Om 35 Hudson Yards
35 Hudson Yards är kronjuvelen bland bostäderna i Hudson Yards-projektet, och det säger vi efter att ha följt varje torn i detta komplex resa sig från vårt kontor några kvarter österut. När Related Companies bestämde sig för att bygga en lyxbostad här fattade de ett klokt strukturellt beslut: att placera Equinox Hotel på de nedre våningarna och låta bostäderna börja på 53:e våningen. Det är inget marknadsföringsknep. Det innebär att du redan befinner dig på supertall-höjd innan byggnadens bostadsdel ens tar vid. Den lägsta lägenheten i 35 Hudson Yards ligger högre än den översta våningen i de flesta av Manhattans bostadshus. Vi har gått igenom bostäder här ända sedan de första tillträdena, och den omedelbara, fria utsikten redan från de lägsta våningarna är verkligt slående: Hudson River, midtowns skyline, Statue of Liberty, alltihop, från första dagen.
David Childs på Skidmore, Owings & Merrill ritade tornet, och Childs gjorde ett intressant val: en fasad i kalksten snarare än de heltäckande glasfasader som dominerar Hudson Yards. Det ger 35 HY en mer traditionell och gedigen karaktär jämfört med grannen 15 Hudson Yards, som är helt i glas och skulptural i Diller Scofidio + Renfros anda. Invändigt ansvarade Tony Ingrao för inredningen: kök från Smallbone of Devizes, bänkskivor i Taj Mahal-kvartsit, vitvaror från Gaggenau och Iceberg Quartzite i de större badrummen. Materialvalen är seriösa. Till kunder som samtidigt tittar på One57, en annan modell med bostäder ovanför ett hotell, säger vi att interiörkvaliteten i 35 HY ligger ett snäpp högre och att integrationen av hotelltjänster är betydligt mer utvecklad. One57 gav dig ett Park Hyatt på nedervåningen. 35 HY ger dig hela Equinox-ekosystemet: hotellet, det 60,000 kvadratfot stora gymmet, poolerna, SoulCycle, spa och restauranger från Major Food Group. Det är ett påtagligt annorlunda erbjudande.
Här är den ärliga bakgrund vi ger varje köpare som överväger den här byggnaden. 35 Hudson Yards konkurrerar i toppen av Manhattan-marknaden: du talar om $4 miljoner för en bostad med två sovrum och norr om $30 miljoner för ett penthouse. På den nivån besöker våra kunder även 220 Central Park South, Central Park Tower, 53W53 och de övriga adresserna på Billionaires' Row. Det som 35 HY erbjuder och som dessa byggnader saknar är infrastrukturen med hotelltjänster och det faktum att varje enskild bostad har en utsikt som i de flesta andra byggnader skulle motsvara penthouse-klass. Det den inte erbjuder är en adress vid Central Park eller den etablerade kvarterskänslan på Upper West Side eller Upper East Side. Hudson Yards är fortfarande ett nytt område: spännande och verkligt bekvämt, men med en annan karaktär. Vi har sålt bostäder i den här byggnaden och vi är uppriktiga om båda sidor, för det är vad seriösa köpare i det här prissegmentet förväntar sig.
35 Hudson Yards at a Glance
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies & Oxford Properties
David Childs / SOM
2019
143
72
Condominium
Hudson Yards
35 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 35 Hudson Yards
Varje bostad börjar på 53:e våningen: omedelbar utsikt, inga kompromisser
Detta är den strukturella fördel som tydligast skiljer 35 Hudson Yards från konkurrenterna. Genom att placera Equinox Hotel på de nedre våningarna såg Related till att den lägsta bostaden ligger högre än den översta våningen i de flesta av Manhattans bostadshus. Vi har visat bostäder i 35 HY där köparen kliver in och genast förstår: det finns ingen version av den här lägenheten som saknar en dramatisk, vidöppen utsikt. Jämför det med tornen på Billionaires' Row, där en lägenhet på en lägre våning kan blicka rakt in i grannhuset. I 35 HY är utsikten från den lägsta våningen det som andra byggnader kallar penthouse-utsikt. Den konsekvensen i samtliga bostäder är ovanlig och genuint värdefull.
Equinox-integrationen är inte marknadsföring, den är den dagliga upplevelsen
Vi har varit i tillräckligt många hotellprofilerade bostäder för att veta att etiketten ofta lovar mer än den håller. 35 Hudson Yards är annorlunda, eftersom Equinox faktiskt driver byggnadens hotelldel. Det 60,000 kvadratfot stora gymmet, inomhus- och utomhuspoolerna, SoulCycle, spat, hotellets concierge-infrastruktur, restaurangerna från Major Food Group och Stephen Starr: detta är inte bekvämligheter som klistrats på ett bostadshus. De utgör kärnan i byggnadens nedre halva, och de boende kopplar in sig i det ekosystemet varje dag. För köpare som tar hälsa och välbefinnande på allvar och som vill ha service i hotellklass utan att bo på hotell är denna integration utan motstycke i Manhattan. Vi säger till kunderna: om Equinox-livsstilen stämmer med hur du faktiskt lever, kan ingen annan byggnad mäta sig med den här.
Hudson Yards som en självförsörjande stad i staden
Vare sig man älskar eller kritiserar det har Hudson Yards samlat något som inget annat område i Manhattan erbjuder på en och samma plats: över 100 butiker och restauranger, konsthuset The Shed, the High Line, utsiktsplattformen Edge, Mercado Little Spain och direkt tunnelbaneförbindelse med linje 7, allt inom fem minuters promenad från din egen dörr. För internationella köpare som delar sin tid mellan städer, eller för den som värdesätter effektiviteten i att ha allt omedelbart tillgängligt, är bekvämligheten påtaglig. Vi har kunder som valde 35 HY just för att de kan ta sig från lägenheten till ett gym i världsklass, en middag och ett kulturevenemang utan att någonsin vinka in en taxi. Området passar inte alla, det är vi de första att säga, men för den köpare det passar finns inget annat som är lika inflyttningsklart.
Modern glasestetik för köpare som inte vill ha kalksten
Manhattans lyxfastigheter har en stark klassisk tradition: kalksten, proportioner från tiden före kriget, elegans i Sterns anda. Det är inte vad varje köpare vill ha. 35 Hudson Yards erbjuder en samtida hybrid av glas och kalksten med rena linjer, skyhöga fönster från golv till tak och interiörer som känns aktuella utan att vara trendiga. Vi ser det gång på gång hos köpare från Miami, London, Hong Kong och Mellanöstern: de kommer från städer där modern arkitektur är normen, och de vill fortsätta den estetiken i sin bostad i Manhattan. När kunder berättar att de har besökt 220 Central Park South och respekterar byggnaden men vill ha något som känns mer av vår tid, är 35 HY oftast nästa anhalt. Den är den samtida motpolen till de klassiska adresserna på Billionaires' Row, och för rätt köpare är det just själva poängen.
Vårt perspektiv på 35 Hudson Yards
Vi ger dig samma bedömning som vi ger varje kund som sätter sig ner med oss för att diskutera 35 Hudson Yards, för i det här prissegmentet förtjänar du uppriktighet, inte ett säljprat. Vi har sålt bostäder i den här byggnaden. Vi arbetar några kvarter härifrån. Vi har sett Hudson Yards utvecklas från byggarbetsplats till ett fungerande, om än fortfarande mognande, område. Så här tänker vi.
Styrkorna är verkliga. Startvåningen på 53:e planet är en genuin strukturell fördel som ingen marknadsföring kan fabricera. Equinox-integrationen levererar service i hotellklass på ett sätt som de flesta program för branded residences inte gör. 421-a-skattelättnaden, med ungefär 13 år kvar, sänker de löpande kostnaderna påtagligt. Och ytmaterialen, Ingraos interiörer, Smallbone-köken, kvartsiten, håller den nivå du förväntar dig när du betalar $3,000 per kvadratfot. David Childs ritade en byggnad som upplevs som både modern och gedigen, och vi tror att den kommer att åldras väl.
Och så här säger vi ärligt till kunderna. Hudson Yards känns fortfarande kommersiellt och företagsmässigt på sina håll. Det är inte Upper West Side, där du kliver ut genom dörren och känner strukturen i ett verkligt område. Det är inte Tribeca, med sina kullerstensgator och fristående restauranger i varje hörn. The Vessel, som var tänkt att vara den offentliga konstinstallation som utgör mittpunkten, har stängts av säkerhetsskäl, och det har tagit en del av energin ur torget. Vissa köpare tycker att projektet är sterilt: allt är nytt, allt är polerat, och det finns en likformighet som stör dem som värdesätter kanter och karaktär. Vi förstår den reaktionen.
Pendlingen är också något att tänka igenom. Om ditt liv utspelar sig på East Side, barnen i skolan på UES, kontoret i Midtown East, umgänget kring Park Avenue, är Hudson Yards en resa tvärs över staden som lägger på verklig tid till din dag. Linje 7 går till Times Square och Grand Central, men det är en enda linje utan alternativ. Om linje 7 ligger nere får du ta taxi.
Men livsstilen på västsidan har genuin dragningskraft. Hudson River Park ligger några minuter bort, och löpar- och cykelstråken längs vattnet hör till de bästa i staden. The High Line är din bakgård. Restaurangscenen i de omgivande kvarteren växer. Och för köpare som arbetar i Midtown West är pendlingen försumbar.
Vår slutsats: 35 Hudson Yards är en förstklassig byggnad i ett område som fortfarande håller på att förtjäna sin identitet. För rätt köpare, någon som värdesätter utsikt, service, modern design och bekvämlighet framför kvarterets karaktär, är den ett av de bästa alternativen i Manhattan. För den som vill ha en trädkantad gata och ett 100 år gammalt hus med patina är den inte rätt. Vi hjälper kunderna att lista ut vilket läger de tillhör, och vi säger det gärna åt båda hållen.
Internationella köpare välkomnas
Utländska medborgare kan förvärva condominium-bostäder i Manhattan utan krav på visum eller bosättning. Många internationella köpare använder LLC-strukturer för integritet och förmögenhetsplanering. Manhattan Miami är specialiserade på att vägleda internationella köpare genom förvärvsprocessen, från finansieringsalternativ till tillträdesförfaranden.
Läs vår guide för internationella köpare →About 35 Hudson Yards
Ett boende utan motstycke
Bostadskollektionen
Två till tre sovrum
1,500 - 3,200 sq ft
Fyra till fem sovrum
3,500 - 6,500 sq ft
Penthouselägenheter
6,500 - 10,000+ sq ft
Residences from $3,890,000
Bekvämligheter i världsklass på 35 Hudson Yards
22,000 kvadratfot privata bekvämligheter för de boende, kompletterade av ekosystemet kring Equinox Hotel and Club
Träning och välbefinnande
- Privat träningscenter endast för boende
- Studio för stretching och yoga
- Rofyllt meditationsrum
- Equinox-träningsklubb på 60,000 kvadratfot
- E by Equinox, klubb i klubben
- Inomhus- och utomhuspooler
- SoulCycle-studio
- Fullservice-spa från Equinox
Underhållning och umgänge
- Cocktaillounge och bar med utsikt över The Vessel
- Biljardlounge
- Lounge med golfsimulator
- Biosalong med wet bar
- Stor terrass med utsikt mot Hudson River
- Stor matsal med plats för 50+ gäster
- Privat matsal för 16 med catering
- Bibliotek
Arbete och familj
- Affärscenter och styrelserum
- Privata kontorssviter
- Lekrum för barn
- Konferenslokaler
Service och matupplevelser
- Concierge och dörrvakt dygnet runt
- Boendechef
- Lifestyle-chef för personlig assistans
- Måltider i bostaden och tjänster med privatkock
- Direkt hissförbindelse till ZZ's by Major Food Group
- Restaurangen Electric Lemon av Stephen Starr
- Förtursbokningar på Hudson Yards restauranger
- Smart hem-teknik och hållbarhet enligt LEED Gold
Visionärerna
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Arkitekt
Related Companies & Oxford Properties
Fastighetsutvecklare
Hudson Yards: Manhattans mest dynamiska nya adress
Hudson Yards är New York Citys mest ambitiösa stadsutvecklingsprojekt och förvandlar 28 acres på Manhattans yttersta västsida till ett pulserande kvarter med lyxbostäder, matupplevelser i världsklass, exklusiv handel, banbrytande konstscener och vidsträckta offentliga rum. Området ligger mellan 30th och 34th Streets väster om Tenth Avenue och erbjuder direkt förbindelse till the High Line, närhet till Chelseas gallerikvarter och smidiga kommunikationer till hela Manhattan.
Konst och kultur
The Shed, ett banbrytande konsthus som beställer verk inom alla discipliner, och The Vessel, Thomas Heatherwicks ikoniska skulpturala landmärke med 154 sammanlänkade trapplopp, utgör navet i kulturlivet i Hudson Yards. Intilliggande the High Line förbinder de boende med Chelseas världsberömda gallerikvarter.
Mat och underhållning
Över 25 restauranger och matställen fyller Hudson Yards, från kockstjärnan Jose Andres matsal Mercado Little Spain och Danny Meyers Ci Siamo till Peak på 101:a våningen i 30 Hudson Yards. Utsiktsplattformen Edge, den högsta utomhusplattformen på västra halvklotet, bjuder på 360-graders utsikt från 100 våningars höjd.
Shopping och handel
The Shops at Hudson Yards rymmer sju våningar av förstklassig handel med över 70 butiker, däribland Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari och Neiman Marcus, vid sidan av samtida varumärken som Aritzia, Alo Yoga och MUJI. Det är Midtown Manhattans främsta destination för lyxshopping.
Transport och förbindelser
Stationen 34th Street–Hudson Yards på linje 7 ger direkt förbindelse till Times Square, Grand Central och Flushing. Penn Station ligger en kort promenad österut och ansluter till NJ Transit, LIRR och Amtrak. West Side Highway erbjuder enkel förbindelse med bil, och färjeförbindelse finns vid närliggande Pier 79.
Jämförbara byggnader
Buyers considering 35 Hudson Yards typically also evaluate these buildings
Vanliga frågor
Vad ger samarbetet med Equinox Hotel egentligen de boende på 35 Hudson Yards?
Det är frågan varje köpare ställer, och den förtjänar ett verkligt svar snarare än en broschyrsammanfattning. Equinox Hotel upptar byggnadens nedre våningar, och de boende får tillgång till dess infrastruktur på ett sätt som går längre än i en typisk hotellprofilerad bostad. Du har den största Equinox-träningsklubb som någonsin byggts på 60,000 kvadratfot: inomhus- och utomhuspooler, SoulCycle, fullständigt spa. Du har direkt hissförbindelse till ZZ's by Major Food Group och Electric Lemon by Stephen Starr. Och du har en dedikerad boendechef som kan ordna service i hotellklass: måltider i bostaden, städning, spabehandlingar, allt debiterat på ditt konto. Vi har haft kunder som kommit från One57 just för att integrationen av hotelltjänster där kändes ytlig i jämförelse. På 35 HY är det Equinox som faktiskt sköter byggnadens hotelldel, och du märker det i vardagen.
Hur står sig 35 Hudson Yards mot 15 Hudson Yards?
Vi får den här frågan ständigt, eftersom köpare ofta tittar på båda. Så här resonerar vi. 35 HY är premiumvalet: färre bostäder (137 mot 285), högre startvåning (53:e mot lägre), högre pris per fot och integrationen med Equinox Hotel. 15 HY, ritad av Diller Scofidio + Renfro, är arkitektoniskt mer vågad, den klöverbladsformade siluetten är slående, och den har Skytop på 900 fots höjd, som verkligen är ett av de bästa gemensamhetsutrymmena i staden. Prisnivån i 15 HY är mer tillgänglig och börjar runt $2.5 miljoner för en bostad med ett sovrum, mot $4 miljoner för en bostad med två sovrum i 35 HY. Vi har gått igenom bostäder i båda byggnaderna grundligt. Om en kund värdesätter avskildhet och prestige, hotelltjänster och den omedelbara högt belägna utsikten från varje bostad, vinner 35 HY. Vill man ha arkitektonisk karaktär, ett bredare urval av planlösningar och ett lägre ingångspris, är 15 HY det bättre valet.
Vilket prisspann gäller för bostäderna i 35 Hudson Yards?
Bostäder med två sovrum börjar runt $4 miljoner, bostäder med tre sovrum ligger på $6 till $12 miljoner beroende på våning och läge, och de större penthouselägenheterna går norr om $30 miljoner. Räknat per kvadratfot bör du förvänta dig ungefär $2,200 till $2,800, där de övre våningarna och de bästa lägena driver upp priset ytterligare. En viktig detalj: byggnaden omfattas av en 20-årig 421-a-skattelättnad (skattenedsättning) som inleddes 2019, så det återstår fortfarande ungefär 13 år av betydande skattebesparingar. Det sänker påtagligt dina löpande kostnader jämfört med byggnader utan skattelättnad. Vi räknar alltid fram den verkliga månadskostnaden för våra kunder, eftersom skattelättnaden påverkar kalkylen till 35 HY:s fördel mer än många inser.
Hur är utsikten på 35 Hudson Yards?
Det är här byggnadens strukturella fördel verkligen visar sig. Eftersom bostäderna börjar på 53:e våningen finns det ingen lågt belägen bostad med försämrad utsikt. Bostäder mot väster får Hudson River, solnedgångar och George Washington Bridge i fjärran. Bostäder mot öster blickar tillbaka mot midtowns skyline: Empire State Building, One Vanderbilt, hela panoramat. Lägen mot söder fångar Statue of Liberty och downtown. Vi har varit i bostäder vid olika tider på dygnet, och det västliga ljuset sen eftermiddag är särskilt dramatiskt. På 35 HY är utsikten inte en egenskap som hör penthouset till, den är en egenskap hos varje bostad i byggnaden. Det kan man inte säga om de flesta av tornen på Billionaires' Row, där de lägre våningarna vetter mot grannhusen.
Hur ser planlösningarna ut på 35 Hudson Yards?
Byggnaden erbjuder 137 bostäder, från bostäder med två sovrum på omkring 1,500 kvadratfot upp till bostäder med sex sovrum på över 10,000 kvadratfot. Takhöjden närmar sig elva fot, vilket är generöst. Planlösningarna har rejäla entréhallar, avskilda ytor för umgänge och sömn samt glas från golv till tak. Efter att ha gått igenom flera bostadstyper skulle vi säga att bostäderna med tre och fyra sovrum är det optimala vad gäller planlösningens effektivitet: flödet mellan sällskapsytorna och den större svitens sovdel känns väl genomtänkt. De större penthouselägenheterna är verkligt palatslika, men som med alla mycket stora bostäder kan vissa av de inre rummen kännas långt från fönsterlinjen. Vi går alltid igenom den specifika bostaden tillsammans med kunden i stället för att förlita oss på planlösningar, eftersom orientering och ljuskvalitet varierar betydligt mellan linjerna.
Vilka är de månatliga kostnaderna på 35 Hudson Yards?
Månadsavgiften ligger i intervallet $3 till $5 per kvadratfot och månad beroende på bostaden, så en typisk bostad med tre sovrum kan medföra $5,000 till $8,000 i månadsavgift per månad. Fastighetsskatten är dramatiskt reducerad tack vare 421-a-skattelättnaden: under den fullständiga befrielseperioden kan du se en sänkning på 80 till 95 procent. Det är en betydande besparing. Vi råder dock kunderna att ta hänsyn till skattelättnadens tidslinje, för när den fasas ut under de sista åtta åren stiger skatten varje år. Vi modellerar hela det 20-åriga förloppet för varje köpare vi rådger, så att det inte uppstår några överraskningar längre fram.
Är Hudson Yards ett riktigt bostadsområde än?
Det är den fråga vi är mest uppriktiga om, eftersom svaret är nyanserat. Hudson Yards har handel, restauranger och kulturutbud i världsklass: The Shed, the High Line, Edge, Mercado Little Spain, butikerna. Det är verkligt bekvämt. Linje 7 finns alldeles intill, Hudson River Park ligger en kort promenad västerut, och förbindelsen via West Side Highway är ett plus för den som kör bil. Men det känns ännu inte som ett bostadsområde på det sätt som Upper West Side, Tribeca eller West Village gör. Det finns ingen närbutik i hörnet, ingen lokal italiensk restaurang som har funnits där i 30 år. Det upplevs fortfarande som planerat och kommersiellt på sina håll. Det håller på att förändras: antalet boende växer, och området kring the High Line har verklig energi, men vi tycker att ärlighet är viktig här. Om en kund vill ha ett område med historia och karaktär på gatunivå är Hudson Yards inte där än. Vill man ha en polerad, självförsörjande, modern miljö med gedigen infrastruktur, då levererar det.
Vem ritade 35 Hudson Yards och varför spelar SOM roll?
David Childs på Skidmore, Owings & Merrill är arkitekten. SOM är en av världens viktigaste arkitektbyråer: de har ritat One World Trade Center, 7 World Trade Center och Burj Khalifa. Childs har i synnerhet en meritlista av byggnader som åldras väl och behåller sin marknadsposition. Hans val att kläda 35 HY i kalksten snarare än rent glas var medvetet: det ger byggnaden en tyngd och beständighet som skiljer den från de övriga tornen i Hudson Yards. Tony Ingrao stod för inredningen, och hans materialval, Smallbone-köken, kvartsiten, stenarbetet i badrummen, speglar en hantverksnivå som vi tror fortfarande kommer att kännas aktuell om 20 år. Vi har sett gott om lyxbyggnader där ytmaterialen ser föråldrade ut inom ett årtionde. Det förväntar vi oss inte här.
Private Availability at 35 Hudson Yards
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 35 Hudson Yards, request a confidential review with our advisory team.
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Marknadsanalys: Manhattans bostadsmarknad
Marknadskontext: Prissättningen på exklusiva bostadsrätter på Manhattan är segmenterad per delmarknad. Billionaires’ Row-korridoren (57th Street, mellan Park Avenue och Columbus Circle) har det högsta priset per kvadratfot i USA, där prestigebostäder omsätts till $4,000-$10,000+ per SF. Nedre Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) har ett eget ultraexklusivt segment, drivet av begränsat utbud av nyproduktion. Medianpriserna för bostadsrätter på Upper East Side och Upper West Side ligger väsentligt under prestigenivåerna i downtown men erbjuder större planlösningar och närhet till Central Park. Priserna på Manhattan är känsliga för ränteläget, Mansion Tax-trapporna och prospektskedet i den enskilda byggnaden.
Aktörsbild: Nyproduktion direkt av byggherre 2026 omfattar 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) och Mandarin Oriental Fifth Avenue. Färdigställda byggnader med kvarvarande byggherrelägenheter inkluderar Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th och 50 West 66th. Var och en har en egen byggherrehistorik, byggkreditgivare, takt i prospektändringarna samt status för 421-a eller annan skattelättnad, som måste granskas individuellt.
Signal till köparen: Manhattans strukturella förutsättningar omfattar prospektförfarandet under New Yorks delstatsåklagares tillsyn (ger ett processuellt köparskydd som saknas på mindre reglerade marknader), andrahandsmarknadens djup (hög likviditet vid utträde) samt begränsat utbud på kort sikt (liten planreserv i de centrala delmarknaderna). Risker att beakta vid avtal: höjda Mansion Tax-trappsteg över $2M, överlåtelseskatt som övertas av köparen vid byggherreförsäljning, exponering mot tomtgränser och siktkorridorer på specifika tomter, styrelsens regler för andrahandsupplåtelse och vidareförsäljning samt utfasningsplanen för 421-a i förekommande fall. Status för ett enskilt projekt, nivån på byggherrelagret, prospektändringar hos delstatsåklagaren, prissättning eller försäljningsgrad bör verifieras vid tidpunkten för förfrågan.
Nyckelfakta
- Prisintervall $/SF för prestigebostäder på Manhattan: $1,500-$10,000+
- Genomsnittligt $/SF på Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF för prestigeobjekt i downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% över $1M, progressiva trappsteg över $2M för köparen
- Typisk handpenning i byggherreavtal: 10%-20% vid undertecknandet
- Sedvanligt granskningsfönster för köparens advokat: 1-3 arbetsdagar från avtalets leverans
- Provision på byggherresidan: byggherren betalar köparombudet vid byggherreförsäljning
- Skattelättnadsprogram (i förekommande fall): 421-a, J-51, status verifieras byggnad för byggnad
- Ägande via LLC för utländska medborgare: vanligt, struktureras vid avtal
Köparens procedur
Proceduren vid byggherreförsäljning på Manhattan: reservationsformulär → leverans av prospektet → granskning av köparens advokat → avtalstecknande och första handpenning → lånelöfte (vid finansiering) → tillträde vid leverans. Procedurerna för byggherrelager och andrahandsmarknad skiljer sig; rådgivande förberedelse inför visning rekommenderas.
Vanliga frågor om Manhattans bostadsmarknad
Vad är delstatsåklagarens offering plan?
Prospektet (offering plan) är det juridiska dokument som registreras hos New Yorks delstatsåklagare och som reglerar försäljningen av varje bostadsrätt på Manhattan. Det definierar hanteringen av handpenningar, lägenheternas specifikationer, månadsavgifter, fastighetsskatter, byggherrens åtaganden och köparskyddet. Ingen bostadsrättsförsäljning på Manhattan slutförs utanför ramen för ett godkänt prospekt; ändringar registreras löpande och granskas av köparnas advokater vid avtal.
Vad är sponsor inventory?
Sponsor inventory avser osålda lägenheter som fortfarande innehas av byggnadens byggherre (”sponsorn”). Byggherrelägenheter är helt nya, aldrig bebodda, och kan omfatta förhandlingsbara priser, tillgodohavanden för transaktionskostnader samt tillgång till skattelättnadsprogram där byggnaden har sådana. Transaktioner på byggherresidan följer prospektet, inte det sedvanliga avtalet på andrahandsmarknaden.
Vilka skattelättnader gäller på Manhattan?
421-a är den vanligaste skattelättnaden för bostadsrätter på Manhattan och ger sänkt fastighetsskatt i 10 till 25 år för kvalificerade nyproduktioner. J-51 gäller specifika renoverade byggnader. Varje lättnad har en utfasningsplan och en byggnadsspecifik kvalificeringsstatus som måste verifieras i prospektet och det senaste skatteintyget.
Vilka transaktionskostnader gäller för en bostadsrätt på Manhattan?
Köparens transaktionskostnader uppgår normalt till 2% till 4% av priset och omfattar överlåtelseskatter till NYC och NYS (ofta övertagna av köparen vid byggherreförsäljning), Mansion Tax (1% över $1M med progressiva trappsteg över $2M), title insurance, arvode till köparens advokat, Mortgage Recording Tax vid finansiering samt proportionellt fördelade månadsavgifter och fastighetsskatter.
Är common charges samma sak som HOA-avgifter?
Nej. Bostadsrätter på Manhattan använder termen ”common charges” (månadsavgifter), inte HOA-avgifter. Månadsavgifterna finansierar byggnadens drift, personal, faciliteter och reserver. Fastighetsskatterna debiteras separat av NYC och ingår inte i månadsavgifterna.
Hur får Manhattan Miami betalt vid transaktioner på Manhattan?
Vid köp av nyproduktion på byggherresidan betalar byggherren Manhattan Miamis provision som köparombud. Köparrepresentationen medför ingen egen kostnad för köparen. Vid transaktioner på andrahandsmarknaden redovisas provisionsvillkoren när uppdraget inleds.