第三季，邁阿密-戴德郡的超豪華市場出現分歧。1000萬美元及以上的共管公寓成交量由17戶降至15戶。同一價位的獨棟住宅成交量由29戶升至38戶。把兩者合併，會掩蓋更有參考價值的結論：頂級獨棟住宅的需求增強，而已完工的超豪華共管公寓市場仍然規模有限、集中度高。
共管公寓數據仍然釋出明確的價格訊號。成交價中位數升至1700萬美元，每平方英尺價格中位數達到3,950美元。不過，僅有15筆成交，少數特殊物件就可能明顯拉動這兩項指標。這是一個需要逐棟大樓解讀的市場，而不能依據全郡平均數。
第三季超豪華市場訊號
| 指標 | 2025年第三季 | 2026年第三季 | 市場解讀 |
|---|---|---|---|
| 1000萬美元以上共管公寓成交量 | 17 | 15 | 較去年同期少兩筆成交。 |
| 共管公寓銷售總額 | 2.775億美元 | 2.653億美元 | 下降4.4%。 |
| 共管公寓成交價中位數 | 1476.5萬美元 | 1700萬美元 | 有所上升，但基於規模較小且不斷變動的銷售組合。 |
| 共管公寓每平方英尺價格中位數 | $3,288 | $3,950 | 隨著銷售組合轉向更強的產品而上升。 |
| 共管公寓在市天數中位數 | 135 | 93 | 2026年第三季有四筆銷售的資料涵蓋不完整。 |
| 1000萬美元以上獨棟住宅成交量 | 29 | 38 | 上升31%。 |
| 獨棟住宅銷售總額 | 5.444億美元 | 8.234億美元 | 頂級獨棟住宅的需求是本季較強的部分。 |
The Surf Club 確立了本季的共管公寓參照標準
The Surf Club 的 Residence S-1003 以3025萬美元成交，是所審閱第三季資料中邁阿密-戴德郡成交價最高的共管公寓。其每平方英尺7,143美元，也是該資料中本季已回報的最高共管公寓每平方英尺價格。
這項結果不應不加區分地套用於其他大樓。超豪華買方會比較住宅本身、景觀、隱私、服務模式、建築設計與轉售歷史。地址固然重要，但具體的物件更為重要。
集中度的意義
15筆共管公寓成交分布在11棟大樓，其中五筆位於 The Surf Club。這種集中度是整體情況的一部分。邁阿密有昂貴的共管公寓，但能在國際最高水準上競爭的已完工產品，仍然只限於一份很短的名單。
邁阿密向來擁有超豪華獨棟住宅，卻一直沒有成熟的超豪華共管公寓市場。少數出色的公寓大樓，包括 Apogee、The Surf Club 與Seaway at The Surf Club，但寥寥幾棟大樓並不構成一個市場。
這個類別如今正在形成。下一代專案包括Shore Club Private Collection、Aman Miami Beach、Rosewood Residences at The Raleigh、Six Fisher Island、Rivage Bal Harbour、Four Seasons Private Residences Coconut Grove、位於布里克爾與桑尼群島的 St. Regis Residences，以及位於布里克爾島的The Residences at Mandarin Oriental, Miami。
其中數個專案要到2027年至2030年才會交屋。因此，第三季成交資料描述的是當下規模有限的已完工市場，而不是買方已在評估的更廣闊市場。預訂與已簽署的合約不應被視為已完成的成交。
豪華與超豪華並非同一篩選標準
在配套的邁阿密第三季市場報告中，豪華指各區域內經篩選的共管公寓、合作公寓與連棟住宅成交中價格最高的10%。2026年第三季的入門門檻在邁阿密海灘區為280萬美元，在邁阿密沿海大陸區為155萬美元。
本頁的超豪華採用固定標準，即邁阿密-戴德郡範圍內實際成交價達到或超過1000萬美元。固定門檻使年度比較成為可能，但僅憑價格並不能讓每戶住宅都具有可比性。如需逐棟大樓的視角，請參閱邁阿密超豪華共管公寓指南。
Carnegie Mellon 可能擴大未來的買方群體
Carnegie Mellon 計畫在邁阿密設立的校區是較長期的需求因素，並不能解釋第三季的成交。該校於9月30日（即本季最後一天）宣布了溫伍德校區。Ken Griffin 的30億美元捐贈中，20億美元用於邁阿密，10億美元用於匹茲堡。施工計畫於2027年開始，首批學生預計於2028年入學，尚需取得核准。
與超豪華市場的關聯並非學生群體，而是可能圍繞校區創辦或投資企業的創辦人、資深研究人員、高階主管與投資人。在邁阿密近期的人口遷入週期中，金融業最先到來。更深厚的科技與研究基礎，可能隨著時間推移成為高淨值需求的下一個來源。閱讀 Carnegie Mellon 的公告。
本季對買方與賣方的意義
對買方而言：應比較具體的住宅、大樓與服務平台。郡內其他地方一筆1000萬美元的成交，並不自然成為有用的可比案例。
對賣方而言：買方群體存在，但有所選擇。定價需要有同棟成交資料、景觀、屋況、隱私、樓層高度與營運品質作為支撐。
對評估新建案的買方而言：應把已完工市場與開發中專案區分開來。訂金結構、交屋風險、開發商履歷以及最終的競爭案組合，都應納入分析。
常見問題
2026年第三季，邁阿密-戴德郡有多少戶共管公寓以1000萬美元或更高價格成交？
2026年第三季，邁阿密-戴德郡有15筆共管公寓成交達到1000萬美元門檻，2025年第三季為17筆。
2026年第三季，邁阿密成交價最高的共管公寓是哪一戶？
The Surf Club 的 Residence S-1003 以3025萬美元成交。其每平方英尺7,143美元，也是所審閱的第三季邁阿密-戴德郡成交資料中已回報的最高共管公寓每平方英尺價格。
2026年第三季，邁阿密的超豪華市場是否有所改善？
視物件類型而定。1000萬美元及以上的獨棟住宅成交量上升31%，而共管公寓成交量由17戶降至15戶。共管公寓成交價中位數與每平方英尺價格中位數有所上升，但樣本規模較小且集中。
邁阿密的豪華與超豪華有何差別？
這裡的豪華指特定區域內經篩選的成交中價格最高的10%。超豪華則採用邁阿密-戴德郡範圍內1000萬美元的固定實際成交價門檻。兩個群體有所重疊，但回答的是不同的問題。
邁阿密是否已有成熟的超豪華共管公寓市場？
尚未形成。邁阿密向來擁有超豪華獨棟住宅，以及少數出色的公寓大樓，包括 Apogee、The Surf Club 與 Seaway at The Surf Club。更深厚的共管公寓類別直到現在才透過一批專案逐步建立，這些專案包括 Shore Club Private Collection、Aman Miami Beach、Rosewood Residences at The Raleigh、Six Fisher Island、Rivage Bal Harbour、Four Seasons Private Residences Coconut Grove、位於布里克爾與桑尼群島的 St. Regis Residences，以及 The Residences at Mandarin Oriental, Miami。
報告是否包含預售合約？
不包含。報告涵蓋2026年7月1日至9月30日已完成的成交。開發商直接銷售可能不出現在來源資料中，預訂或已簽署的合約不計為成交。
需要逐棟大樓的比較嗎？申請一份邁阿密超豪華市場私人簡報。
來源與方法：MIAMI REALTORS Matrix，2026年10月15日擷取。篩選範圍為7月1日至9月30日邁阿密-戴德郡實際成交價達到或超過1000萬美元的共管公寓與獨立式住宅成交。共管公寓每平方英尺價格採用已回報的居住面積。部分交易的在市天數與相對最終開價折讓欄位不完整，缺漏值已剔除。開發商直接銷售及其他非 Matrix 銷售可能未被納入。作者：Anthony Guerriero，經紀人，Manhattan Miami Real Estate LLC。