佛羅里達公寓安全法：邁阿密買家盡職調查指南

Anthony Guerriero 2026年11月7日閱讀時間 7 分鐘

邁阿密一座濱海公寓塔樓上劣化的混凝土陽臺樓板和玻璃欄杆，背景是比斯坎灣和城市天際線

在邁阿密購買公寓（condo）之前，請核實三件事：這棟樓的里程碑檢驗（milestone inspection）或郡級重新認證進行到哪一步，結構完整性儲備金研究（structural integrity reserve study，SIRS）對儲備金給出了什麼建議，以及轉售契約中的契約解除條款如何運作。管理協會必須在收到檢驗報告後45天內，把檢驗人員編寫的里程碑檢驗摘要傳送給單元業主，而且DBPR表示，業主可以查閱並複製已完成的SIRS。買方還不是業主，因此，請在提出報價之前索取這兩份文件。

本指南參考了佛羅里達州參議院的法規頁面、佛羅里達州商業與專業監管局（DBPR）的指引以及邁阿密-戴德郡的重新認證頁面，均於2026年11月7日查閱。每個連結所對應的法規版本列在資料來源中。這是一份面向買方的核對清單，不構成法律意見。

要點速覽

里程碑檢驗（milestone inspection）是對老化建築的結構檢驗。SIRS是對所列建築構件的儲備金研究，並給出建議的年度出資計劃。
檢驗的門檻是：公寓大樓和合作公寓大樓有三層或以上可居住樓層；SIRS則適用於高度為三層或以上的公寓大樓。
邁阿密-戴德郡設有自己的重新認證計劃。該郡頁面對1998年或之後建成、距海岸線三英里以內、三層或以上的公寓大樓和合作公寓大樓，規定首次檢驗在屋齡25年時進行。
佛羅里達州要求住宅公寓轉售契約載明兩條法定條款之一。第二條給予買方7天（不含週六、週日和法定假日），透過送達書面通知來解除契約。在指望這個期限之前，請先確認您的契約採用的是哪一條。
請核對報告日期、出資計劃和維修進度。

里程碑檢驗與SIRS有什麼區別？

	里程碑檢驗（milestone inspection）	結構完整性儲備金研究（SIRS）
回答的問題	是否存在嚴重的結構性劣化？	哪些涵蓋的構件需要儲備金，研究建議每年出資多少？
依據	Fla. Stat. 553.899	Fla. Stat. 718.112(2)(g)和DBPR指引
觸發時間	建築自入住許可證（certificate of occupancy）簽發之日起滿30年當年的12月31日之前，此後每10年一次。若因鄰近鹹水水域等條件而有必要，地方機構可以將期限定為25年。	公寓成立後至少每10年一次，適用於每棟高度為三層或以上的建築。
由誰執行	持照建築師或工程師，可以帶領一個專業團隊。	由持照工程師或建築師、認證儲備金專家或專業儲備金分析師執行或核驗。
您會收到什麼	單元業主會收到檢驗人員編寫的檢驗結果摘要。如果管理協會依法必須設有網站，完整報告會發布在該網站上。	各受檢項目的預計剩餘使用壽命，以及更換成本或遞延維護費用，外加儲備金出資計劃。
危險訊號	第2階段報告出具後，維修未在規定期限內開工。	應有SIRS卻沒有，或預算中的儲備金項目未遵循研究結論。

里程碑檢驗包括哪些內容？

第1階段是對可居住和不可居住區域的目視檢查，包括主要結構構件，並對結構狀況作定性評估。如果建築師或工程師沒有發現嚴重結構性劣化的跡象，就不需要進行第2階段。如果發現嚴重結構性劣化，則必須進行第2階段。該階段可能包括破壞性或非破壞性檢測，並且必須建議一套評估和修復受損區域的方案。

法規把表面裂縫、下垂、錯位、滲漏跡象和飾面剝落排除在“嚴重結構性劣化”之外，除非檢驗專業人員認定它們是此類劣化的徵兆。因此，僅僅提到裂縫，並不能按該定義認定存在嚴重結構性劣化。請閱讀專業人員的結論和建議。

在州一級，期限從入住許可證簽發之日起算。按州公式，1998年的許可證在30年時對應2028年12月31日，若適用地方25年要求，則對應2023年12月31日。僅憑這些計算無法確定某棟建築的具體期限，因為還要考慮郡的時間表和針對該建築的通知。

邁阿密-戴德郡如何改變時間表？

邁阿密-戴德郡的重新認證計劃始於1975年，並於2022年6月1日修訂。該郡頁面為既有建築列出了以下類別：

1982年或之前建成：已經完成首次重新認證的建築，按既定時間表繼續。
距海岸線三英里以內、三層或以上的公寓大樓和合作公寓大樓，1983年至1997年建成：須在2024年12月31日前重新認證，此後每10年一次。
1983年至1992年建成的所有其他建築：須在2024年12月31日前重新認證，此後每10年一次。
距海岸線三英里以內、三層或以上的公寓大樓和合作公寓大樓，1998年或之後建成：屋齡達到25年時重新認證，此後每10年一次。
1993年或之後建成的所有其他建築：屋齡達到30年時重新認證，此後每10年一次。

設想有兩座三層或以上的公寓塔樓，各自距海岸線三英里以內，並假定郡裡記錄的建造年份與入住許可證年份一致。2008年的塔樓在2033年達到該郡規定的25年屋齡。2016年的塔樓則在2041年。截至2026年11月7日，兩座都尚未達到這個以屋齡為準的門檻，但這並不意味著沒有其他事項到期。適用的公寓管理協會還須遵循單獨的SIRS時間表，該時間表從公寓成立之日起算。該郡表示，透過GIS測繪項目來確定1983年至1997年間的沿海建築，因此請向建築官員詢問某處房產是如何分類的。

建築到期時，業主會收到《強制重新認證通知》（Notice of Required Recertification），報告必須在該通知日期後90天內提交。該郡還會在週期開始前兩年和一年發出提前提醒通知。如果建築未能按時完成重新認證，該郡會開具違規通知，初始罰款$510，累計罰款每項違規最高可達$10,000。

郡裡要求的報告由佛羅里達州註冊的專業工程師或建築師編制，他們證明該建築在結構和電氣方面可以繼續安全居住。該郡的指引包括對運轉電流達400安培或以上的電氣系統進行紅外線熱影像檢測。

該郡頁面還介紹了一項針對屬於法規定義之特定類別的建築物（threshold buildings）的單獨規定，這類建築的建築外牆採用結構密封膠玻璃幕牆。依據《佛羅里達建築規範》（Florida Building Code）第2415.7.4節，業主必須在安裝後每五年檢驗一次立面，並向建築官員（Building Official）提交由佛羅里達州持照專業工程師或建築師編制的書面重新認證報告。如果您考慮的建築帶有玻璃幕牆，請先確認這項要求是否適用於它。

邁阿密-戴德郡有35個市鎮，各市鎮的建築官員負責建築許可、檢驗和重新認證。該郡的線上重新認證入口網站覆蓋地塊編號以30開頭的未設市鎮的邁阿密-戴德地區。對於位於某個城市內的建築，請向該市建築部門詢問其狀態。

SIRS必須涵蓋哪些內容？

DBPR列出八項內容：屋頂、結構系統、防火保護和消防系統、管道、電氣系統、防水和外牆塗裝、窗戶和外門，以及按SIRS目視部分判定、影響建築結構完整性且價值超過$25,000或經通膨調整後金額（以較高者為準）的其他構件。DBPR表示，該局必須根據消費者物價指數每年更新這一金額。

法規要求研究寫明各受檢項目的預計剩餘使用壽命，以及預計的更換成本或遞延維護費用，並提供一份帶有建議年度儲備金額的儲備金出資計劃或時間表。對剩餘使用壽命超過25年的項目，研究可以建議無須為該構件的更換提列儲備金，不過仍可以為該項目建議一筆遞延維護金額。DBPR把基準出資計劃描述為一個旨在讓儲備金帳戶永不降到零的計劃。請把出資計劃與預算對照著讀，因為預算必須以最新的研究為依據確定儲備金額。

對於在2024年12月31日或之前通過的預算，業主可以經全部表決權的多數同意，免除或減少所要求的SIRS儲備金。對於在2025年1月1日或之後通過的預算，DBPR表示管理協會不得免除。因此，較早年份的預算記錄值得仔細檢視。

法規還允許董事會採取一項有限的措施。對於在2028年12月31日或之前通過的預算，如果管理協會在此前兩個日曆年內完成過里程碑檢驗，董事會經全部表決權的多數批准，可以暫時停止儲備金繳存或減少儲備金出資，最長連續兩個年度預算，用於為里程碑檢驗建議的維修籌資。這不適用於由開發商控制的管理協會。暫停本身並不能證明不合規，但會引出三個問題：在修什麼，花多少錢，誰來付。

DBPR補充說，儲備金低於SIRS出資計劃的管理協會，可能需要徵收攤款，或獲得貸款或信用額度來達到該計劃的要求。

提出報價之前應該索要哪些文件？

請讓您的經紀人在報價之前索要這些文件，而不是之後。前四項來自上述法規。其餘是建議在盡職調查時索取的資料，賣方或管理協會未必都有義務在您簽約前交出。

最新的SIRS及任何更新。檢視完成日期、受檢項目及其剩餘使用壽命，以及出資計劃是否與當前預算相符。管理協會在通過一份儲備金出資與最新出資計劃不一致的預算之前，必須先取得更新的SIRS。
里程碑檢驗摘要或郡級重新認證報告（如果該建築已到期）。詢問是否需要第2階段，維修是否已經開工。法規要求，針對嚴重結構性劣化的維修須在地方機構收到第2階段檢驗報告後365天內開工，而地方條例可以規定更早的期限。
當前年度預算和年終財務報表。把儲備金項目與SIRS出資計劃作比較。
費用及欠款證明（estoppel certificate）。依據718.116(8)，管理協會必須在收到單元業主或業主指定代表、或單元抵押權人或其指定代表的書面或電子請求後10個工作日內出具，因此賣方或賣方的授權代表可以提出請求。它必須逐項列出攤款、特別攤款和其他欠款，以及即將到期的款項，並揭露過戶費和未解決的違規事項。對於善意信賴該證明的人，管理協會放棄收取超出證明所載金額的權利。
過去12至24個月的董事會會議紀錄。留意關於攤款的討論、訴訟、工程師報告和保險續保。
特別攤款的歷史以及任何擬議的攤款。詢問每個單元的金額、用途和付款安排。
保險概要。費用及欠款證明包含管理協會保險的聯絡資訊，這是詢問承保範圍、自負額（deductible）和續保日期的起點。

您還可以查詢某棟建築是否已經申報SIRS。DBPR公佈了SIRS申報資料庫（SIRS Reporting Database），收錄已提交完整申報表的管理協會。只顯示完整的提交，因此沒有記錄可能意味著表格不完整。請向管理協會詢問。

邁阿密公寓轉售契約可以解除嗎？

佛羅里達州法規718.503(2)(d)要求住宅公寓單元的轉售契約以醒目字型載明兩條條款之一。第一條是買方確認，在簽署前超過7天（不含週六、週日和法定假日）已收到公寓宣告（declaration of condominium）、公司章程（articles of incorporation）、內部細則（bylaws）和規則（rules）、最新年度財務報表和預算，以及常見問題文件。第二條使協議可由買方解除：買方在簽署並收到這些文件（如書面索取，則包括常見問題文件）後，於7天內（不含週六、週日和法定假日）送達書面通知，表明解除意向。

依據法規，任何聲稱放棄這些解除權的做法均無效，買方在收到文件後可以將交割期限延長最多7天，適用同樣的排除規則，而買方的解除權在交割時終止。不符合該款規定的契約，買方可在交割前選擇解除。請閱讀您的契約載有哪一條條款。第一條條款確認的是在簽署前超過7天（不含週六、週日和法定假日）收到文件，所以請核對該確認是否與實際交付日期相符。

SIRS和里程碑檢驗摘要沒有出現在這份清單中，因此請單獨索要，不要等著計時開始。對於向開發商購買的情形，法規中的宣告文字給予買方自簽署並收到開發商必須交付的文件之日起15天。在簽署之前，請與佛羅里達州房地產律師確認任何契約的條款。

哪些危險訊號值得尋求第二意見？

針對嚴重結構性劣化的維修，未在適用期限內開工。
SIRS已逾期，或預算中的儲備金項目未遵循出資計劃。
儲備金繳存被暫停，而暫停背後沒有明確的維修計劃。
會議紀錄中討論過、但尚未徵收的特別攤款。
檢驗公司同時也對維修工程投了標，卻沒有書面揭露。如果缺少規定的揭露，佛羅里達州允許管理協會解除維修服務契約。

尚未解決的結構性發現，值得請獨立的結構工程師複核。儲備金和契約方面的問題可能需要財務或法律審查。請在任何適用的契約期限或法定期限之前安排好這些審查。

這對價格和談判意味著什麼

在談判之前，先調查任何未解決的維修或攤款的預計成本、資金來源和分攤方式。詢問資金來自儲備金、已徵收的攤款還是貸款，每個單元分攤多少，以及何時到期。我們查閱的資料沒有量化對價格的影響，也沒有任何一份確立獲得抵扣、價格調整或第三方託管的權利。請向您的律師詢問哪些事項可以談判，以及如何形成書面記錄。

常見問題

邁阿密的每套公寓都需要里程碑檢驗嗎？

不是。州法適用於有三層或以上可居住樓層的住宅公寓大樓和合作公寓大樓，在自入住許可證簽發之日起滿30年（地方機構要求的則為25年）時適用，此後每10年一次。在邁阿密-戴德郡，1998年或之後建成的、適用的沿海公寓大樓和合作公寓大樓，在25年時進行首次重新認證。尚未到期的建築，目前還沒有以屋齡為準的檢驗。

邁阿密-戴德郡的建築重新認證是什麼？

這是該郡的結構和電氣檢驗計劃，始於1975年，並於2022年6月1日修訂。佛羅里達州註冊的工程師或建築師證明該建築在結構和電氣方面可以繼續安全居住，報告須在該郡通知日期後90天內提交。位於35個市鎮之一的建築，歸該市的建築官員管轄。

較新的建築能避開這些規定嗎？

不能完全避開。適用的管理協會必須在公寓成立後至少每10年完成一次SIRS，而里程碑檢驗和重新認證的時間表則按屋齡來定。

買方可以解除轉售契約嗎？

如果適用法定第二條條款，且其解除期限仍未結束，所引述的文字允許透過送達書面通知來解除，並未規定須說明理由。該權利在交割時終止。其他權利取決於契約和適用法律，請諮詢律師。

在哪裡查詢管理協會是否提交了SIRS？

請使用DBPR的SIRS申報資料庫。它列出了已提交完整SIRS申報表的管理協會。

費用及欠款證明會向買方顯示什麼？

它列明單元的常規攤款和已繳至的日期，逐項列出攤款、特別攤款和其他欠款，列出即將到期的金額，並揭露過戶費或資本出資費以及未解決的違規事項。合理的基礎費用在沒有拖欠款項時不得超過$250，三個工作日內出具的，可能另加$100。

資料來源

本指南出於一般資訊目的概述佛羅里達州法律，不構成法律意見。法規摘錄來自上文所列版本，於2026年11月7日查閱，並不能確定其後的立法或地方條例是否改變了這些規定。地方執法機構可能在上述情形下要求適用25年的里程碑檢驗時間表。請確認適用於具體建築的檢驗和維修期限，並就具體購屋事宜諮詢佛羅里達州房地產律師。

Anthony Guerriero

2026年11月7日