Новостройки Манхэттена 2026

Как устроена покупка на стадии строительства на Манхэттене?

Покупка совершается напрямую у застройщика (sponsor) на основании плана продаж (offering plan), утвержденного генеральным прокурором штата Нью-Йорк, как правило, до начала или в ходе строительства. Именно план продаж, а не рекламный лист, определяет, что вы приобретаете: характеристики лота, бюджет дома и обязательства застройщика. Договоры обычно подписываются с задатком, который обычно составляет около 10 процентов от цены покупки, причем отдельные застройщики требуют дополнительный взнос по мере хода строительства. Закрытие сделки происходит, когда дом готов, что может наступить через год или более после подписания договора.

Какие расходы по сделке отличаются при покупке у застройщика?

При обычной перепродаже на Манхэттене налоги на передачу права уплачивает продавец. При продаже застройщиком их нередко берет на себя покупатель, хотя в домах с имеющимся предложением это все чаще подлежит обсуждению. Налог на передачу права штата Нью-Йорк составляет 0,4 процента (0,65 процента свыше 3 миллионов USD для жилья), а в городе Нью-Йорк составляет 1 процент до 500 000 USD и 1,425 процента сверх этой суммы. Нью-йоркский mansion tax взимается с покупателя при покупках от 1 миллиона USD, начинается с 1 процента и поэтапно растет до 3,9 процента свыше 25 миллионов USD. Сделки с застройщиком могут также предполагать, что покупатель оплачивает гонорар адвоката застройщика и взносы в оборотный капитал.

Строящееся жилье или вторичное: что выгоднее купить?

Покупка на стадии строительства дает новый продукт, актуальные стандарты удобств и в отдельных домах цену первой очереди с выбором линии и этажа. Вторичный рынок дает определенность: вы видите реальный лот, реальные виды и историю эксплуатации дома и закрываете сделку в известную дату. На рынке, где предложение застройщика подлежит обсуждению, верный ответ зависит от конкретного дома; поэтому при каждом поиске мы сопоставляем обе группы рядом, а не отдаем заранее предпочтение одной из них.

Что покупателю стоит проверить перед подписанием договора с застройщиком?

• Завершенный послужной список застройщика, его прежние дома и любую историю урезания удобств или задержек со сдачей.
• Заложенные в плане продаж налоги на недвижимость и общие платежи и насколько они реалистичны.
• Защиту задатка: где хранится счет эскроу (escrow) и на каких условиях средства возвращаются.
• Долю проданных лотов: она влияет на финансирование, простор для торга и атмосферу дома к моменту заселения.
• Крайние сроки и ваши средства защиты, если застройщик не сдаст объект вовремя.