В третьем квартале рынок ультралюкс в Майами-Дейд разделился на две части. Число закрытых сделок по кондоминиумам стоимостью от 10 млн долларов США сократилось с 17 до 15. Число закрытых сделок по домам в том же ценовом сегменте выросло с 29 до 38. Объединение двух показателей скрыло бы более полезный вывод: спрос на знаковые дома усилился, а рынок готовых кондоминиумов ультралюкс остался небольшим и сконцентрированным.
Данные по кондоминиумам тем не менее дали сильный ценовой сигнал. Медианная цена продажи выросла до 17 млн долларов США, а медианная цена за квадратный фут достигла 3 950 долларов США. Однако при всего 15 закрытых сделках несколько исключительных объектов способны заметно сдвинуть оба показателя. Этот рынок следует оценивать здание за зданием, а не по средним значениям по всему округу.
Сигнал рынка ультралюкс в 3 квартале
| Показатель | 3 кв. 2025 | 3 кв. 2026 | Оценка рынка |
|---|---|---|---|
| Закрытые сделки по кондоминиумам от 10 млн $ | 17 | 15 | На две закрытые сделки меньше, чем годом ранее. |
| Объем продаж кондоминиумов | 277,5 млн долл. США | 265,3 млн долл. США | Снижение на 4,4%. |
| Медианная цена продажи кондоминиумов | 14,765 млн долл. США | 17 млн долл. США | Выше, но на основе небольшой и меняющейся структуры продаж. |
| Медианная цена за квадратный фут, кондоминиумы | $3 288 | $3 950 | Выше, так как структура продаж сместилась в сторону более сильных объектов. |
| Медиана числа дней на рынке, кондоминиумы | 135 | 93 | Для четырех продаж 3 квартала 2026 года охват данных был неполным. |
| Закрытые сделки по домам от 10 млн $ | 29 | 38 | Рост на 31%. |
| Объем продаж домов | 544,4 млн долл. США | 823,4 млн долл. США | Спрос на знаковые дома был более сильной частью квартала. |
The Surf Club задал ориентир квартала среди кондоминиумов
Residence S-1003 в The Surf Club была продана за 30,25 млн долларов США, это самая высокая цена закрытой сделки по кондоминиуму в Майами-Дейд в проанализированном файле за 3 квартал. При цене 7 143 доллара США за квадратный фут она также показала самую высокую заявленную в этом файле цену за квадратный фут среди кондоминиумов квартала.
Этот результат не следует без разбора переносить на другие здания. Покупатели сегмента ультралюкс сравнивают саму резиденцию, вид, приватность, модель сервиса, архитектуру и историю перепродаж. Адрес имеет значение, но конкретный объект важнее.
Значение концентрации
15 закрытых сделок по кондоминиумам распределились по 11 зданиям, и пять из них пришлись на The Surf Club. Эта концентрация является частью картины. В Майами есть дорогие кондоминиумы, но готовый продукт, конкурирующий на высшем международном уровне, по-прежнему ограничен коротким списком.
В Майами давно есть дома ультралюкс. Сложившегося рынка кондоминиумов ультралюкс не было. Существует горстка исключительных кондоминиумов, среди которых Apogee, The Surf Club и Seaway at The Surf Club, но несколько зданий еще не образуют рынок.
Эта категория формируется сейчас. В число проектов следующего поколения входят Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences в Брикелле и Санни-Айлс, а также The Residences at Mandarin Oriental, Miami на Брикелл-Ки.
Часть этих объектов будет сдана только в период с 2027 по 2030 год. Поэтому данные о закрытых сделках за 3 квартал описывают небольшой готовый рынок, существующий сегодня, а не более широкий рынок, который покупатели уже оценивают. Бронирования и подписанные контракты не следует считать завершенными закрытыми сделками.
Люкс и ультралюкс отбираются по разным критериям
В сопутствующем отчете о рынке Майами за 3 квартал к люксу относятся 10% самых дорогих из отобранных закрытых сделок по кондоминиумам, кооперативным квартирам и таунхаусам в каждом географическом сегменте. Входной порог в 3 квартале 2026 года составил 2,8 млн долларов США в Майами-Бичес и 1,55 млн долларов США в Майами-Коустал-Мейнленд.
Ультралюкс на этой странице определяется фиксированным порогом фактической цены продажи в 10 млн долларов США и выше по всему Майами-Дейд. Фиксированный порог позволяет сравнивать данные год к году, но одна лишь цена не делает все резиденции равнозначными. Для оценки по отдельным зданиям см. руководство по кондоминиумам ультралюкс в Майами.
Carnegie Mellon может расширить будущий круг покупателей
Планируемый кампус Carnegie Mellon в Майами относится к факторам спроса на более длительную перспективу и не объясняет продажи 3 квартала. Университет объявил о кампусе в Уинвуде 30 сентября, в последний день квартала. Из дара Ken Griffin в 3 млрд долларов США 2 млрд долларов США направляются в Майами и 1 млрд долларов США в Питтсбург. Строительство планируется начать в 2027 году, первые студенты ожидаются в 2028 году при условии получения разрешений.
Связь с рынком ультралюкс обусловлена не студентами, а основателями, ведущими исследователями, руководителями и инвесторами, которые могут создавать компании вокруг кампуса или поддерживать их. В недавнем цикле переезда в Майами первой пришла финансовая отрасль. Более глубокая технологическая и исследовательская база со временем может стать следующим источником спроса со стороны состоятельных людей. Прочитать объявление Carnegie Mellon.
Что квартал означает для покупателей и продавцов
Для покупателей: сравнивайте конкретную резиденцию, здание и сервисную платформу. Продажа за 10 млн долларов США в другой части округа не обязательно является полезным аналогом.
Для продавцов: пул покупателей есть, но он избирателен. Цена должна подкрепляться данными по тому же зданию, видом, состоянием, приватностью, высотой этажа и качеством эксплуатации.
Для покупателей, оценивающих новые проекты: отделяйте готовый рынок от проектов в стадии реализации. Структура депозита, риск сдачи, история девелопера и итоговый конкурентный набор должны входить в анализ.
Часто задаваемые вопросы
Сколько кондоминиумов в Майами-Дейд было продано за 10 млн долларов США и выше в 3 квартале 2026 года?
Пятнадцать закрытых сделок по кондоминиумам в Майами-Дейд достигли порога в 10 млн долларов США в 3 квартале 2026 года, тогда как в 3 квартале 2025 года их было 17.
Какая закрытая сделка по кондоминиуму в Майами имела самую высокую цену в 3 квартале 2026 года?
Residence S-1003 в The Surf Club была продана за 30,25 млн долларов США. При цене 7 143 доллара США за квадратный фут она также имела самую высокую заявленную цену за квадратный фут среди кондоминиумов в проанализированном файле закрытых сделок Майами-Дейд за 3 квартал.
Улучшился ли рынок ультралюкс в Майами в 3 квартале 2026 года?
Это зависело от типа недвижимости. Число закрытых сделок по домам от 10 млн долларов США выросло на 31%, а по кондоминиумам сократилось с 17 до 15. Медианная цена и медианная цена за квадратный фут по кондоминиумам выросли, но выборка была небольшой и сконцентрированной.
В чем разница между люксом и ультралюксом в Майами?
Люкс здесь определяется как 10% самых дорогих из отобранных закрытых сделок в конкретном географическом сегменте. Ультралюкс определяется фиксированным порогом фактической цены продажи в 10 млн долларов США по всему Майами-Дейд. Эти группы пересекаются, но отвечают на разные вопросы.
Есть ли в Майами сложившийся рынок кондоминиумов ультралюкс?
Пока нет. В Майами давно есть дома ультралюкс и горстка исключительных кондоминиумов, среди которых Apogee, The Surf Club и Seaway at The Surf Club. Более глубокая категория кондоминиумов только сейчас формируется благодаря таким проектам, как Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences в Брикелле и Санни-Айлс, а также The Residences at Mandarin Oriental, Miami.
Включает ли отчет контракты на объекты на стадии строительства?
Нет. Отчет охватывает завершенные закрытые сделки с 1 июля по 30 сентября 2026 года. Прямые продажи от девелопера могут отсутствовать в исходных данных, а бронирования и подписанные контракты не считаются закрытыми сделками.
Нужно сравнение здание за зданием? Запросите частный брифинг о рынке ультралюкс в Майами.
Источник и метод: MIAMI REALTORS Matrix, данные получены 15 октября 2026 года. Выборка охватывает закрытые сделки по кондоминиумам и отдельным домам в Майами-Дейд с 1 июля по 30 сентября с фактической ценой продажи от 10 млн долларов США. Цена за квадратный фут по кондоминиумам рассчитана по заявленной жилой площади. Поля о числе дней на рынке и о скидке от последней цены предложения были заполнены не по всем сделкам; отсутствующие значения исключены. Прямые продажи от девелопера и другие продажи вне Matrix могут отсутствовать. Автор: Anthony Guerriero, брокер, Manhattan Miami Real Estate LLC.