Manhattan wszedł na rynek jesienny z większą liczbą zamknięć, wyższymi cenami i mniejszą dostępnością zapasów niż rok temu. Corcoran odnotował 3625 sprzedaży w trzecim kwartale, co stanowi najwyższą sumę sprzedaży w trzecim kwartale od 2022 roku. Mediana ceny sprzedaży osiągnęła 1,25 mln dolarów, co stanowi rekord trzeciego kwartału.
Rynek jest aktywny, ale nie porusza się w jednym kierunku. Zamknięcia odzwierciedlają umowy wynegocjowane na początku roku, podczas gdy liczba podpisanych kontraktów spadła o 6% w porównaniu z rokiem poprzednim. Kupujący nadal działają, gdy nieruchomość i cena mają sens. Pracują również przy mniejszym wyborze: liczba aktywnych zapasów spadła do 6354 ofert, co stanowi najniższą podaż w trzecim kwartale od 2017 r.
Najnowszy dostępny raport StreetEasy potwierdza tę samą historię podaży i szybkości, chociaż obejmuje sierpień, a nie cały kwartał. Zapasy na Manhattanie spadły o 11,2% w porównaniu z rokiem poprzednim, a domy objęte umową spędzały na rynku średnio 93 dni, czyli sześć dni szybciej. Liczba kontraktów na Manhattanie pozostała prawie na stałym poziomie i spadła o 0,9%, co wzmacnia potrzebę oddzielenia silnych zamknięć od gazociągu terminowego.
Manhattan III kwartał 2026 w skrócie
| Zmierz | III kwartał 2026 r | Rok po roku |
|---|---|---|
| Zamknięta sprzedaż | 3,625 | +9% |
| Wielkość sprzedaży | 7,28 miliarda dolarów | +10% |
| Mediana cena sprzedaży | 1,25 miliona dolarów | +4% |
| Średnia cena za stopę kwadratową | $1,751 | +2% |
| Aktywne oferty | 6,354 | -3% |
| Umowy podpisane | 2,532 | -6% |
| Średnie dni na rynku | 90 dni | 13% szybciej |
Mieszkania przyczyniły się do większego wzrostu cen
Z analizy Jonathana Millera dotyczącego notatek mieszkaniowych z 2 października również wynika, że mediana Manhattanu wynosi 1,25 mln dolarów, co oznacza wzrost o 5,9% w porównaniu z trzecim kwartałem 2025 r. w jego zbiorze danych. Odnotowuje najsilniejszy roczny wzrost sprzedaży w przedziale od 2 do 5 milionów dolarów i największą średnią wielkość sprzedaży mieszkań od sześciu lat. Większy asortyment transakcji ma znaczenie: wyższa mediana gminy nie oznacza, że każde mieszkanie zyskało tę samą kwotę.
Sprzedaż mieszkań w odsprzedaży wzrosła o 15% do 1266. Mediana ich cen wzrosła o 10% do rekordowego poziomu 1,65 miliona dolarów, a średnia cena za stopę kwadratową osiągnęła 1807 dolarów. Spółdzielnie zajmujące się odsprzedażą były bardziej płaskie: mediana utrzymywała się na poziomie 875 000 dolarów, podczas gdy średnia cena i średnia cena za stopę kwadratową spadły.
Podaż nowych inwestycji to głębszy problem. Liczba ofert sponsorów spadła o 22% do 564 ofert, co stanowi najniższy poziom od czwartego kwartału 2012 r. W ramach nowych projektów rozpoczętych w tym kwartale przybyło 286 rezydencji, ale to nie wystarczyło, aby odwrócić dłuższy spadek dostępnych produktów sponsorskich.
High-end robi więcej, niż powinien
Zamknięcia powyżej 3 milionów dolarów wzrosły o 25% rok do roku. Najsilniejszy był segment o wartości od 3 do 5 milionów dolarów, którego sprzedaż wzrosła o 40%. Domy o wartości powyżej 3 milionów dolarów stanowiły 19% wszystkich zamknięć, co stanowi najwyższy udział w historii. Największym odnotowanym zamknięciem kwartału było 113. piętro w Central Park Tower za 46 958 750 dolarów.
Ta siła nie oznacza, że każda droga nieruchomość ma taką samą dźwignię. Lokalizacja, stan, widoki, jakość budynku i dyscyplina cenowa nadal decydują o tym, które oferty zostaną przeniesione. Apartamenty w cenie od 3 do 5 milionów dolarów są podpisywane najszybciej, średnio w ciągu 78 dni. Domy powyżej 5 milionów dolarów trwały średnio 113 dni.
Co oznaczają liczby z trzeciego kwartału
Podpisane umowy zasługują na więcej uwagi niż zamykające je nagłówki. Compass odnotowuje 2075 umów, co oznacza spadek o 12% w porównaniu z trzecim kwartałem 2025 r., przy czym liczba umów dotyczących mieszkań spadła o 9%, a umów spółdzielczych – o 13,2%. Wstępne dane za trzeci kwartał obejmują okres do 20 września i zostaną później skorygowane, dlatego nie należy ich łączyć z danymi Corcorana. Obydwa źródła podają jednak mniej kontraktów niż rok temu.
Co dzieje się poniżej 1 miliona dolarów?
Corcoran podaje, że mieszkania poniżej 1 miliona dolarów stanowiły 42% sprzedaży, co stanowi drugi najniższy udział, nie licząc gorączki przed opodatkowaniem w drugim kwartale 2019 r. Jednak liczba zamknięć spółdzielni odsprzedaży poniżej 1 miliona dolarów nadal wzrosła o 4% w porównaniu z trzecim kwartałem 2025 r. Mniejszy udział w rynku to nie to samo, co mniejsza sprzedaż.
Sprzedaż mieszkań na poziomie podstawowym wymaga czasu, ale dostępne dane nie wskazują, że sprzedaż jest wolniejsza niż w roku ubiegłym. Corcoran podaje, że spadek poniżej 500 000 dolarów wynosi 106 dni w porównaniu do 110 dni w trzecim kwartale 2025 r. i 89 dni od 500 000 do 1 miliona dolarów w porównaniu z 99. Przedział od 3 do 5 milionów dolarów trwał średnio 78 dni. Compass podaje, że w przypadku 28% nieruchomości na Manhattanie zawarcie umowy trwało ponad 180 dni, ale nie przedstawia podstawowego porównania tego środka rok do roku. Czas zawarcia umowy opisuje domy, które znalazły nabywców, a nie czas, przez który znajdują się pozostałe niesprzedane oferty.
Dla kupujących: mieszkania najlepiej pozycjonowane nie czekają na szeroki sygnał rynkowy. Mała podaż i szybsze czasy marketingowe przemawiają za przygotowaniem, zanim pojawi się odpowiednia nieruchomość. Nie zwalnia to miejsca na negocjacje w sprawie zagrożonych lub nieaktualnych zapasów.
Dla sprzedawców: rynek nagradza jakość, ale 6% spadek liczby podpisanych kontraktów jest powodem do dyscypliny. Mocny kwartał zamknięcia może ukryć wolniejszy gaz do przodu. Ceny w porównaniu z obecną konkurencją mają większe znaczenie niż ceny w nagłówkach.
Dla inwestorów i nabywców drugiego domu: nowy podatek pied-à-terre dodaje do modelu kolejny koszt posiadania, szczególnie w górnej części. Nie powstrzymało to popytu, ale należy do gwarantowanej emisji wraz z finansowaniem, kosztami prowadzenia, strukturą podmiotową i oczekiwanym okresem utrzymywania.
Źródła: Corcoran, Raport o rynku nieruchomości na Manhattanie, 3 kwartał 2026 r., 2 października; Jonathan Miller, Uwagi dotyczące mieszkalnictwa, analiza Manhattanu za III kwartał 2026 r, 2 października; Raport Compass Manhattan za III kwartał 2026 r. reprodukowany przez zespół Stacey Froelich, 2 października; StreetEasy, raport dotyczący rynku mieszkaniowego Nowego Jorku, sierpień 2026 r., 15 września. Sprawdzono 5 października 2026 r. W tabeli nagłówków konsekwentnie zastosowano materiał Corcoran. Compass korzysta z REBNY RLS i ACRIS, a wstępne dane za bieżący kwartał obowiązują do 20 września i podlegają rewizji. Sierpniowy raport StreetEasy to comiesięczna kontrola kierunkowa, a nie pełne porównanie z III kwartałem. Liczby i zmiany cen pozostają oddzielne według źródła. W 2026 r. partnerstwo Millera w zakresie raportów o Nowym Jorku przeniosło się z Elliman do The Real Deal; jego analiza jest tutaj cytowana bezpośrednio w Housing Notes.