在紐約購買法拍屋的 5 個步驟

步驟1：了解紐約市三種類型的法拍房

並非所有「法拍房屋」交易方式都相同。在您出價之前，請先確定您所處理的是哪一階段，並參閱我們的基本資料。 紐約公寓購買指南.

預法拍（已提交訴訟書）

房主未繳款，放款方已向紐約縣登記官府報案（lis pendens）。房主仍持有產權並可直接銷售。這些是短售機會，通常需要在貸款餘額折扣後獲得放款方批准。適合願意與房東協商並等待90-180天短售批準的買家。

司法拍賣（執行官拍賣）

若屋主未改正違約或出售，財產將轉至法院下令拍賣，在市府法院舉行。NYC的拍賣每周進行一次。曼哈頓的拍賣在60 Centre Street舉行。財產由最高資格出價者購得。放款方通常以貸款餘額開標，意味著當貸款現金流有拖欠時，拍賣價格往往超出市場價值。最適合現金買家，他們對有限檢視存有一定程度的接受度。

REO（銀行所有，拍賣後）

若無合格投標者達成放款人的保留價，該財產將返還給銀行作為REO（Real Estate Owned）。銀行會透過經紀人公開市場 掛牌，通常以折扣價格出售。REO 收購最接近傳統購買：產權較為清晰（銀行已解決大部分抵押權），允許進行檢查，標準按揭融資亦適用。適合尋求拍賣風險外的流動性定价之買家。

步 2，競標前先取得融資

因融資問題而失敗的法拍交易比價格問題更常見。三項規則：

• 拍賣出價需要認證資金。 法院現場需繳納10%押金（本票或電匯），餘款須於30日內付清。不接受按揭條件豁免。
• 裝修準備金很重要。 法拍房屋經常需要在購價的5-15%作為延遲維修費用。以80% LTV融資而無保留金是新買家最常見的倒債原因。
• 紐約合作社法拍需要董事會核准。 即使勝出者仍須通過大廈股東會的財務審核。未獲批准需由貸款人重新市場推銷單位。

對於REO購置，FHA 203(k)和房地美HomeStyle貸款會將翻修費用納入按揭，這些常被首次拍賣房產買家使用。

步驟 3：檢查物業並驗證產權

紐約法拍房交割後損失的最大來源是產權風險。在你承諾之前：

• 申請完整產權調查 向紐約州保險公司查詢。注意次級按揭、機電工程留置權、ConEd / 国家电网公用事業留置權、NYC水和污水留置權、HPD違規行為，以及HOA逾期評估。
• 核查居住許可證 查閱紐約市建築局網站。法拍房常有非法SRO、非法地下室單位或未經許可的施工違規，這些在銷售後仍然存在。
• 對於 公寓與合作社, 檢查建築的財務狀況. 財務困難的建築物在法拍後仍可能有未結清的特別評估費，這些費用將成為新業主的責任。
• 對於 曼哈頓與布魯克林 1–4 戶聯排別墅, 預訂結構檢查和較舊建築物的相位一環境審查（鉛、石棉、油罐）。

第4步，競標或協商法拍房

出價策略取決於您追尋的是哪種法拍類型。

在法院拍賣時: 要早點到達。向拍賣人註冊。帶上10%的押金，以出票人支票形式支付（如果打算競投多個財產，可以分開多張支票）。貸款人的代表將在貸款餘額上開始叫價。超過貸款人保留底價的投標者將無條件獲得該財產，不設查勘豁免。

對 REO 購買: 銀行通常在前30天內拒絕低於清盤價90%的出價。 掛牌 60天後，REO折扣可降至清盤價的75-80%。 提交附有資金證明、無檢查條件和30天內完成交易的出價.

步驟5：結算，並處理贖回權

在紐約市的法拍房產結算與標準購房有所不同，但您仍應預算好通常所需的費用 紐約交割費用 ，適用於每筆交易：

• 紐約沒有法定回贖權 司法法拍銷售後，一旦拍賣結束，前任業主不得通過償還債務重新索回該財產。
• 清退逾期占用人 是買方的責任。紐約市的租客保護法適用於被法拍的出租單位。現有的租約必須在到期前履行。
• 現金換鑰匙 與原業主仍佔有該產權的情況下，常見協商。預算$5,000-$15,000以無訴訟方式遷出前 occupant。

法拍 vs 標準紐約購買：對照

常見問題集，紐約市法拍房購置

在紐約市購買法拍屋是購買房屋的最佳方式之一，因為它們可以以很好的價格出售。購買法拍屋可能會遇到一些額外的棘手問題。首先，你必須以「現狀」條件購買這棟房子，這意味著你可能會得到一棟有重大問題的房子，這些問題在它成為可居住之前需要你自己解決。總體而言，整個過程與購買普通房屋相類似。這是你應該採取的步驟來購買法拍屋。

1. 找到你的房產經紀人

當您想要購買房屋時，您將會採取的第一步是 聘請房產經紀人 以避免自行購屋時遇到的挫折與困惑。一位合適的房地產經紀人可以幫助您識別符合您條件的流拍房屋，並且您可以更早得知這些資訊，這將有助於您在投資者的競爭中佔有優勢。

2. 取得貸款預批函

就像購買普通住宅一樣，您應該先獲得一筆貸款的預批核，以顯示您有能力融資此購置。預批核貸款還會顯示您可以借貸多少款項。由於您的法拍房可能需要一些修繕工作，請考慮申請FHA 203(K)貸款。這種貸款非常適合當你需要大量修繕時，因為您通常可以為裝修改造分配高達35,000美元的資金。

3. 分析你的選項

您希望在預算範圍內找到最適合的住所，並且考慮當地可提供的房屋。為此，請與您的經紀人合作進行比較市場分析，這將考察如建築面積、位置、當前房屋銷售量以及稅務歷史等因子。執行此步驟還能幫助您確定出價金額，從而使您處於更好的位置，能夠提出競爭力不亞於現金出價的提案。

4. 提出有競爭力的報價

當其他法拍房產銷售速度很快時，你將不得不出更高的價錢，因為擁有這些被法拍房產的銀行知道他們可以快速獲得要價。銀行不希望長期持有被法拍的房產，因為這會佔用資金，所以以略高的報價入標可以誘使他們接受你的快速且略高一些的出價，即使你不能現金支付，因為這樣可以讓他們更快地移開這些房產。此外，出低價是不明智的，因為大多數法拍房產已經大幅折扣，遠低于公允市場價值。

5. 你將按現況購買

紐約的裝修費用可能高達數萬美元。你永遠不知道那棟房子狀況有多差，因此有時法拍房最好留給有經驗的買家處理。

當你在尋找 紐約在售住宅, 您可以找到一些很棒的選項，與適合的房地產經紀人對話時。紐約市的法拍屋購買過程可能比較複雜，有一位經驗豐富的人士在您身邊可以讓您在喜愛的家和不利於您的情況之間做出區別。