Co definiuje luksusowe kondominia w Miami?

Luksusowe kondominia w Miami obejmują pięć głównych submarketów: (1) Brickell, pionowy luksus dzielnicy finansowej (Mandarin Oriental, Cipriani, Brickell Flatiron, One Brickell City Centre); (2) Miami Beach Billionaires' Beach, sygnowany markami korytarz przy Collins Avenue (Aman, Casa Cipriani, Faena, Shore Club, Rosewood, Ritz-Carlton); (3) Sunny Isles, pionowy ultraluksus (Porsche Design Tower, Estates at Acqualina, Bentley Residences, Armani/Casa); (4) Surfside oraz Bal Harbour, ugruntowana zabudowa przy oceanie (Four Seasons Surf Club, St. Regis); (5) Coconut Grove oraz South of Fifth, cichy luksus (Park Grove, Continuum, Apogee, Mr. C).

Ile kosztują luksusowe kondominia w Miami?

Ceny luksusowych kondominiów w Miami różnią się znacząco w zależności od submarketu i segmentu. Luksus z poziomu wejściowego zaczyna się od 2 do 3 mln USD w ugruntowanych budynkach w Brickell i Miami Beach. Segment średnioluksusowy, od 5 do 15 mln USD, obejmuje większość branded residences (Ritz-Carlton, Four Seasons, St. Regis). Segment trofeowy, od 20 do ponad 50 mln USD, koncentruje się w Aman, Casa Cipriani, Estates at Acqualina oraz Mandarin Oriental Residences. Segment penthouse'ów sięga od 50 do ponad 100 mln USD w Aman, Casa Cipriani oraz Faena House. Cena za stopę kwadratową mieści się w przedziale od 1 500 do ponad 5 000 USD/ft2, przy czym branded residences osiągają premię od 30 do 50% wobec porównywalnych budynków bez marki.

Czym są branded residences w Miami?

Branded residences to luksusowe kondominia realizowane we współpracy z markami z branży hotelarskiej, mody lub designu, które użyczają budynkowi swojej nazwy oraz standardów obsługi. Najbardziej aktywnym korytarzem branded residences w Miami jest Collins Avenue (Billionaires' Beach), gdzie znajdują się Aman, Casa Cipriani, Faena, Rosewood, Ritz-Carlton oraz Shore Club Private Collection. Inne wyróżniające się branded residences to Aston Martin Residences (Brickell), Porsche Design Tower (Sunny Isles), Armani/Casa Residences (Sunny Isles), Bentley Residences (Sunny Isles), Cipriani Residences (Brickell) oraz Mr. C Residences (Coconut Grove). Branded residences zwykle osiągają premię cenową od 30 do 50% wobec porównywalnych nieruchomości bez marki.

Dlaczego Miami przyciąga nabywców luksusowych kondominiów?

Pięć czynników kształtujących popyt: (1) struktura podatkowa, zerowy stanowy podatek dochodowy na Florydzie wobec 10,9% w stanie Nowy Jork, 13,3% w Kalifornii oraz 9,7% w New Jersey; (2) ulga w ramach Estate Tax na Florydzie, federalne zwolnienie na poziomie 15 mln USD dla osoby indywidualnej oraz 30 mln USD dla małżeństwa, a do tego brak stanowego Estate Tax na Florydzie (Estate Tax to amerykański federalny podatek od spadków, którego zasady różnią się od polskiego podatku od spadków i darowizn; w każdym przypadku zalecamy konsultację z doradcą); (3) styl życia, całoroczna kultura życia na świeżym powietrzu, sezon żeglarski trwający 200 dni, brak zimy; (4) dostępność międzynarodowa, lotnisko Miami International jest drugim największym lotniskiem międzynarodowym w Stanach Zjednoczonych; (5) koncentracja kapitału, fundusze hedgingowe (Citadel, ExodusPoint), założyciele firm technologicznych (Page, Zuckerberg) oraz family offices są obecne w Miami od 2020 roku.

Czy cudzoziemcy mogą kupować luksusowe kondominia w Miami?

Tak, w przypadku zdecydowanej większości nieruchomości nie obowiązują ograniczenia własnościowe. Floryda należy do najbardziej przyjaznych nabywcom zagranicznym jurysdykcji w Stanach Zjednoczonych: brak stanowego podatku dochodowego, brak Estate Tax, korzystne prawo dotyczące trustów. Nabywcy zagraniczni podlegają poborowi w ramach FIRPTA (FIRPTA to amerykańska ustawa o opodatkowaniu inwestycji zagranicznych w nieruchomości; pobór wynosi 15% ceny brutto przy sprzedaży przez sprzedających będących nierezydentami), potrzebują numeru ITIN do rozliczeń podatkowych w USA oraz muszą przestrzegać ograniczeń wynikających z ustawy Florida SB 264 dotyczących nabywców z Chin, Rosji, Kuby, Wenezueli, Korei Północnej, Iranu oraz Syrii, w tym wyjątku obejmującego jedną nieruchomość dla nabywców z Chin. W kwestiach podatkowych zalecamy konsultację z doradcą.

Jak luksus w Miami wypada w porównaniu z luksusem na Manhattanie?

Miami akcentuje położenie przy oceanie, większe powierzchnie kondygnacji, branded residences powiązane z hotelarstwem, całoroczny klimat kurortowy oraz znaczące korzyści podatkowe. Manhattan akcentuje widoki na Central Park, pionowe położenie w wieżach supertall, miejską gęstość, bliskość sektora finansowego oraz koncentrację globalnego kapitału. Cena za stopę kwadratową jest zasadniczo porównywalna w segmentach trofeowych, jednak Miami oferuje większy metraż za tę samą kwotę oraz znacząco niższe koszty utrzymania. Coraz częściej nabywcy UHNW utrzymują rezydencje na obu rynkach, co czyni oś Manhattan, Miami dominującym amerykańskim korytarzem luksusu.

Jakie są najlepsze inwestycje luksusowych kondominiów w Miami?

Obecnie w sprzedaży lub niedawno oddane do użytku: Aman Miami Beach (23 lokale od 6 mln USD), Casa Cipriani Miami Beach (od 25 mln USD), Rosewood Residences at The Raleigh (40 lokali od 7 mln USD), Bentley Residences Sunny Isles, Cipriani Residences Brickell, Mr. C Residences Coconut Grove, Six Fisher Island (od 15 mln USD), Rivage Bal Harbour (od 6,5 mln USD), Mandarin Oriental Brickell oraz Aston Martin Residences Brickell. Każda z inwestycji reprezentuje określone pozycjonowanie: sygnowana marką zabudowa przy oceanie (Aman, Casa Cipriani), pionowa zabudowa dzielnicy finansowej (Cipriani Brickell, Mandarin), prywatna wyspa (Six Fisher od 15 mln USD) lub przyjazny rodzinom Coconut Grove (Mr. C, Park Grove).

Czy luksusowe kondominia w Miami to dobra inwestycja?

Luksusowe kondominia w Miami odnotowały silny wzrost wartości od 2020 roku, wspierany migracją podatkową, popandemiczną koncentracją kapitału UHNW oraz ograniczoną podażą zabudowy nadmorskiej. Nieruchomości trofeowe w ugruntowanych budynkach sygnowanych markami (Faena, Continuum, Setai, Aston Martin, Porsche Design) odnotowały najsilniejszy wzrost wartości. Rynek pozostaje jednak cykliczny. Nabywcy powinni ocenić renomę marki, harmonogram ukończenia, kondycję finansową dewelopera (w przypadku zakupu na etapie budowy) oraz historię dodatkowych obciążeń HOA. Koszty utrzymania są wyższe niż w odpowiednikach nowojorskich (opłaty HOA oraz podatki oraz ubezpieczenie), lecz równoważy je zerowy stanowy podatek dochodowy na Florydzie.

Szukaj luksusowych apartamentow w Miami

Apartamenty na sprzedaz na Miami Beach

Przegladaj luksusowe apartamenty na sprzedaz w Miami: Brickell, Miami Beach, Sunny Isles, Coconut Grove. Rezydencje sygnowane marka (Aman, Ritz-Carlton, Aston Martin), nadmorskie wieze, od 2 mln do ponad 50 mln USD. Oferty IDX na zywo. Zaktualizowano w 2026.

Luksusowe apartamenty Miami w liczbach