Odstąpienie od umowy kupna w Nowym Jorku: lekcja z depozytu Morenów w wysokości 8,5 mln USD

W październiku 2017 roku Arte i Carole Moreno, byli właściciele Los Angeles Angels, zgodzili się kupić penthouse przy 520 Park Avenue za 34 mln USD i wpłacili 8,5 mln USD, czyli depozyt w wysokości 25%. Transakcja nigdy nie została sfinalizowana. Ich zastrzeżenia dotyczyły hałasu z pomieszczenia technicznego przylegającego do apartamentu. Ponad siedem lat po upływie terminu finalizacji sędzia federalna na Manhattanie uznała hałas za „nie nieracjonalny”, orzekła, że deweloperzy podjęli „wszelkie rozsądne środki”, i przyznała Zeckendorfom pełne 8,5 mln USD wraz z odsetkami i kosztami zastępstwa prawnego (The Real Deal, 29 września 2026 r.).

Nagłówki zaokrągliły tę kwotę do 9 mln USD. Zasada, na której opiera się wyrok, ma w Nowym Jorku ponad sto lat: kupujący, który bez prawnie uzasadnionej przyczyny odstępuje od podpisanej umowy, zazwyczaj traci depozyt. Oto jak to działa na Manhattanie i jak kupujący zabezpieczają się przed podpisaniem umowy.

Niniejszy artykuł omawia ogólne zasady i publicznie znane sprawy. Nie stanowi porady prawnej. Każda umowa jest inna, a Państwa umowę powinien przeanalizować prawnik specjalizujący się w nieruchomościach.

W skrócie

• Sędzia federalna przyznała Zeckendorfom depozyt Morenów w wysokości 8,5 mln USD z umowy na penthouse za 34 mln USD, wraz z odsetkami i kosztami zastępstwa prawnego, uznawszy, że kupujący nie mieli ważnego powodu, by odmówić finalizacji.
• Najwyższy sąd stanu Nowy Jork orzekł w sprawie Maxton Builders v. Lo Galbo (1986), że kupujący, który nie wykonuje umowy „bez prawnie uzasadnionej przyczyny, nie może odzyskać zaliczki”, i uznał zwyczajowy depozyt w wysokości 10% za rozsądną miarę szkody.
• W luksusowych nowych inwestycjach depozyty od 20% do 25% są powszechne, a w 2004 roku nowojorski sąd apelacyjny pozwolił deweloperowi zatrzymać pełny 25-procentowy depozyt za penthouse'y w Trump World Tower.
• Prawdziwa ochrona tkwi w umowie i harmonogramie: inspekcje i zastrzeżenia przed podpisaniem, terminowe pisemne zawiadomienia oraz prawnik, który wie, kiedy opóźnienie lub zmiana daje Państwu legalną drogę wyjścia.

Co wydarzyło się w sprawie Moreno

Fakty, według relacji The Real Deal i Law360:

• Transakcja. W październiku 2017 roku Morenowie podpisali umowę na penthouse 58 przy 520 Park Avenue za 34 mln USD, wpłacając przy podpisaniu 8,5 mln USD. The Real Deal, powołując się na dokumenty sądowe, podał, że transakcja miała strukturę umowy opcji.
• Spór. Umowa zobowiązywała dewelopera do podjęcia „wszelkich rozsądnych środków”, aby instalacja techniczna nie naruszała „spokojnego korzystania” z lokalu przez kupujących. Finalizację wyznaczono na 4 stycznia 2019 roku. Morenowie twierdzili, że test akustyczny dewelopera przeprowadzono przy wyłączonej instalacji, i odmówili finalizacji.
• Niewykonanie umowy. W lutym 2019 roku wysłano zawiadomienie o niewykonaniu umowy, a 1 marca 2019 roku umowa została rozwiązana.
• Procesy. Zeckendorfowie wnieśli pozew do sądu stanowego w 2022 roku. Morenowie wnieśli powództwo wzajemne do sądu federalnego, domagając się zwrotu 8,5 mln USD. Po jednodniowym procesie bez udziału ławy przysięgłych w październiku 2025 roku sędzia Lorna G. Schofield z Southern District of New York orzekła na korzyść deweloperów.

Prawnicy sprzedającego z kancelarii Oved & Oved ujęli wynik w jednym zdaniu: „umowa to zobowiązanie, a nie opcja, a pozorne spory mające na celu uchylenie się od wiążących porozumień nie będą tolerowane”. Prawnik Morenów nie skomentował sprawy. Uzasadnienie prawne pisemnego orzeczenia nie zostało opublikowane w chwili publikacji doniesień, dlatego nie przesądzamy, na jakiej doktrynie oparł się sąd.

Sprawa ma oczywisty związek z innym ryzykiem, którego kupujący nie doceniają. Omawiamy je w naszym przewodniku po badaniu hałasu przed zakupem apartamentu na Manhattanie.

Zasada: niewykonanie umowy bez przyczyny oznacza utratę depozytu

Prawo nowojorskie jest w tej kwestii dawne i ugruntowane. W sprawie Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986), Court of Appeals orzekł, że „kupujący, który nie wykonuje umowy dotyczącej nieruchomości bez prawnie uzasadnionej przyczyny, nie może odzyskać zaliczki”, a początki tej zasady sąd wywiódł z 1881 roku. Sąd zastosował ją, mimo że sprzedający później odsprzedał nieruchomość za tę samą cenę, a tradycyjną zaliczkę w wysokości 10% określił jako powszechnie przyjętą, rozsądną kwotę. Rada dla niezadowolonych kupujących była bezceremonialna: „czas, by to powiedzieć, jest przy stole negocjacyjnym”.

Standardowe umowy na Manhattanie wprost przewidują ten sam skutek. Wzór umowy sprzedaży lokalu w condominium opracowany przez New York City Bar stanowi, że jeśli kupujący nie wykona umowy, jedynym środkiem prawnym sprzedającego jest zatrzymanie depozytu jako umownego odszkodowania. Jeśli umowy nie wykona sprzedający, kupującemu przysługują szersze środki, w tym powództwo o wykonanie umowy sprzedaży.

Wyższe depozyty, ta sama zasada

Umowy na rynku wtórnym co-opów i condo na Manhattanie zwykle przewidują 10% zaliczki. Nowe inwestycje są inne. Brick Underground opisuje powszechną strukturę 10% przy podpisaniu umowy i kolejnych 10% po uznaniu planu oferty za skuteczny, a CityRealty informuje, że od kupujących z zagranicy często wymaga się znacznie więcej.

Wyższe depozyty utrzymywały się w sądach. W sprawie Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) nabywcy czterech penthouse'ów w Trump World Tower za około 32 mln USD wpłacili 25% depozytu, około 8 mln USD, a następnie próbowali odstąpić od umowy, powołując się na obawy przed terroryzmem po 11 września. Appellate Division pozwolił deweloperowi zatrzymać całą kwotę, zauważając, że umowa była negocjowana między niezależnymi stronami, z prawnikami po obu stronach, oraz że „25-procentowa zaliczka jest powszechną praktyką na rynku luksusowych condominiów w nowych inwestycjach w Nowym Jorku”.

Depozyt Morenów w wysokości 25% mieścił się w pełni w tej tradycji.

Jak chroniony jest Państwa depozyt w okresie oczekiwania

Przy zakupie od dewelopera w Nowym Jorku Państwa pieniądze podlegają realnej ochronie, choć są zagrożone w razie niewykonania umowy z Państwa strony. Zgodnie z sekcją 352-h General Business Law oraz przepisami Prokuratora Generalnego w 13 NYCRR Part 20:

• Depozyt pozostaje pieniędzmi kupującego przechowywanymi na zasadach powierniczych i nie może być łączony ze środkami dewelopera przed finalizacją.
• Musi go przechowywać agent escrow będący nowojorskim adwokatem i niebędący deweloperem; wpłata następuje w ciągu pięciu dni roboczych, a kupujący otrzymuje pisemne zawiadomienie w ciągu dziesięciu dni roboczych.
• Odsetki są co do zasady przypisywane kupującemu.
• Zwolnienie spornych środków wymaga finalizacji, wspólnej pisemnej dyspozycji, prawomocnego orzeczenia sądu albo procedury zawiadomienia i sprzeciwu.
• Jeśli zmieniony budżet planu oferty wzrośnie o 25% lub więcej ponad pierwotne prognozy, kupującym przysługuje prawo odstąpienia od umowy.

Dla porównania na Florydzie prawo stanowe pozwala deweloperom przeznaczać depozyty przedsprzedażowe przekraczające 10% na rzeczywiste koszty budowy po jej rozpoczęciu, jeśli umowa zawiera wyraźnie wyeksponowane zastrzeżenie. Nowy Jork utrzymuje pieniądze na rachunku escrow aż do finalizacji. Jeśli kupują Państwo w obu miastach, nasze zestawienie kosztów transakcyjnych w Miami i na Manhattanie omawia pozostałe różnice.

Kiedy kupujący może legalnie odstąpić od umowy

Kupujący odzyskują depozyty, gdy umowa lub prawo dają im drogę wyjścia. Typowe sposoby to:

• Warunek, który nie zostaje spełniony w terminie. Na przykład warunek uzyskania kredytu hipotecznego chroni tylko wtedy, gdy dokładnie dochowa się wymogów dotyczących zawiadomień. W sprawie Maxton kupujący przegrali częściowo dlatego, że ich pisemne odstąpienie nie dotarło w terminie przewidzianym w umowie.
• Istotna zmiana wprowadzona przez dewelopera. W sprawie z 2012 roku dotyczącej penthouse'u za 31 mln USD w Plaza sąd apelacyjny dopuścił dalsze rozpoznanie roszczeń kupującego o rozwiązanie umowy i zwrot depozytu, opartych na rzekomych istotnych zmianach w złożonych planach bez wymaganego zawiadomienia. Było to orzeczenie, że sprawa może toczyć się dalej, a nie ostateczne zwycięstwo.
• Niewykonanie umowy przez sprzedającego. Jeśli sprzedający nie może dostarczyć tego, co obiecuje umowa, środki prawne kupującego są szersze niż sprzedającego.
• Prawidłowo ustanowiony termin finalizacji „time of the essence”. Data finalizacji wpisana w umowie zwykle nie jest wiążąca w sposób ścisły. Aby taka się stała, strona musi wysłać jasne zawiadomienie wyznaczające rozsądny nowy termin. Błąd na tym etapie może sprawić, że strona próbująca egzekwować termin sama stanie się stroną naruszającą umowę.

Co zrobić przed podpisaniem umowy

1. Najpierw due diligence. Hałas, widoki, światło, pomieszczenia techniczne, finanse budynku: wszystko, co mogłoby zniechęcić do finalizacji, należy sprawdzić przed zawarciem umowy, gdy wycofanie się nic nie kosztuje.
2. Wynegocjowanie środków prawnych. Jeśli sprzedający obiecuje coś naprawić, warto poprosić prawnika o określenie standardu, metody testowania i skutków jego niespełnienia. „Wszelkie rozsądne środki” to sformułowanie, wokół którego toczyła się sprawa Morenów.
3. Znajomość harmonogramu wpłat. W nowych inwestycjach trzeba dokładnie wiedzieć, kiedy przypada każda transza, kto ją przechowuje i na jakich warunkach jest zwalniana.
4. Każdy termin w kalendarzu. Terminy warunków i zawiadomień biegną od zawarcia umowy, a zawiadomienie, które dotrze dzień za późno, może nie zostać uwzględnione.
5. Wczesne przemyślenie struktury własności. Kupujący nabywający przez LLC lub trust, a zwłaszcza kupujący z zagranicy, powinni ustalić strukturę przed podpisaniem umowy. Nasz przewodnik po amerykańskim podatku od spadków dla kupujących z zagranicy wyjaśnia dlaczego.

Są Państwo przed podpisaniem umowy na apartament na Manhattanie? Nasi brokerzy na co dzień współpracują z doświadczonymi prawnikami od nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu przez WhatsApp na poufną rozmowę bez zobowiązań.

Najczęściej zadawane pytania

Co dzieje się z moim depozytem, jeśli wycofam się z zakupu apartamentu w Nowym Jorku?

Jeśli wycofają się Państwo bez prawnie uzasadnionej przyczyny przewidzianej w umowie, sprzedający zazwyczaj może zatrzymać depozyt. Nowojorski Court of Appeals orzekł w sprawie Maxton Builders v. Lo Galbo (1986), że kupujący, który nie wykonuje umowy bez prawnie uzasadnionej przyczyny, nie może odzyskać zaliczki, a standardowe nowojorskie wzory umów czynią depozyt środkiem prawnym sprzedającego na wypadek niewykonania umowy przez kupującego.

Ile wynosi depozyt przy zakupie apartamentu na Manhattanie?

Umowy na rynku wtórnym co-opów i condo zwykle wymagają 10% ceny przy podpisaniu. Deweloperzy nowych inwestycji często wymagają więcej, zwykle 20% w dwóch ratach, a od kupujących z segmentu luksusowego i z zagranicy można żądać 25% lub więcej.

Czy sprzedający może zatrzymać 25-procentowy depozyt w Nowym Jorku?

Sądy na to pozwalały. W sprawie Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) sąd apelacyjny pozwolił deweloperowi Trump World Tower zatrzymać 25-procentowy depozyt za penthouse'y, nazywając 25% powszechną praktyką na miejskim rynku luksusowych nowych inwestycji. We wrześniu 2026 roku sąd federalny przyznał Zeckendorfom depozyt Arte Moreno w wysokości 8,5 mln USD, czyli 25% umowy o wartości 34 mln USD.

Kto przechowuje mój depozyt przy zakupie w nowej inwestycji w Nowym Jorku?

Agent escrow, który musi być nowojorskim adwokatem i nie może być deweloperem. Pieniądze pozostają na rachunku powierniczym, którego nie można łączyć ze środkami dewelopera, odsetki co do zasady należą do kupującego, a zwolnienie środków regulują przepisy Prokuratora Generalnego.

Dlaczego Arte Moreno stracił depozyt?

Morenowie odmówili finalizacji zakupu penthouse'u przy 520 Park Avenue za 34 mln USD z powodu hałasu z przylegającego pomieszczenia technicznego. Po procesie bez udziału ławy przysięgłych sędzia uznała hałas za „nie nieracjonalny” i stwierdziła, że deweloperzy podjęli „wszelkie rozsądne środki”, po czym przyznała deweloperom depozyt w wysokości 8,5 mln USD wraz z odsetkami i kosztami zastępstwa prawnego.

Każde zastrzeżenie należy zgłosić i sprawdzić przed podpisaniem umowy.

Powiązane analizy

• Jak kupić apartament w Nowym Jorku
• Co-op czy condo w Nowym Jorku
• Kupujący nieruchomości trofeowe za gotówkę w 2026 roku

Źródła: The Real Deal (29 września 2026 r.; 19 listopada 2024 r.; 14 października 2022 r.); Law360 (październik 2025 r.); Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986); Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004); Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012); N.Y. General Business Law, sekcje 352-e i 352-h; 13 NYCRR 20.3; wzór umowy sprzedaży lokalu w condominium New York City Bar; Fla. Stat., sekcja 718.202; Brick Underground; CityRealty.