5 Passos Para Comprar um Imóvel em Execução Hipotecária em Nova York

Etapa 1, entenda os três tipos de execução hipotecária em Nova York

Nem todo “imóvel retomado” é negociado da mesma forma. Antes de dar qualquer lance, identifique em que estágio você está e reveja os fundamentos no nosso guia para comprar um apartamento em Nova York.

Pre-foreclosure (lis pendens protocolado)

O proprietário deixou de pagar e o credor protocolou uma Notice of Pendency (lis pendens) no New York County Clerk. O proprietário ainda detém o título e pode vender diretamente. São oportunidades de short sale, que em geral exigem aprovação do credor com desconto sobre o saldo devedor. Melhor para quem aceita negociar com o proprietário e esperar de 90 a 180 dias pela aprovação do short sale.

Leilão judicial (sheriff's sale)

Se o proprietário não regulariza a dívida nem vende, o imóvel segue para leilão determinado pelo tribunal, no fórum do condado. Em Nova York os leilões acontecem semanalmente. Os de Manhattan são realizados no 60 Centre Street. O imóvel vai para o maior lance qualificado. O credor costuma abrir os lances no valor do saldo devedor, o que faz os preços de leilão frequentemente superarem o valor de mercado quando o empréstimo está em dia com os atrasados. Melhor para compradores à vista que aceitam acesso limitado à vistoria.

REO (imóvel do banco, depois do leilão)

Quando nenhum lance qualificado atinge o preço mínimo do credor, o imóvel volta para o banco como REO (Real Estate Owned). O banco o coloca à venda no mercado aberto por meio de um corretor, em geral com desconto. A aquisição de um REO é a mais próxima de uma compra tradicional: o título é mais limpo (o banco já quitou a maior parte dos ônus), a vistoria é permitida e o financiamento hipotecário convencional funciona. Melhor para quem busca preço de execução sem o risco do leilão.

Etapa 2, garanta o financiamento antes de dar lance

Negócios de execução hipotecária fracassam mais por financiamento do que por preço. Três regras:

• Lances em leilão exigem fundos certificados. Um depósito de 10% (cashier's check ou transferência) é devido no fórum, com o saldo em 30 dias. Cláusulas de contingência de financiamento não são aceitas.
• Reservas para reforma importam. Imóveis retomados costumam exigir de 5% a 15% do preço de compra em manutenção adiada. Financiar o imóvel a 80% de LTV sem reserva é a razão mais comum de o comprador novato acabar devendo mais do que o imóvel vale.
• Execuções de co-op em Nova York precisam de aprovação do board. Mesmo quem vence o lance passa por análise financeira do board do prédio. Reprovações obrigam o credor a recolocar a unidade à venda.

Em compras de REO, os empréstimos FHA 203(k) e Fannie Mae HomeStyle embutem o custo da reforma na hipoteca e são muito usados por quem compra uma execução pela primeira vez.

Etapa 3, vistorie o imóvel e verifique o título

A maior fonte de prejuízo depois do fechamento, nas execuções de Nova York, é o risco de título. Antes de se comprometer:

• Encomende uma pesquisa completa de título a uma seguradora de title insurance de Nova York. Procure hipotecas subordinadas, mechanics' liens, ônus de concessionárias como ConEd / National Grid, ônus municipais de água e esgoto, violações do HPD e taxas de HOA em atraso.
• Verifique o certificate of occupancy no site do NYC Department of Buildings. Imóveis retomados costumam ter SROs irregulares, unidades de porão ilegais ou violações abertas por obra sem alvará que sobrevivem à venda.
• Para condos e co-ops, verifique as finanças do prédio. Prédios em dificuldade financeira podem ter special assessments pendentes que sobrevivem ao leilão e passam a ser responsabilidade do novo proprietário.
• Para townhouses de 1 a 4 famílias em Manhattan e no Brooklyn, encomende uma inspeção estrutural e uma avaliação ambiental Phase 1 em imóveis antigos (chumbo, amianto, tanque de óleo).

Etapa 4, dê lance no leilão ou negocie o REO

A estratégia de lance depende do tipo de execução que você está perseguindo.

No leilão do fórum: chegue cedo. Registre-se com o leiloeiro. Leve 10% de depósito em cashier's checks (divididos em vários cheques, se pretende disputar mais de um imóvel). O representante do credor abre os lances no saldo devedor. Quem supera o preço mínimo do credor leva o imóvel as-is, sem contingência de vistoria.

Em compras de REO: os bancos costumam recusar ofertas abaixo de 90% do preço de tabela nos primeiros 30 dias. Depois de 60 dias de mercado, o desconto do REO abre para 75% a 80% do preço de tabela. Envie ofertas com comprovação de recursos, sem contingência de vistoria e com fechamento em 30 dias.

Etapa 5, feche o negócio e trate dos direitos de resgate

Fechar uma execução hipotecária em Nova York difere de uma compra padrão em três pontos, embora você ainda deva orçar os habituais custos de fechamento em Nova York que se aplicam a qualquer negócio:

• Nova York não prevê direito legal de resgate depois do leilão judicial, uma vez encerrado o leilão, o antigo proprietário não pode reaver o imóvel quitando a dívida.
• A desocupação de ocupantes remanescentes é responsabilidade do comprador. As leis de proteção ao inquilino de Nova York valem para as unidades alugadas retomadas. Contratos de locação vigentes precisam ser respeitados até o vencimento.
• Acordos de cash for keys são comuns quando o antigo proprietário ainda ocupa o imóvel. Reserve de US$ 5.000 a US$ 15.000 para realocar os ocupantes sem litígio.

Execução hipotecária x compra padrão em Nova York: lado a lado

Perguntas frequentes, compra em execução hipotecária em Nova York

Comprar um imóvel em execução hipotecária em Nova York é uma das melhores formas de adquirir uma casa, porque esses imóveis podem sair por um ótimo preço. Também há algumas armadilhas pelo caminho. Para começar, a compra é feita na condição “as-is”, ou seja, você pode receber uma casa com problemas sérios que precisam ser resolvidos antes de ela ficar habitável. No geral, porém, boa parte do processo é bem parecida com a compra de uma casa comum. Estes são os passos para comprar uma execução hipotecária.

1. Contrate seu corretor

Quando se decide comprar uma casa, um dos primeiros passos é contratar um corretor de imóveis para evitar a frustração e a confusão de comprar por conta própria. O corretor certo ajuda a identificar imóveis em execução que atendam aos seus critérios, e você fica sabendo deles mais cedo, o que ajuda a competir com os investidores.

2. Obtenha a carta de pré-aprovação do financiamento

Como em qualquer compra, vale obter a pré-aprovação do financiamento para mostrar que você tem condições de bancar a operação. A pré-aprovação também mostra quanto você consegue tomar emprestado. Como a sua execução provavelmente vai precisar de obra, considere um FHA 203(K). Esse tipo de empréstimo é ideal quando há muitos reparos, porque em geral permite destinar até US$ 35.000 à reforma.

3. Analise suas opções

A ideia é conseguir a melhor casa possível dentro do seu orçamento e do que existe na região. Para isso, peça ao seu corretor uma análise comparativa de mercado, que considera fatores como metragem, localização, volume de vendas recentes e histórico de impostos. Essa etapa também ajuda a definir quanto oferecer, o que melhora sua posição para fazer uma proposta capaz de competir com ofertas à vista.

4. Faça uma oferta competitiva

Quando outras execuções estão saindo rápido, será preciso oferecer mais, porque os bancos donos desses imóveis sabem que vão conseguir o preço pedido em pouco tempo. O banco não quer segurar um imóvel retomado por muito tempo, já que isso imobiliza dinheiro, então uma oferta um pouco acima pode convencê-lo a aceitar sua proposta rápida e um pouco mais alta mesmo sem pagamento à vista, porque permite que ele siga em frente. Além disso, ofertar baixo é má ideia: a maioria das execuções já vem com desconto expressivo sobre o valor justo de mercado.

5. A compra será na condição as-is

Reformar em Nova York pode custar dezenas de milhares de dólares. Nunca se sabe em que estado a casa está, então às vezes a execução hipotecária é assunto para comprador experiente.

Quando você procura casas à venda em Nova York, encontra boas opções conversando com o corretor certo. Comprar uma execução em Nova York pode ser complicado, e ter alguém experiente ao seu lado é a diferença entre conseguir a casa que você vai amar e acabar numa situação que atrapalha mais do que ajuda.