5 шагов покупки дома после взыскания в NYC

Шаг 1. Поймите три типа потери права выкупа в Нью-Йорке.

Не все «отчужденные дома» торгуются одинаково. Прежде чем делать ставку на что-либо, определите, на каком этапе вы имеете дело, и ознакомьтесь с основами нашего гид по покупке квартиры в NYC.

До потери права выкупа (подано Лис Пенденс)

Владелец пропустил платежи, а кредитор подал Уведомление о рассмотрении дела (lis pendens) секретарю округа Нью-Йорк. Владелец по-прежнему имеет право собственности и может продавать напрямую. Это возможности коротких продаж, обычно требующие одобрения кредитора со скидкой к остатку кредита. Лучше всего подходит для покупателей, желающих вести переговоры с домовладельцем и ждать 90-180 дней для получения одобрения на короткую продажу.

Судебный аукцион (продажа шерифа)

Если домовладелец не устранит дефолт или не продаст, имущество будет выставлено на аукцион по решению суда в здании окружного суда. Аукционы Нью-Йорка проводятся еженедельно. Манхэттенские мероприятия проводятся по адресу 60 Center Street. Недвижимость продается тому, кто предложит самую высокую цену. Кредитор обычно открывает торги по остатку кредита, а это означает, что аукционные цены часто превышают рыночную стоимость, когда кредит является текущим и имеет просрочку. Лучше всего подходит для покупателей за наличные, которым удобно иметь ограниченный доступ для проверки.

REO (принадлежит банку, после аукциона)

Если ни один квалифицированный участник не достигает резерва кредитора, объект возвращается банку как REO (Real Estate Owned). Банк выставляет его через брокера на открытый рынок, обычно со скидкой. Покупки REO ближе всего к обычной сделке: титул чище (банк снял большую часть залогов), осмотры разрешены, работает стандартная ипотека. Лучший вариант для покупателей, которым нужна цена взыскание без риска аукциона.

Шаг 2. Обеспечьте финансирование до того, как сделаете ставку

Сделки о взыскании чаще терпят неудачу из-за финансирования, чем из-за цены. Три правила:

• Ставка на аукционе требует certified funds. Залог в размере 10% (кассовым чеком или переводом) необходимо внести в здании суда, а остаток должен быть уплачен в течение 30 дней. Непредвиденные ипотечные кредиты не принимаются.
• Резерв на ремонт важен. Заложенные дома часто нуждаются в отсроченном обслуживании в размере 5-15% от покупной цены. Финансирование недвижимости под 80% LTV без резервов является наиболее распространенной причиной, по которой новые покупатели терпят неудачу.
• Взыскания по co-op в NYC требуют одобрения board. Даже победитель торгов должен пройти финансовую проверку кооперативного совета здания. Неудачное одобрение требует от кредитора повторного сбыта объекта.

Для покупок REO кредиты FHA 203 (k) и Fannie Mae HomeStyle включают затраты на ремонт в ипотеку и обычно используются покупателями, впервые обращающимися за выкупом.

Шаг 3. Осмотрите объект и проверьте титул

Единственным крупнейшим источником убытков после закрытия сделок по лишению права выкупа в Нью-Йорке является риск титула. Прежде чем совершить:

• Закажите полную проверку title от нью-йоркской компании по страхованию титула. Ищите младшие ипотеки, строительные залоги, коммунальные залоги ConEd / National Grid, залоги NYC за воду и канализацию, нарушения HPD и просроченные взносы HOA.
• Проверьте certificate of occupancy на сайте Департамента строительства Нью-Йорка. На изъятой недвижимости часто имеются незаконные СРО, незаконные подвальные помещения или нарушения открытой работы без разрешения, которые сохраняются после продажи.
• Для condo и co-op, проверьте финансовые показатели здания. Зданиям, находящимся в финансовом затруднении, может быть проведена специальная оценка, которая переживет продажу права выкупа и станет обязанностью нового владельца.
• Для Таунхаусы на 1–4 семьи на Манхэттене и в Бруклине, закажите структурную проверку и экологическую экспертизу Фазы 1 для старых объектов недвижимости (свинец, асбест, масляный резервуар).

Шаг 4. Сделайте ставку на аукционе или договоритесь о REO

Стратегия торгов зависит от того, какой тип выкупа вы предпочитаете.

На судебном аукционе: Приходите пораньше. Зарегистрируйтесь у аукциониста. Внесите 10% депозита кассовыми чеками (разделите его на несколько чеков, если вы планируете делать ставки на несколько объектов недвижимости). Представитель кредитора откроет торги по остатку кредита. Участники торгов, превысившие резерв кредитора, получают недвижимость как есть, без каких-либо проверок.

Для покупок REO: Банки обычно отклоняют предложения ниже 90% от прейскурантной цены в течение первых 30 дней. Через 60 дней на рынке скидка REO увеличивается до 75-80% от стоимости списка. Отправляйте предложения с подтверждением наличия средств, отсутствием непредвиденных проверок и 30-дневным завершением сделки.

Шаг 5. Закрытие и предоставление прав на погашение

Закрытие сделки по выкупу в Нью-Йорке отличается от стандартной покупки по трем причинам, хотя вам все равно следует заложить в бюджет обычную покупку. Closing costs в NYC , которые относятся к каждой сделке:

• В NYC нет статутного права выкупа после судебной продажи права выкупа, как только аукцион закроется, предыдущий владелец не сможет вернуть собственность путем погашения долга.
• Выселение оставшихся жильцов ответственность покупателя. Законы Нью-Йорка о защите арендаторов применяются к арендованным квартирам, лишенным права выкупа. Существующие договоры аренды должны соблюдаться до истечения срока их действия.
• Выкуп ключей переговоры являются обычным явлением, когда бывшие владельцы все еще находятся во владении. Бюджет составляет 5 000-15 000 долларов США на переселение бывших жильцов без судебных разбирательств.

Взыскание vs стандартная покупка в NYC: рядом

Часто задаваемые вопросы, Покупка права выкупа в Нью-Йорке

Покупка права выкупа в Нью-Йорке , один из лучших способов купить дом, поскольку его можно продать по отличной цене. Покупка дома, лишенного права выкупа, может сопровождаться несколькими дополнительными сложными моментами на дороге. Во-первых, вам придется купить дом в состоянии «как есть», а это означает, что вы можете получить дом, в котором есть некоторые серьезные проблемы, которые вам придется устранить, прежде чем он станет пригодным для проживания. Однако в целом процесс во многом аналогичен покупке обычного дома. Это шаги, которые вы должны предпринять, чтобы купить выкупа.

1. Найдите риелтора

Когда вы хотите купить дом, один из первых шагов, который вы сделаете, это найм риелтора чтобы избежать разочарований и путаницы, которые возникают при покупке дома самостоятельно. Правильный агент по недвижимости может помочь вам определить объекты, отчуждаемые заложенным имуществом, которые соответствуют вашим критериям, и вы узнаете о них раньше, что поможет вам конкурировать с конкуренцией инвесторов.

2. Получите предварительное одобрение кредита

Как и при покупке обычного дома, вам необходимо получить предварительное одобрение на кредит, чтобы показать, что вы в состоянии профинансировать эту покупку. Предварительное одобрение кредита также покажет, какую сумму вы можете занять. Поскольку ваше обращение взыскания, вероятно, потребует некоторой работы, подумайте о получении FHA 203 (K). Этот тип кредита идеален, когда вам нужен большой ремонт, потому что вы часто можете выделить на ремонт до 35 000 долларов.

3. Проанализируйте варианты

Вы хотите получить лучший дом, доступный для вашего бюджета и того, что доступно в этом районе. Для этого вместе со своим агентом проведите сравнительный анализ рынка, в котором будут учитываться такие факторы, как площадь в квадратных метрах, местоположение, объем текущих продаж домов и налоговая история. Выполнение этого шага также поможет вам определить сумму предложения, что позволит вам сделать предложение, которое сможет конкурировать с предложениями за наличные.

4. Сделайте конкурентное предложение

Когда другие объекты после взыскания уходят быстро, придётся предлагать выше: банки, владеющие такими объектами, понимают, что получат запрашиваемую цену. Банки не хотят долго держать такие активы, потому что это связывает капитал, поэтому чуть более высокая оферта может склонить их принять ваше быстрое и чуть более высокое предложение, даже если вы не платите cash, потому что это позволяет им двигаться дальше. К тому же занижать ставку обычно ошибка: большинство таких объектов уже сильно уценены относительно справедливой рыночной стоимости.

5. Покупка в состоянии as-is

Затраты на ремонт в Нью-Йорке могут составлять десятки тысяч долларов. Никогда не знаешь, в каком плохом состоянии находится этот дом, поэтому иногда выкуп лучше доверить опытным покупателям.

Когда вы ищете дома на продажу в NYC, вы можете найти несколько отличных вариантов, если поговорите с подходящим агентом по недвижимости. Выкуп права выкупа в Нью-Йорке может оказаться сложной задачей, и наличие на вашей стороне кого-то с опытом может стать решающим фактором между получением дома, который вам понравится, и попаданием в ситуацию, которая причинит вам больше вреда, чем пользы.