Обзор рынка недвижимости Манхэттена: II квартал 2025

Продажи на двухлетнем максимуме, покупатели предпочитают наличные

Состояние рынка

Этот рынок недвижимости Манхэттена продолжил восстановление во II квартале 2025 года: число закрытий достигло максимума почти за два года. Всего 3042 закрытые сделки, что означает рост на 16,6% год к году и на 8,4% вышесреднего квартального значения за 10 лет. Это был третий подряд квартал годового роста цен после прошлогоднего снижения. При этом около половины сделок были подписаны до апреля, до введения новой тарифной политики США, что могло поддержать показатели квартала.

Подписанные контракты

В отличие от закрытых сделок, которые в основном отражают прошлое, подписанные контракты, ведущий индикатор рынка. Когда неопределенность вокруг тарифов ослабла, В июне 2025 подписанные контракты резко выросли по всем типам объектов:

• Co-ops: 506 контрактов, рост на 27.5% г/г
  
  
• Condos: 354 контракта, рост на 17.6% г/г
  
  
• дома на 1–3 семьи: 31 контракт, рост на 106.7% г/г

Спрос на люкс оставался главным драйвером. Подписанные контракты в диапазонах $5M-$9.99Mи $10M-$19.99M заметно выросли. Например, контракты на кондо в диапазоне $10M–$19.99M более чем удвоились год к году. Согласно Douglas Elliman Market Report, объем люксовых контрактов (верхние 10% рынка) уже более чем удвоился только за последние два месяца.

Наличные доминируют

Покупки за наличные достигли рекордные 69,1% всех продаж.

• 78.3% продаж свыше $3M прошли за наличные
  
  
• 60.4% продаж ниже $1M прошли за наличные (существенно выше исторического среднего 43,3%)
  
  
• Финансируемые продажи выросли лишь на 5.7% год к году, тогда как сделки за наличные выросли на 23%, что отражает ужесточение кредитных стандартов и более конкурентный пул покупателей за наличные. 

Предложение и месяцы запасов

Объем листингов вырос 3.1% до 8296 объектов, но рост продаж опередил предложение, сократив месяцы предложения до 8.2, против 9.2 годом ранее и чуть ниже десятилетнего среднего в 8,3 месяца.

Новостройки

• Закрытия: 408, рост на 19,3% г/г
  
  
• Медианная цена продажи: $2.31M, рост на 13.1%
  
  
• Средняя площадь объекта: 1563 SF, рост на 13.3%
  
  
• Скидка: улучшение до 3.6% с 6.3%
  
  
• Доля рынка: 13.4% всех закрытий

Силу новостроек обеспечили конечные пользователи, а не инвесторы: доля иностранных покупателей составила лишь 6.5% всех продаж, существенно ниже десятилетнего среднего 11,7%.

Люксовый рынок (верхние 10%)

• Порог входа: $4.5M
  
  
• Медианная цена: $6.525M, рост на 8.8%
  
  
• Средняя цена: $8.57M
  
  
• Продажи: 310, рост на 18.3% г/г
  
  
• Предложение: снижение на 21.2%
  
  
• Месяцы предложения: 12.1, улучшение с 18.2
  
  
• Скидка от цены листинга: 8.2%
  
  
• Дни на рынке: 133 дня, против 94 годом ранее

Люксовый сегмент продолжает опережать рынок в целом за счет покупателей с высокой долей наличных и сужающегося предложения ультра-премиум.

Вторичный рынок

• Закрытия: 2,634, рост на 16.2% г/г
  
  
• Медианная цена вторички: без изменений на $1.05M
  
  
• Скидка от цены листинга: 6.0%, вдвое меньше, чем год назад
  
  
• Предложение: 7119 объектов (+4.7%)
  
  
• Месяцы предложения: 8.1, против 9.0
  
  

Манхэттен сохраняет устойчивость

Рынок недвижимости Манхэттена сохраняет устойчивость на фоне сильного спроса, ограниченного нового строительства и высокой доли сделок за наличные. В периоды глобальной волатильности инвесторы исторически переводили капитал из акций в материальные активы, такие как первоклассную недвижимость, в поисках стабильности и долгосрочной стоимости. Несмотря на встречный ветер тарифной неопределенности и высоких ипотечных ставок, Манхэттен входит в эту фазу с позиции силы. 

Ключевые рыночные индикаторы:

• Рост населения: Чистый прирост населения и международная миграция в Нью-Йорк растут.

• Ограничения предложения: Предложение доступных объектов по-прежнему недостаточно для спроса.

• Рост цен: Цены на недвижимость продолжают расти во всех сегментах рынка.

• Возврат в офисы: офисный индекс Placer.ai за апрель 2025 показал, что трафик в офисах Нью-Йорка был лишь на 5,5% ниже уровня апреля 2019, самый мягкий спад среди крупных городов США.

Свежие материалы:

«Все еще ждете снижения ипотечных ставок? Это может дорого обойтись»

«Предложение новостроек на Манхэттене сокращается (части 1 и 2)»

«Billionaires Row»