Większość osób, które kupują nieruchomość , potrzebuje kredytu, a rodzaj finansowania wpływa na to, ile ostatecznie zapłacą za dom. Dwie możliwe drogi to cesja hipoteki albo przejęcie hipoteki. Brzmią podobnie, lecz różnią się zasadniczo, a cesja jest dziś znacznie częstsza niż przejęcie. Można się wręcz zdziwić, że przejęcie hipoteki w ogóle jeszcze istnieje, tak rzadkie się stało. Przejęcie zachowuje istotne przewagi wobec popularniejszej cesji; kredyt CEMA może odtworzyć część korzyści utraconych przy cesji zamiast przejęcia, lecz może dojść do wyboru między niższą stopą procentową a korzyściami CEMA. Lepiej poznać opcje przy zakupie nieruchomości w New York , znając te pojęcia.
Przejęcie a cesja hipoteki: szybkie porównanie
| Kryterium | Przejęcie hipoteki | Cesja hipoteki (nowy kredyt) |
|---|---|---|
| Jak to działa | Nabywca wchodzi w istniejącą hipotekę sprzedającego: ta sama stopa, te same warunki | Nabywca zaciąga całkowicie nowy kredyt u kredytodawcy według bieżących stawek rynkowych |
| Stopa procentowa | Zablokowana na pierwotnej stopie sprzedającego (potencjalnie poniżej bieżącego rynku) | Bieżąca stopa rynkowa w chwili zakupu |
| Koszty zamknięcia | Niższe; unika pełnej mortgage recording tax (płaci się tylko od pozostałego salda) | Wyższe; pełna mortgage recording tax (1,8%–1,925% w NYC) od całej kwoty kredytu |
| Zgoda kredytodawcy | Wymagana. Kredytodawca musi zaakceptować wiarygodność kredytową nowego kredytobiorcy | Standardowa ocena zdolności jak przy nowym wniosku kredytowym |
| Dostępność | Rzadka. Większość współczesnych umów zawiera klauzule due-on-sale blokujące przejęcie | Standard. Tak przebiega dziś większość transakcji |
| Najkorzystniejsze, gdy | Stopa sprzedającego jest wyraźnie niższa od bieżących stawek rynkowych | Bieżące stawki są konkurencyjne albo nabywca potrzebuje indywidualnych warunków kredytu |
Czym jest przejęcie hipoteki?
Można nie wiedzieć, że przejęcie hipoteki w ogóle jest możliwe, nie mówiąc o tym, że kiedyś było częstszym sposobem kupna lub sprzedaży domu. Przy przejęciu nabywca w praktyce wchodzi w kredyt sprzedającego, wraz ze wszystkimi warunkami ustalonymi przez pierwotnego kredytobiorcę. Oznacza to, że spłaca bankowi pozostałą kwotę za sprzedającego i zachowuje jego stopę procentową. To istotne: nie płaci odsetek od nowego kredytu w tym samym kształcie, w jakim musiałby je płacić przy nowym finansowaniu.
Czym jest cesja (reasignment) hipoteki?
Dla kontrastu, cesja hipoteki to sytuacja, w której nabywca domu zaciąga nowy kredyt na własnych warunkach w banku. Dziś jest to opcja znacznie częstsza, między innymi dlatego, że bank zwykle niechętnie akceptuje przejęcie. Banki nie lubią tej drogi z kilku powodów, w tym dlatego, że nie pobierają odsetek skupionych na początku kredytu, więc mają mało motywacji, by zgodzić się na przejęcie. Preferują też cesję, bo chcą przyjąć nowego kredytobiorcę tylko wtedy, gdy prawdopodobieństwo spłaty jest takie samo lub wyższe. Kredytodawca ocenia to na podstawie historii kredytowej nabywcy i innych czynników finansowych.
Korzyści z przejęcia hipoteki dla nabywcy
Jedną z największych zalet przejęcia dla nabywcy jest niższa suma odsetek do zapłaty. Kolejna to możliwość uniknięcia dużej części mortgage recording tax, którą zwykle płaci się przy zupełnie nowym kredycie lub cesji. Przy przejęciu mortgage recording tax dotyczy tylko pozostałej części kredytu.
Jak CEMA pomaga nabywcom condo i townhouse
CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) może pomóc osobom w New York, które chcą kupić townhouse lub condo, zaoszczędzić znaczną kwotę. Ten rodzaj kredytu wspiera finansowanie nowego zakupu lub refinansowanie istniejącej nieruchomości, obchodząc mortgage recording tax, czyli podatek od całej kwoty kredytu. Przy stawce 1,8% dla kredytów poniżej 500 000 USD i 1,925% powyżej 500 000 USD mortgage recording tax może dodać tysiące dolarów do kosztów. Szczególnie drogo wychodzi to przy refinansowaniu, gdy podatek w praktyce płaci się drugi raz. Przy kredycie CEMA płaci się podatek tylko od różnicy między dwiema hipotekami.
Dlaczego myli się przejęcie i cesję hipoteki?
Jeśli zastanawiacie się, dlaczego dwa tak różne pojęcia bywają mylone, nie jesteście sami. Ponieważ przejęcia hipoteki są tak rzadkie, w branży nieruchomości zaczęto używać obu terminów zamiennie. Rzadkość wynika z tego, że umowy kredytowe pisze się dziś tak, by przejęcie było niedostępne przy sprzedaży domu. Powód jest prosty: bank nic nie zyskuje na przejęciu. Wręcz przeciwnie, traci odsetki, jakie przyniósłby nowy kredyt, więc przez ostatnie dwie dekady banki formułują umowy tak, by przejęcia nie były możliwe.
Uzyskanie CEMA może potrwać
Ostatnio, przy dużej liczbie sprzedawanych domów, uzyskanie CEMA może zająć czas, a w trakcie oczekiwania można stracić pierwotną stopę, na którą się liczyło. Udzielanie kredytów CEMA nie obciąża wyniku banku, lecz obecnie trzeba czekać dłużej także dlatego, że bank nie ma motywacji do ich szybkiej obsługi. To raczej uprzejmość niż produkt priorytetowy, więc banki nie spieszą się, zwłaszcza przy zaległościach w innych sprawach. Chcieć CEMA, by obniżyć podatki, i jednocześnie najniższą możliwą stopę, bywa dziś trudne. Przy rosnących stopach trzeba rozważyć, czy warto czekać na CEMA, by uniknąć dodatkowej mortgage recording tax, nawet jeśli można stracić niższą dostępną stopę, gdy szybko wzrośnie.
Czynniki ryzyka do rozważenia
Ryzyka przejęcia hipoteki:
- Klauzula due-on-sale: Większość konwencjonalnych kredytów z ostatnich dwóch dekad zawiera klauzulę due-on-sale, co oznacza, że kredytodawca może żądać pełnej spłaty, gdy nieruchomość zmienia właściciela. Prawdziwe przejęcia są przez to niezwykle rzadkie poza kredytami FHA i VA.
- Luka kapitałowa: Jeśli pozostałe saldo sprzedającego jest wyraźnie niższe od ceny zakupu, nabywca musi pokryć różnicę gotówką. To może być kwota istotna przy transakcjach o wysokiej wartości w NYC.
- Odpowiedzialność sprzedającego: W niektórych strukturach przejęcia pierwotny kredytobiorca może pozostać odpowiedzialny w drugiej kolejności, jeśli nowy kredytobiorca nie spłaci zobowiązania, o ile kredytodawca nie udzieli formalnego zwolnienia.
Ryzyka cesji hipoteki (nowy kredyt):
- Ekspozycja na stopę: W środowisku rosnących stóp nowy kredyt wiąże Was z bieżącymi stawkami. Mogą być one wyraźnie wyższe niż te, które sprzedający zabezpieczył lata temu.
- Pełna mortgage recording tax: W NYC mortgage recording tax od nowego kredytu (1,8%–1,925%) dodaje dziesiątki tysięcy dolarów do kosztów zamknięcia, których przejęcie lub CEMA mogłyby częściowo uniknąć.
- Ryzyko wyceny: Nowy kredyt wymaga świeżej wyceny, która może wyjść poniżej uzgodnionej ceny zakupu, co potencjalnie wymaga renegocjacji lub dodatkowej gotówki od nabywcy.
Jeśli zamierzacie kupić lub sprzedać dom, przeanalizujcie opcje, by uzyskać możliwie najlepsze warunki finansowe. Nie brakuje nieruchomości na sprzedaż w NYC dla właściwego nabywcy, lecz trzeba odrobić pracę domową, by nie przegapić transakcji, która może wpłynąć na finanse na lata.
