为新业主的责任。
• 对于 曼哈顿与布鲁克林 1–4 户联排别墅, 委托进行结构检查和旧建筑的初步环境审查（铅、石棉、油罐）。

第4步，在拍卖中出价或谈判REO

出价策略取决于您要追求数种拍卖类型。

在法院拍卖时: 提前到达。在拍卖师处注册。携带10%的押金支票（如果您计划竞拍多个房产，请分多张支票）。贷款人的代表将从贷款余额开始竞价。超过贷款人保留价的竞标者将以现状赢得房产，无需检查条件。

对 REO 收购: 银行通常在前30天内拒绝低于标价90%的报价。上市60天后，REO折扣可降至标价的75-80%。提交带有资金证明、无检查条件和30天内交割的报价.

第5步：成交与赎回权

在纽约市的法拍房交易中，有三种不同于标准购买的方式，尽管您仍应为通常的情况预算 纽约交割费用 ，适用于每笔交易：

• 纽约没有法定回赎权 司法拍卖后，在拍卖结束时，原业主不能通过偿还债务来重新占有该房产。
• 清退逾期占用人 是买家的责任。纽约市的租户保护法适用于被法拍的租赁单位。现有租赁合同必须在到期前得到遵守。
• 现金换钥匙 与仍占有物业的原业主谈判很常见。预算$5,000-$15,000以无诉讼的方式搬迁前住户.

法拍 vs 标准纽约购买：对照

常见问题解答，纽约市法拍购买

在纽约市购买法拍房是购买房产的最佳方式之一，因为它们可以以很好的价格出售。购买法拍房可能会遇到一些额外的复杂问题。首先，你必须以“现状”条件购买该房屋，这意味着你可能得到一个存在重大问题的房子，你需要在入住前解决这些问题。总体而言，这个过程与购买普通房屋的过程相当相似。以下是你应该采取的步骤来购买法拍房。

1. 找到你的房产经纪人

当你想要购买一栋房子时，你将要采取的第一个步骤是 聘请房产经纪人 以避免自行购房时的挫折和混乱。合适的房地产经纪人可帮助识别符合标准的法拍房产，并更快把关键信息呈给你，从而与投资者竞争。

2. 取得贷款预批函

就像购买普通住宅时一样，你应该申请一个贷款预批以证明你有能力承担这笔购买。预批贷款还会显示你能借多少钱。由于你的房产可能会需要一些修复工作，考虑申请FHA 203(K)贷款。这种类型的贷款非常适合当你需要大量维修的时候，因为你通常可以为装修分配高达35,000美元的资金。

3. 分析你的选项

您希望在预算范围内找到最佳房源，并且了解该地区的可选房源。为此，与您的经纪人合作进行市场比较分析，这将考虑诸如面积、位置、当前房屋销售量以及税务历史等因素。执行此步骤还将帮助您确定出价金额，从而让您处于更好的位置，能够提出具有竞争力的报价，与现金报价竞争。

4. 提出有竞争力的报价

当其他法拍房销售迅速时，你可能需要出更高的价格竞标，因为拥有这些法拍房产的银行知道他们可以很快获得要价。银行不希望长时间持有法拍房产，因为这会占用他们的资金，所以用略高的报价进入竞标可以诱使他们接受你的快速且略高一些的报价，即使你不能全款支付，这也让他们能够尽快脱手。此外，出低价并不是个好主意，因为大多数法拍房已经大幅低于公平市场价值。

5. 你将按现状购买

在纽约翻修可能花费数万美元。你永远不知道房屋状况有多差，因此有时法拍最好留给有经验的买家。

当你在寻找 纽约在售住宅，与合适的房地产经纪人沟通时你可以找到不错的选择。在纽约市购买法拍房屋可能很棘手，有一位经验丰富的专业人士协助，往往决定你是拿到心仪住宅，还是陷入弊大于利的局面。